Bylo to v listopadu 2009, kdy čtyřiadvacetiletý Milan Kratina jako zaměstnanec státní agentury CzechInvest promluvil o rostoucí poptávce po velkých průmyslových prostorech na Tachovsku a Stříbrsku. Tehdy ještě netušil, že o pár let později právě jeho Accolade ve spolupráci s Panattoni vybuduje ve Stříbře jednu z největších průmyslových zón v regionu.
Kratina začínal bez kapitálu, ale s výborným přehledem o mapě průmyslových lokalit. Pozemky proto nekupoval bezhlavě do zásoby. Domlouval si na ně opce a vlastníkům platil až ve chvíli, kdy měl pro budoucí halu nájemce a banka odsouhlasila financování. Zatímco velcí developeři po finanční krizi horkotěžko hledali nájemce pro prázdné spekulativní haly, Accolade stavěla převážně podle konkrétní poptávky.
Skupinu Kratina rozvíjel ruku v ruce se Zdeňkem Šoustalem, s nímž ji dodnes vlastní rovným dílem. Růst zpočátku masivně nakopla spolupráce s Panattoni, jedním z největších průmyslových developerů planety. Fungovala zde vzájemná synergie: Accolade dodávala lokality a kapitál, Panattoni přinesla stavbařské know-how, projektové týmy a přímou linku na mezinárodní nájemce.
Druhý zásadní průlom přišel v roce 2014 se založením Accolade Industrial Fund. První úpis přinesl skromných 70 milionů korun. Na konci roku 2025 už čistá hodnota aktiv fondu proťala hranici 1 miliardy eur a počet investorů narostl na 3 500.
Za loňský rok dokončila Accolade čtrnáct průmyslových budov s plochou téměř půl milionu metrů čtverečních — dnes již z 99 % pronajatých. Celkem už má skupina za sebou 106 dokončených průmyslových nemovitostí a dnes rozpíná křídla v osmi evropských zemích. Dávno už to není příběh o pozemcích, vizualizacích a snech na papíře.
Dnešní spravované portfolio zahrnuje 64 průmyslových parků, 133 budov a plochu přes 3,8 milionu metrů čtverečních. Haly využívá přes dvě stě nájemců včetně těžkých vah jako DHL, IKEA, H&M, Volkswagen nebo Miele. Model výstavby přitom dál důsledně omezuje riziko: většina projektů vzniká až na konkrétní poptávku, takže skupina neřeší případné noční můry s hledáním nájemců pro prázdné novostavby.
Samotná stavba je ale jen první dějství obchodního modelu. Hotové projekty dlouhodobě prodává do vlastního fondu, čímž si okamžitě uvolňuje kapitál na další výstavbu. Prodejem ale tato pupeční šňůra nepraská: Accolade fond dál spravuje a přes svůj investiční podíl zůstává napojená na růst jeho hodnoty. Ostatně fondové poplatky v roce 2025 tvořily přibližně šestinu konsolidovaných tržeb skupiny. Accolade se tak může díky pečlivé finanční konstrukci podílet na výnosech z nájmů svých hal i poté, co na nich realizovala okamžitý developerský výnos.
Právě tohle těsné propojení developera, správce a investora v jedné osobě dělá z Accolade zajímavý kreditní případ. Vlastní fond funguje jako spolehlivý exit, který mění dokončené parky zpět na čerstvý kapitál. Současně ale vzbuzuje logickou otázku: Co by se s celým mechanismem stalo, pokud by příliv peněz od investorů nebo tempo nových nákupů citelně zpomalily?
Rozvaha skupiny navíc není jen triviální součet betonových hal. Ke konci roku 2025 měla Accolade aktiva přes 44 miliard korun a vlastní kapitál téměř 16 miliard. Velkou část majetku však tvoří namixované hotové nemovitosti, rozestavěné projekty a investice ve fondu. A každá z těchto položek se jinak oceňuje, jinak prodává a s úplně jinou rychlostí se dá v případě potřeby proměnit na hotovost pro splacení dluhů.
Do této konstelace nyní na český trh přichází emise dluhopisů ACCOL.FC2 7,00/30. Původně plánovaný objem 1,25 miliardy korun se díky silné poptávce zdvojnásobil na 2,5 miliardy. Papíry nesou pevný kupon 7 % ročně, minimální investice činí 10 tisíc korun a jistina má být splacena v roce 2030. Dluhopisy vydává účelová společnost Accolade Finco Czech 2 s garancí mateřského holdingu. Vedle dluhopisů navíc skupina masivně využívá bankovní financování navázané přímo na jednotlivé nemovitosti a projektové firmy.
Accolade má za sebou hmatatelné projekty, elitní nájemce a miliardové prodeje. Pro držitele nové emise však bude klíčové něco jiného: Odkud přesně mají přitéct peníze na splacení v roce 2030, jaké postavení bude mít držitel dluhopisu vůči bankám v první linii a zda 7% kupon dostatečně vyvažuje riziko celého tohoto stroje na průmyslový development.
Co v analýze najdete
- Obchodní model Accolade: Jak skupina připravuje, staví, pronajímá a prodává průmyslové parky a kde během tohoto procesu vzniká její ekonomický výnos.
- Role Accolade Industrial Fund: Jak jsou skupina a fond propojené a jaký význam má fond pro prodej projektů, správu majetku a návrat kapitálu.
- Portfolio a rozestavěné projekty: Co skupina skutečně vlastní, jak velkou část rozvahy tvoří hotové parky a jakou rozestavěná výstavba.
- Oceňování majetku: Jak se stanovuje reálná hodnota hotových a rozestavěných nemovitostí a jak citlivá je rozvaha na změnu výnosových měr.
- Peněžní toky a financování: Kolik peněz přináší běžný provoz, prodeje aktiv a nové financování a kam skupina získaný kapitál znovu investuje.
- Zadlužení a splatnosti: Jak je dluh rozdělen mezi banky, dluhopisy a další věřitele a jaké objemy bude skupina řešit do roku 2031.
- Postavení držitele dluhopisu: Co poskytuje záruka mateřského holdingu a jak se postavení dluhopisáře liší od věřitelů financujících konkrétní projekty.
- Kovenanty a krizové scénáře: Jaké limity musí Accolade plnit a co modelové scénáře ukazují o hodnotě dostupné různým skupinám věřitelů.
- Výnos vůči riziku: Jak si kupon 7 % stojí proti struktuře emise, finančnímu profilu skupiny a ostatním možnostem na trhu.
Rozsah: 30 stran
Datum analýzy: červenec 2026
