Novinky v DRFG

V září 2021 jsme v sekci Bondshow vydali analýzu investiční skupiny DRFG. Nyní při příležitosti uvedení nového dluhopisového programu přicházíme s aktualizovanými informacemi za loňský a letošní rok, které by měly zajímat nejen investory, ale i finanční distribuci. 

Oblast nemovitostí a developmentu: 

V segmentu nemovitostí se dříve DRFG zaměřovala primárně na nákup již existujících komerčních nemovitostí z oblasti maloobchodu, skladování a logistiky. Od roku 2020 se začala angažovat také v developmentu výstavbou průmyslové haly v Týništi nad Orlicí. V loňském roce se rozhodla rozšířit svoje developerské aktivity v oblasti logistiky do Polska a v Česku vstoupit do aktivního developmentu také na poli rezidenčního bydlení.

Za loňský rok zahájila výstavbu rezidenčních projektů za 3,5 miliardy korun a logistických nemovitostí za 2,4 miliardy. Do developmentu retailových projektů se společnost v loňském roce nepouštěla. Realizovala také prodej nemovitostí za 1,9 miliardy korun. Celková marže ze všech těchto operací činila 638 milionů korun.

Rezidenční development zatím omezila pouze na Česko. V Praze ve Vysočanech staví v rámci projektu Rezidence Spojovací bytový dům se 40 bytovými jednotkami s dispozicemi od 1+kk po 3+kk, balkóny a podzemním parkováním. Čtyři obytná patra doplní v přízemí obchodní jednotky. Projekt vyjde přibližně na 320 milionů korun. Development zajišťuje společnost DMG Stav a projekt spolufinancuje Raiffeisenbank. Dokončení je plánováno na začátek příštího roku.

V Brně loni započala práce na dvou rezidenčních projektech, které dají vzniknout areálům bytových domů o 159, resp. 120 bytech. Nacházet se budou v Újezdu u Brna a horních Heršpicích a aktuálně jsou ve fázi získávání stavebních povolení.

Ve středních Čechách pak v první polovině 2021 investovala DRFG do pozemků na okraji Brandýsa nad Labem. Po získání územního rozhodnutí a stavebního povolení pro bytovou výstavbu došlo k prodeji projektu Rezidence Na Mariánské cestě společnosti DOMOPLAN.

V rámci projektu Green Resort Kunětická Hora v současnosti staví také 18 rodinných domů v blízkosti golfového hřiště v lokalitě obce Dříteč mezi Pardubicemi a Hradcem Králové. Dokončení je plánováno na druhé čtvrtletí 2023.

Letos si pro svůj další projekt vybrala Olomouc, kde na podzim plánuje u vlakového nádraží na pozemcích brownfieldu začít stavět vícefunkční areál, který nabídne zhruba 450 bytů, kancelářské prostory a 12 000 m² komerčních ploch. Cena se vyšplhá na 2,6 miliardy korun. Aktuálně probíhá výběr zhotovitele stavby a dokončení je plánováno na rok 2025.

Logistický development loni započala v lokalitě Týniště nad Orlicí na Rychnovsku, kde skupina zahájila výstavbu dvou logistických hal v rámci druhé etapy projektu Tynopark, kterou navazuje na první halu z roku 2020. Ta měla 13 600 m² pronajímatelné plochy, byla určena pro lehkou výrobu a logistiku a DRFG na ní spolupracovala se společností DEMACO. Ještě před prodejem si halu pronajala japonská společnost Cataler z koncernu Toyota.

Nové haly dohromady nabídnou přes 26 000 m² skladovacích ploch a měly by být hotové v roce 2022. Budou splňovat ekologické standardy ESG a cílí na získání mezinárodní zelené certifikace BREEAM na úrovni Very Good.

Na Českou republiku navázaly projekty v sousedním Polsku, kde se skupina DRFG podílí na výstavbě několika logistických parků. První má být ve Wroclavi o velikosti bezmála 10 000 m² pronajímatelné plochy. Dokončení této logistické haly je plánováno na druhé čtvrtletí letošního roku. Další dva projekty jsou ve fázi příprav a nacházejí se ve městech Poznaň a Zabrze. Jejich realizace se očekává do konce následujícího roku.

Dohromady mají všechny tři projekty velikost okolo 30 000 m² pronajímatelných ploch a tržní hodnotu více než 30 milionů eur (cca 730 milionů korun). Pro příští rok jsou připravovány další tři projekty v Poznani, Gdaňsku a Varšavě s celkovou rozlohou 50 tisíc m² a celkovou tržní hodnotou ve výši téměř 60 milionů eur (cca 1 460 mil. korun).

V roce 2022 jsou v plánu další logistické projekty v Česku a Polsku a rozšíření působnosti skupiny do dalších evropských zemí. Ve spolupráci s lokálními partnery připravuje společnost výstavbu série retailových projektů na Slovensku.

Loni se také začátkem července DRFG stala majoritním akcionářem společnosti Czech Home Capital, která investuje do nájemního bydlení v České republice a ve vybraných zemích EU. Aktuálně spravuje na 8 000 jednotek napříč Českou republikou.  Skupina DRFG je tak aktivní v celém segmentu nemovitostí: od developmentu komerčních i rezidenčních objektů, přes dlouhodobou držbu nemovitostí až po segment nájemního bydlení.

V loňském roce také skupina DRFG nabídla možnost podílet se na svých investicích do developmentu soukromým investorům. V květnu 2021 totiž založila fond kvalifikovaných investorů Czech Development Fund, který se orientuje právě na development rezidenčních a logistických projektů, a to (zatím) na území ČR, Slovenska a Polska.

Fond cílí na roční výnos až 8 %.  Vlastníkům prioritních akcií nabídne garanci výnosu 7 % redistribucí fondového kapitálu z výkonnostních akcií, které budou v držení zakladatelů fondu a mají tvořit 10-20 % majetku fondu. Doporučený časový horizont investice se uvádí 5 let. Během nich chce společnost stihnout realizovat tři až pět projektů. Strategií fondu budou investice do projektů s aktivním stavebním povolením. Očekávaný objem majetku fondu je 1,4 miliardy korun.

Nový fond kvalifikovaných investorů zaměřený na development doplňuje první, nemovitostní, otevřený podílový fond Czech Real Estate Investment Fund (CREIF), který má k červenci 2022 13 a půl tisíce klientů a spravuje majetek za 8,3 miliardy korun (AUM). Oba fondy spadají pod hlavičku CZECH FUND.

Nemovitostní fond CREIF byl založen v roce 2016 a do dnešního dne se zhodnotil o téměř 32 %. Do konce loňského roku vlastnil pouze nemovitosti na území České republiky, v prosinci 2021 ale poprvé vstoupil na polský trh, kde za 1,5 miliardy korun nakoupil pět retail parků v regionálních městech. Tím získal dalších téměř 50 tisíc m² pronajímatelné plochy. K dnešnímu dni má v portfoliu nemovitosti o celkové rozloze 216 tisíc m². Rozšíření portfolia o polské nemovitosti bylo umožněno jak růstem vkladů klientů, tak prodejem některých nemovitostí (Retail Arena Chodov a ProStorage v Praze, OC RIVIÉRA v Brně nebo Retail Parku CAR v Českých Budějovicích).

Z kraje letošního roku se CREIF dále rozšířil o dva české retail parky v Ostravě a Mostě, čímž posílil svou pozici v Moravskoslezském a Ústeckém kraji. Celkem tak získal dalších 14 tisíc m² pronajímatelné plochy. Strategie zaměřená na retail parky se zaměřením na zboží denní potřeby se firmě osvědčila i během období lockdownu.

Finanční ukazatele realitních projektů za rok 2021:

Rozdělení hodnoty projektů v roce 2021 podle činnosti a regionu:

Telekomunikace:

DRFG dlouhodobě působí také v oblasti telekomunikací, a to zejména v Česku, na Slovensku, ve Švýcarsku a Německu. Věnuje se především výstavbě a údržbě fixní a mobilní infrastruktury, které představují bezmála 90 % tržeb této divize.

V Česku a na Slovensku dominuje telekomunikačním firmám ze skupiny DRFG mezinárodní společnost Suntel, která má v daných zemích majoritní podíl na tržbách. Do skupiny Suntel Group patří také vlastník a provozovatel pasivní telekomunikační infrastruktury na Slovensku, společnost FibreNet, která zde v loňském roce dostavěla 600 kilometrů dlouhou páteřní optickou síť s vysokorychlostním internetovým připojením. Letos chce DRFG tuto společnost zkusit nabídnout k prodeji, přičemž podle šéfa skupiny by prodejní cena neměla klesnout pod 25 milionů eur (cca 650 milionů korun). Cena, za kterou DRFG společnost zakoupila, nebyla nikdy zveřejněna, spekulovalo se však o částce 250 milionů korun.

Vůbec nejvýznamnějším trhem pro telekomunikační divizi DRFG je Švýcarsko, které se na celkových tržbách této divize podílí ze 48 %. Kromě Suntelu zde působí také společnost Enkom AG, která se na celkových tržbách podílí z 60 %. Na německém trhu tvoří Suntel 30 % tržeb, zbytek připadá na společnost Backbone. Zde tržby plynou výhradně z výstavby mobilní infrastruktury.

Teritoriální rozdělení tržeb v roce 2021:

Rozdělení tržeb dle telekomunikačních činností v roce 2021:

Energetika:

Na energetickém trhu DRFG v současnosti působí pouze v oblasti fotovoltaiky. V srpnu loňského roku přišla na trh s nabídkou instalace solárních panelů na střechy vybraných retailových nemovitostí fondu Czech Real Estate Investment Fund. Jmenovitě se jedná o OC Haná Olomouc, nákupní centrum Géčko Liberec a OC Paráda Hodonín. Předpokládaná velikost instalace je 1,3 MWp, přičemž veškerá energie bude spotřebována v daných nemovitostech. Jedná se v současnosti o jediný aktivní projekt společnost DRFG v oblasti energetiky.

Dluhopisy:

7. června 2022 vydala DRFG prospekt na nový dluhopisový program. Emitentem je DRFG Bond Investment 2022. Výtěžek půjde na nové projekty skupiny, konkrétně ale společnost neuvádí. Dluhopisy jsou nezajištěné a bez dalšího ošetření rizik, DRFG tak opět nemyslela na větší ochranu věřitelů.

Na prospekt zatím vyšla jedna emise:

• CZ0003542078, kupón 5-8 %, 150 000 000 Kč, splatné 2029 (7 let)

Jedná se o druhou emisi tento rok. Na začátku roku vyšla na lednový prospekt ještě tato emise:

• CZ0003540247, 6 % p.a., 20 000 000 Kč, splatné 2023 (1,75 roku)

Níže uvádíme tabulku minulých závazků z dluhopisů. Na konci loňského roku měla skupina DRFG dluhy z bondů ve výši 5,23 miliard korun.  Z toho téměř 87 % má splatnost delší než jeden rok. Do jednoho roku je pak splatných 688 milionů korun. Dluhy skupiny jsou strukturovány tak, aby odrážely délku investic. Ty mají z většiny střednědobý horizont, a proto má i převážná část zdrojů splatnost přesahující jeden rok.

Závazky z dluhopisů podle doby splatnosti k 31. 12. 2021:

Ekonomika:

V novém prospektu společnost DRFG zveřejnila také předběžné hospodářské výsledky za rok 2021. V předloňském roce došlo k odčlenění telekomunikační divize od zbytku holdingu, a proto se od roku 2020 konsoliduje telekomunikační divize zvlášť. Segment nemovitostí, energetiky a finančních služeb spadá pod společnost DRFG a.s. a telekomunikační segment pod firmu DRFG TELCO.

V segmentu nemovitostí, energetiky a finančních služeb realizovala skupina obrat 2,5 miliardy korun, obrat divize DRFG TELCO pak dosáhl necelých 1,4 miliardy korun. Konsolidovaný čistý zisk činil přes 100 milionů korun, oproti roku 2020 se ho tedy skupině povedlo téměř zdvojnásobit. Naopak telekomunikace byla v loňském roce ve ztrátě 4 miliony. Ve ztrátě byla již druhý rok v řadě.

Skupina DRFG si v uplynulých dvou letech prošla restrukturalizací s cílem optimalizovat náklady a navyšovat podíl vlastního kapitálu. DRFG a.s. si do pěti let klade za cíl posílit vlastní kapitál na úroveň 20 %, segment telekomunikací pak nad úroveň 30 %. Na konci loňského roku činil podíl VK na celkových aktivech 12 %, resp. 24 %.

Konsolidované výkazy DRFG a.s.:

Konsolidované výkazy TELCO:

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.