JP Houses Prague s.r.o. je nově založená česká developerská společnost. Vznikla 20. ledna letošního roku s primárním cílem věnovat se výstavbě projektů rezidenčního bydlení v Praze a ve Středočeském kraji. K dnešnímu datu (15. 11. 2021) má jediného vlastníka, kterým je pan Július Pollák (narozen 25. 6. 1959) a není součástí žádné skupiny. Nemá ani dohledatelné žádné další zkušenosti s developmentem. Kromě rezidenčních nemovitostí by firma chtěla v budoucnu investovat také do výstavby komerčních a administrativních budov.
V současnosti jsou v přípravě dva projekty ve Středočeském kraji v obcích Hvězdonice a Kolín. Finanční prostředky z dluhopisů mají sloužit k jejich financování.
Projekt Hvězdonice:
V okrese Benešov na území obce Hvězdonice chystá společnost JP Houses Prague koupi zemědělských pozemků, které chce využít jako stavební parcely pro rozsáhlou výstavbu rodinných domů k následnému prodeji. V současnosti jsou v územním plánu tyto pozemky evidovány jako travní porosty, lesní porosty, pastviny a orná půda. Jejich prodej je ve fázi obchodních jednání.
Společnost je zároveň v jednání se zastupitelstvím obce o přeměně těchto zemědělských pozemků na stavební parcely. Pro změnu účelu pozemků na výstavbu rezidenčního bydlení je obec údajně nakloněna a podle předpokladů firmy by měla změnu územního plánu schválit. O tu bude firma po nabytí pozemků žádat společnost zrychleným způsobem a zajistí k ní veškeré projektové dokumentace. V dané lokalitě rovněž zajistí výstavbu technické infrastruktury a provedení dalších činností jako jsou terénní úpravy apod.
Po schválení změny územního plánu vznikne na místě 406 stavebních parcel o velikostech od 600 m2 až do 1 500 m2. Celková výměra parcel je 490 000 m2. Parcely budou k prodeji nabízeny samostatně nebo s možností výstavby rodinného domu. Výstavba bude prováděna každému klientovi na míru. Klienti dostanou možnost zvolit si požadovaný typ rodinného domu o výměře od 4+kk až 7+kk.
Vizualizace typů rodinných domů:
Odkup pozemků proběhne tento měsíc (listopad 2021), poté začnou přípravné práce pro získání územního rozhodnutí. Zahájení výstavby je předpokládáno na léto roku 2023, ve stejné době má začít také prodej. Celý projekt by měl být dokončen v létě roku 2024.
Projekt Kolín:
Společnost dále plánuje projekt výstavby rezidenčního bydlení na východě Středočeského kraje v obci Kolín, kde má v pěti etapách vzniknout celkem 800 nových bytových jednotek. V první etapě je naplánováno vybudovat čtyři bytové domy se stejnými parametry. V každém z nich bude pět podlaží a užitná plocha jejich obytné části bude činit cca 3 000 m2. V každém domě vznikne celkem 47 bytů, z toho 12 bytů o dispozici 1+kk, 24 bytů o dispozici 2+kk a 11 bytů o dispozici 3+kk.
Vizualizace projektu:
Projekt je nyní ve fázi obchodních jednání a společnost zatím nemá informace o finančních nákladech a časovém plánu.
Dluhopisy:
Společnost JP Houses Prague emitovala 8. listopadu v rámci svého prvního dluhopisového programu dluhopisovou emisi na 390 milionů korun (bez možnosti navýšení). Dluhopisový prospekt byl schválen dne 4. 11. 2021 Českou národní bankou s platností na jeden rok. Činnosti administrátora dluhopisové emise bude zajišťovat sám emitent.
Parametry dluhopisů:
Název dluhopisů: Dluhopisy JP Houses Prague 7,5/25
ISIN: CZ0003535585
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 25 000 Kč (celkem 25 600 dluhopisů)
Celková jmenovitá hodnota všech dluhopisů: 390 000 000 Kč
Datum emise: 8. 11. 2021.
Lhůta pro upisování: od 8. 11. 2021 do 8. 11. 2022
Úroková sazba: 7,5 % p. a.
Výplata úroků: měsíčně
Den konečné splatnosti dluhopisů: 8. 11. 2025
Za dluhopisy nikdo neručí a nenabízejí ani jinou ochranu (kovenanty). Výtěžek z prostředků je dle dluhopisového prospektu určen k financování developerských projektů (nákup nemovitostí, rekonstrukce, nová výstavba).
Ekonomika:
JP Houses Prague je nově založenou společností, která vznikla 20. ledna letošního roku a k dnešnímu dni z účetních závěrek vypracovala pouze zahajovací rozvahu. Ta byla sestavena dle českých účetních standardů a je ověřena auditorem.
Finanční údaje ze zahajovací rozvahy:
| Hodnoty v tis. Kč | 20. 1. 2021 |
| Aktiva celkem | 1 000 |
| Pohledávky za upsaný základní kapitál | 1 000 |
| Vlastní kapitál | 1 000 |
| Základní kapitál | 1 000 |
Závěr:
Rozumíme tomu, že vzhledem k nedostatku rezidenčních nemovitostí a jejich prudkému cenovému růstu v posledních letech začala oblast developementu přitahovat mnoho nových hráčů. Ale i tato činnost je velmi složitá, komplexní a rozhodně by se neměla „zkoušet“ za peníze investorů.
Máme tu čerstvě založené s.r.o. s nesplaceným základním kapitálem, nestavební parcely, velké plány (na úvod development v řádu miliardy+), žádné dohledatelné zkušenosti a nulové zajištění rizik u dluhopisů. Z těchto důvodů se tedy jedná o další dluhopis, který je výsměchem dluhopisovému trhu a další zkouška toho, co je ještě schopen investor koupit, když je v pozadí cihla.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
