Developerovi Trigema klesl zisk na polovinu, brzy jej čeká splátka dluhopisů
Společnost Trigema, patřící mezi středně velké pražské developery, měla v loňském roce tržby cca 1,57 miliardy korun a zisk 229 milionů korun. Hospodářské výsledky meziročně výrazně klesly, u tržeb o čtvrtinu a u zisku dokonce o polovinu. Tento pokles souvisí hlavně s tím, kolik projektů stihne developer v daném roce dokončit, aby mohla účetně vykázat výnosy (i když už mohla dostat za byty zaplaceno).
Skupina se loni zaměřovala hlavně na rezidenční development. Dokončila například projekt nájemního domu Fragment v pražském Karlíně, který vzbudil pozornost svou neobvyklou architekturou. Pokud jde o její hospodářské výsledky, ty byly ovlivněny zejména tím, že se rozhodla realizovat rezidenční projekty nejen na prodej, ale i pronájem (což byl i případ projektu Fragment), což zásadně ovlivňuje dobu návratnosti. Je to také důvod, proč konsolidovaná aktiva společnosti vzrostla o 1,2 miliardy na 7,3 miliardy korun na konci minulého roku. Pozitivní vliv na zisk naopak měla řada stavebních zakázek pro externí investory, které v rámci skupiny zaštiťuje společnost Trigema Building. Šlo například o realizaci projektů v Kostelci a Jičíně a dva parkovací domy v Čelákovicích u Prahy a v Petržílkově ulici v Praze – Nových Butovicích. Dále společnost pokračovala ve výstavbě kanceláří Laboratory Imaging Systems a pokračuje ve spolupráci s investorem TTC.
Celkové dluhy skupiny činily cca 5,4 mld. korun. Část z toho tvoří dluhopisy, kterými se skupina financuje od roku 2017, a to prostřednictvím účelové společnosti Trigema Real Estate Finance. V závěru loňského roku splatila pětiletou dluhopisovou emisi z roku 2018. Jednalo se o dluhopisy s fixním výnosem 5,10 % p.a. v celkovém objemu 500 milionů korun, které financovaly její developerskou činnost. Za dluhopisy, které byly obchodovatelné na burze, stála UniCredit Bank. V letech 2021-2023 vydala Trigema další tři emise. Dohromady se jednalo o bondy za 1150 milionů korun, z toho 700 milionů je splatných napřesrok v lednu, tedy za pět měsíců. Dluhopisy, které jsou velmi kvalitně připravené, obsahují ručení mateřské společnosti Trigema Real Estate, která měla k 31.12.2023 konsolidovanou zadluženost cca 78 %. Ta bude v následujících měsících klesat díky dokončení 1. etapy projektu Lihovar na Smíchově (již kolaudovaný) a bytového domu Paprsek ve Stodůlkách (kolaudace do konce roku 2024). Následně totiž dojde ke splacení projektového financování, které tyto projekty mají.
WOOD SEEDS s miliardovým dluhem zveřejnila výsledky za minulý rok
Tato firma, která za dluhopisové peníze skupuje lesní pozemky, si nechala letos v červnu schválit dodatek ke svému dluhopisovému programu z roku 2020, díky kterému navýšila objem tohoto dluhopisového programu z 500 milionů na jednu miliardu korun. I přestože miliardu na dluhopisech již vybrala, má ve sběru kapitálu očividně ještě velké plány. A zatím byla v této činnosti poměrně úspěšná, jak jsme referovali v nedávné analýze. Jen letos upsala nové bondy za 350 milionů.
A nedávno publikovala i výroční zprávu s výsledky za loňský rok. Podle ní se majetek této společnosti meziročně navýšil z 591 milionů na 922 milionů korun na konci minulého roku, tedy o +331 milionů korun. Vlastní kapitál ale za stejné období vzrostl o +57 milionů, firma tak značně navýšila své zadlužení úpisem nových dluhopisů. Velká část nově vybraných peněz (228 milionů) putovala do navyšování peněžitých vkladů mimo ZK dceřiné firmy WS Marketing, která se zabývá marketingovou činností. Údajně na posílení její finanční stability. Jak na tom je tato firma doopravdy se nedozvíme, nezveřejňuje účetní závěrky.
Za období 2023 společnost dosáhla tržeb ve výši cca 33 milionů korun, meziročně o 4 miliony méně. Šlo zejména o tržby z prodeje překoupeného dřeva a dále tržby generované z licencování databáze lesních pozemků. Naopak provozní náklady (výkonová spotřeba) vzrostly meziročně z 25 na 106 milionů korun, tedy o +81 milionů. Provozní VH se i přesto dostalo meziročně ze ztráty -2 miliony do zisku skoro +103 milionů korun. Jak je to možné? Díky jednorázovému prodeji části podniku na dceřinou společnost WS Quercus ve výši skoro 200 milionů korun. Účetní hodnota majetku byla přitom pouze 9 milionů korun, firma si tím tak jednorázově vylepšila celkový zisk o skoro 190 milionů. Jednalo se o prodej závodu, který proběhl doslova v posledních dnech minulého roku (28.12.2023).
Firma si tím ale svůj účetní zisk vylepšila spíše jen kosmeticky, cash flow má stále v červených číslech. Z provozní činnosti (bez změn pracovního kapitálu) šlo o -82 milionů korun čistého peněžního odliv a dalších -58 milionů musela zaplatit na úrocích. Dalších -119 milionů v cashi firmě odteklo na nákup nového dlouhodobého majetku. Celkem se tedy jednalo o čistých odliv peněžních prostředků ve výši -155 milionů korun z provozní a investiční činnosti. Díky úpisu nových dluhopisů jí ale přiteklo 149 milionů nového kapitálu.
Projekt Rezidence Laurová se už staví, byty šly do předprodeje
Projektová společnost s názvem Rezidence Laurová, za kterou stojí duo WOOD & Company a SATPO, přišla na dluhopisový trh s emisí v lednu 2023. Peníze měly financovat stejnojmenný pražský developerský projekt na Praze 5 nedaleko stanic metra Smíchovské nádraží a Radlická, v jehož rámci proběhne přestavba kancelářské nemovitosti na bytový dům o 121 bytech s dispozicí 1+kk až 5+kk a 8 komerčních prostor. Emise byla na 80 milionů korun, firma si ale nechala daný prospekt schválit letos v lednu podruhé, takže má prostor i pro další sběr kapitálu, pokud by byl třeba. Skupina SATPO je českým etablovaným developerem a společnost Wood & zase firmou se špičkovými finančníky, jejichž kvality se projevily i na designu této emise, která obsahuje nadprůměrné ošetření rizik.
Výstavba developerského projektu byla na začátku června slavnostně zahájena a byty současně vstoupily do předprodeje. WOOD & Company projekt zastřešuje po finanční stránce a SATPO zajišťuje celkový management včetně developmentu. Ten kromě získání všech nutných povolení a realizace výstavby zahrnuje i marketing projektu, prodej jednotlivých jednotek a další.
Projekt měl o něco zpoždění, jelikož ještě v lednu minulého roku se vydání stavebního povolení předpokládalo na podzim 2023, ale stavět se nakonec začalo až v květnu tohoto roku. Dokončení projektu se původně odhadovalo na 1. kvartál 2026, což se nyní kvůli zpoždění odsouvá na první kvartál 2027 (kolaudace), a předání bytů klientům na druhý kvartál daného roku. Splatnost emise je v únoru stejného roku, firma tak musí část bytů prodat v předprodeji, aby mohla emisi splatit z tržeb projektu.
Češi hrnou peníze do dluhopisových fondů
Dluhopisové fondy byly dlouhou dobu neatraktivní. V minulé dekádě, provázené nízkými úrokovými sazbami, nesly chabé výnosy a když začaly centrální banky po celém světě prudce navyšovat své sazby v reakci na inflaci, jejich výnosy padaly ještě níže, protože jejich portfolia nedokázala konkurovat novým dluhopisům s vyššími výnosy a začala tak strmě padat na ceně. V posledním roce se ale situace začíná obracet. Podle zprávy Asociace pro kapitálový trh vzrostl majetek českých dluhopisových fondů jen v letošním prvním čtvrtletí meziročně téměř o 12 % na více než 390 miliard korun, což bylo více než u jakékoliv jiné třídy aktiv. Diametrálně odlišně je na tom třeba majetek v peněžních fondech, který čelil odlivu kapitálu a propadl se o 27 %.
Češi jsou v tomhle sice před západem trochu napřed, protože u nás už ČNB sazby několikrát prudce snižovala, do dluhopisů a fondů ale nyní posílají rekordní sumy investoři z celého světa. V posledních letech totiž obligace nejenže čelily prudkým výkyvům, ale často padaly společně s akciemi. To přestalo platit minulý týden, kdy zažily české akcie nejhorší propad od příchodu pandemie v roce 2020, americké akcie od roku 2022 a japonské dokonce nejhorší od roku 1987.
Státní dluhopisy zde zafungovaly jako pojistka, která dle pravidla 60/40 chrání portfolio investora proti propadům na akciových trzích. A tak zatímco třeba index S&P 500 klesl o 6 %, americké státní bondy se zhodnotily o 2 %. Změnila se totiž situace, kdy hrozbu inflace vystřídala hrozba recese, na kterou dluhopisy reagují jinak. Kvůli nepříznivým číslům z ekonomiky by nyní například američtí centrální bankéři měly sazby snižovat mnohem agresivněji, než se předpokládalo. V důsledku tak do amerických státních dluhopisů přiteklo v červenci 57,4 miliardy dolarů a v srpnu zatím necelých 9 miliard. Jde o nejvyšší přílivy od poloviny roku 2021.
Na informace o uspokojení pohledávek si budou muset investoři Premiotu ještě počkat
Insolvenční příběh Premiotu odstartoval loni v lednu, kdy se ozvali první investoři, že jim skupina Premiot delší dobu nevyplácí úroky za držené dluhopisy. Netrvalo dlouho, a jednotlivé firmy ze skupiny, která jich čítá desítky, začaly padat do insolvence. Insolvenční řízení bylo od té doby zahájeno už u více než dvaceti společností a úpadek byl prohlášen u třinácti z nich. Konala se již i první přezkumná jednání a kauza je i pod dohledem státního zastupitelství. U společností v úpadku, u kterých byl již prohlášen jeho způsob řešení, se zatím vždy jednalo o řešení úpadku konkursem. Reorganizací se tedy úpadek společností ze skupiny Premiot zatím neřešil.
Velkou otázkou věřitelů je to, jak moc budou jejich pohledávky, které dosahují přes 2 miliardy korun, uspokojeny. Doposud zjištěný majetek totiž dosahuje hodnoty pouze vyšších stovek milionů. Insolvenční správce ale může napadnout neúčinné právní úkony a přivést tak do majetkové podstaty zpět majetek, který se z ní neoprávněně dostal před úpadkem některé ze společností. Uspokojení věřitelů je tak v tuto chvíli nejisté a není možné jej aktuálně odhadnout. Počkat si ale budou muset několik měsíců. Věřitelů v kauze jsou přitom vysoké stovky a do budoucna jich lze očekávat i tisíce. Jejich investice často dosahovaly milionových částek.
Celou věc komplikuje i to, že se půjčené peníze uvnitř skupiny všelijak přelévaly. Máme tu tak firmy, které musejí přihlašovat své pohledávky do insolvenčních řízení jiných společností ze skupiny. Například u insolvenčního řízení firmy Premiot Group je přihlášeno několik desítek společností ze skupiny Premiot s pohledávkami v hodnotě několika desítek milionů. Tyto firmy tak tak jako další věřitelé konkurují v insolvenčních řízeních jiným věřitelů coby investorům do dluhopisů. Bude tedy zajímavé, jak se s tímto vypořádají insolvenční správci.
Pro celou kauzu je také typická nedůkladná administrativa na straně společností ze skupiny Premiot. Věřitelům se tak poměrně často stávalo, že např. neobdrželi podepsanou smlouvu o úpisu a koupi dluhopisů a dluhopisy tak věřitelé zakoupili pouze na základě konceptů smluv. Dokonce se někteří věřitelé musí aktuálně vypořádat i s tím, že jim zakoupené dluhopisy nebyly předány vůbec, což jejich pozici v rámci přihlašování pohledávek do insolvenčního řízení komplikuje. Kauza představuje také významnou administrativní zátěž pro Městský soud v Praze, jelikož všechny insolvenční návrhy směřují právě na tento soud, a to z důvodu místní příslušnosti tohoto soudu. Velké administrativní zátěži tak musí čelit i podatelny soudu a veškerá oddělení zabývající se insolvenčním řízení těchto společností.
Navýšení základního kapitálu BICZ a výsledky dalších firem za 2023
Na konci června se ve sbírce listin mateřské společnosti skupiny BICZ objevila informace, že navyšuje svůj základní kapitál, a to skoro na dvojnásobek. Nejedná se ale o vstup nového investora, firmu si podle evidence skutečných majitelů nadále rovným dílem dělí zakladatelé Robin Šimek a Milan Filo. Důvodem může být posílení finanční stability celé skupiny, která zkraje roku vydala nový dluhopisový prospekt. Celkem za svou historii vydala dluhopisy ve výši několika miliard korun.
Výsledky za loňský rok u této skupiny stále vyhlížíme, podle posledních informací by ale měla přijít s konsolidovanou výroční zprávou v druhé polovině srpna. Venku nejsou výkazy za loňský rok ani u mnoha dalších emitentů, kteří si v loňském roce nechaly schválit prospekt. Například RSBC Consortio, která vydávala prospekt loni na podzim. Kromě ní nemá zveřejněnou účetní závěrku za loňský rok ani RSBC INVEST, která za dluhopisy částečně ručí.
Dluhopisy loni emitovala i investiční skupina Progresus, která si nechala schválit nový program na 800 milionů korun. Tato skupina, která zatím nepodléhá povinnosti konsolidovat,. má pod sebou šest firem. Výsledky za rok 2023 ale ještě nepublikovala žádná z nich. Pak je tu třeba provozovatel saun Saunia, který má poslední výkazy jen do srpna 2022. Úplným blackboxem je potom třeba firma QSC Finance, což je emitent který přišel na trh loni v červenci. V této skupině je klíčová Quick Stop Car, která provozuje franšízovou síť servisů osobních automobilů, když franšízantům dodává servisní místo takzvaně „na klíč“. Obě firmy (QSC Finance i Quick Stop Car) vydaly dluhopisy za více než 110 milionů, ale výsledky za rok 2023 aby člověk pohledal. A přestože celý byznys stojí na podnikání firmy Quick Stop Car, nemá tato firma venku výkazy ani za rok 2022. Investor se tak dívá již hodně do minulosti. V médiích sice mezitím vychází zprávy o tom, jak se síť franšízovaných poboček hezky rozšiřuje, ale transparentnost k věřitelům je hodně mizivá.
Direct pojišťovna vstupuje na polský trh
Další z dluhopisových emitentů, který si loni nechával schvalovat prospekt, byla skupina Vigo Investment podnikatele Pavla Řeháka. Ten tuto investiční skupinu založil v roce 2013 a první aktivum, které do ní vložil, byla česká dcera slovinské pojišťovny Triglav. Na českém trhu upadající značku přejmenoval, firmu restrukturalizoval a dnes je z ní pojišťovna Direct. Pokud jde o dluhopisy, historicky první veřejné bondy vydala skupina VIGO v únoru 2022. Dluhopisy vydávala přes firmu Direct Financing, která si šla na trh pro 650 milionů. Za tímto účelem vydala čtyřleté dluhopisy za 6,85 % ročně a následně přidala ještě druhou emisi na 200 milionů, kde už byl výnos 9,50 %.
Obě emise upsala v plné výši. Loni v listopadu pak vydala zmíněný prospekt na nový dluhopisový program, a to na půl miliardy korun. V první emisi na 200 milionů nabízela opět čtyřleté dluhopisy, tentokrát za výnos 8,60 %. Dluhopisy byly adekvátně zajištěné a obsahovaly i dobrou řádku kovenantů. Bondové emise měly financovat zejména rozvoj právě pojišťovny Direct. V roce 2022 se jednalo o financování vzniku Direct auta, které kombinuje havarijní pojištění od Direct pojišťovny s možností servisu i oprav vozů po nehodách, v roce 2023 už ale skupina chtěla peníze i na nové akvizice.
Nyní Direct pojišťovna dělá další velký krok ve své expanzi, a to vstupem na zahraniční trhy. Volba padla na Polsko, kde chce v následujících letech dělat investice v řádech jednotek miliard korun a dlouhodobou ambicí je pokrývat až pětinu tamního trhu. Vstup Vigo na polský trh proběhne podobně jako u slovinské Triglav, tedy akvizicí lichtenštejnské společnosti Wefox Insurance, která se z tamního trhu stahuje a Direct pojišťovně tím přenechává 400 tisíc svých klientů. Polsko si česká skupina vybrala z důvodu podobnosti tamního trhu s tím českým a také kvůli jeho růstovému potenciálu. Dlouhodobým cílem skupiny v Polsku, ale i Česku, je podle Řeháka pokrývat mezi 10-20 % procenty pojistného trhu.
Skupina Vigo má v současnosti ve svém portfoliu pět firem, které všechny podnikají v Česku. Kromě Direct pojišťovny zaměřující se na neživotní pojistky zejména v rámci autopojištění také dealera motorových vozidel Direct auto, platformu pro půjčování aut Birne, společnost pro zpracování a zjednodušování firemních transakcí Fidoo či Direct Technologies, která pomáhá podnikovému sektoru s efektivnější prací s daty. Skupina dále provozuje vlastní retailový fond a také fond pro kvalifikované investory. Celkové tržby skupiny v roce 2023 přesáhly osm miliard korun a čistý zisk z toho tvořil přibližně 300 milionů korun. Největší část tržeb tvoří Direct auto, nejziskovější je zase pojistný byznys.
CPI dostalo ránu od další ratingové agentury
V květnu se CPI miliardáře Radovana Vítka po dvou letech absence vrátila na dluhopisový trh, když vydala a zcela upsala pětileté zelené dluhopisy za 7 % ročně. Objem emise činil 500 milionů eur (tedy asi 12,5 miliardy korun) a zájem byl obrovský. Emisi zájemci údajně přeupsali až šestinásobně, což je vůbec nejsilnější odezva na emisi dluhopisů v historii CPI a zároveň největší odezva z regionu CEE, Blízkého východu a Afriky v letošním roce. Bylo to ale za cenu vyššího nabízeného úroku ve srovnání s konkurencí a navíc ještě v době, kdy měla původní rating na úrovni Ba3/BB- s negativním výhledem. Tedy na nejnižší možné úrovni, která ještě spadá do investičního pásma.
Vybranými penězi plánuje financovat akvizice a rekonstrukce certifikovaných zelených budov. Částí peněz budou dále refinancovány překlenovací úvěry související s nákladným nákupem rakouských realitních firem Immofinanz a S Immo. Právě kvůli těmto akvizicím narostla skupině CPI v předloňském roce zadluženost z 35,7 % na současných 51,9 %. Skupina kvůli tomu ve velkém rozprodává svůj majetek a shání investory do svých byznysů.
Právě z toho důvodu snížila mezinárodní ratingová agentura S&P této realitní společnosti hodnocení úvěrové spolehlivosti o jeden stupeň na BB+. Rating se tím dostal do spekulativního pásma s negativním výhledem, což značí, že by mohla S&P brzy přikročit k jeho dalšímu zhoršení. S&P ve své zprávě uvedla, že zadlužení společnosti CPI Property Group bylo v loňském roce vyšší, než se předpokládalo, a to i přes kontinuální snahy skupiny zadlužení snižovat. CPI s cílem zlepšit své dluhové ukazatele po akvizici rakouské konkurence za desítky miliard korun, která navýšila ono zmíněné zadlužení, rozprodává svůj majetek už od roku 2022. Díky tomu sice ona ratingová agentura předpokládá, že letos zadlužení klesne, CPI se ale podle S&P bude i nadále potýkat s vyššími náklady na financování a s poklesem příjmů z nájemného spojeným s prodejem aktiv.
A nedávno dluhopisy Vítkovy skupiny poslala do spekulativního pásma i druhá americká ratingová agentura Moody’s. Udržení bondů v investičním pásmu byl přitom jeden z hlavních cílů výkonného ředitele Vítkovy skupiny Davida Greenbauma. A může být ještě hůř, stejně jako agentura S&P nastavila i Moody’s svůj zhoršený rating s negativním výhledem, tedy s potenciálem, že bude do budoucna nadále klesat. Podle ratingové agentury S&P by k tomu mohla přistoupit během příštích dvanácti měsíců, a to pokud se CPI neprovede včas vlastní plán na snížení zadluženosti. Ten cílí na to snížit zadluženost z nynějších 52 % pod 40 %.
DRFG kupuje developerskou společnost
V srpnu vyšla tisková zpráva, že DRFG získává 100 % podíl v developerské společnosti TriGranit, která je jednou z největších developerských firem ve střední Evropě. DRFG chce tímto nákupem udělat další krok v expanzi a posílení přítomnosti ve střední a jihovýchodní Evropě, ale slibuje si i přístup k cennému knowhow, které tento developer nasbíral za svou historii. Společnost TriGranit, kterou DRFG odkoupila od mezinárodní realitní skupiny Revetas Group, působí totiž na trhu již od roku 1997 a za dobu své existence dokončila 50 projektů o ploše cca 1,7 milionu metrů čtverečních hrubé pronajímatelné plochy. Dnes její portfolio dosahuje 2,5 miliardy eur.
Společnost TriGranit v minulosti postavila dvě kancelářské budovy Polus Tower v Bratislavě, které představovaly jedny z jejích prvních realizací. Dalším projektem firmy je například nákupní středisko Bonarka City Center v polském Krakově. V poslední době realizovala kancelářský komplex Millennium Gardens v Budapešti, dokončený v roce 2022. S DRFG už měla před akvizicí úzké vztahy, od loňského roku totiž společně staví logistický park na západě Polska. Po přechodu pod DRFG se bude TriGranit nově podílet na dalších projektech skupiny založené Davidem Rusňákem. DRFG čeká development tří velkých a důležitých rezidenčních projektů, kterými jsou Smetanka Park v Olomouci, Ister Tower v Bratislavě a Tři Dvory u Brna. Na tu poslední jsme nedávno publikovali analýzu.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
