Analýza dluhopisového prospektu: Domoplan

Domoplan je český developer, který vznikl v roce 2016 (kořeny má ale už v roce 2009). Postupem času z něj jeho zakladatel, vystudovaný pedagog Tomáš Vavřík (nar. 8. června 1975), vybudoval předního brněnského developera rezidenčních nemovitostí.

Firma se od založení soustředí hlavně na výstavbu bytů okolo Brna, postupem času ale začaly přibývat i jiná města a v roce 2022 expandovala i do zahraničí. V roce 2017 začala také jako jeden z prvních českých developerů systematicky rozvíjet výstavbu aparthotelů v českých horských oblastech, kde se zaměřuje především na oblast Jeseníků a Orlických hor.

Tato skupina je známá tím, že nemovitosti nedrží, nespekuluje s nimi, peníze se jí nevrací z nájmu a tím pádem netvoří zisky nespolehlivým přeceňováním a má mnohem vyšší „obrátkovost“ projektů. Zdrojem zisku jsou skutečné peníze z prodejů.

Orientovat se ve skupině Domoplan může být trochu náročné. Celá developerská skupina fakticky netvoří jeden holding, ale jedná se o několik sesterských společností, které vlastní Vavřík napřímo nebo přes skupinu FIPOX (viz dále). Za samotnou realizaci developmentu z hlediska projektového řízení apod. odpovídá Domoplan a.s.. Zbylé fondy kvalifikovaných investorů zajišťují financování pro developerské projekty.

S tím začal v roce 2017 DOMOPLAN SICAV a později začaly vznikat fondy na konkrétní projekty. Všechny tyto fondy zakládají na jednotlivé developerské projekty SPV firmy. Ty pak za realizaci projektu platí Domoplan a.s., která stojí vně a generuje tím zisk. Existují také SPV společnosti (DOMOPLAN – investiční 3-5, 6, 9, a 11, Rezidence Stará, Pozemky Pixel, aj.), které Vavřík dříve vlastnil napřímo, poté je přesunul pod Domoplan a.s., přičemž některé i změnily název (DOMOPLAN PS, DOMOPLAN – Resort Drátovna). Jedná se ale o ekonomicky prázdné schránky.

Domoplan a.s.:

Tato společnost z pozice dodavatele zajišťuje realizaci developerských projektů v oblasti projektového řízení (vyřizování potřebných povolení, projektové činnosti, řízení dohledů na stavbách a hlavně působí jako generální dodavatel staveb). S jednotlivými SPV společnostmi uzavírá dohodu o dílo a pro realizace projektů je tedy naprosto klíčovou. Od toho se také odvíjí zdroj jejího zisku, kdy od SPV společností za tyto služby inkasuje tržby, které ale nezůstávají uvnitř fondu, protože tato společnost stojí samostatně a vlastní ji Vavřík napřímo (resp. nově přes FIPOX). Tím se s akcionáři fondů nemusí o zisk této společnosti dělit.

Firma vlastní 20 dceřiných společností, jedná se ale z většiny o prázdné schránky. Čtyři firmy sídlí v Chorvatsku a v prospektu k nim nejsou uvedeny žádné informace:

Domoplan a.s. figuruje jako developer v těchto projektech:

FIPOX:

Vavřík má kromě Domoplanu více firem. Ty v únoru 2022 sdružil pod nově založený holding FIPOX, která má jeho investice zastřešovat a finančně a manažersky podporovat. Z holdingu DOMOPLAN sem patří pouze Domoplan a.s.. Poté sem patří správce hotelů a apartmánů My Resorts a investiční fond kvalifikovaných investorů CEF (Clean Energy Fund), který staví fotovoltaické elektrárny na střechách rezidenčních nemovitostí. FIPOX vlastní také společnost QPD, která se specializuje na optimalizaci nákladů napříč stavebním procesem, a společnost IDA zaměřenou na výcvik koní a podporu jezdců. Na webovkách se skupina sama oceňuje na vyšší jednotky miliard.

V portfoliu FIPOX jsou také stavební společnosti THIERRA a ALGLAS. Stavební firmu THIERRA dal Vavřík před třemi lety dohromady s o generaci mladším podnikatelem Václavem Stehnem. Stehno byl do té doby majitelem právě firmy ALGLAS, která se specializuje na lehké obvodové pláště. Přes tuto firmu se oba pánové poznali, protože firma se v pozici dodavatele podílela na projektech Domoplanu již dříve. A v tom má pokračovat i THIERRA, která působí na všech rezidenčních stavbách Domoplanu. ALGLAS se stala dceřinou společností této nové stavební firmy.

Od října 2022 pak Vavřík přes FIPOX buduje vlastní distribuční síť, která nabízí pouze investiční produkty skupiny FIPOX. Distribuci zajišťuje společnost s názvem Fipox Finance, která nabízí produkty zejména pro kvalifikované investory.

Fondy:

Skupina financuje development skrze následující investiční fondy, kde Vavřík vlastní veškeré zakladatelské akcie:

DOMOPLAN SICAV

První a největší je fond kvalifikovaných investorů DOMOPLAN SICAV, který vznikl už v roce 2017. Fond se zaměřuje především na prémiové rezidenční nemovitosti a horské apartmány. Sám Vavřík v minulosti do investičních akcií tohoto fondu investoval přes půl miliardy z vlastních peněz.

V rámci celé skupiny byl tento fond jedinou entitou, který vydal prospektovanou emisi. To bylo v roce 2020, kdy vyšly pětileté dluhopisy v objemu 100 milionů korun splatné v listopadu 2025. Věřitelé těchto dluhopisů jsou chráněny mnoha kovenanty vč. maximální míry využití cizích zdrojů do 70 % bilanční sumy. Přestože se zatím jedná o jedinou emisi, která na prospekt vyšla, na samotný dluhopisový program může fond vydávat emise do výše 5 miliard korun až do roku 2030.

BRIXX SICAV

V březnu 2021 vznikl fond DOMOPLAN – Bohunická brána SICAV, později přejmenovaný na BRIXX SICAV. Na konci září 2024 spravoval majetek za 786 milionů korun s vlastním kapitálem 766 milionů.

DOMOPLAN – Na Mariánské cestě SICAV

V prosinci 2018 vznikl fond SKGT Fund investiční fond SICAV, který se později přejmenoval na DOMOPLAN – Na Mariánské cestě SICAV.

DOMOPLAN – Projekty Brno SICAV

V dubnu 2020 vznikl fond AFG SICAV, který se později přejmenoval na DOMOPLAN – Projekty Brno SICAV.

DOMOPLAN – Pekárenský dvůr SICAV

V dubnu 2020 vznikl fond AFG DRUHÝ SICAV, který se později přejmenoval na DOMOPLAN – Pekárenský dvůr SICAV

Ekonomika:

Firma Domoplan a.s. měla k 30. červnu 2024 majetek za 632 milionů korun, z toho víc než polovinu tvořily krátkodobé pohledávky. Firma má zadlužení cca 72 %, má ale příznivé úrokové krytí, dluhy má tedy zřejmě ještě z období nízkých sazeb.

Firmě stabilně rostou tržby: v celém roce 2022 měla tržby 290 milionů, zatímco v roce 2023 už 732 milionů a jen za první polovinu 2024 už měla tržby 425 milionů.

Nový dluhopisový prospekt:

Domoplan a.s. přišel v březnu se svým vůbec prvním dluhopisovým prospektem (jediný další vydal v roce 2020 fond DOMOPLAN SICAV). Firma má ale za sebou už nějaké podlimitní emise.

Prospekt je na dluhopisový program na 1 miliardu korun. Vycházet na něj budou nezajištěné dluhopisy, u kterých se emitent zavazuje pouze k zákazu fúzí a dalších právních přeměn. Což je škoda, protože prospekt fondu DOMOPLAN SICAV v roce 2020 obsahoval tyto dobrovolné kovenanty, přestože fondy jsou už ze zákona více regulované:

• Maximální zadlužení max 80 % LTV vlastněných nemovitostí, max 90 % vůči bilanční sumě
• Minimální expozice zakladatele fondu
• Účelové využití prostředků z dluhopisového programu
• Emitent může peníze z dluhopisového programu využít pouze k financování stávajících projektů či do nemovitostních developerských projektů, které navíc budou mít realizační marži minimálně ve výši 20 % z tržeb a IRR přes 10 % na úrovni projektu a 12 % na úrovni kapitálu poskytnutého Emitentem.
• Auditor – Emitent může využít pouze auditora ze seznamu uvedeného v prospektu, kde se nalézají pouze etablované auditorské společnosti.
• Informační povinnost – Emitent se v dluhopisovém programu zavazuje k celé řadě informačních povinností vůči investorům. Tyto povinnosti jdou mírně nad rámec povinností Emitenta jakožto investičního fondu. Jedná se zejména o informace týkající se finančních výkazů a seznamu vlastněných projektů.

Na fond tehdy vyšla tato jediná emise:

Firmy, kterým Domoplan a.s. může z dluhopisů poskytnout financování:

Závěr:

Byznys Tomáše Vavříka prošel v posledních letech významným vývojem od původně samostatných developerských aktivit až po vytvoření investičního holdingu FIPOX, zahrnujícího vedle Domoplanu i další aktivity v oblasti hotelnictví, fotovoltaiky a stavebnictví. Všechny činnosti související s developmentem si tak Vavřík zajišťuje skrze vlastní společnosti bez nutnosti outsourcingu.

Co se týče firmy Domoplan a.s., emitenta nového prospektu, té se ekonomicky daří. Tržby mezi roky 2022 a 2023 vzrostly z 290 milionů korun na 732 milionů korun, přičemž za první polovinu roku 2024 dosáhly už na 425 milionů korun. Dluhová úroveň činí cca 72 %, což je relativně vysoké, avšak firma disponuje solidním úrokovým krytím. Její samotná ekonomika ale nestačí, peníze z nových dluhopisů mohou být poskytnuty do skupiny FIPOX, která má ale cca 60 firem a žádné konsolidované výsledky. Na tom by skupina měla zapracovat.

Hlavním nástrojem financování jsou investiční fondy, zejména DOMOPLAN SICAV, který spravuje prémiové rezidenční projekty a aparthotely. Pokud jde o dluhopisy, prospekt od fondu DOMOPLAN SICAV z roku 2020 obsahoval mnoho kovenantů. Nový dluhopisový program od Domoplan a.s. už tuto extra ochranu nenabízí, což je škoda. Uvidíme, s jakými parametry dluhopisů přijde.

Redakce

Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.