Investhy je česká „investiční skupina“, která se orientuje především (a jak už bývá u začínajících dluhopisových emitentů zvykem) na oblast developmentu. Vznikla v roce 2020 a tvoří ji šest firem. Podle svého tvrzení na internetových stránkách vlastní aktiva za 93,2 milionu korun. Zakladatelem, jediným akcionářem a výkonným ředitelem společnosti je Patrik Gančarčík (9. dubna 1991). Ten kromě této skupiny nepůsobí v žádných dalších firmách. Před jejím založením pracoval 3 roky jako investiční makléř a team leader ve společnosti CYRRUS.
Mateřská společnost Investhy a.s. vznikla v říjnu 2019 pod původním názvem GEMETZ Financial a.s. jako ready-made společnost. O rok později změnila název na PP Financial, pod kterým stihla vydat dluhopisový prospekt a letos v březnu se přejmenovala znovu, tentokrát na Investhy. Jako mateřská firma skupiny pouze financuje činnost dceřiných společností, které následně realizují jednotlivé developerské projekty.
Výjimkou je společnost PP Financial wealth management, která spravuje psudofond SmartStocks. Tyto zvláštní společnosti vešly ve všeobecnou známost zejména ve spojení s kauzou Growing Way.
Co je tedy pseudofond či minifond? Typicky společnost, kterou založíte v úzkém kruhu investorů pro nějaký konkrétní účel a ČNB v jednoduchém formuláři nahlásíte, že tato společnost vznikla. To je vše. Tyto společnosti nesmí být nabízeny veřejnosti nebo nést označení „investiční fond“, protože na rozdíl od fondů fungují bez licence ČNB a jejich činnost není ze strany ČNB ani nijak dohlížena. Nevíme, jak ČNB, ale my na jejich stránkách vnímáme jak veřejnou prezentaci, tak slovo fond v každé druhé větě. I přes milé upozornění v patičce, že dané informace „jsou určeny výhradně ke studijním účelům témat týkajících se obchodování na burze“. Větší výsměch dohledu aby člověk pohledal.
Tento konkrétní pseudofond investuje především do akcií, cílí na 5 – 10% roční zhodnocení a objem jeho majetku činil ke dni vydání prospektu (únor 2022) 536 000,- Kč.
Organizační struktura:
Development:
Společnost aktuálně realizuje dva developerské projekty. Prvním je development nové rezidenční čtvrti v Ostravě o velikosti 43 tisíc m2, která nabídne k prodeji více než 300 bytů ve čtyřech bytových domech. Výstavba bude rozložena do třech etap, celé území by mělo být zastavěno v roce 2026. Projekt byl zahájen v roce 2021 nákupem pozemků, aktuálně se připravuje projektová dokumentace pro získání stavebního povolení.
Projekt je realizován prostřednictvím joint-venture společnosti Ostravské zahrady s.r.o., ve které Investhy drží třetinový podíl (za vklad necelých tří milionů korun). Dalšími společníky jsou Pavla Hudáková a Milan Zavadil, zakladatel realitní kanceláře M&M reality holding.
Projekty v Praze se zabývá dceřiná společnost PP Financial Real Estate. Ta v současnosti vlastní 50% podíl v projektu Flathouse. Ten představuje výstavbu rodinných vila domů v Praze se zahradou a dvěma až třemi bytovými jednotkami v dispozicích 3+kk a 4+kk, určených primárně pro rodiny s dětmi. Projekt je ve stadiu přípravy projektové dokumentace, předpokládaný termín dokončení společnost neuvádí. Pro oba výše uvedené projekty vydala v minulosti podlimitní emise dluhopisů.
Společnost považuje komerční nemovitosti za příliš rizikové, a proto se chce do budoucna zaměřovat výhradně na ty rezidenční. Kromě Prahy a Ostravy, kde mají stát výše představené projekty, se bude orientovat na krajská a bývalá okresní města s „růstovým potenciálem“.
Dluhopisy:
V únoru vyšel firmě Investhy a.s. prospekt na její první dluhopisový program, který je na jednu miliardu korun. Byl zřízen v roce 2022 a bude trvat až deset let. Dluhopisy nejsou zajištěny ani opatřeny kovenanty. Jejich výtěžek má financovat aktuální developerské projekty (viz výše). Prospekt je zatím bez emise.
Minulé dluhopisy:
V roce 2020 vydala Investhy a.s. první (podlimitní) emisi, určenou k financování developmentu:
CZ0003528473, kupón 6,25 %, 22 970 000 Kč, splatné 2023 (3 roky)
V loňském roce přibyly ještě další dvě podlimitní emise. První měla financovat výše představený projekt Ostravské zahrady. Emitentem byla projektová společnost Ostravské zahrady s.r.o., která se zavázala, že až do splacení nebude majitelům vyplácet podíly na zisku.
CZ0003531055, kupón 7,5 %, 25 000 000 Kč, splatné 2025 (4,5 let)
Druhou emisi vydala společnost Flathouse development a.s. na financování projektu Flathouse.
CZ0003535601, kupón 6,5 %, 25 000 000 Kč, splatné 2026 (5 let)
Ekonomika
Společnost Investhy a. s. vznikla 2. října 2019. Za předloňský rok byla ve ztrátě 167 tisíc korun. Vzhledem ke své velikosti nezpracovává konsolidovanou roční účetní závěrku. Dceřiné společnosti byly za rok 2020 rovněž ztrátové (což ovšem u účelových společností v developmentu není nutně špatně).
Rozvaha Investhy a.s.:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2020 | 31 .12. 2019 |
| Aktiva | 8 642 | 2 000 |
| Stálá aktiva | 6 003 | 0 |
| Oběžná aktiva | 2 639 | 2 000 |
| Vlastní kapitál | 1 833 | 0 |
| Cizí zdroje | 6 809 | 0 |
| Dlouhodobé závazky | 2 150 | 0 |
| Krátkodobé závazky | 4 659 | 0 |
Výsledovka Investhy a.s.:
| Hodnoty v tis. Kč | 2020 | 2019 |
| Provozní VH | -210 | 0 |
| Finanční VH | 43 | 0 |
| VH za účetní období | -167 | 0 |
| Čistý obrat za účetní období | 47 | 0 |
Finanční údaje dalších společností ve skupině:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2020 | ||
| PP Financial Real Estate s.r.o. | Ostravské zahrady s.r.o. | PP Financial wealth management s.r.o. | |
| Aktiva celkem | 4 182 | 9 006 | 1 992 |
| Krátkodobá aktiva | 3 675 | 4 056 | 1 950 |
| Dlouhodobá aktiva | 0 | 0 | 0 |
| Dlouhodobé závazky | 0 | 0 | 0 |
| Krátkodobé závazky | 3 421 | 129 | 0 |
| Vlastní kapitál | 762 | 8 877 | 1 992 |
| Tržby | 0 | 0 | 0 |
| VH po zdanění | -1 789 | -123 | -8 |
Závěr:
Společnost je krásným příkladem čistého finančního junku. Máme tu mateřskou společnost s bilanční sumou 8,6 milionu korun, z čehož jsou 6,8 milionu cizí zdroje. Několik účelových společností, kde se firma pouze podílí (polovinou a třetinou) na developmentu. Navíc u projektů, které nemají v tuto chvíli ani stavební povolení. Ve skupině tak není prakticky nic, o co by se mohl investor opřít. Ani majetek, ani zkušenosti, ani kvalitní dluhopisy.
Co nám vadí:
-krátká historie, bídná ekonomika
-majitel za sebou nemá žádné relevantní zkušenosti s developmentem – na webu pouze uvádí, že má „letité zkušenosti se správou majetku“, když pracoval jako investiční makléř.
-netransparentní výkaznictví – z šesti firem mají účetní závěrky v rejstříku zveřejněny pouze dvě, informace o dalších třech byly jen v dluhopisovém prospektu
– skupina pracuje na dvou projektech, kvůli kterým od roku 2020 už čtyřikrát žádala o peníze přes dluhopisy; oba projekty jsou zatím bez stavebního povolení
-chybí jakékoliv hospodářské výsledky za rok 2021 (kromě zmínky o aktuální výši pohledávek, která k prosinci 2021 činila 11 mil. korun)
-nulové zajištění rizik u dluhopisů
-zavádějící webové prezentace
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
