Sedminásobný skok v ambicích: Dokáže Aequitas ufinancovat svůj krkonošský sen?

Analýzy
12. 08. 2026
Redakce

Chci si přečíst zjednodušený obsah článku

Aequitas stojí před největší zkouškou své dosavadní historie. Zatímco Herlíkovice ukázaly, že skupina umí horský development postavit, zároveň odhalily pomalý návrat kapitálu po dokončení. Připravovaný AERIS na Portáškách je přitom více než sedminásobně větší, má 159 jednotek a ještě v květnu 2026 neměl zajištěné financování výstavby. Držitel dluhopisu navíc financuje nezajištěnou finanční mezivrstvu, zatímco seniorní věřitelé mohou získat zástavy na projektových aktivech. Placená analýza proto rozebírá nejen samotnou ekonomiku AERISu, ale i skutečnou sílu kapitálového polštáře, fondové financování, kovenanty, pořadí věřitelů a to, co historický vývoj Herlíkovic říká o riziku dalších velkých projektů.

Zatímco první projekt v Herlíkovicích byl pro skupinu Aequitas opatrným vstupem do světa horského developmentu, připravovaný resort AERIS na Portáškách představuje zcela jinou ligu. S rozpočtem přesahujícím miliardu korun jde o sázku, která násobně převyšuje vše, co skupina doposud realizovala. Jak se s takovým skokem v měřítku vypořádá finanční struktura kombinující fondový kapitál, nezajištěné dluhopisy a další externí financování?

Příběh skupiny Aequitas, za kterou stojí advokát Jan Langmeier, prošel v posledních letech zásadní proměnou. Původní rozkročení mezi restrukturalizace problémových podniků a realitní projekty je minulostí. Developerská strategie Aequitas se dnes soustředí především na luxusní horské aparthotely v nejžádanějších lokalitách Krkonoš. Tato strategická koncentrace s sebou však přináší i výraznou koncentraci rizika do jednoho segmentu a několika konkrétních projektů.

Od teorie k praxi: Lekce z Herlíkovic

Prvním velkým testem schopností skupiny se stal projekt Apartmány Mlýn Herlíkovice. Na tomto komorním projektu se 30 jednotkami si Aequitas vyzkoušela celý cyklus od nákupu přes výstavbu až po následný provoz. Stavbu se podařilo dokončit v říjnu 2023, ale právě zde začíná ta nejzajímavější část příběhu pro každého věřitele.

Veřejně dostupná data ukazují, že od kolaudace do května 2026 přibyly v prodejních statistikách pouze čtyři prodané či zasmluvněné jednotky. Skupina na pomalejší monetizaci reagovala tím, že neprodané apartmány vybavila a spustila v nich aparthotelový provoz. Tento krok ale zároveň mění časový profil návratu kapitálu a otevírá otázku, jak důležitá bude rychlost prodeje u násobně většího projektu.

Miliardová sázka jménem AERIS

Skutečný zlom však přichází nyní. Projekt Portášky, nově prezentovaný pod značkou AERIS Resort Krkonoše, je ve všech ohledech gigantem. Místo jednoho domu v Herlíkovicích jde o šestidomový komplex se 159 jednotkami. Náklady na realizaci podle prospektu vyskočily na 1,075 miliardy korun, což je oproti Herlíkovicím více než sedminásobný nárůst.

Skupině se podařilo dosáhnout klíčového milníku, když získala pravomocné stavební povolení. Tím sice výrazně kleslo povolovací riziko, ale do popředí se dostává otázka financování. Ještě v květnu 2026 totiž nebylo zajištěno financování samotné výstavby. Otázkou proto zůstává také to, nakolik několik let nezměněný prospektový model zachycuje dnešní ekonomiku projektu.

Jakou roli hrají dluhopisy?

Emitent Aequitas Capital Investment a.s. přichází na trh s novými emisemi dluhopisů s kupóny 8,1 % a 6,8 %. Tato společnost funguje v rámci skupiny jako finanční mezivrstva. Peníze od investorů neproudí přímo do cihel a betonu, ale formou vnitroskupinových půjček do jednotlivých projektových společností.

Pro investora je zásadní pochopit, že tyto dluhopisy jsou nezajištěné. V případě Herlíkovic už přitom vidíme, že seniorní postavení a zástavy na majetku získali jiní věřitelé, například platforma Investown. Otázkou zůstává, jaké místo v řadě na peníze zbude pro držitele dluhopisů u miliardového projektu AERIS, pokud budoucí financující banka získá zástavy na projektových aktivech.

Most mezi marketingem a realitou

Vedení skupiny v médiích prezentuje ambiciózní plány a zájem o apartmány. Zároveň však v oficiálních dokumentech pro investory zůstávají už několik let stejné finanční kalkulace, přestože se harmonogramy projektů posunuly a aktuální obchodní realita AERISu už pracuje s jinou cenovou úrovní.

Naše kreditní analýza se dívá pod povrch těchto čísel. Zkoumá, nakolik deklarované „vlastní zdroje“ skutečně představují kapitálový polštář a co přesně se do něj ve finanční struktuře skupiny počítá. Rozebírá také, jak efektivní jsou nastavené kovenanty a zda skutečně chrání investora v době, kdy skupina vstupuje do své historicky nejnáročnější fáze.

Co v analýze najdete

Obchodní model a posun strategie: Jak se skupina proměnila z hráče kombinujícího restrukturalizace a reality na developera zaměřeného především na horské projekty.
Empirický test Herlíkovice: Detailní rozbor prvního dokončeného projektu a co jeho pomalý prodej vypovídá o návratu kapitálu a budoucí likviditě skupiny.
Ekonomika projektu AERIS: Analýza miliardového záměru na Portáškách a srovnání historických prospektových modelů s aktuální obchodní realitou.
Struktura financování a pořadí věřitelů: Kdo má zástavy na majetku a jak se může měnit postavení držitele nezajištěného dluhopisu vedle seniorního financování.
Finanční zdraví emitenta: Rozbor nekonsolidovaných výsledků finanční mezivrstvy a její závislosti na návratu peněz z projektových SPV.
Podfond jako zdroj kapitálu: Jak vzniká hodnota podfondu a nakolik jeho NAV skutečně představuje juniorní kapitálový polštář pro věřitele.
Analýza kovenantů: Proč 20% test vlastních zdrojů vychází výrazně jinak než účetní poměr vlastního kapitálu a co v ochraně investorů chybí.
Refinanční riziko: Přehled významných externích půjček a analýza koncentrace refinančního rizika kolem roku 2029.
Výnos vůči riziku: Historické srovnání výnosu nezajištěných dluhopisů s jinými formami financování skupiny a diskuse poměru výnosu a podstupovaného rizika.