Tato firma vznikla v červnu 2020 účelově na realizaci developerského projektu SENIOR RESORT – JAVOR 50 v Českém středohoří poblíž měst Bílina, Louny, Most a Lovosice. Jedná se o projekt komunitního bydlení pro seniory o rozloze téměř 100 tisíc m2 situovaný v revitalizovaných prostorách bývalého vojenského prostoru. Celkem nabídne 196 bytů a 46 rodinných dvojdomků dohromady pro cca 600 seniorů. Společné prostory pak nabídnou společenské akce, ordinaci, tělocvičnu, wellness, atd.
Výnosy budou generovány z prodeje bytových jednotek a částečně z vlastní provozní činnosti, která zahrnuje pronájem nebytových prostor a příjem ze správy resortu. Prodej bytů a rodinných domků má být zahájen již letos. Prodej bude realizován prostřednictvím společnosti Bidli Holding, se kterou má firma uzavřenou smlouvu.
Firma na projektu již vlastní všechny pozemky a vodní zdroje. Podle harmonogramu proběhla letos demolice původního objektu a v říjnu má začít stavební řízení na získání stavebních povolení, které chce získat tři (na stavby, inženýrské sítě a požární nádrž). Nemovitost se nachází na hranici CHKO. Do provozu má projekt vstoupit v prosinci 2027. V současnosti v areálu probíhají projektové práce. Celkové náklady jsou kalkulovány na 924 milionů korun, přičemž prozatím bylo proinvestováno cca 31,5 milionů (především náklady na demolici).
Vlastnická struktura:
Firmu vlastní jediný podnikatel, Petr Tunka (nar. 10. června 1972), a to přes firmu Domy Bílina. Tato firma, která vznikla v květnu 2014, se zdá být jeho jedinou podnikatelskou zkušeností. Činností této společnosti je „Nákup a následný prodej vlastních nemovitostí“ a podle starších výkazů již nějaké projekty menšího rozsahu prodala. Její finanční výsledky ale investory velkým optimismem nezaplaví:
| Tržby | Provozní VH | Celkové VH | |
| 2014 | 0 | -765 tis. Kč | -768 tis. Kč |
| 2015 | 0 | -108 tis. Kč | -124 tis. Kč |
| 2016 | 0 | -1,1 mil. Kč | -1,8 mil. Kč |
| 2017 | 13,8 mil. Kč | -3,3 mil. Kč | -3,7 mil. Kč |
| 2018 | 3,2 mil. Kč | +825 tis. Kč | +835 tis. Kč |
| 2019 | 11,3 mil. Kč | +1,6 mil. Kč | +916 tis. Kč |
| 2020 | 4,3 mil. Kč | -3,8 mil. Kč | -3,3 mil. Kč |
| 2021 | 216 tis. Kč | +1,5 mil. Kč | +1,4 mil. Kč |
| 2020 | 193 tis. Kč | -734 tis. Kč | -879 tis. Kč |
Na konci minulého roku měla tato firma majetek za 56 milionů korun a záporný vlastní kapitál -916 tisíc korun. Celková ztráta minulých let činila přes 15 milionů korun.
V minulosti byl Tunka ještě členem statutárního orgánu společnosti VERDE SERVIS.
Dluhopisy:
V srpnu tato firma vydala prospekt na desetiletý dluhopisový program na 40 milionů EUR. Dluhopisy budou nezajištěné a bez kovenantů. Na prospekt zatím nevyšla žádná emise.
Ekonomika:
Celý projekt byl doposud financován půjčkou od společníka. Jedná se o bezúročnou zápůjčku se splatností v květnu 2025. Podle prospektu mají zbytek nákladů financovat dluhopisové emise.
Majetek:
| (tis. Kč) | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
| AKTIVA CELKEM | 17 115 | 16 764 | 17 383 |
| Pozemky a stavby | 3 791 | 3 791 | 3 791 |
| Nedokončený dl. hmotný majetek | 13 263 | 12 965 | 12 891 |
| Oběžná aktiva | 61 | 8 | 701 |
Vlastní kapitál:
| (tis. Kč) | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
| Vlastní kapitál | -44 | 72 | 177 |
| Základní kapitál | 200 | 200 | 200 |
| Výsledek hospodaření minulých let | -128 | -23 | 0 |
| Výsledek hospodaření běžného účetního období | -116 | -105 | -23 |
Cizí zdroje:
| (tis. Kč) | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2020 |
| Cizí zdroje | 17 159 | 16 692 | 17 206 |
| Dlouhodobé závazky | 16 740 | 850 | 1 012 |
| Závazky ke společníkům | 16 740 | 850 | 1 012 |
| Krátkodobé závazky | 419 | 15 842 | 16 194 |
| Závazky z obchodních vztahů | 373 | 15 842 | 16194 |
Výsledovka:
| (tis. Kč) | 2022 | 2021 | 2020 |
| Výkonová spotřeba | 14 | 4 | 7 |
| Ostatní provozní náklady | 96 | 96 | 0 |
| Provozní VH | -110 | -100 | -7 |
| Nákladové úroky | 0 | 0 | 12 |
| Ostatní finanční náklady | 6 | -5 | 4 |
| Finanční VH | -16 | -5 | -16 |
| VH za účetní období | -116 | -105 | -23 |
Závěr:
Celkové náklady projektu jsou kalkulovány na 924 milionů korun (z toho 32 již bylo vynaloženo), přičemž na konci minulého roku firma operovala pouze se 17 miliony, které jí zapůjčil sám majitel. Vlastní kapitál byl tvořen pouze základním kapitálem ve výši 200 tisíc a ztrátami minulých let. Firma sice může nějaké náklady hradit z předprodejů, k srpnu 2023 ale neměla nic prodáno ani žádnou smlouvu o smlouvě budoucí. V prospektu navíc jasně uvádí, že celý projekt chce financovat z dluhopisů (případně bankovním úvěrem, pokud částku na dluhopisech nevybere).
Na financování zbývajících nákladů projektu potřebuje necelých 900 milionů. Podle harmonogramu má nemovitost vstoupit do provozu v prosinci 2027. A pravděpodobně spíše ještě déle kvůli různým zpožděním, jelikož projekt nemá ještě ani stavební povolení. To jsou minimálně čtyři roky, než projekt začne vydělávat (pokud ohlédneme od případného výtěžku z předběžných prodejů). Zatím ale firmě chybí jakékoliv vlastní peníze, takže z toho, co se jí podaří vybrat si bude muset část nechat na průběžné platby kupónů.
Na ty si z celkových 924 milionů nákladů vyčlenila 65 milionů korun, což vystačí na cca jednu kupónovou platbu ve výši cca 7 %, pokud by vše financovala z dluhopisů. A zřejmě ještě hodně pro distribuci, aby takové peníze vybrala (tyto náklady mohou ale nemusejí být zahrnuty v nákladové položce „marketing“). Propočtené stavební náklady navíc nejsou nijak zasmluvněné a nákupní ceny nijak fixované, takže i zde je vzhledem k dlouhému horizontu projektu vhodné počítat s případným růstem cen.
Zatím nevyšla žádná emise, takže nevíme, za jakých podmínek, s jakým úrokem a jakým způsobem bude dluhopisy prodávat, ale už nyní víme že budou minimálně bez jakékoliv ochrany. A takové dluhopisy od neznámé firmy bez historie a vlastního kapitálu s majitelem, který přiznal, že s developmentem tohoto rozsahu nemá žádné zkušenosti, nemohou být nic jiného než vysoce rizikové a bude lepší se od nich držet dál.
Analytik a šéfredaktor serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za vyšší stovky milionů korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
