ČSNF je nemovitostní fond, který je obhospodařován investiční společnost AVANT. Fond vznikl 30. října 2017 a jeho zakladatelem a majitelem je Daniel Římal. Orientuje se na přímé či nepřímé investice do nemovitostí a vlastní development se zaměřením na rodinné a bytové domy.
Fond nabízí dva produkty. Prioritní investiční akcie (PIA) nabízí při vstupní investici do 10 mil. korun s očekávaným ročním výnosem 6-7,1 % a garancí minimálního ročního výnosu 6 %, a to i v případě nižšího zisku či dokonce ztráty fondu. U prémiových investičních akcií (PRIA), které fond nabízí od vstupní investice 10 mil. korun, se plánovaný roční výnos posouvá na 6,7-8,2 % s garancí minimálního ročního výnosu 6,7 %. Výnosy jsou garantovány prostřednictvím redistribuce fondového kapitálu od držitelů výkonnostních investičních akcií (VIA) ve prospěch držitelů prioritních a prémiových investičních akcií, a to až do výše tohoto fondového kapitálu.
Veškerá ztráta je tak primárně hrazena z fondového kapitálu od držitelů výkonnostních investičních akcií, kterými jsou zakladatelé fondu. Ostatní akcionáři tak mají na ztrátě fondu až sekundární podíl a na zisku naopak podíl přednostní. Garanci výnosu posoudila poradenská společnost Ernst & Young. Horizont investice jsou čtyři roky. Při držení akcií alespoň tři roky fond neúčtuje investorům žádné výstupní poplatky a investoři jsou osvobozeny od daně z příjmu. K listopadu 2021 činila hodnota prioritní investiční akcie 1,1577, od doby prvního úpisu před 25 měsíci se tak akcie zhodnotily o 15,77 %.
Fond svou aktivitu zahájil v březnu 2019 akvizicí prvních developerských projektů do svého majetku. Pro vyšší diverzifikaci volí strategii investování do více, byť menších projektů do cca 100 milionů korun.[1] Ve většině případů se tak jedná o výstavbu rodinných domů či jednotlivých bytových domů, případně jejich rekonstrukce. Na rozdíl od Prahy investuje do menších měst, kde je nižší konkurence investorů a kde trvá kratší dobu získat stavební povolení. Podle vlastních slov má společnost v současnosti dostatek developerských projektů pro období následujících tří let.
Organizační struktura:
Dluhopisy:
- února 2022 vydala ČSNF SICAV a.s. prospekt na svůj první dluhopisový program na jednu miliardu korun. V něm nabízí nezajištěné dluhopisy, zavázala se ale k mnoha omezením:
- k budoucím dluhům nezřídí zajištění
- ukazatel LTV nepřekročí hodnotu 80 %
- poměr hodnoty všech VIA vůči nesplaceným dluhopisům musí činit alespoň 25 %
- poměr VIA vůči PIA musí činit alespoň 25 %
- společnost nepodnikne žádné platby na úhradu dluhů podřízených dluhopisům anebo výplaty podílů na zisku (s výjimkou výplat konečnému vlastníkovi do výše 10 mil. korun nebo v jakékoliv výši pokud ukazatel LTV nepřekročí hodnotu 70 %)
- prostředky z emisí využije účelově (pouze na refinancování stávajících dluhů nebo akvizice nemovitostních společností a max. 10 % prostředků pak také na provozní výdaje)
- minimální hodnota všech upsaných VIA musí činit min. 20 mil. korun
- průběžné oceňování (na konci účetních období zajistí nezávislé ocenění nemovitostí a majetkových účastí)
- společnost k nemovitostem zřídí pojištění zahrnující krytí veškerých rizik spojených s nemovitostmi
- zákaz změny kontroly nad mateřskou firmou
- zákaz přeměny společnosti s negativním dopadem
- transakce možné pouze za podmínek obvyklých v obchodním styku
- nabývání pouze těch pozemků s územním plánem povolujícím rezidenční výstavbu
Činnost manažer a administrátora zajišťuje společnost CYRRUS. 1. března vyšla první a zatím jediná emise:
CZ0003538258, kupón 6,8 %, 100 000 000 Kč, splatné 2026 (4 roky)
Minulé dluhopisy:
V minulosti vydala skupina ještě tři podlimitní emise (bez prospektu) v celkové hodnotě 100 mil. korun se sazbou mezi 6-7 % splatné v letech 2023-25.
Ekonomika
Majetek fondu dosahuje 642 milionů korun, z toho vlastní kapitál byl k 30. listopadu 2021 577 mil. korun. Na konci roku 2020 vlastnila mateřská společnost a emitent dluhopisů ČSNF SICAV a.s. aktiva za 306 mil. korun (z toho vlastní kapitál 230 mil. korun).
K dnešnímu dni realizovala společnost celkem čtrnáct nemovitostních projektů, a to formou nepřímých investic do nemovitostních společností. Většinu těchto projektů získala v loňském a předloňském roce. Pět z těchto projektů bylo již prodáno, z toho čtyři před dokončením formou rezervační smlouvy se zálohou.
Datum prodeje nemovitostí nebylo upřesněno, společnosti ze skupiny, které je vlastní, ale mají zveřejněny finanční výkazy do roku 2020 a prodej dosavadních nemovitostí v nich není zohledněn. Podle údajů z prospektu byly tyto nemovitosti prodány s celkovým ziskem cca 95 milionů. Zbylé projekty jsou v různých fázích příprav, přičemž budoucí zisk z těchto projektů společnost odhaduje na cca 620 mil. korun.
Pokud jde o likviditu, k 30. září 2021 měla firma na účtu peněžní prostředky ve výši 40,1 mil. korun a vlastnila krátkodobé pohledávky za 11 tis. korun. V téže době měla přijatý krátkodobý úvěr ve výši 5,1 mil. korun, krátkodobé závazky z obchodního styku za 318 tis. korun, závazky z odkupu investičních akcií v objemu 1,1 mil. korun a závazky z upsání investičních akcií v objemu 51,6 mil. korun.
Finanční údaje ČSNF SICAV a.s. z mezitimní účetní závěrky k 30. 6. 2021:
| Hodnoty v tis. Kč | 30. 6. 2021 | 30. 6. 2020 |
| Aktiva celkem | 396 865 | 113 966 |
| Účasti s rozhodujícím vlivem | 249 017 | 92 386 |
| Pohledávky za nebankovními subjekty | 84 666 | 18 655 |
| Pohledávky za bankami a družstevními záložnami | 63 170 | 2 905 |
| VH z běžné činnosti před zdaněním | -656 | -692 |
Finanční údaje ČSNF SICAV a.s. za roky 2019/2020:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Aktiva celkem | 306 336 | 104 378 |
| Dlouhodobá aktiva | 260 281 | 92 186 |
| Krátkodobá aktiva | 46 055 | 11 454 |
| Peníze a peněžní ekvivalenty | 44 773 | 738 |
| Vlastní kapitál | 230 685 | 71 274 |
| Závazky | 75 651 | 33 104 |
| Dlouhodobé závazky | 0 | 0 |
| Krátkodobé závazky | 75 651 | 33 104 |
Finanční údaje ČSNF SICAV a.s. za roky 2019/2020:
| Hodnoty v tis. Kč | 2020 | 2019 |
| VH za před zdaněním | -1 533 | -1 677 |
| VH za po zdanění | -1 533 | -1 677 |
| Celkový výsledek za období | -1 533 | -1 677 |
Finanční výsledky ostatních významných společností skupiny:
| Firma: | 31. 12. 2020 (v tis. Kč) | |
| BD Dobrovského 706/21 s.r.o. | Tržby: | 0 |
| Výsledek hospodaření: | -3 | |
| Aktiva: | 16 700 | |
| Bytový dům Lazecká s.r.o. | Tržby: | 0 |
| Výsledek hospodaření: | 0 | |
| Aktiva: | 2 977 | |
| DOMY SIBŘINA s.r.o. | Tržby: | 0 |
| Výsledek hospodaření: | -14 | |
| Aktiva: | 13 015 | |
| STARK DEVELOPMENT s.r.o. | Tržby: | 0 |
| Výsledek hospodaření: | -154 | |
| Aktiva: | 75 561 | |
| Bernalda s.r.o. | Tržby: | 0 |
| Výsledek hospodaření: | -29 | |
| Aktiva: | 20 379 | |
| Favala s.r.o. | Tržby: | 0 |
| Výsledek hospodaření: | 0 | |
| Aktiva: | 16 251 | |
| Venarotta s.r.o. | Tržby: | 0 |
| Výsledek hospodaření: | 0 | |
| Aktiva: | 35 001 | |
K dnešnímu datu čerpá celá skupina úvěry za cca 73 mil. korun.
Závěr:
Po delší době byl na trh uveden dluhopis, u kterého se firma zamyslela nad ošetřením rizik. To je nadprůměrné a dává tak firmě jasné mantinely, kde se může pohybovat. To vede k nižšímu riziku pro investora. Potěší i konstrukce, kdy entitou vydávající dluhopis je fond. Zde jsou procesy a možnosti jak nakládat se svěřenými penězi přece jen dosti svázány regulatorními požadavky, na rozdíl od běžných obchodních společností.
Do budoucna to tak chce nabídnout jen vyšší výnos pro investory, protože v realitě dnešního trhu, kde pětiletý státní dluhopis nese kolem 4.5 % je nabízených 6.8 % nízká hodnota. V poměru výnos/riziko se i tak jedná o nadprůměrnou nabídku našeho trhu.
[1] https://benative.hn.cz/c1-66832740-budoucnost-vidime-v-mensich-rezidencnich-projektech-do-sta-milionu-korun
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
