Bondshow: FI Realitní Investice

FI Realitní Investice s.r.o. je česká společnost, která vznikla v listopadu 2019. Na českém realitním trhu se věnuje takzvanému „house flippingu“, tedy nákupu, držení (případně ještě rekonstrukci) a prodeji nemovitostí se ziskem. Svou činnost financuje hlavně dluhopisy, a to od svého založení už čtvrtým rokem. Co o ní víme?

U vzniku firmy stál v roce 2019 pan Jiří Chládek, který v té době vedl jednu z realitních kanceláří RE/MAX ČR. Na vzniku firmy se dále podílel Martin Langer, který přispívá svými zkušenostmi s rekonstrukcemi, a společnost Finanční Institut, která od roku 2013 působí na poli finančně poradenského trhu a pro rekonstrukce měla sehnat finance. Tuto poradenskou společnost založil v roce 2013 Daniel Rezek (který má v emitentovi na starosti finance a sběr kapitálu) se dvěma společníky. V současnosti ji napřímo vlastní jeden z koncových majitelů Michal Rückel (podíl 48 %). Tato vlastnicky propojená poradenská firma dluhopisy distribuuje. Nutno říct, že podle recenzí na internetu tak činí značně nevytříbeným způsobem, kdy shání telefonní kontakty na cizí osoby, aby je nevyžádaně oslovovala „s výhodnou nabídkou“.

K srpnu 2023 měla FI Realitní Investice čtyři společníky:

• FI Trust s.r.o – 40 % / konečný vlastník Michal Rückel (nar. 24.07.1986) – 44,50%
• Martin Langer (nar. 16. září 1973) – 20 % … Martin Langer má ve firmě na starost vše kolem oprav a rekonstrukcí.
• Jiří Chládek (nar.14. listopadu 1974) – 20 % … Jiří Chládek se v rámci firmy věnuje výkupům nemovitostí, exekučním prodejům a dražebním jednáním. Zkušenosti má z RE/MAX ČR, kde v jedné z kanceláří zastával funkci ředitele.
• Michal Spěvák (nar. 2. ledna 1977) – 20 %

Činnost:

Jak bylo už představeno v úvodu, podnikatelská činnost firmy zahrnuje výkup nemovitostí, jejich případnou rekonstrukci a odprodej. Zaměřená je na rekreační nemovitosti, přičemž doposud to byly vždy jednotlivé rodinné domy nebo chaty. Geograficky se orientuje zejména na oblasti Dolní Moravy a Orlických hor. Za svou historii od roku 2020 odprodala devět projektů a v současnosti (srpen 2023) pracuje na dalších sedmi.

Při výkupu nemovitostí se orientuje na starší, samostatné nemovitosti s prodejní cenou kolem 2–3 milionů korun. Nemovitosti kupuje v zásadě tři typy:

1. v dražbě, kde se jedná převážně o bankou zabavené nemovitosti, které „očistí“ od zástav, poté nemovitost opraví a následně prodá. Tento proces obvykle trvá cca 1 rok.
2. na trhu od běžného prodávajícího. Nemovitost následně opraví a opět nabídne do prodeje. Díky tomu, že se zde nemusí řešit zástavy a vypořádání exekucí, trvá celý proces cca 6 měsíců.
3. nemovitosti ve špatném technickém stavu, na kterých udělá kompletní rekonstrukci a vytvoří zde několik bytů nebo apartmánů, které následně nabídne k prodeji. Tento proces trvá cca 18 měsíců a je tak časově nejnáročnější.

Podle webových stránek má za sebou firma realizaci devíti projektů (=rodinných domů). Šest z nich prodala v roce 2022 a v první polovině 2023. K srpnu 2023 měla v přípravě 7 projektů. Jednalo se o chalupu + dva rodinné domy v Pardubickém kraji, jeden rodinný dům v Jihomoravském kraji, byt v Hradci Králové (přestavěný z půdního prostoru) a dva větší projekty: Mladkov a Vlčkovice.

Projekt Mladkov

Primárním projektem, který má být financován emisí dluhopisů je projekt Mladkov v obci Mladkov v Orlických horách. V nemovitostním objektu se původně nacházela mlékárna. Firma plánuje tuto stavbu zrekonstruovat v původním stylu a přeměnit ji na apartmánové bytu určené k bydlení. Celkově vznikne 9 apartmánových bytů o výměre od 34 m² do 92 m². Celkový výnos z prodeje je odhadován na 29 milionů s hrubým ziskem 14 milionů korun. Dokončena a prodávána měla být nemovitost již na konci minulého roku, ale práce na projektu byla zřejmě pozdržena.

Projekt Vlčkovice

Dalším projektem financovaným z emise dluhopisů je projekt v obci Vlčkovice. Jedná se o obytný dům, který firma koupila v roce 2020 a probíhá zde celková rekonstrukce. V obytném objektu vzniklo šest samostatných apartmánů o dispozici 2+kk rozložených do dvou pater. Apartmánové byty budou určeny k prodeji, prodejní ceny za byt se budou pohybovat cca v rozmezí 3,5 – 4 mil. korun. Celkové náklady na koupi nemovitosti a její rekonstrukci se odhadují na 10 mil. korun. Dokončení rekonstrukce se předpokládalo na konec října 2022, ale i tady došlo ke zpoždění.

V loňském prospektu se také psalo o zámku ve Vrbnu pod Pradědem jako o dalším projektu, na který mají jít dluhopisové peníze. Tento zámek měla firma koupit a přestavět na 31 apartmánových bytů, které by následně odprodala. Podle prospektu měla firma v srpnu 2022 již podepsanou kupní smlouvu s majitelem na 11 milionů korun a projekt byl ve fázi plánování. Zřejmě od plánů ustoupilo, protože mezi chystanými projekty už v letošním prospektu není.

Vybrané projekty na mapě:

Všechny projekty jsou k nahlédnutí na webovkách firmy.

Dluhopisy:

Se svým prvním prospektem přišla tato firma v srpnu před rokem. Program byl na půl miliardy korun.

Zkušenosti s dluhopisy ale sbírala již dva roky předtím, když vydávala podlimitní emise (celkem 25) v celkovém objemu 440 milionů korun. Z této částky ale upsala jen zlomek. Emise vydávala od února 2020 do září 2021 za úrok 5-7 % (a jedenkrát za 8 % a jednou za 10 %). Celkem se vydaly dluhopisy za 434 100 000 korun, z nichž se prodaly dluhopisy za 60 100 000 korun, tedy cca 14 % požadované částky.

Loňský prospekt byl na desetiletým program, na který vyšlo celkem 8 emisí nezajištěných dluhopisů bez jakéhokoliv ošetření rizik. Emise byly za celkem 270 milionů korun. Je s nimi spojeno právo předčasného splacení, a to ke kterémukoliv datu. Na to by měl vlastník dluhopisů také myslet, protože v případě snížení úrokových sazeb centrální bankou bude firma dluhopisy s velkou pravděpodobností refinancovat za levnější peníze. Kupón je vyplácen jednou ročně. Jeden dluhopis investor pořídil za 100 tisíc korun.

Ani tyto dluhopisy se moc neprodávají. Po roce nabídky se z požadovaných 270 milionů korun upsaly dluhopisy za 37,5 milionů, tedy opět cca 14 % objemu. Jejich nabízení ale stále trvá.

Letos v srpnu přišla firma po roce na trh s aktualizovanou verzí prospektu:

Emisní podmínky nezaznamenaly větších změn, bondy ani tentokrát nenesou žádné zajištění ani kovenanty. Na nový prospekt vyšly zatím dvě emise celkem za 50 milionů korun. Náklady na distribuci mají činit cca 2 % objemu každé emise. Zároveň i tyto dluhopisy jsou předčasně splatitelné. Výnos je vyplácen jednou ročně k 1. září. Jeden dluhopis si lze pořídit za 100 tisíc korun, a to od 1. září 2023 až do 24. srpna 2024, kdy poběží veřejná nabídka. Ta může být případně prodloužena až do srpna 2025.

Ekonomika:

Společnost vznikla v listopadu 2019 se základním kapitálem 200 tisíc korun. Svou činnost od počátku financuje výhradně na dluh, a to zejména dluhopisy. Na konci roku 2020 už měla majetek za 23 milionů (v zásobách jako nedokončená výroba, v pohledávkách a v hotovosti), z toho 18 milionů přišlo z prvních podlimitních dluhopisů a zbylých 5 milionů z jiných půjček, což jsou v tomto případě půjčky od nespřízněných fyzických osob. Položka majetku „zásoby – nedokončená výroba a polotovary“ zde představuje nedokončené stavby, tedy koupené nemovitosti v rekonstrukci. V případě house flippingu se nemovitosti neúčtují jako dlouhodobý hmotný majetek, protože je firma nepoužívá ani nepronajímá, ale nabývá a drží pouze za účelem prodeje.

V průběhu roku 2021 upsala podlimitní dluhopisy za dalších 24 milionů korun a 14 milionů získala opět z půjček, aby měla na konci daného roku majetek za 64 milionů korun. V minulém roce se majetek navýšil na 94 milionů korun, z toho 93 milionů bylo z cizích zdrojů. Vlastní kapitál ve výši 660 tisíc se skládal ze základního kapitálu a zisků. Majetek firmy byl opět uložen v zásobách, pohledávkách a hotovosti.

40 % podílu na emitentovi vlastní firma FI Trust. Ta ale žádné výkazy nemá dohledatelné.

Majetek:

Pasiva:

Výsledovka:

Výkazy firmy na justici jsou pouze ve zkrácené variantě, kde výsledovka úplně chybí. Výkaz zisku a ztrát tak najdeme pouze v prospektu. V roce 2022 měla firma obrat celkem 3 miliony korun, který tvořily tržby z prodeje výrobků (nemovitostí). Což je zarážející, protože za daný rok firma v prospektu hlásí tři úspěšně prodané projekty za více než 10 milionů korun. Proč se tyto výnosy neobjevily v tržbách za prodané výrobky? Proč se neobjevují v obratu? 

Ve stejném roce měla náklady necelých 44 milionů korun, které si ale odečetla díky položce změna stavu zásob vlastní činnosti, která z nákladů vyřazuje náklady na zatím neprodané výrobky (aby byl dodržen akruální princip). Celkový provozní zisk tak dosáhl 3,4 milionu korun. Finanční VH zůstává bez kontextu, jeho záporná hodnota je dána pravděpodobně náklady na úroky z dluhů. Celkem firma skončila s čistým ziskem 229 tisíc korun. V roce 2021 byl čistý zisk 159 tisíc a v roce 2020 pak 2 tisíce korun.

Závěr:

Máme tu firmu financovanou prakticky pouze na dluh, která už čtvrtým rokem zkouší flipování nemovitostí na českém realitním trhu. Za uplynulé tři roky si touto činností vydělala na čistém zisku dohromady 390 tisíc korun. A to v situaci, kdy jí cizí zdroje pouze přitékaly a musela hradit jen úroky. Ty jí teď hodně porostou: v roce 2020 vydávala bondy za 5 % a loni už za 12 %. Letos jí navíc čeká splátka prvních jistin, které se novými bondy zřejmě pokouší draze refinancovat. Přesto se dluhopisy moc neprodávají, i když je distribuuje majetkově propojená poradenská firma.

S nulovým ošetřením rizik u dluhopisů se jedná o velmi rizikového emitenta, který podstupované riziko nekompenzuje ani 12% výnosem p.a. na pět let.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.