Srpen 2023 na dluhopisovém trhu

V srpnu vyšel nový dluhopisový prospekt šesti firmám. Které to jsou?

PROGRESUS RD Rýmařov II a.s.

Progresus je investiční skupina, která má ambici stát se předním českým rezidenčním developerem stavějícím ze dřeva. Skupinu Progresus vlastní Lukáš Zrůst a jeho společník Lukáš Foral, oba po 50 %. Celá vlastnická struktura zahrnuje přes 100 firem. Podle prospektu jsou k srpnu 2023 ve fázi realizace tři developerské projekty. Na Praze 5 staví firma celou čtvrť o velikosti 111 tisíc m², která nabídne nový domov až 1100 osobám. Výstavba zahrnuje celkem 351 bytů, 75 rodinných domů a 14 viladomů. Dalších 250 osob by mělo najít nový domov v druhém projektu na Praze 8, kde firma na pozemcích o rozloze 43 tisíc m² chystá výstavbu celkem 75 bytů v několika bytových domech a 25 nízkopodlažních rodinných domů. Třetí chystaný projekt je industriálního charakteru: ve spolupráci s německou skupinou GARBE probíhá výstavba moderní průmyslové haly v Chomutově, která nabídne k pronájmu 45 tisíc metrů čtverečních průmyslových ploch. V současnosti skupina připravuje ještě několik dalších obdobných projektů.

V srpnu vyšel skupině Progresus historicky třetí prospekt na dluhopisový program na 800 milionů korun. Prospekt vydávala účelová společnost PROGRESUS RD Rýmařov II. Dluhopisy jsou podle společných emisních podmínek zajištěné ručením mateřské společnosti PROGRESUS Group, které je až do výše 1,5 mld. korun. Emisní podmínky obsahují také kovenanty jako účelové využití výtěžku nebo povinná finanční kritéria projektu.

10. srpna vyšlo na program prvních šest emisí. Jeden dluhopis bude stát 10 tisíc korun/500 EUR, ale každý investor si musí koupit dluhopisy minimálně za 100 tisíc korun/4 000 EUR. Náklady na distribuci se mohou vyšplhat až na 12 % objemu. Výtěžek půjde na jednotlivé developerské projekty skupiny Progresus. Dluhopisové emise si emitent připravil sám. Úrokové výnosy se budou vyplácet pololetně vždy k 10.2 a 10.8.

Dluhopisářovu kompletní recenzi těchto dluhopisů naleznete zde.

FI Realitní Investice s.r.o.

FI Realitní Investice s.r.o. je česká společnost, která vznikla v listopadu 2019. Na českém realitním trhu se věnuje takzvanému „house flippingu“, tedy nákupu, držení (případně ještě rekonstrukci) a prodeji nemovitostí se ziskem.

Za svou historii od roku 2020 odprodala devět projektů a v současnosti (srpen 2023) pracuje na dalších sedmi. Jedná se o chalupu + dva rodinné domy v Pardubickém kraji, jeden rodinný dům v Jihomoravském kraji, byt v Hradci Králové (přestavěný z půdního prostoru) a dva větší projekty: Mladkov a Vlčkovice.

Se svým prvním prospektem přišla tato firma v srpnu před rokem. Program byl na půl miliardy korun. Loňský prospekt byl na desetiletým program, na který vyšlo celkem 8 emisí nezajištěných dluhopisů bez jakéhokoliv ošetření rizik. Emise byly za celkem 270 milionů korun. Je s nimi spojeno právo předčasného splacení, a to ke kterémukoliv datu. Na to by měl vlastník dluhopisů také myslet, protože v případě snížení úrokových sazeb centrální bankou bude firma dluhopisy s velkou pravděpodobností refinancovat za levnější peníze. Kupón je vyplácen jednou ročně. Jeden dluhopis investor pořídil za 100 tisíc korun.

Letos v srpnu přišla firma po roce na trh s aktualizovanou verzí prospektu. Emisní podmínky nezaznamenaly větších změn, bondy ani tentokrát nenesou žádné zajištění ani kovenanty. Na nový prospekt vyšly zatím dvě emise celkem za 50 milionů korun. Náklady na distribuci mají činit cca 2 % objemu každé emise. Zároveň i tyto dluhopisy jsou předčasně splatitelné. Výnos je vyplácen jednou ročně k 1. září. Jeden dluhopis si lze pořídit za 100 tisíc korun, a to od 1. září 2023 až do 24. srpna 2024, kdy poběží veřejná nabídka. Ta může být případně prodloužena až do srpna 2025.

Celou analýzu této firmy si můžete přečíst zde.

RSBC Consortio s.r.o.

RSBC je česká investiční skupina, investující na trhu nemovitostí a do soukromého kapitálu (private equity) se zaměřením na firmy z průmyslu, logistiky, zemědělství a z oblasti rozvojového kapitálu. Skupinu vlastní Robert Schönfeld (nar. 27. 7. 1971), který ji v roce 1998 založil s cílem investovat rodinný majetek, který byl jeho rodině v 90. letech navrácen v rámci polistopadových restitucí.

Mezi nejdůležitější realitní projekty současnosti patří přestavba jedné z továrních budov bývalého průmyslového komplexu ČKD na bytový dům s 215 byty o celkové ploše 14 300 m² (LOFTY KOLBENOVA), brněnské obchodní centrum ROZKVĚT a pražská administrativní budova v areálu Brumlovky, která funguje jako sídlo ČEZu.

26 srpna vydala společnost RSBC Consortio nový prospekt na dvouletý program, na který může vydat dluhopisy v objemu 300 milionů korun. Peníze mají financovat nové, zatím neupřesněné projekty. Dluhopisy jsou podle společných emisních podmínek částečně zajištěny ručením společnosti RSBC INVEST, a to do maximální souhrnné výše 150 milionů korun (50 % objemu). Nechybí ani kovenanty jako omezení míry zadlužení, omezení budoucího zajištění jiných dluhů a účelové využití výtěžku.

Celá analýza je k přečtení k dispozici zde.

CFIG SE

CFIG (Chovanec Financial Investment Group) je česká finanční a investiční skupina, která se zabývá širokou škálou činností. Od svého vzniku před deseti lety se věnuje poskytování spotřebitelských úvěrů, v posledních letech svou činnost rozšířila i na oblast real estate, správu pohledávek, e-commerce nebo investice do umění. A v loňském roce se jí poměrně dařilo. Konsolidované tržby vzrostly meziročně více než dvojnásobně na 169 milionů korun a čistý zisk téměř o čtvrtinu na 98 milionů korun. Na konci minulého roku hospodařila skupina s bilanční sumou ve výši 1,6 mld. korun.

Dluhopisy vydává v této skupině několik společností. Loni v únoru přišla s programem na jednu miliardu korun mateřská firma CFIG SE, které na něj vydala dvě stomilionové emise. Naši recenzi těchto dluhopisů se můžete přečíst zde. V srpnu letošního roku vyšla aktualizovaná verze prospektu, na kterou vyšla třetí emise na 50 milionů korun. Prospekt je opět bez kovenantů i zajištění. Platí tak závěr z loňského roku, že firma nemyslí na ochranu investorů před riziky. Náklady na distribuci se mají pohybovat kolem 2 % celkové upisované částky. Jeden dluhopis pořídíte za 100 tisíc korun.

WOOD & Company, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

O této skupině jsme na Dluhopisáři psali naposledy zkraje letošního roku v analýze na pražský developerský projekt Rezidence Laurinová, na kterém se podílí s developerem SATPO. Nový prospekt vydává fond WOOD & Company SICAV, jednající na účet svého podfondu WOOD & Company Office, který se specializuje na kancelářský development.

Tento podfond určený pro kvalifikované investory byl založen v roce 2017 a je zaměřený výhradně na prémiové kancelářské budovy, aktuálně v Praze a Bratislavě. Portfolio zahrnuje 10 nemovitostí: tři kancelářské budovy v Praze, šest budov v Bratislavě a jednu ve Varšavě v Polsku, kam fond expandoval v loňském roce. Celková pronajímatelná plocha těchto nemovitostí činí 218 tisíc m². Jejich průměrná obsazenost odpovídá 93 %.

Podle prospektu měl fond k srpnu 2023 yield ve výši 7,37 %, který ukazuje, jaké hrubé výnosy dokáže daná nemovitost generovat z nájmu. Fond ročně tedy inkasuje nájem ze všech nemovitostí odpovídající 7,37 procentům aktuální hodnoty nemovitostí. Jedná se o jeden z nejvýnosnějších fondů v posledních letech. Od založení v roce 2017 dosahoval na průměrný roční výnos 11,35 % (daří se mu tak překonávat cílený roční výnos 8-10 %).

V srpnu fond vydal prospekt na pětiletý dluhopisový program na 1 miliardu korun. Dluhopisy nebudou zajištěné, prospekt ale (na straně 73) obsahuje kovenant o ukazateli LTV (maximální míra zadlužení). Ukazatel vyjadřuje maximální podíl dluhů na hodnotě všech nemovitostí (oceněných znalcem). V tomto případě je ukazatel nastaven na maximálně 70 %. Nemovitosti ve fondu jsou podle posledního známého posudku oceněny na 208 milionů EUR, což podle aktuálního kurzu z kraje září odpovídá částce cca 5 mld. korun. Fond se tedy může zadlužit až do výše 3,5 mld. korun.

Na program již vyšla první emise za 250 milionů korun s úrokem 8,2 procenta. Celkové náklady by neměly překročit 10 % jmenovité hodnoty. Jeden dluhopis bude stát 1 korunu, ale zájemce o investici jich musí upsat minimálně 10 tisíc, tedy investovat minimálně 10 tisíc korun.

JAVOR 50 s.r.o.

Tato firma vznikla v červnu 2020 účelově na realizaci developerského projektu SENIOR RESORT – JAVOR 50 v Českém středohoří. Jedná se o projekt komunitního bydlení pro seniory o rozloze téměř 100 tisíc m² situovaný v revitalizovaných prostorách bývalého vojenského prostoru. Výnosy budou generovány z výnosů projektu a částečně vlastní provozní činností. Prodej bytů a rodinných domků má být zahájen již letos. Prodej bude realizován prostřednictvím společnosti Bidli Holding, se kterou má firma uzavřenou smlouvu.

V srpnu tato firma vydala prospekt na desetiletý dluhopisový program na 40 milionů EUR. Dluhopisy budou nezajištěné a bez kovenantů. Na prospekt zatím nevyšla žádná emise. Firmu vlastní přes společnost Domy Bílina jediný podnikatel, Petr Tunka (nar. 10. června 1972). Na konci minulého roku byl projekt ve finančních výkazech firmy oceněn na 17 milionů korun. Celý projekt je financován půjčkami od společníka.

Na schválení Českou národní bankou pak čekají další tři firmy. Pokud splní všechny náležitosti, můžeme se v dalších měsících dočkat prospektů e-Finance CZ, MSI Capital a PRESTON Business.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.