Bondshow: YD Capital

YD Capital a.s. je investiční skupina, která investuje do oblasti nemovitostí, technologií a financí. Byla založena v roce 2019 a vlastní ji Pavel Rydzyk (nar. 7. 5. 1987).

V segmentu technologií investuje zejména do konceptu Smart City, který se snaží inovovat a zefektivnit způsoby hromadného dopravy po vybraných městech, například snížením spotřeby energií. Prostřednictvím dalších firem v segmentu financí poskytuje poradenství v oblasti financí, investování a pojištění a nabízí služby v oblasti správy majetku.

Největší část majetku skupiny (74 %) pak tvoří nemovitosti. Developerské projekty má na starost dceřiná společnost YD Real Estate, která investuje do výstavby komerčních i rezidenčních nemovitostí. V současnosti své investice zhodnocuje ve více než deseti nemovitostních projektech. Nákupu a prodeji existujících nemovitostí se věnuje firma YD Home. Společnost YD Real Estate Finance s.r.o. pak pro tento segment shání kapitál, a to i prostřednictvím dluhopisů.

V současnosti se firma developerské činnosti věnuje v rámci České republiky, do budoucna chce ale působit také v Chorvatsku a na Slovensku. Development může mít podobu komplexní realizace projektů či realizace částečné, která skončí získáním územního rozhodnutí či stavebního povolení a projekt je následně odprodán jiné společnosti. Tato částečná realizace developerského projektu se od té komplexní liší především v nákladech (přímé stavební náklady tvoří cca 50-75 % celkových realizačních nákladů). Liší se také doba návratnosti investice do projektu, u částečné realizace se může zkrátit řádově o minimálně dva až tři roky nebo i déle.

Společnost se aktuálně i do blízké budoucnosti zaměřuje především na rezidenční developerské projekty, přičemž v horizontu dvou let plánuje v portfoliu navýšit podíl komerčních nemovitostí. Firma v současnosti pracuje na třinácti projektech. Jejich seznam a podrobný popis lze nalézt na tomto odkaze. Jediným zatím dokončeným projektem jsou dva apartmánové domy v obci Klentnice s průměrnou obsazeností 65 %.

Organizační struktura:

Dluhopisy:

V květnu 2022 vydala společnost YD Real Estate Finance a.s. aktualizovaný prospekt na svůj dluhopisový program z loňského roku na pět miliard korun. Dluhopisy jsou nezajištěné, firma se ale zavázala k těmto omezením:

• míra jejího zadlužení (závazky/celková aktiva) nepřekročí 85 %
• nezajistí budoucí dluhy
• výtěžek z dluhopisů použije výlučně na tyto účely:

1. akvizice nemovitostí nebo podílu v nemovitostních společnostech
2. poskytnutí půjček dceřiným společnostem na development
3. krytí nákladů na emise dluhopisů

Na nový prospekt dosud nebyla vydána žádná emise.

Minulé dluhopisy:

Na aktuální program firma doposud vydala třináct dluhopisových emisí za více než jednu miliardu korun. Z této částky se jí podařilo upsat něco málo přes polovinu. Zde je jejich přehled:

1. CZ0003531600, kupón 2,1 %, 50 000 000 Kč, splatné 2022 (1 rok), upsáno 14 800 000 Kč
2. CZ0003531592, kupón 4,5 %, 25 000 000 Kč, splatné 2024 (3 roky), upsáno 25 000 000 Kč
3. CZ0003531584, kupón 5,5 %, 25 000 000 Kč, splatné 2026 (5 let), upsáno 24 100 000 Kč
4. CZ0003531576, kupón 7 %, 225 000 000 Kč, splatné 2028 (7 let), upsáno 204 150 000 Kč
5. CZ0003532327, kupón 5 %, 50 000 000 Kč, splatné 2024, (3 roky), upsáno 12 800 000 Kč
6. CZ0003533184, kupón 5,25 %, 100 000 000 Kč, splatné 2028 (7 let), upsáno 86 850 000 Kč
7. CZ0003533192, kupón 5 %, 40 000 000 Kč, splatné 2025 (4 roky), upsáno 34 000 000 Kč
8. CZ0003534034, kupón 4,5 %, 50 000 000 Kč, splatné 2024 (3 roky), upsáno 21 400 000 Kč
9. CZ0003536120, kupón 4,1 %, 43 000 000 Kč, splatné 2023 (2 roky), upsáno 13 850 000 Kč
10. CZ0003536138, kupón 5,5 %, 50 000 000 Kč, splatné 2026 /(5 let), upsáno 7 000 000 Kč
11. CZ0003536146, kupón 7 %, 75 000 000 Kč, splatné 2028 (7 let), upsáno 73 700 000 Kč
12. CZ0003537789, kupón 4,5 %, 150 000 000 Kč, splatné 2024 (3 roky), upsáno 4 050 000 Kč
13. CZ000537797, kupón 5,25 %, 150 000 000 Kč, splatné 2025 (3 roky), upsáno 8 050 000 Kč

V roce 2020 vydala emisi také mateřská společnost YD Capital:

• CZ0003524175, kupón 7,0 %, 500 000 000 Kč, splatné 2027 (7 let)

Ekonomika:

Společnost YD Real Estate Finance s.r.o. vznikla 28. srpna 2020. Na konci loňského roku vlastnila aktiva za 450 milionů korun, z toho téměř vše pocházelo z cizích zdrojů. Aktuálně její výše zadlužení odpovídá vydaným dluhopisům, tedy přibližně 530 mil. korun.

Finanční údaje z rozvahy společnosti YD Real Estate Finance:

Finanční údaje z výsledovky společnosti YD Real Estate Finance:

Finanční údaje společnosti YD Real Estate:

Základní finanční údaje jednotlivých projektů skupiny k 31. 12. 2020:

Závěr:

Skupina působí na trhu krátce, ale daří se jí získávat kapitál ve stovkách milionů korun. Ten končí zejména v oblasti nemovitostí, kde jejich realitní divize pracuje aktuálně na 13 projektech. Je sympatické, že se vůči investorům zavazují k účelovosti použití peněz z dluhopisů a maximálnímu zadlužení. Nejdůležitější u všech dluhopisů však je, co je na pozadí. A to nevíme.

Aktuální data nemohou poskytnout věrohodný obraz její ekonomiky, protože firma ještě nemá hotovou konsolidaci. Stejně tak je potřeba jí dát čas, aby se ukázalo, jak jsou její projekty ziskové a zda stačí pokrývat všechny ostatní náklady. Pak se teprve ukáže, jak je ve svém snažení úspěšná.

Vzhledem k výši kapitálu, který jí investoři svěřují, ji budeme sledovat a jakmile dodá data za loňský rok, tyto informace přineseme.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.