Vihorev je česká developerská a investiční skupina, která se zaměřuje na rezidenční nemovitosti v oblasti Prahy a blízkého okolí.
Zakladatelem a majitelem skupiny je Maxim Vihorev (nar. 20. srpna 1986), který má ve skupině funkci výkonného ředitele. Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy a podnikání na Vysoké škole ekonomické.
Skupina se při investování zaměřuje na nájemní bydlení, zejména na servisované apartmány určené ke krátkodobému a dlouhodobému pronájmu. Nemovitosti nakupuje a rekonstruuje za účelem prodeje i pronájmu a celý developerský proces si zajišťuje sama – od vyhledání lokality, nákupu, investice, realizace až k provozu nemovitosti. Jednotlivé projekty realizuje skrze projektové (SPV) společnosti.
Do portfolia dokončených rekonstrukcí patří tyto čtyři projekty:
Jedná se o bytový dům o 7 patrech s 28 apartmány a 4 ateliéry o celkové rozloze 1650 m2. Rekonstrukce byla dokončena na konci roku 2018 a všechny bytové jednotky byly prodány. Celkové hodnota investice dosáhla 96 mil. korun. Prodejní cena/zisk z projektu nebyl uveden.
Projekt Rezidence Vojanka zahrnoval rekonstrukci viladomu s 6 apartmány v Praze 5, Košířích. Projekt byl dokončen v 1. čtvrtletí 2019 a všechny bytové jednotky byly prodány. Celkové hodnota investice dosáhla 42 mil. korun. Prodejní cena/zisk z projektu nebyl uveden.
Rekonstrukce nemovitosti v lokalitě Prahy 4 na apartmánový komplex o celkové rozloze 1 729 m2 s 61 jednotkami. Projekt byl dokončen v 1. čtvrtletí roku 2019 a všechny bytové jednotky byly prodány. Celkové hodnota investice dosáhla cca 100 mil. korun. Prodejní cena/zisk z projektu nebyl uveden.
Tento projekt zahrnoval rekonstrukci apartmánového komplexu o 26 servisovaných apartmánech na Smíchově o celkové rozloze 965 m2. Projekt byl dokončen v roce 2019 a v současnosti jsou apartmány ve vlastnictví fondu VIHOREV SICAV a pronajímány společností Vihorev Management Company s.r.o. rekreační i firemní klientele. Nemovitost má průměrnou míru obsazenosti 91 %.
Projekty v přípravě:
Projekt Honest Říčany představuje rekonstrukci budovy Alfa Tower v Říčanech v multifunkční budovu se 140 apartmány. Za realizací projektu stojí společnost Vihorev Development Prague East, kterou mateřská společnost vlastní z 30 %. Projekt nabídne 112 apartmánů, které budou rozděleny na jednopokojové a dvoupokojové. Mimo to nabídne také lobby s recepcí, konferenční prostory, bar a restauraci. V podzemním podlaží je navrženo wellness, fitness a zázemí celého hotelu s kuchyní. K využití je také 60 parkovacích stání.
Dokončení rekonstrukce se plánuje na 3. čtvrtletí roku 2023, přičemž celková investice se předpokládá na 340 milionů korun, z toho 225 milionů činí náklady rekonstrukce, 85 milionů kupní cena a zbylou částku činí tzv. soft costs (projektový management, náklady na stavební řízení atd.). Prodej jednotek byl již zahájen. Plánovaný záměr je rozprodej a případný pronájem určité části jednotek.
Projekt Honest Karlín má za cíl revitalizaci a dostavbu pozdně klasicistní budovy z poloviny 19. století do podoby moderního apartmánového bydlení v Karlíně. Zároveň k ní připojí novou přístavbu, která designově propojuje starou a novou výstavbu. Celkem mají být vybudovány 3 koncepčně odlišné typy ubytování čítající celkově 43 ubytovacích jednotek.
Rekonstrukce začala v druhém čtvrtletí 2022. Celková hodnota investice se předpokládá na částku 140 milionů korun a termín dokončení se odhaduje na jaro 2023. Za realizací projektu stojí společnost NAVA FUND. Kupní cena nemovitosti činila 55 milionů korun, náklady na výstavbu a vedlejší náklady tvoří dalších 40 milionů korun. Plánovaným záměrem je rozprodej, přičemž část bude ponechaná za účelem pronájmu.
Tento rezidenční projekt je prozatím ve fázi územního řízení. Bude se jednat o dvě budovy s deseti jednotkami o užitné ploše 1 150 m2. Dokončení se plánuje na čtvrté čtvrtletí 2024.
Organizační struktura:
Celou skupinu vlastní Andrii Vihorev (10 %) a Maxim Vihorev (90 %). Na vrcholu stojí firma OFFICECENTER.CZ, která ostatním společnostem v holdingu poskytuje poradenství a administrativní podporu. Mateřskou společností skupiny je VIHOREV.INVESTMENTS SE, která vznikla v lednu 2011.
Mimo strukturu skupiny stojí investiční fond VIHOREV SICAV, který funguje jako hlavní finanční partner a vlastník všech dokončených projektů. K září 2021 dosahovaly celková aktiva tohoto fondu 114 milionů korun. Akcionáři jsou Andrii Vihorev (5 %) a Maxim Vihorev (95 %). Fond spravuje společnost AVANT a.s.
Dluhopisy:
V květnu 2020 byl společnosti VIHOREV.INVESTMENTS SE schválen první dluhopisový program, na který může nabídnout dluhopisy za 1 miliardu korun.
Parametry první emise dluhopisového programu:
· Nájemní investiční bydlení II, 8.5 %, 25 mil. Kč, splatné 2025 (3 roky)
Prostředky z výtěžku dluhopisů plánuje využít na vybudování coworkingového centra v projektu Říčany Tower a na vrácení equity z již zafinancovaných projektů Říčany Tower a Honest Karlín, aby mohla zafinancovat Rezidenční projekt Zbraslav.
V loňském roce vydala společnost své vůbec první dluhopisy v podlimitní emisi:
· CZ0003530743, 7 %, 22 mil. Kč, splatné 2025 (4 roky)
Mimo to využila i další možnosti financování. Na českých investičních crowdfundingových platformách Fundliftu a Upvestu si společnost vypůjčila prostředky ve výši 4 miliony, resp. 41 milionů korun, přičemž prostředky z Upvestu jsou v současnosti již splaceny. V minulosti sháněla společnost kapitál také na platformě Debitum.
Kromě dluhopisů nabízí investorům i několik dalších příležitostí, a to formou investice do investičních akcií v již zmíněném fondu pro kvalifikované investory VIHOREV SICAV, nebo v případě vyšších investic nad 10 milionů korun individualizovanou formou kapitálové účasti ve skupině.
Ekonomika:
Emitent dluhopisů, společnost VIHOREV.INVESTMENTS SE, vznikla v lednu 2011. Na konci roku 2020 vlastnila aktiva v celkové výši 83 milionů korun a měla ztrátu 3 miliony korun se záporným vlastním kapitálem. Hospodářské výsledky za loňský rok nejsou zatím venku, ale podle prospektu měla záporný VK i v minulém roce. Navíc je poměrně málo likvidní, k březnu 2022 převyšovaly její krátkodobé závazky likvidní aktiva o více než dvojnásobek. Úrokové náklady za rok 2020 činily 4,1 miliony korun.
Pokud jde o investiční fond VIHOREV SICAV, k 30. září 2021 činila hodnota prioritní investiční akcie 1,2093, od prvního úpisu v roce 2019 (33 měsíců) se tedy prostředky zhodnotily o 20,93 %.
Vývoj hodnoty PIA:
Skupina nesestavuje konsolidovanou účetní závěrku, objem jejího majetku má však růstovou tendenci.
Rozvaha VIHOREV.INVESTMENTS SE:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Aktiva | 82 628 | 34 856 |
| Dlouhodobý majetek | 14 849 | 13 513 |
| Dlouhodobý hmotný majetek | 2 139 | 2 213 |
| Stavby | 2 139 | 2 213 |
| Dlouhodobý finanční majetek | 12 710 | 11 300 |
| Podíly – ovládaná nebo ovládající osoba | 12 710 | 11 300 |
| Oběžná aktiva | 65 978 | 19 328 |
| Pohledávky | 65 562 | 17 015 |
| Peněžní prostředky | 416 | 2 313 |
| Peněžní prostředky v pokladně | 7 | 63 |
| Peněžní prostředky na účtech | 409 | 2 250 |
| Časové rozlišení aktiv | 1 801 | 2 015 |
| Náklady příštích období | 1 801 | 2 015 |
| Vlastní kapitál | -1 047 | 2 052 |
| Cizí zdroje | 83 675 | 32 804 |
| Dlouhodobé závazky | 78 980 | 28 200 |
| Vydané dluhopisy | 0 | 0 |
| Závazky – ostatní | 78 980 | 28 200 |
| Krátkodobé závazky | 4 695 | 4 604 |
| Vydané dluhopisy | 0 | 0 |
| Krátkodobé přijaté zálohy | 4 037 | 4 299 |
| Závazky z obchodních vztahů | 473 | 96 |
| Závazky ostatní | 185 | 209 |
| Stát – daňové závazky a dotace | 185 | 209 |
Výsledovka VIHOREV.INVESTMENTS SE:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Tržby z prodeje výrobků a služeb | 2 366 | 5 355 |
| Provozní výsledek hospodaření | -2 050 | 218 |
| Výnosové úroky a podobné výnosy | 3 038 | 0 |
| Nákladové úroky a podobné náklady | 4 099 | 4 |
| Finanční výsledek hospodaření | -1 049 | 11 |
| Výsledek hospodaření před zdaněním | -3 099 | 229 |
| Výsledek hospodaření za účetní období | -3 099 | 229 |
| Čistý obrat za účetní období | 5 426 | 5 371 |
Finanční údaje dceřiných společnosti VIHOREV.INVESTMENTS SE:
| Hodnoty v tis. Kč | 31 .12. 2020 | |
| NAVA FUND a.s. | Vihorev Development Prague East s.r.o. | |
| Bilanční suma (A=P) | 52 653 | 106 600 |
| Oběžná aktiva | 2 826 | 3 037 |
| Dlouhodobé pohledávky | 0 | 0 |
| Krátkodobé pohledávky | 833 | 2 344 |
| Dlouhodobé závazky | 53 721 | 60 485 |
| Krátkodobé závazky | 1 413 | 29 925 |
| Vlastní kapitál | -2 481 | 15 989 |
| Tržby | 715 | 4 861 |
| Zisk po zdanění | -4 480 | -14 245 |
Závěr:
Máme zde malého developera, který je na trhu 10 let, ale má za sebou jen čtyři dokončené projekty (respektive rekonstrukce). Ekonomika firmy je nepřesvědčivá, hospodaří již dva roky se záporným vlastním kapitálem. Což v době bezprecedentního růstu celého trhu není dobrá vizitka.
Kapitál na trhu shání jak přes spřízněný investiční fond, tak přes dluhopisy i investiční platformy. Jeho chuť si půjčovat je tedy velká. Dluhopisový program neobsahuje žádné tvrdé ekonomické mantinely, které by si firma vůči svým investorům vytyčila. Ve spojení s výnosem 8.5 % by se jednalo o rozumnou nabídku tak dva roky zpět, ale ne v době, kdy mohu za 6+ % p.a. peníze investovat prakticky bez rizika.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
