V loňském roce jsme vydali detailní analýzu investiční skupiny DRFG, která mapovala její podnikání k červenci 2021. Od té doby se objevily nové informace, přičemž nejvíce novinek se dočkal segment komerčních nemovitostí.
Dluhopisy:
Od analýzy DRFG v loňském roce vyšel firmě jeden prospekt. V lednu jej vydala nová, účelově založená společnost DRFG ProjectBond Investment I. Prospekt je zatím bez emise, účel použití výtěžku bude upřesněn až v doplňkovém programu. Dluhopisy budou nezajištěné a bez dalšího ošetření rizik. Od posledního prospektu z loňského července se tedy co do ochrany věřitelů firma nezlepšila.
Development:
Vedle nákupu již existujících nemovitostí se skupina od roku 2020 začala angažovat také v developmentu, a to jak v ČR, tak také v Polsku. Od září 2020 do září 2021 realizovala developerské projekty v tržní hodnotě 3 miliardy korun, především rezidenčních a logistických nemovitostí.
Aktuálně nejžádanějším realitním sektorem je logistika, Česká republika hlásí plné kapacity. V listopadu 2021 proto společnost DRFG veřejnost informovala o svých plánech investovat dvě miliardy do developmentu nových logistických nemovitostí. První vznikne v Královehradeckém kraji v Týništi nad Orlicí. DRFG zde postaví dvě nové logistické haly a doplní tak plně obsazenou halu z první etapy v roce 2020. Nové haly budou splňovat ekologické standardy ESG a cílí na získání mezinárodní zelené certifikace BREEAM na úrovni Very Good.
V Polsku v regionu Horního Slezska realizuje DRFG výstavbu logistických hal ve městech Vladislav a Sosnovec. Dokončení první haly bylo naplánováno ještě do konce loňského roku, haly v Týništi nad Orlicí a polském Sosnovci budou dokončeny v roce 2022. Celková rozloha všech těchto developerských projektů činí přes 81 000 m2. Na objektech v Týništi nad Orlicí a Sosnovci se jako developer podílí společnost Panattoni, evropský lídr v developmentu logistických staveb.
Letos také započaly spolupráce DRFG s předním evropským developerem Frontier Estates, který se již více než 20 let specializuje na výstavbu komerčních nemovitostí po celé Evropě. Společně chtějí financovat development SBU (Small Business Units) nemovitostí v hlavních obchodních oblastech napříč Polskem. Jednotky typu Small Business Unit (SBU) představují menší logistické prostory určené k pronájmu většímu počtu nezávislých, především menších a středních podniků.
Prvním projektem má být logistická hala ve Wroclavi o velikosti bezmála 10 000 m2 pronajímatelné plochy. Její dokončení je plánováno na druhé čtvrtletí letošního roku. Další dva projekty jsou ve fázi příprav a nacházejí se ve městech Poznaň a Zabrze. Jejich realizace se očekává do konce následujícího roku. Dohromady mají všechny tři projekty velikost okolo 30 000 m2 pronajímatelných ploch a tržní hodnotu více než 30 milionů eur (cca 730 mil. korun). Pro příští rok jsou připravovány další tři projekty v Poznani, Gdaňsku a Varšavě s celkovou rozlohou 50 tisíc m2 a celkovou tržní hodnotou ve výši téměř 60 milionů eur (cca 1 460 mil. korun).
Skupina DRFG zároveň dala příležitost podílet se na investicích do developmentu soukromým investorům. V loňském roce totiž založila fond kvalifikovaných investorů Czech Development Fund, který se orientuje právě na development rezidenčních a logistických projektů, a to (zatím) na území ČR, Slovenska a Polska.
Fond cílí na roční výnos 6,75 %. Vlastníkům prioritních akcií nabídne garanci výnosu 5,75 % redistribucí fondového kapitálu z výkonnostních akcií, které budou v držení zakladatelů fondu a mají tvořit 10-20 % majetku fondu. Doporučený časový horizont investice se uvádí 5 let. Během nich chce společnost stihnout realizovat tři až pět projektů. Strategií fondu budou investice do projektů s aktivním stavebním povolením, aby se předešlo dlouhým prodlevám, které běžně při získávání stavebních povolení nastávají. Očekávaný objem majetku fondu je 1,4 miliardy korun.
Nemovitostní fond:
Nový fond kvalifikovaných investorů zaměřený na development doplňuje první, nemovitostní, otevřený podílový fond Czech Real Estate Investment Fund (CREIF), který má k březnu 2022 13 a půl tisíce klientů a spravuje majetek za 8,3 miliardy korun (AUM). Oba fondy spadají pod hlavičku CZECH FUND.
Nemovitostní fond CREIF byl založen v roce 2016 a do dnešního dne se zhodnotil o téměř 30 %. Do konce loňského roku vlastnil pouze nemovitosti na území České republiky, v prosinci 2021 ale poprvé vstoupil na polský trh, kde za 1,5 miliardy korun nakoupil pět retail parků v regionálních městech. Tím získal dalších téměř 50 tisíc m2 pronajímatelné plochy. K dnešnímu dni má v portfoliu nemovitosti o celkové rozloze 216 tisíc m2. Rozšíření portfolia o polské nemovitosti bylo umožněno jak růstem vkladů klientů, tak prodejem některých nemovitostí (Retail Arena Chodov a ProStorage v Praze, OC RIVIÉRA v Brně nebo Retail Parku CAR v Českých Budějovicích).
Z kraje letošního roku se CREIF dále rozšířil o dva české retail parky v Ostravě a Mostě, čímž posílil svou pozici v Moravskoslezském a Ústeckém kraji. Celkem tak získal dalších 14 tisíc m2 pronajímatelné plochy. Strategie zaměřená na retail parky se zaměřením na zboží denní potřeby se firmě osvědčila i během období lockdownu.
Aktuální tržní hodnota spravovaných nemovitostí a realizovaných developerských projektů v Česku a v Polsku činí k březnu 2022 téměř 16 miliard korun. Skupina je od loňského roku aktivní v celém segmentu nemovitostí: developmentu komerčních i rezidenčních objektů, dlouhodobé držbě nemovitostí a po koupi většinového podílu ve společnosti Czech Home Capital už i v segmentu nájemního bydlení. Této firmě jsme se v Bondshow také věnovali.
Ostatní aktivity:
Dlouhodobě působí DRFG také v oblasti telekomunikací na trzích ve střední a západní Evropě. Na Slovensku se jí v loňském roce podařilo dostavět 600 kilometrů dlouhou páteřní optickou síť s vysokorychlostním internetovým připojením, prostřednictvím společnosti FibreNet, kterou v roce 2019 koupila. Letos chce tuto společnost zkusit nabídnout k prodeji, přičemž podle šéfa skupiny by prodejní cena neměla klesnout pod 25 milionů eur (cca 650 milionů korun). Cena, za kterou DRFG společnost zakoupila, nebyla nikdy zveřejněna, spekulovalo se však o částce 250 milionů korun.[1]
V segmentu energetiky přišla společnost v srpnu loňského roku na trh s nabídkou realizace investičních projektů v oblasti obnovitelných zdrojů. Zaměřit se chce na instalaci solárních panelů na střechy retailových a průmyslových budov i na dodávky vyrobené energie přímo koncovým komerčním odběratelům. Budoucí klienti si tak mohou zafixovat část ceny elektrické energie na několik let.
Ekonomika:
Skupina DRFG již také zveřejnila předběžné hospodářské výsledky za rok 2021. V segmentu nemovitostí, energetiky a finančních služeb realizovala skupina obrat 2,5 miliardy korun, obrat divize DRFG TELCO pak dosáhl necelých 1,4 miliardy korun. Konsolidovaný čistý zisk činil přes 100 milionů korun, oproti roku 2020 se ho tedy skupině povedlo téměř zdvojnásobit. Záleží však i na celkové ekonomice, na jejíž zveřejnění čekáme a vzhledem k velikosti tohoto emitenta se jí budeme ještě věnovat.
[1] https://www.seznamzpravy.cz/clanek/drfg-chysta-prodej-firmy-pres-kterou-tecou-data-z-evropy-do-asie-153632
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
