Bondshow: SMV

SMV INVEST a.s. je developerská společnost, která investuje do nemovitostí v České republice, zejména v Praze a blízkém okolí. Vznikla v roce 2019 a jako mateřská společnost zastřešuje skupinu deseti, převážně projektových (SPV) firem. Hodnota nemovitostního portfolia celé skupiny činí podle údajů z webových stránek téměř 2,5 miliardy korun.

Společnost vlastní dva akcionáři: Jan Smílek (50 %) a Petr Mareš (50 %), kteří SMV společně zakládali. Petr Mareš je mimo jiné také 50% společníkem ve firmě Jarabák, která také vydává dluhopisy.

• Jan Smílek (nar. 13. 12. 1978), vlastní 50 % – člen představenstva
• Petr Mareš (nar. 29. 10. 1988), vlastní 50 % – člen představenstva

Organizační struktura:

Dluhopisy:

Společnost SMV REZIDENČNÍ PROJEKTY, která pro skupinu vydává dluhopisy, přišla po roce s novým, v pořadí třetím prospektem navazujícím na její první a zatím jediný dluhopisový program z roku 2020. Bondy jsou nezajištěné, jako ochranu ale investorům nabízí vybrané kovenanty (popsané níže).

Prostředky z dluhopisů firma použije na investice do akvizic nemovitostních společností (nebo podílů v těchto společnostech) a k poskytování zápůjček/úvěrů na jejich rozvoj. K březnu 2023 vlastnila tyto developerské projekty:

1. projekt Řadové domy Řeporyje, který realizuje dceřiná SPV společnost V CHALOUPKÁCH s.r.o.
2. projekt Byty u lesa Hloubětín, který realizuje dceřiná SPV společnost KNV INVEST TRADE s.r.o.

Zajištění/kovenaty:

Dluhopisy programu nenesou žádné zajištění. Společné emisní podmínky ale obsahují závazky, že emitent až do splacení:

• nepřekročí výši svého konsolidovaného zadlužení 80 % (podle vzorce cizí zdroje/aktiva v rámci konsolidované rozvahy, přičemž u aktiv bude hodnota nemovitostí upravena na tržní cenu každoročně stanovenou znalcem)
• nebude vyplácet podíly na zisku ani splácet závazky mateřské společnosti nebo koncovým vlastníkům, pokud tím úroveň zadlužení stoupne na 75 % nebo výš
• prostředky z výtěžku z dluhopisů využije účelově k investici do nemovitostí, k refinancování dluhů, k úhradě nákladů na emisi dluhopisů a k rozvoji dceřiných společností (vždy specifikováno v doplňku emise)
• nezřídí zajištění budoucích dluhů
• fúze, rozdělení či jiné formy přeměny společnosti jsou povoleny jen za určitých podmínek
• na svých internetových stránkách www.smvinvest.cz v sekci „Pro investory“ bude zveřejňovat mimořádnou účetní uzávěrku emitenta a všech jeho případných dceřiných společností v dané době za každé uplynulé kalendářní čtvrtletí + hodnotu aktuálního tržního ocenění nemovitostí vlastněných či spoluvlastněných emitentem a jeho případnými dceřinými společnostmi

Minulé dluhopisy:

První prospekt na tento dluhopisový program vyšel v roce 2020, tehdy na něj nevyšla žádná emise. V březnu loňského roku pak zveřejnila tato firma aktualizovaný prospekt, na který vydala 12 emisí. Jejich přehled naleznete profilu emitenta na Dluhopisáři. Z těchto dvanácti emisí o celkovém objemu 190 milionů korun upsala do března 2023 celkem 68,7 milionů korun (nutno dodat, že třem z těchto 12 emisí ještě neskončilo upsiovací období).

Ekonomika:

Emitent dluhopisů, firma SMV REZIDENČNÍ PROJEKTY, vznikla 3. prosince 2019 za účelem akvizic nemovitostních společností (nebo podílů v nich) a k poskytování zápůjček/úvěrů na jejich rozvoj. Za dobu své existence akvírovala dvě projektové společnosti:

• KNV INVEST TRADE s.r.o.
• V CHALOUPKÁCH s.r.o.

které koupila od mateřské společnosti SMV Invest za 27,2 milionů korun.

Zároveň mateřské společnosti poskytla několik zápůjček. Tyto zápůjčky v celkovém objemu 56,2 milionů korun byly úročeny 10 % p.a. bez předem určeného data splatnosti. Z těchto pohledávek za matkou bylo odečteno 27 milionů korun v rámci zmíněné akvizice společností KNV INVEST TRADE a V CHALOUPKÁCH, přičemž 15 milionů bylo započteno v rámci koupě KNV INVEST a 12 milionů v rámci koupě V CHALOUPKÁCH. V současné době má tak emitent SMV REZIDENČNÍ PROJEKTY pohledávky za matkou v celkové výši 29,2 milionů korun.

Podíl v KNV INVEST TRADE byl na emitenta převeden 20.12.2022 za kupní cenu stanovenou znaleckým posudkem a na základě dohody stran zvýšenou o 10 % na celkem 15,1 milionů korun. Dle znaleckého posudku byla hodnota 100% podílu ve společnosti KNV INVEST TRADE v době akvizice 13,7 milionů korun. Kupní cena byla z většiny uhrazena právě zápočtem pohledávek (15 milionů korun) a ve zbývající části platbou 100 tisíc korun.

Podíl v V CHALOUPKÁCH byl na emitenta převeden dne 20.12.2022 za kupní cenu 12,1 milionů korun. Kupní cena byla stanovena znaleckým posudkem a na základě dohody stran zvýšena o 10 %. Dle znaleckého posudku byla hodnota 100% podílu ve společnosti V CHALOUPKÁCH v době akvizice 11 milionů korun. Kupní cena byla z většiny uhrazena zápočtem pohledávek (12 milionů korun) a ve zbývající části platbou 51 tisíc korun.

Emitent dále poskytl zápůjčku své dceřiné společnosti V CHALOUPKÁCH s.r.o. o celkové hodnotě 400 tisíc korun úročenou 10 % p.a. Zápůjčka nemá předem určené datum splatnosti.

Finanční údaje SMV REZIDENČNÍ PROJEKTY:

Popis dceřiných společností emitenta:

KNV INVEST TRADE:

KNV INVEST TRADE s.r.o. je projektová společnost založená k realizaci developerského projektu Byty u lesa Hloubětín.

Projekt představuje výstavbu nového viladomu na místě bývalé restaurace V Chaloupkách v části Prahy 9 – Hloubětína u lesa ve stávající zástavbě rodinných domů. Viladům nabídne 10 až 12 velkometrážních bytových jednotek v dispozici 3+kk až 4+kk celkem o výměře cca 1000 – 1200 m². Akvizice nemovitosti proběhla v objemu 20 milionů korun. Odhadované tržby projektu jsou přes 110 milionů korun a náklady přibližně ve výši 80 milionů korun. Projekt je ve fázi přípravy dokumentace pro získání územního rozhodnutí a stavebního povolení.

Finanční údaje KNV INVEST TRADE:

Po 31. 12. 2021 došlo k navýšení likvidity (peněžních prostředků) společnosti o 3,7 milionů korun. Dále v rámci roku 2022 došlo ke snížení celkových závazků (snížení krátkodobých závazků oproti navýšení dlouhodobých závazků) na konečnou hodnotu 23,2 milionů korun. Tato konečná částka zohledňuje kapitalizaci krátkodobé zápůjčky mateřské společnosti MSV Invest v celkové výši 16,4 milionů, a kompletní dočerpání úvěru na základě úvěrové smlouvy ze dne 15. 12. 2021 s jistinou 21 milionů korun úročeného 8 % p.a. (jistina vč. úroků dohromady 21,5 milionů korun), se splatností ke dni 31. 10. 2024, čerpaného za účelem nákupu nemovitostí, přičemž úvěr doposud nebyl ani z části splacen. Společnost KNV INVEST TRADE neměla ke dni 31. 12. 2022 žádné závazky po splatnosti.

V CHALOUPKÁCH

V CHALOUPKÁCH s.r.o. je projektová společnost založená k realizaci developerského projektu Řadové domy Řeporyje.

Řadové domy Řeporyje

Projekt představuje výstavbu 3 dvoupatrových rodinných dvojdomů v městské části Praha-Řeporyje, které jsou funkčně rozděleny na 2 samostatné bytové jednotky. Projekt je ve fázi přípravy projektové dokumentace pro získání územního rozhodnutí a stavebního povolení.

Finanční údaje V CHALOUPKÁCH:

Po 31. 12. 2021 došlo k navýšení likvidity společnosti o 110 tis. korun (na hodnotu 210 tisíc). V roce 2022 byly dále firmou přijaty zápůjčky na financování pořízení nemovitostí a rozvoj projektů od externích věřitelů ve výši 32 milionů korun (dlouhodobé závazky). Po 31.12.2021 jsou evidovány krátkodobé závazky z obchodní činnosti o výši 151 tisíc korun a závazek o výši 401 tisíc korun za mateřskou společností SMV Invest.

SMV Invest (mateřská společnosti emitenta):

Mateřská společnost SMV Invest zveřejnila v prospektu jako jediná výsledky za celý rok 2022. Na konci minulého roku měla bilanční sumu 209 milionů korun, vlastní kapitál 16 milionů, obrat 71 milionů a zisk 8 milionů. Obrat meziročně vzrostl na dvojnásobek, zisk 2,5x.

Finanční údaje SMV Invest:

Zbytek skupiny SMV:

Zde uvádíme přehled všech ostatních společností ze skupiny SMV (kromě emitenta a jeho přímých majetkových účastí) a jejich hospodářské výsledky.

Ostatní projekty skupiny SMV:

Kromě projektů Řadové domy Řeporyje a Byty u lesa Hloubětín, které vlastní emitent, pracuje v současnosti skupina SMV i na těchto projektech:

Aktivní projekty:

PANSKÁ ZAHRADA KLADNO

• Společnost: NEMO PROJEKT s.r.o.

Projekt představuje výstavbu komplexu 5 bytových domů v centru Kladna. Na pozemku o rozloze přes 9,3 tisíce m² chystá skupina SMV rezidenční výstavbu s odhadovaným množstvím 140 až 180 bytů o velikosti 10-12 tisíc m² čisté podlažní plochy. Odhadované tržby projektu jsou odhadovány na 800 milionů korun až 1 miliardu korun s realizačními náklady ve výši 600-800 milionů korun. Projekt byl k březnu 2023 ve fázi přípravy projektové dokumentace pro územní rozhodnutí. Plánované dokončení je plánováno do poloviny roku 2024 (byty budou připraveny k prodeji již v průběhu roku 2022).

VILAPARK ÚVALY ZÁLESÍ

• Společnost: VILAPARK ÚVALY s.r.o.

V oblasti Zálesí v obci Úvaly u Prahy vlastní SMV pozemky o velikosti přes 22 tisíc m² vhodné pro rezidenční výstavbu s odhadovaným potenciálem výstavby až 6 tisíci m² čisté podlažní plochy pro bydlení. Skupina SMV Invest má v úmyslu v pozemky zasíťovat a parcely odprodat pro individuální výstavbu rodinných domů. Odhadované tržby projektu jsou přes 440 milionů korun a náklady přibližně ve výši 350 milionů korun.

STATEK PŘEDNÍ KOPANINA

Projekt představuje výstavbu 25 řadových domů v Přední Kopanině rozdělených do 7 objektů.

Dokončené projekty:

Dokončené v roce 2021:

REZIDENCE DOLNOMĚCHOLUPSKÁ

• Společnost: REAL ESTATE STAR s.r.o.

Projekt představoval revitalizaci a rekonstrukci původního cihlového domu z konce 50. let na okraji části Prahy 15 – Hostivaře. Objekt zahrnuje celkem 12 malometrážních bytových jednotek o dispozici 2+kk, celkem o výměře 508 m² podlahových ploch.

VILADŮM PANORAMA ÚVALY

• Společnost: PORT V 37 s.r.o.

Projekt představoval výstavbu moderního viladomu v Úvalech u Prahy. Nakonec se jej společnost rozhodla nerealizovat a odprodala jej soukromému investorovi.

RODINNÝ DŮM KRALUPY NAD VLTAVOU

• Společnost: KNV INVEST TRADE s.r.o.

Projekt představoval kompletní rekonstrukci rodinného domu v Kralupech nad Vltavou – Minicích.

Projekty dokončené v letech 2013-2020:

1. státní zastupitelství – rekonstrukce budovy státního zastupitelství (rok dokončení 2013)
2. Rodinný dům Lhotky – projekt výstavby dvoupatrového rodinného domu nedaleko Mladé Boleslavy (rok dokončení 2014)
3. Rodinný dům Ráby – projekt výstavby rodinného domu nedaleko města Pardubice (rok 2015)
4. Bytový dům Sokolov – spoluúčast na rekonstrukci jako subdodavatel zateplení fasády (rok dokončení 2016)
5. Bytová jednotka Buštěhrad – rekonstrukce bytu 3+1 na Praze-Západ (rok dokončení 2019)

Závěr:

K 31.12.2021 byly všechny projektové nemovitostní společnosti ztrátové a se záporným vlastním kapitálem. Jejich celková aktiva na konci roku 2021 činila 155 milionů s výší cizích zdrojů 178 milionů a celkové tržby v roce 2021 byly 31 milionů při celkové ztrátě -30,7 milionů. Pokud započítáme i mateřskou společnost SMV Invest + neprojektovou společnost SMV NEMOVITOSTNÍ + emitenta + jeho dvě dcery, dostaneme se na celkovou bilanční sumu všech společností ke konci roku 2021 dohromady 377 milionů korun s výší cizích zdrojů 393 milionů a na tržby za rok 2021 ve výši 74 milionů při celkové ztrátě 28,7 milionů. A to je číslo bez dluhů z nových dluhopisů, kterých se v minulém roce a letos upsalo zatím 69 milionů.

U projektů, které jsou aktuálně v přípravách/realizaci je to pochopitelné. Staví za půjčené peníze a pak několik účetních období mají jen náklady spojené s výstavbou + náklady na cizí kapitál a žádné tržby. To nutně vede ke ztrátám a zápornému vlastnímu kapitálu a zisk z prodeje se projeví až později. A jak dopadly již dokončené projekty?

V roce 2013 byl podle webových stránek společnosti dokončen první projekt a mezi lety 2013-2019 se dokončilo celkem pět projektů. O těch na webovkách nalezneme jen krátký popis a v prospektech o nich není zmínka žádná. Nedozvíme se tak, jak byly úspěšné, kolik vydělaly, s jakým ziskem se prodaly, ani jaká společnost je realizovala. Nebyla to ale žádná z těch existujících, všechny společnosti ve skupině včetně matky byly totiž založeny v roce 2019 nebo déle.

V roce 2021 se pak dokončily další tři projekty:

Rodinný dům KRALUPY NAD VLTAVOU – jednalo se o rekonstrukci rodinného domu. Projekt realizovala společnost KNV INVEST TRADE. Tato společnost měla za rok 2021, kdy projekt dokončila, tržby 5,2 milionů korun, což by prodeji jednoho nově rekonstruovaného rodinného domu celkem odpovídalo. Zisk v daném roce byl ale jen 12 tisíc korun.

Druhým byl projekt REZIDENCE DOLNOMĚCHOLUPSKÁ realizovaný společností REAL ESTATE STAR. Šlo o projekt rekonstrukce a revitalizace bytového domu o 12 bytech na Praze 15. Podle údajů na webu byly všechny vymezené bytové jednotky v roce 2021 prodány do osobního vlastnictví, společnost REAL ESTATE STAR ale měla k 31.12.2021 tržby pouze 51 tisíc korun. Proto předpokládáme, že prodej projektu se do jejích hospodářských výsledků promítnul až v uplynulém roce (za který ještě nejsou dostupná data). V prospektu se dočteme, že akvizice nemovitosti stála 19,4 milionů korun a náklady na rekonstrukci byly ve výši 9,5 milionů korun. Tržby z projektu měly činit 44 milionů korun. Zisk z projektu by tedy měl být 15 milionů.

Třetím byl projekt VILADŮM PANORAMA ÚVALY realizovaný společností PORT V 37. Šlo o projekt v Úvalech u Prahy, ve kterém měl být zdemolován původní objekt a na jeho místě vybudován nový viladům. Nakonec se společnost rozhodla projekt nerealizovat a „se ziskem odprodat soukromému investorovi“. Problém je, že v roce 2021, kdy tento projekt měla podle webu odprodat, měla ztrátu -6,3 milionů korun (při tržbách 25 milionů korun).

Víc se bohužel z veřejně dostupných dat zjistit nedá. Zmíněné projektové společnosti v OR zveřejňují jen zkrácenou rozvahu (a žádnou výsledovku). Čísla o tržbách a VH byly vyčteny z prospektu. Některé projekty zároveň nejsou v prospektu vůbec zmíněny, ale na webových stránkách se o nich dočtete, jako třeba STATEK PŘEDNÍ KOPANINA. Firma se až nyní pouští do větších projektů. Z dosud dokončených investičních projektů popsaných výše to byly vždy jen projekty výstavby jednoho konkrétního rodinného domu, případně rekonstrukce nějakého objektu.

Přestože konkrétní hospodářské výsledky jednotlivých SPV firem za rok 2022 ještě známy nejsou, mateřská společnost už do prospektu přidala ty své. Obrat měla 71 milionů, zisk před zdaněním 8 milionů a 27 milionů z celkového obratu tvořily výnosy z podílů, což se rovná součtu zisků dceřiných společností. Skupině SMV se tak blýská na lepší časy.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.