Bondshow: Masák & Partner

Masák & Partner Group (MPG) je skupina, která podniká na realitním trhu a v současné době ji tvoří devět společností. Investuje zejména do rezidenčních nemovitostí, a to buď formou vlastního developmentu nebo jejich nákupem a rekonstrukcí za účelem pronájmu. Komerčním nemovitostem (např. kancelářským, retailovým či logistickým budovám) se věnuje pouze velmi okrajově.

Mateřská společnost Masák & Partner Group a.s. poskytuje celé skupině služby typu účetnictví, marketing, IT nebo právní služby. Konsolidovaná aktiva skupiny MSG dosahovala na konci roku 2020 bezmála 330 milionů korun. Při své developerské činnosti těží skupina ze zkušeností spřízněných firem Masák & Partner a Masák & Partner památky, které stojí vně skupiny a specializují se na obnovu památek a rekonstrukce historických objektů.

Ovládající osoby skupiny MPG:

Struktura skupiny MPG:

mateřská společnost:

Masák & Partner Group a.s.

společnost zastřešující developerskou činnost:

Prime Company s.r.o.

společnosti připravené pro financování projektů:

MPG Alternativní fond Beta s.r.o

Primátorská Property Gamma s.r.o.

MPG Alternativní fond Gamma s.r.o

SPV pro jednotlivé projekty:

Prime Build a.s.

Halie Property, s.r.o.

Merea Property, s.r.o.

MPG Alternativní fond Alfa s.r.o.

Dokončené projekty:

Primátorská

Jedná se o bytový dům na Praze 8. Dům čítá 48 bytů, jejichž prodej byl dokončen v roce 2019. Výstavba nemovitosti trvala 3 roky, byla financována na developerský úvěr od ČSOB a firmě přinesla výnosy ve výši 280 milionů korun. Získané prostředky společnost investovala do dalších projektů. V roce 2018 získal projekt ocenění „Nejlepší realitní projekt v České republice“.

Šumavský Dvůr

Projekt Šumavský dvůr je luxusní apartmánový areál v CHKO Šumava. Byty prvních dvou etap byly již dokončeny a úspěšně vyprodány, III. etapa představuje poslední část dvora s byty ve fázi prodeje. Projekt obdržel celou řadu ocenění: cenu ČKAIT Plzeňské kraje, cenu ČKAIT, titul ČEEP, certifikát kvality návrhu budovy a cenu veřejnosti v Plzeňském kraji. Projekt Šumavský Dvůr III získal v roce 2016 také cenu Realitního projektu roku.

Ovládající osoby skupiny se v minulosti podílely také na projektech jiných investorů. V letech 2001-03 na přestavbě staré továrny v památkové zóně Lofty Palmovka v Praze 8, v letech 2007-10 na přestavbě staré továrny v památkové zóně bytového domu Slatinka v Praze 10 a v letech 2009-11 na novostavbě bytového domu X Loft v Praze 8.

Aktuální projekty:

Zahrada snů Bohnice

Jedná se o komplex pěti luxusních rodinných domů v Bohnicích na Praze 8. Náklady projektu činí 576 milionů korun a předpokládané výnosy mají být 750 milionů. Projekt se realizuje od roku 2017, v roce 2018 proběhly první terénní úpravy a dokončení se odhaduje na příští rok.

Nad Šáreckým údolím Lysolaje

Tento projekt představuje výstavbu a prodej tří luxusních vil v pražských Lysolajích. Realizace projektu je naplánovaná mezi lety 2017-2022. Náklady na projekt jsou 325 milionů korun, výnosy jsou naplánovány na 450 milionů korun. Majitel Jakub Masák pro média uvedl, že jen projekce oken pro tento projekt zabrala architektům rok a půl.[1]

Oáza klidu Čimice

Jedná se o nemovitost v pražských Čimicích na Praze 8, která původně sloužila jako parkovací dům. Projekt má být přestavbou nemovitosti na dům čítající 86 bytových jednotek. Náklady na projekt se předpokládají na 377 milionů korun, výnosy pak na 516 milionů korun. Projekt má být dokončen v roce 2023.

Dluhopisy:

Dne 20. 8. 2020 schválila Česká národní banka společnosti Masák & Partner Group a.s. dluhopisový prospekt v maximálním objemu 400 milionů korun, na nějž o den později vydala společnost dluhopisovou emisi ve stejném objemu. Do současnosti se společnosti podařilo upsat celkem 20 536 kusů dluhopisů ve výši 205 360 000 korun.

18. 8. 2021 vydala společnost aktualizovaný prospekt, na jehož základě jsou nabízeny zbylé, dosud neprodané dluhopisy v celkové výši 194 640 000 korun. Administrátorem a manažerem dluhopisů je společnost CYRRUS a.s., veřejná nabídka probíhá od 21. 8. 2021 do 20. 8. 2022.

Ačkoliv jsou dluhopisy nezajištěné, firma se v prospektu zavazuje k několika omezením (kovenantům), které jsou popsány níže. Společnost je oprávněna dluhopisy předčasně splatit nebo kdykoliv odkoupit, vlastníci dluhopisů o předčasné splacení s výjimkou porušení kovenantů ze strany emitenta požádat nesmějí.

Dluhopisy jsou vydané na bázi diskontu, emisní kurz k datu emise činí 77,73 % jmenovité hodnoty, tedy 6,5 % ročně.

Parametry dluhopisů:

Název dluhopisů: Dluhopisy MPG 2024
ISIN: CZ0003526477
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 10 000 Kč
Celková jmenovitá hodnota dluhopisů: 194 640 000 Kč
Datum emise: 21. 8. 2020
Lhůta pro upisování: od 21. 8. 2021 do 20. 8. 2022
Úroková sazba: 6,50 %
Den konečné splatnosti dluhopisů: 20. 8. 2024

Finanční prostředky z prodeje dluhopisů využije emitent na realizaci aktuáních projektů skupiny MPG popsaných výše. Dále také na doplnění kapitálu pro snazší získávání bankovního (a jiného seniorního) financování v budoucnu.

Emitent dluhopisů se v prospektu zavázal, že až do splacení dluhopisů bude dodržovat tato omezení:

• ukazatel čistého finančního zadlužení nesmí překročit 85 % celkového majetku
• akcionářům nesplatí dluhy a nevyplatí částky přesahující souhrnnou výši 2 000 000 za každých 12 měsíců od doby existence dluhopisů
• nezúčastní se žádné přeměny společnosti ani neuskuteční změnu své právní formy, pokud by to mělo mít negativní dopad na schopnost splácení jeho dluhů, nebo pokud by to vedlo ke změně koncového vlastnictví v rozsahu převyšujícím 10 % na základním kapitálu

Ekonomika:

Emitent Masák & Partner Group a.s. vznikl dne 16. března 2017. Finanční prostředky z prodeje dluhopisů chce ve formě zápůjček a úvěrů poskytnout dceřiným společnostem, je proto závislý na výsledcích jejich podnikání.

Konsolidovaná účetní závěrka Masák & Partner Group a.s.:

Součástí konsolidace za rok 2020 byla i firma SPV Primátorská Property Alfa s.r.o., která byla na konci loňského roku prodaná majoritnímu akcionáři skupiny Jakubovi Masákovi.  Společnost tak od 4. ledna 2021 stojí vně skupiny.

K 31. 12. 2020 byla celková aktiva skupiny necelých 330 milionů korun. Cizí zdroje činily 320,5 milionů (97,1 %), z toho krátkodobé zdroje financování 91,1 milionů korun a dlouhodobé cizí zdroje 229,3 milionů korun. Většinu dluhů představují závazky vůči Raiffeisen Leasing s.r.o., která poskytla úvěr společnostem Merea Property a Halie Property ve výši 102,2 milionů korun formou nemovitostního leasingu (a je tak formálním vlastníkem těchto firem), a dluhy z vydaných dluhopisů. K 31. 12. 2020 evidovala společnost 20,073 milionů korun v peněžních prostředcích.

Závěr:

Skupině nelze upřít cit pro kvalitní projekty, které jsou oceňovány odbornou veřejností. Dluhopisy jsou sice posilněny o několik kovenantů včetně závazku, že nedojde k předlužení skupiny, ale jinak obsahují celkem vágní ujednání.

Zadlužení skupiny se dlouhodobě pohybuje na velmi vysoké úrovni, kdy na konci loňského roku dosáhlo 97 %. U realitních skupin sice platí, že účetní a tržní hodnota majetku jsou rozdílné, i tak se však jedná o vysokou hodnotu.

Aktuálně skupina realizuje tři projekty s dokončením v příštím nebo přespříštím roce, které jsou financovány externě. Po jejich dokončení by se tak ekonomika měla výrazně zlepšit. Do té doby platí, že v poměru rizika a výnosu v oblasti developmentu se dají na trhu najít i zajímavější nabídky.

[1] https://forbes.cz/dluhopisy-za-400-milionu-korun-maji-rozjet-vystavbu-hyperluxusnich-vil-v-praze/

Fotografie a vizualizace projektů pocházejí z internetových stránek emitenta. 

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.