Následující text je dostupný pouze předplatitelům.

Je tomu rok, co jsme analyzovali tohoto pražského developera. Detailní analýzu z loňského roku si můžete přečíst zde. Nyní je tu s další emisí, abychom se podívali, co se u něj za ten rok změnilo.

Trigema je česká investiční společnost Marcela Sourala, známá především jako jeden z předních developerů bytů v Praze. Stabilně se umisťuje v desítce developerů s nejvíce prodanými byty v hlavním městě, a to i přesto, že jako jeden z prvních developerů začíná čím dál více upřednostňovat pronájem před prodejem. Ve spolupráci s vlastní stavební firmou Trigema Building, která v Česku patří mezi přední stavební firmy, prodala loni 169 pražských bytů:

I v roce 2025 si zachovává svou tradiční strukturu se třemi hlavními pilíři: nemovitostním byznysem, venture capitalem a volnočasovou divizí. Oproti minulosti se ale výrazně proměnila komunikace a celkový způsob, jakým se značka prezentuje. Firma opustila původní slogan „Chytré bydlení“ a přechází k nové identitě „Developer of Different“. Tato nová značka v sobě zahrnuje snahu holdingu odlišit se na trhu díky specifickým projektům, ve kterých se spojuje architektura s uměním, podporuje udržitelnost za použití nejmodernějších technologií v bydlení a kde se byt stává více než domovem.

V developerské části skupina dokončila tři klíčové projekty: Fragment (který je téměř plně pronajatý a stal se ikonou značky), první etapa projektu Lihovar (zcela prodána), a Paprsek s více než 90% prodanými byty.

Fragment, Lihovar (I. etapa) a Paprsek:

Aktuálně se staví Lihovar etapa II. a III., které dohromady nabídnou necelých 300 bytů. Obě etapy jsou zaměřené i na nájemní bydlení (170 bytů v druhé etapě je čistě na pronájem, třetí etapa kombinuje pronájem a prodej) a doplněné o foodmarket, galerii či noční podniky, přičemž celkové náklady pro obě etapy přesahují 2,7 miliardy korun.

Dalším projektem ve výstavbě je DUETA Kamýk se 160 byty, který je prodán zhruba z 40 % a zahrnuje i veřejné investice do infrastruktury, což naznačuje snahu budovat reputaci solidního partnera pro města i veřejnost. náklady zde dosáhnout 1,2 mld. korun.

V přípravě je potom nejodvážnější projekt skupiny: TOP TOWER v Nových Butovicích,  který představuje 111 metrů vysokou budovu s výrazným uměleckým konceptem a rozpočtem přes 4 miliardy korun. Nabídne 260 bytů.

Paralelně vznikají projekty Mesh Invalidovna pro co-living a Textilka Rokytnice jako komplexní resort s hotelem a apartmány. Trigema tím definitivně potvrzuje přechod k modelu build-to-hold, tedy vlastnit, spravovat a dlouhodobě pronajímat.

Ostatní aktivity:

Mimo development je tu dříve okrajová část skupiny, Flat Zone, která se po fúzi s Dataligence proměnila v plnohodnotnou realitní platformu. Disponuje databází stovek tisíc oceňovaných jednotek měsíčně, desítkami tisíc uživatelů a nově umožňuje i online rezervace bytů přímo v projektech Trigemy, a to jako první firma v Česku. Z původního experimentu se tak stává základní digitální pilíř celé skupiny, který může časem růst i mimo její hranice.

Volnočasová divize prošla kompletní proměnou a sjednotila se pod značkou Nahoru. Rokytnice roste, Monínec po slabším období opět ožívá a Samoty na Železné Rudě čeká rozsáhlý rozvoj s lanovkou, rodinnou zónou i přestavbou do roku 2028. Do portfolia přibylo i vinařství Dog in Dock, které má být dokončeno během tří let. To všechno naznačuje, že volnočasový segment už není jen doplňkem, ale rovnocennou součástí značky.

Rostoucí roli hraje i umění a kultura. David Černý, dlouholetý spolupracovník, už není jen tvůrce designových prvků, ale spolutvůrce firemní identity. Nové projekty Trigemy vznikají jako funkční architektura i jako kulturní objekty, které sbírají ceny.

Změny ve vlastnické struktuře:

Vlastnická struktura prošla v roce 2024 významnou změnou. Zatímco ještě v předchozích letech držel Marcel Soural podíl v mateřské společnosti Trigema a.s. přímo a ve 100% výši, nově je vlastnická struktura složitější. Většinový podíl ve firmě (51,875 %) sice Marcel Soural nadále drží napřímo, ale část vlastnictví (38,125 %) nově převedl pod holdingovou společnost Trigema Group a.s., kterou sám ovládá prostřednictvím svěřenského fondu Soural Trust. Zbývajících 10 % pak drží jeho další firma Trigema Plus a.s., rovněž plně v jeho vlastnictví.

Na první pohled se kontrola nemění: skupinu dál ovládá jediný člověk. Změna ale spočívá v právní a organizační struktuře. Ta nyní odděluje operativní řízení od vlastnického rámce a přináší větší flexibilitu pro budoucnost. Svěřenský fond může sloužit jako nástroj nástupnictví, ochrany majetku nebo daňového plánování, zatímco holdingová vrstva usnadňuje případné vstupy investorů, společné projekty nebo další kapitálové operace. Nejde tedy o oslabení kontroly, ale spíš o signál, že Trigema se připravuje na další etapu vývoje s větším důrazem na řízenou kontinuitu, právní robustnost a otevřenost novým příležitostem.

Dluhopisy:

Poslední emise z loňského října byla na 500 milionů korun. Jednalo se o první zelenou emisi v historii skupiny a také první, ke které Trigema přizvala dva vedoucí spolumanažery (ČSOB a Komerční banku). Původně plánovaný objem emise byl velmi rychle vyprodán, v kooperaci s oběma bankami následně došlo k rozhodnutí navýšit emisi na maximální objem 1 miliardy korun ještě během veřejné nabídky primárního úpisu.

Letos v říjnu přišla skupina Trigema s další emisí dluhopisů, tentokrát přes společnost Trigema Finance. Emise nabízí fixní výnos 7,30 % p.a. a cílí na objem až 1,5 miliardy korun. Je rozložená na pět let, se splatností v říjnu 2030, a každý dluhopis má klasickou jmenovitou hodnotu 10 tisíc korun. Výnos se bude vyplácet pololetně, kdy první úrok dorazí investorům už v dubnu 2026.

Dluhopisy mají být obchodovány na trhu pražské burzy a jsou formálně zajištěny finanční zárukou mateřské společnosti Trigema: garance až do výše tří miliard korun. To znamená, že pokud by emitent nesplnil závazky, vstupuje na scénu hlavní firma skupiny a ručí celým svým majetkem. Tento rámec dává emisi vysoký kredit v očích investorů, zejména těch, kteří sledují nejen výnos, ale i krytí.

Trigema navíc opět rámuje tuto emisi jako tzv. „zelenou“, s tím že prostředky mají jít výhradně na environmentálně šetrné projekty v rámci skupiny. I tím se snaží firma ukázat, že sleduje nejen výkonnost, ale i dlouhodobou udržitelnost.

Trigema se také zavázala k celé sadě ochranných podmínek, které mají chránit investory před nadměrným zadlužením, nečekaným odlivem peněz nebo nevýhodnými transakcemi. Skupina nesmí zřizovat zajištění bez rovného postavení dluhopisů, zadluženost nesmí přesáhnout 62,5 % aktiv a vlastní kapitál ručitele nesmí klesnout pod 2,4 miliardy korun. Zakázáno je také vyplácet dividendy, pokud by se tím zadluženost zvýšila nad 50 %, a veškeré transakce s propojenými osobami musí probíhat za férových podmínek. Skupina rovněž nesmí převádět majetek mimo běžný provoz, provádět rizikové přeměny ani navyšovat zadlužení, pokud by tím došlo k porušení limitů. Emitent má navíc přísnou informační povinnost vůči investorům.

Parametry nové emise:

Ekonomika skupiny (k 31. 12. 2024)

Na konsolidované úrovni měla Trigema na konci roku 2024 bilanční sumu v účetní hodnotě 8,304 miliardy korun, což představuje meziroční nárůst o 1084 milionů korun (cca +15 %). Růst aktiv odráží jak pokračující výstavbu velkých projektů (zejména LIHOVAR II a III, Paprsek, DUETA), tak i vyšší objem pohledávek.

Dlouhodobý majetek činil celkem 3,971 miliardy korun, což je meziročně o cca 300 milionů více. Největší položku tvoří hmotný dlouhodobý majetek, konkrétně nemovitosti určené k dlouhodobému držení a pronájmu (např. Fragment, část Lihovaru). Oběžná aktiva vzrostla na 4,089 miliardy korun, tedy o cca 530 milionů korun. Zde jsou největší položkou zásoby (tedy nedokončené nebo neprodané byty) jejichž hodnota činila 2,821 miliardy korun. To znamená, že developerská činnost je silně aktivní a část projektů zůstává ve fázi přípravy nebo prodeje. Peněžní prostředky ke konci roku činily 763 milionů korun, což značí solidní likvidní pozici vzhledem k rozběhnutým projektům.

Vlastní kapitál skupiny dosáhl ke konci roku 2024 výše 1,920 miliardy korun, což je o 56 milionů více než v roce 2023. Zvýšení je dáno především navýšením základního kapitálu z 600 na 800 milionů korun a ziskem běžného účetního období ve výši 102 milionů korun. Zisk se však meziročně výrazně snížil – v roce 2023 činil 228 milionů korun, což znamená pokles o více než polovinu. Hlavním důvodem může být vyšší úrokové náklady nebo větší rozsah kapitalizovaných nákladů v rámci rozsáhlé výstavby.

Cizí zdroje činily ke konci roku 6,029 miliardy korun, tedy o 724 milionů více než o rok dříve. Tento nárůst byl tažen zejména dlouhodobými závazky, které vzrostly o 400 milionů na 4,493 miliardy korun. Většina těchto závazků je tvořena bankovními úvěry a vydanými dluhopisy:

Krátkodobé závazky dosáhly hodnoty 1,473 miliardy korun a zahrnují jak splatné části dluhopisových emisí, tak i provozní závazky v rámci výstavby:

Výsledovka:

Tržby skupiny dosáhly v loňském roce 2,007 miliardy korun, což představuje meziroční nárůst o 436 milionů korun (+27,7 %), přičemž tržby rostly ve všech segmentech. Růst tržeb souvisí především s prodejem bytů z projektů Paprsek a Lihovar I a rostoucími výnosy z nájmů, které navázaly na plnou stabilizaci budovy Fragment a pronajímání nově dokončených jednotek. Výnosy z nájmů rostou velmi rychle: z 121 milionů korun v roce 2023 na 193 milionů v roce 2024, přičemž už první pololetí 2025 přidalo dalších 86 milionů. Podíl nájmů na tržbách se tak zvýšil z necelých 8 na téměř 10 %, což potvrzuje strategii posunu od krátkodobého prodeje k dlouhodobému výnosu. Významně rostly i tržby z hotelových služeb.

Tržby rostly i stavební firmě, které ale kvůli rostoucím nákladům na materiál a práci mírně klesl zisk. Nejpravděpodobněji jde o důsledek tlaku na marže, nikoli o systémový problém, spíše o přirozenou daň za růst a rozšiřování aktivit.

Výkonová spotřeba (náklady na prodané výkony) činila 1,696 miliardy korun, což je nárůst o více než 400 milionů oproti předchozímu roku. Skupina v loňském roce některé byty neprodala, proto náklady vynaložené na jejich výstavbu (470 milionů) kapitalizovala do neprodaných zásob. Kapitalizace nákladů na dlouhodobý majetek (–133 milionů korun) byla nižší než loni, což odráží dokončování dřívějších projektů a nižší objem nových budov určených k ponechání v portfoliu.

Provozně skupina skončila v zisku +404 milionů korun, což je meziročně o zhruba 100 milionů méně. Provozní marže tak poklesla zhruba z 33 % na 20 %. Na finanční úrovni skupina evidovala výnosové úroky 26 milionů korun, zatímco úrokové náklady dosáhly 261 milionů korun, tedy o přibližně 35 milionů více než v roce 2023. Z tohoto nárůstu lze usuzovat pokračující financování expanzivních projektů, zejména etap Lihovaru a příprav Top Toweru. Ostatní finanční náklady dosáhly 25,7 milionu korun, přičemž zahrnují především kurzové rozdíly a přecenění finančních nástrojů. Celkový konsolidovaný výsledek hospodaření před zdaněním činil +145 milionů korun, po zdanění pak čistý zisk +101 milionů korun. Zisk se tak meziročně snížil o více než polovinu. Výsledek hospodaření po zdanění bez menšinových podílů činil rovněž 100,9 milionu korun, menšinový podíl ztráty představoval zanedbatelných –0,7 milionu korun.

Výkaz peněžních toků:

Na začátku roku 2024 měla Trigema k dispozici hotovost a peněžní ekvivalenty v hodnotě 378,6 milionu korun.  Z provozu firma vygenerovala čistý příliv hotovosti ve výši 90,9 milionu korun. Provozní ziskovost zůstává pozitivní, ale velkou část generované hotovosti spolykají vysoké úroky a daňové povinnosti. Trigema také pokračovala ve strategii výstavby a rozšiřování dlouhodobého portfolia — čistý odliv hotovosti z investic dosáhl 345,7 milionu korun. Hlavními položkami byl nákup dlouhodobého hmotného majetku (budovy) –287,8 milionu. To potvrzuje, že skupina buduje dlouhodobé nájemní portfolio. Největší část pohybu peněz nastala ve financování. Trigema získala celkem 668 milionů korun z nových úvěrů a závazků. Tímto financováním pokryla jak investice do majetku, tak část provozních výdajů.

Na konci roku měla Trigema na účtech hotovost ve výši 763 milionů korun, tedy přesně dvojnásobek oproti začátku roku. Celkový cash flow tak byl pozitivní ve výši +384 milionů korun, což je silný signál pro věřitele i investory, že navzdory poklesu ziskovosti a vyšším úrokům skupina zvládá udržet likviditu, financovat výstavbu a zároveň držet stabilní rezervy. Celkový vývoj cash flow v roce 2024 byl tedy poměrně pestrý a odrážel jak pokračující investice do portfolia, tak aktivní refinancování závazků.

Závěr:

Trigema i letos potvrzuje svou pozici jednoho z nejaktivnějších domácích developerů, který kombinuje realitní byznys s výstavbou, technologiemi i volnočasovými projekty. Skupina, které se dlouhodobě posouvá směrem k dlouhodobému vlastnictví aktiv, stabilizaci nájemního portfolia a většímu důrazu na architektonickou a kulturní identitu projektů, dokázala meziročně zvýšit své tržby o více než čtvrtinu. Výrazně jí však oslabila ziskovost. Provozní i čistý zisk klesly o více než 50 %, především kvůli kombinaci vyšších nákladů a vyšších úrokových sazeb. I přes pokles marží ale zůstává v čistém zisku a udržuje stabilní finanční pozici, přičemž budoucí osud firmy nyní leží hlavně v sázce na zvyšující se podíl nájemních výnosů a postupný přechod na model dlouhodobého výnosového portfolia. Dosavadní výsledky tak odpovídají fázi transformace od klasického developera k institucionálnímu držiteli nemovitostí.

Loňská emise dluhopisů byla podle výroční zprávy investory rychle rozebrána, a letošní tranše proto přichází s mírně nižším výnosem. Přidanou hodnotu však nadále představuje status zelených dluhopisů a sada ochranných kovenantů, které chrání investory před nadměrným zadlužením nebo odlivem kapitálu ze skupiny. Trigema tak i v roce 2025 působí jako dynamická, ambiciózní skupina, která se nachází ve fázi přerodu z klasického developera v institucionálního pronajímatele. Dluhopisy tak nabízejí investorům expozici vůči etablované firmě s reálným portfoliem výnosových nemovitostí, stabilním vedením a jasnou dlouhodobou strategií. Vzhledem k výši úroku a konstrukci emise mohou sloužit jako stabilní doplněk diverzifikovaného portfolia v nižších jednotkách procent.

Hodnocení podle Dluhopisářova scorecardu: 7,53/10

Následující text je dostupný pouze předplatitelům.