Analýza dluhopisů: Východočeský realitní fond

Nejnovější prospekt na ČNB je od firmy Východočeský realitní fond. Tato společnost vznikla 29. září 2022 a nejedná se o žádný fond, ale obyčejnou společnost s ručením omezením, která nemá povolení od ČNB vybírat jako fond prostředky od investorů. Jedná se o první dluhopisový program této firmy, který je na 5 let a na 250 milionů korun.

Na tento prospekt obratem vydala první a zatím jedinou emisi, která je na 125 milionů korun. Dluhopisy se prodávají za 100 tisíc korun za kus s nabízeným ročním výnosem 8 %. Podle emisních podmínek budou náklady na distribuci činit 2 % vydávaného objemu.

Emise není nijak zajištěná. V prospektu jsou uvedeny tři kovenanty: povinnost udržovat dostatečnou hotovost na účtech, zákaz poskytování ručení mimo skupinu a pravidelné zveřejňování výkazů.

Parametry emise:

Přestože byla firma založena v září 2022, svou činnost fakticky zahájila až o rok později, tedy loni v září. Tou má být vyhledávání a nákup podhodnocených nemovitostí (nebo podílu) v rámci Česka, a to jak v dražbách, tak i na volném trhu. Cílem je nakoupit za cca 70 % odhadované tržní ceny a nemovitosti zpeněžit do jednoho roku.

15 nemovitostí už stihla za necelý rok nakoupit, prakticky výhradně na dluh jelikož ve vlastním kapitálu měla na konci minulého roku jen 1,5 milionu korun, ale vlastnila majetek za 25 milionů korun. Nemovitosti ale stály cca 50 milionů korun, což financovala dalším dluhem, kterým byla únorová podlimitní emise ve výši 25 milionů korun, kterou upsala v plné výši. Čtyři nemovitosti z portfolia už v mezičase stihla údajně prodat, není ale jasné, s jakým výsledkem.

Firma údajně do budoucna plánuje nákup (nebo založení) společnosti, která se bude zabývat realitním zprostředkováním. Dále plánuje nákup nebo založení společnosti s činností zprostředkovatele spotřebitelského úvěru a pojištění a nevylučuje se ani nákup nebo založení společnosti, která se bude zabývat developerskou činností.

Nové dluhopisy by měly financovat jak současnou aktivitu překupování nemovitostí (konkrétní nemovitosti se teprve budou hledat), tak potenciálně i provozní činnost dalších založených společností v budoucnu (kromě činnosti zprostředkovatele spotřebitelských úvěrů).

Nakoupené a neprodané nemovitosti:

Prodané nemovitosti:

Firmu vlastní tři podnikatelé, kteří mají nějaké minulé zkušenosti s developmentem, nákupem nemovitostí v dražbách nebo jejich financováním:

• Daniel Kopecký (nar. 29. května 1989)
• Jan Hrubeš (nar. nar. 5. září 1989)
• Jaroslav Jiřička (nar. 24. červen 1974)

Každý z nich drží ve firmě třetinový podíl. Jiřička má také mnoho let zkušeností v realitním zprostředkování, aktuálně jako vlastník realitní kanceláře Jiřička a partneři. Tato firma vznikla v roce 2019 a za loňský rok měla tržby 5 milionů korun a ztrátu -3 miliony.

Firma má také neaktivní dceřinou společnost Férová provize, která vznikla letos v květnu. Její budoucí činnost se neuvádí, podle názvu by ale mohlo jít o realitní činnost.

Financování:

Firma měla na konci minulého roku bilanční sumu 25 milionů korun, z toho 1,5 milionu vlastního kapitálu a zbytek na dluh. Letos v únoru ještě přijala zápůjčku ve výši 3 miliony od (nespřízněné) fyzické osoby a v únoru vydala podlimitní emisi na 25 milionů korun.

Nemovitosti, které podle prospektu prodala, byly prodány až v tomto roce. Za loňský rok proto firma nevykazuje žádné tržby.

Závěr:

Máme tu čerstvý fond, který není fondem a který si chce s 1,5 milionem vlastního kapitálu jít pro 250 milionů korun v dluhopisech. Ještě ale pořádně neví, na co přesně. Může to být překup nemovitostí, ale peníze mohou jít i do nových firem. Například na založení realitně-zprostředkovatelské firmy, přestože jeden z majitelů již jednu ztrátovou firmu zabývající se realitním zprostředkováním vlastní.

V únoru také tato firma vydala podlimitní emisi (CZ0003558744) na pětileté dluhopisy (tedy stejná životnost, stejné riziko a stejné podmínky), ale za úrok o 2 p.b. vyšší než jsou tyto dluhopisy. Ani jedny ale nenabízí žádné záruky nebo jiná zajištění a kovenanty pozici věřitelů nijak výrazně nezlepšují. Nabízený výnos není ani dvojnásobek toho, co nabízejí státní dluhopisy s podobnou životností, ale riziko je mnohonásobně, mnohonásobně vyšší.

Redakce

Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.