Bondshow: DRFG

Nejpoptávanější firmou v rámci Bondshow na našem serveru byla určitě investiční skupina DRFG. Počkali jsme si tedy na publikaci ekonomických dat za rok 2020 a zde máte výsledek. 

DRFG je česká investiční skupina založená v roce 2011 Davidem Rusňákem, která investuje primárně do nemovitostí, telekomunikací a finančních služeb. Své investice financuje z vlastních zdrojů, korporátních dluhopisů a bankovních úvěrů. V minulosti své podnikání financovala částečně také směnkami.

Investiční portfolio skupiny:

Nemovitosti:

Realitní portfolio skupiny DRFG se zaměřuje na investice do komerčních nemovitostí v oblasti maloobchodu a skladování. Od roku 2014 byly uskutečněny akvizice výrobně-administrativně-skladových prostor a prostor prodejních jednotek nadnárodních řetězců. Mezi nájemce těchto nemovitostí patří Tesco, Jysk, Decathlon, Mountfield, Okay Elektro a další. Z důvodu diverzifikace je portfolio postupně doplňováno o logistické a výrobní areály. Nemovitostní portfolio čítá 50 nemovitostí o celkové rozloze 233 tisíc metrů čtverečních. Portfolio spravuje firma DRFG Real Estate a jeho celková hodnota činí podle odhadů společnosti 10 miliard korun.

V roce 2019 měla nemovitostní divize 39% podíl na obratu společnosti.

Nemovitostní portfolio skupiny a investiční fond: 

Nemovitosti, které vlastní, se nacházejí v České republice a Polsku a jsou rozmístěné napříč všemi regiony. DRFG plánuje expandovat i do dalších zemí Visegrádské skupiny, kde spatřuje potenciál ještě vyššího zhodnocení.

Své nemovitosti obsazuje prémiovými nájemníky a uzavírá s nimi dlouhodobé nájemní kontrakty. Průměrná doba vypršení těchto nájemních smluv v rámci celého portfolia činí 5,49 let bez opcí a 4,34 let s opcí. Společnost při zvažování každé investice provádí makro analýzu ekonomiky dané země i analýzu vývoje nemovitostního trhu. Výsledkem je aktuální 95% obsazenost všech nemovitostí.

Většina nemovitostního portfolia skupiny je aktuálně v držení fondu Czech Real Estate Investment Fund. Ten se věnuje investicím do stávajících komerčních nemovitostí na území České republiky. Fond se zaměřuje primárně na retail parky s dominantní vahou prodejců potravin a dalšího zboží základní potřeby.

Jedná se o třetí největší nebankovní nemovitostní investiční fond v České republice. Fond byl spuštěný v únoru 2016 a je založený ve spolupráci s lichtenštejnským správcem fondů společností CAIAC Fund Management, který je obhospodařovatelem fondu.

Fond míří na konzervativní investory a svým klientům přináší dlouhodobé stabilní zhodnocení s plánovaným čistým výnosem v rozsahu 4–5 % ročně. V prvním roce svého fungování přinesl investorům zhodnocení 5,04 %, za rok 2017 šlo o zhodnocení ve výši 5,17 %, za rok 2018 zhodnocení ve výši 4,43 %, za rok 2019 ve výši 4,58 % a loňský rok zaznamenal pokles výkonnosti na 3,23 %. Celkové zhodnocení od 23. 2. 2016 (datum spuštění fondu) do 31. 5. 2021 činí 25,25 %.

V březnu 2021 vyšla v médiích zpráva, že skupina DRFG chce svoje nemovitostní portfolio rozšířit o developerské projekty. Konkrétně se má jednat o development rezidenčních nemovitostí. Prvním z developerských počinů bude Rezidence Spojovací v pražských Vysočanech přesahující 320 milionů korun. Generální ředitel skupiny Peter Hlaváč uvedl, že rozšíření aktivit o rezidenční development je logickým krokem v rámci strategické diverzifikace portfolia skupiny. Rezidence Spojovací je prvním z řady bytových projektů, které skupina pro rok 2021 plánuje, a tyto projekty mají dosahovat celkové hodnoty tří miliard korun.

Telekomunikace:

Druhou oblastí, do které skupina investuje, jsou telekomunikace. Skupina v minulosti investovala do několika významných telekomunikačních společností. Investice se zaměřují především na výstavbu, údržbu a upgrade mobilních telekomunikačních sítí pro přední světové operátory, v menším rozsahu pak na budování a provoz optických datových tras a doplňkové služby související s mobilními i fixními sítěmi.

Za svou historii investovala skupina do osmi společností, z nichž největší je mezinárodní skupina Suntel, ve které DRFG drží 100% podíl. Suntel Group je mezinárodní společnost s více než dvacetiletou historií, která poskytuje telekomunikační služby pro výstabu a provoz sítí ve Švýcarsku, Německu, Rakousku, České republice, na Slovensku a nově v Nizozemsku. Mezi její klienty patří nejvýznamnější světové telekomunikační společnosti: Vodafone, Salt, Ericsson, Huawei, T-Mobile, O2, Cetin a další.

Do skupiny DRFG vstoupila společnost Suntel v roce 2015 a od té doby do roku 2019 zaznamenala růst tržeb o více než 1,2 miliardy korun. Tohoto růstu bylo dosaženo primárně expanzí do zahraničí.

Další výraznou společností v oblasti telekomunikací je pak FibreNet, která je vlastníkem a provozovatelem telekomunikační infrastruktury. Aktuálně provozuje více než 300 km páteřních tras s plánem na více než 600 km příští rok.

Činnosti spojené s mobilní telekomunikační infrastrukturou představují 89 % celkových tržeb telekomunikační divize skupiny DRFG. Činnosti spojené výstavbou pevné infrastrukturou představují 7 % tržeb. Prodej zboží (3 %) a pronájem fixní infrastruktury (1 %) jsou méně významné aktivity divize.

V roce 2019 měla telekomunikační divize 35% podíl na obratu společnosti.

Finanční služby:

Pro skupinu DRFG je důležité i působení v oblasti finančních služeb. Skupina vyrostla na prodeji dluhopisů a již od svého začátku je její investiční část úzce navázána na schopnost získávání kapitálu její obchodní části. Tu ve svých počátcích zajišťoval Michal Mička se společností Finfin, výměnou za 20 % majetkový podíl. Tento podíl později prodal a založil svou investiční skupinu C2H, která dopadla neslavně.

Dnes tvoří finanční služby 19 % na celkovém obratu skupiny. Skupina DRFG drží skrze dceřinou firmu DRFG Finance podíly v těchto společnostech, které poskytují finanční služby:

• EFEKTA OCP
• Royal Vision
• FINEST Invest
• Assetio Solutions
• CLEAR Investment
• FIDELIT
• Proforza
• NAGE
• Chytrý Honza

Firmy v portfoliu poskytují finanční služby spojené s investováním, finanční poradenstvím, zprostředkováním hypotečních úvěrů a pojištění. Do portfolia skupiny přibyl v roce 2019 také online srovnávač finančních produktů Chytrý Honza, který na tuzemském trhu působil již deset let předtím. Má vlastní poradenskou síť, své služby v něm poskytuje asi 960 poradců.

Dluhopisy:

Od roku 2016 vydala skupina DRFG veřejné dluhopisy prostřednictvím těchto dluhopisových programů, které vydávaly dceřinné společnosti:

1. DRFG TelcoBond Investment s.r.o.
2. DRFG Bond Investment s.r.o.
3. DRFG Telco Bond 5G a.s.
4. DRFG Invest Management a.s.
5. DRFG Financial Management a.s.X
6. DRFG Real Estate Financial Management a.s.
7. DRFG Telco Financial Management a.s.
8. DRFG Real Estate Management a.s.
9. DRFG TELCO s.r.o.
10. DRFG ENERGY s.r.o.

Výše uvedené dluhopisy jsou nezajištěné, nikdo za ně neručí a mají obecně slabé nebo žádné kovenanty (omezení). Nikdo z emitentů se například nezavázal k tomu, že jeho zadlužení nepřekročí předem definovanou hranici. Na tom by skupina měla v dalších prospektech zapracovat. Je pravdou, že dluhopisoví investoři na našem trhu zpravidla taková omezení ani nevyžadují, ale jsme přesvědčeni o tom, že by DRFG jakožto zakladatel trhu dluhopisů mířících na investiční retail měl jít ostatním firmám příkladem.

V únoru 2020 pak dostala skupina DRFG pokutu od České národní banky ve výši 5 milionů korun, protože své dluhopisy v rozporu se zákonem veřejně nabízela bez uveřejněného prospektu. Firma oponovala tím, že podmínky tehdejších předpisů na trhu s firemními dluhopisy byly nejasné a pravidla pro firemní dluhopisové emise se staly jednoznačnými až po pozdější změně legislativy.

Vzhledem k množství dluhopisů, které skupina vydala, zde nebudeme zveřejňovat jejich úplný přehled. Ten je k dispozici v profilu firmy v databázové části Dluhopisáře. V záložce dluhopisy najdete přehled všech emisí i jejich podmínek. 

Ekonomika:

V roce 2020 došlo k oddělení telekomunikační divize DRFG TELCO od zbytku skupiny DRFG. Ta nadále sdružuje investice v segmentu nemovitostí, energetiky a finančních služeb. Každá firma tak vydala vlastní konsolidovanou účetní závěrku.

Aktiva DRFG dosahovala v roce 2020 výše 5,36 miliardy korun, obrat dosáhl 2,26 miliardy korun při zisku 55 milionů korun. Zadlužení se opět zvýšilo až na úroveň 88,4 %.

Generální ředitel DRFG Peter Hlaváč v květnu 2021 pro média uvedl, že podíl cizích zdrojů na celkových aktivech ještě nemůže klesat, protože firma zažívá expanzi. Zisk, který skupina vytvoří, zatím nestačí na to, aby kompenzoval nárůst zadlužení způsobený právě touto expanzí. Skupina plánuje pokračovat v expanzi ještě tento rok, na zadluženosti by se to mělo projevit nárůstem asi o 1,5 miliardy korun. V dalších letech už by se podle generálního ředitele měla skupina více stabilizovat a externí dluh už by neměl narůstat.

Aktiva nově vytvořené telekomunikační části pak za loňský rok výše dosáhla 1,8 miliardy korun, obrat dosáhl 1,76 miliardy korun při ztrátě necelých 15 milionů korun. Zadlužení dosáhlo úrovně 70 %.

Důležité finanční údaje DRFG TELCO:

Závěr:

Skupina DRFG je považována za zakladatele segmentu firem, které vyrostly na sběru kapitálu od malých investorů. Někteří ji za to milují a obdivují, jiní nenávidí. Nelze jí však upřít fakt, že za necelých 10 let svého působení vyrostla do mnohamiliardových rozměrů. A ukázala tak cestu mnoha dalším podnikatelům a firmám, které ji lépe či hůře napodobují.

Slušelo by jí však postupné snižovaní zadluženosti mateřské skupiny, které je relativně vysoké a zároveň výrazné zvýšení kvality vydávaných dluhopisů. Pokud jsem zakladatelem nějakého segmentu, měl bych být ostatním dluhopisovým emitentům příkladem a ne kvalitativně patřit jen do šedého průměru.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.