Bondshow: EBM Partner

EBM Partner je menší český developer zaměřený na rezidenční výstavbu. Doposud stavěl zejména bytové domy jako družstevní bydlení nebo jako centrum pro seniory (CBS). Za svou historii firma sama dokončila nebo se jako developer podílela na osmi projektech se součtem konečných prodejních cen 1 332 milionů korun. Firma byla založena v roce 2011 pány Ľubomírem Vaisem, Adamem Šefčákem a Vladislavem Jánoškou. V prosinci 2016 odkoupil Vais podíly svých společníků a stal se 100 % akcionářem skupiny EBM.

V segmentu rezidenčního bydlení se skupina EBM Partner zaměřuje zejména na projekty v Praze a Středočeském kraji (Beroun a Kladno). V rámci projektů seniorského bydlení spojeného se službami se firma dle svého názoru řadí mezi nejvýznamnější developery v Česku. Souhrnná prodejní hodnota dokončených projektů v tomto segmentu realizovaných v letech 2015-2020 činila 847 milionů korun.

V současnosti skupina připravuje výstavbu více než 700 bytů v Kladně – Rezidenci Engerth a velký městotvorný projekt Stromovka Kladno. Na rodinné domy se zaměřují projekty Villa Resortů. Na první již dokončený Villa Resort Kolovraty navazují projekty Villa Resort Beroun i Villa Resort Jinočany. V Praze developer dokončil po všech stránkách výjimečný projekt Erbenova Rezidence, zahájil prodej projektů Krčská zahrada a X3K a připravuje projekt Rezidence Mečíkova. Na břehu Máchova jezera dokončil apartmány Lakepark Residence a připravuje zde luxusní rekreační projekt Valmont. Ke dni 31. 5. 2023 celková prodejní bytová plocha rozpracovaných rezidenčních projektů Skupiny EBM Partner činila cca 72 tis. m2 . Celková kapacita rozpracovaných projektů seniorského bydlení spojeného se službami činila 150–190 lůžek.

Do letošního roku patřila do skupiny EBM Partner také česká developerská společnost Logport Development, která se jako jediná ve skupině zaměřovala na komerční nemovitosti. Tato společnost byla založena v roce 2018. Ve vybraných lokalitách připravuje komerční zóny, ve kterých kombinuje skladové a výrobní plochy s kancelářskými a obchodními prostory pro velkoobchod a služby. Jejím prvním velkým projektem je výstavba nového logistického areálu v Jinočanech na západě Prahy, která začala loni na podzim. Projekt se jmenuje Logport Prague West a po dostavbě nabídne 150 tisíc m² pronajímatelné plochy. Většina areálu by měla být hotova už letos na podzim. Skupina EMB Partner koupila v Logport Development v roce 2020 49% podíl. Letos se svůj podíl rozhodla prodat majoritnímu vlastníkovi Davidu Vaisovi, který je zároveň koncový majitel EBP Partner. Transakce by měla být vypořádána v letošním roce. Důvod a cenu prodeje si firma nechala pro sebe.

Dokončené projekty:

Za svou dobu firma dokončila pět seniorských center s celkem 780 lůžky, a to v Havířově, v Hradci Králové, v Praze, v Liberci a v Pardubicích. Centra poté odprodala skupině SeneCura/Orpea, jednomu z nejvýznamnějších poskytovatelů sociálních služeb v Evropě. Dále má za sebou tři projekty rezidenčního bydlení. V roce 2014 dokončila bytový dům na Praze 10 v Novostrašnické ulici. Dům zahrnoval 40 bytů, pět ateliérů a tři komerčními prostory. Na břehu Máchova jezera v roce 2018 dokončila rekreační apartmánový dům, který získal několik ocenění. V pražské městské části Kolovraty na konci roku 2021 dokončila projekt výstavby 18 řadových rodinných domů, dvojdomů a solitérních vil.

Aktuální projekty:

Erbenova Rezidence (Rezidence Erbenova a.s.) – V Praze na Smíchově realizuje skupina EBM Partner bytový dům s 23 byty o celkové prodejní podlahové ploše cca 2938 m². Autorem projektu je český ateliér ADR. Výstavba začala v 1. čtvrtletí 2020. K červnu 2023 je projekt zkolaudován a probíhají dokončovací práce. Na konci května 2023 měla společnost uzavřené kupní smlouvy na 90 % plánovaných výnosů z projektu. Projekt financovala banka UniCredit Bank.

Villa Resort Beroun (Jižní svahy, a.s.) – V Berouně skupina EBM Partner realizuje ve 2 etapách celkem 44 rodinných domů o celkové prodejní podlahové ploše 6853 m². Aktuálně je dokončená kompletní infrastruktura, dokončují se domy 1. etapy a jsou dokončené hrubé stavby domů 2. etapy. K červnu 2023 bylo v rámci 1. etapy zkolaudováno 14 domů. Na konci května 2023 měla společnost uzavřené kupní smlouvy na 85 % plánovaných výnosů z projektu v rámci 1. etapy a 26 % plánovaných výnosů z projektu v rámci 2. etapy. Developerské financování projektu poskytla banka Raiffeisenbank.

X3K (bez specifické projektové společnosti) – V pražských Kobylisích připravuje skupina EBM Partner projekt 3 rodinných domů o celkové prodejní podlahové ploše 595 m². Projekt získal sloučené územní rozhodnutí a stavební povolení a výstavba se plánuje na 2.-3. čtvrtletí 2023. Kolaudaci a podpis kupních smluv s klienty plánuje skupina na rok 2025. Prodej bytů Skupina EBM Partner zahájila ve 2. čtvrtletí 2023.

Rezidence Krčská zahrada (EBM SPV 2, s.r.o.) – Projekt rodinného bydlení se 30 bytovými jednotkami v pražské Krči o celkové prodejní podlahové ploše cca 2685 m². Projekt získal v 1. čtvrtletí 2023 sloučené územní rozhodnutí a stavební povolení a po nabytí právní moci plánuje skupina EBM Partner zahájit výstavbu projektu. Kolaudaci projektu a podpis kupních smluv s klienty plánuje na rok 2025. Prodej bytů zahájila v 1. čtvrtletí 2023. Do května 2023 měla uzavřené rezervační smlouvy s klienty na 15 % plánovaných výnosů z projektu.

Rezidence Engerth Kladno (EBM SPV 3, s.r.o.) – V sídelní jednotce Ostrovec v Kladně nad zahrádkářskou kolonií připravuje skupina EBM Partner projekt rezidence s 82 byty ohraničený ze tří stran lesy na pozemcích o rozloze 8000 m² o celkové prodejní podlahové ploše 8700 m². Aktuálně probíhají práce na získání územního rozhodnutí a stavebního povolení, a další kroky potřebné k realizaci projektu. Kolaudaci projektu a podpis kupních smluv s klienty plánuje skupina EBM Partner na rok 2026. Prodej bytů Skupina EBM Partner plánuje aktivně zahájit po získání stavebního povolení, dle aktuálního harmonogramu ve 4. čtvrtletí 2023.

Stromovka Kladno (BOCH Investment s.r.o.) – V září 2021 dokončila společnost akvizici pozemků na Kladně o celkové ploše přes 50 000 m², na nichž chce stavět novou městskou čtvrť s více než 620 bytovými a nájemními jednotkami o celkové prodejní podlahové ploše 44 000 m². Součástí projektu je výstavba náměstí, restaurací, obchodů, služeb, školek i centra bydlení pro seniory. Aktuálně probíhají práce na získání územního rozhodnutí a stavebního povolení. Realizace výstavba čtvrti je plánována v několika etapách od roku 2024. Prodej bytů plánuje firma zahájit po získání stavebního povolení, pravděpodobně v roce 2024. Dokončení projektu se předpokládá na rok 2028.

Bytový dům Mečíkova (Mečíkova Residence Development a.s.) – Projekt rodinného bydlení se 36 byty o celkové prodejní podlahové ploše cca 2300 m² na pražském Zahradním městě. Aktuálně probíhají práce na získání územního rozhodnutí a stavebního povolení. Kolaudaci projektu a podpis kupních smluv s klienty plánuje společnost na rok 2026. Prodej bytů plánuje aktivně zahájit po získání stavebního povolení, pravděpodobně v roce 2024.

Valmont Máchovo jezero (EBM SPV 4, s.r.o.) – Projekt osmi luxusních apartmánů o celkové prodejní ploše 670 m² ve Starých Splavech. Projekt má vydané stavební povolení v právní moci; aktuálně probíhají další kroky potřebné k realizaci projektu. Kolaudaci projektu a podpis kupních smluv s klienty plánuje skupina EBM Partner na rok 2025. Prodej bytů plánuje aktivně zahájit dle aktuálního harmonogramu ve 2. čtvrtletí 2024.

Villa Resort Jinočany (BV Development Jinočany a.s.) – Projekt 48 rodinných domů Villa Resort Jinočany o celkové prodejní podlahové ploše cca 5300 m² v obci Jinočany. EBM Partner drží v projektové společnosti minoritní podíl a zároveň působí jako manažer celého projektu. Aktuálně probíhají práce na získání územního rozhodnutí a stavebního povolení, a další kroky potřebné k realizaci projektu. Kolaudaci projektu a podpis kupních smluv s klienty plánuje skupina na rok 2026-2027. Prodej bytů pak plánuje aktivně zahájit po získání stavebního povolení, pravděpodobně 2024-2025.

Organizační struktura:

Vlastnicky je holding EBM Partner provázán se čtyřmi dalšími firmami, které dohromady tvoří skupinu EBM Group. Tyto společnosti mají sice stejného koncového vlastníka, ale stojí vně skupiny EBM Partner.

• EBM Construct, s.r.o. – generální dodavatel stavebních prací u projektů emitenta
• EBM Rent, s.r.o. – zajišťuje pro emitenta marketingovou prezentaci, propagaci a prodej jeho projektů
• EBM Office, s.r.o. – zajišťuje administrativní a provozně-ekonomickou agendu

Dluhopisy:

V červnu vydala firma EBM Partner aktualizovaný prospekt na svůj dluhopisový program z roku 2020. Na tento program už v minulosti vyšly dvě emise.

Společné emisní podmínky obsahují závazek omezit možnost zajištění dalších dluhů v budoucnu a v novém prospektu přibyl i závazek dodržovat stanovený limit u ukazatele LTV (=omezení zadlužení), jehož povolená hodnota bude stanovena s konkrétní emisí. U druhého závazku (LTV) je ve společných emisních podmínkách připsáno, že sice může být součástí konkrétní emise, ale nemusí. Na prospekt už vyšla první emise, kde ale závazek LTV chybí.

Parametry nové emise:

Použití výtěžku z emise má financovat „podnikání emitenta“, což je tedy minimálně hodně obecné. Veřejná nabídka Dluhopisů poběží od 21. června do 21. prosince 2023. Jeden dluhopis bude stát 100 tisíc korun. Emisi si firma sama administruuje. Náklady na přípravu emise mají činit cca 2 miliony korun, tedy asi 1 % objemu emise. Kupóny jsou splatné pololetně vždy k 30. 6. a k 31. 12. Dluhopisy programu jsou nezajištěné. Dluhopisoví věřitelé by ale měli vědět, že emitent z pozice mateřské společnosti ručí za dluhy svých dceřiných společností v rámci developerské výstavby, kde poskytuje tzv. garance za vícenáklady (dodatečné neočekávané náklady nastalé v průběhu realizace). Na základě těchto garancí se emitent zavazuje tyto vícenáklady financovat. Emitent zároveň poskytnul finanční záruku za bankovní úvěr od UniCredit Bank poskytnutý společnosti EBM SPV 2 do celkové výše jistiny 40 milionů korun.

Ekonomika:

Konsolidovaná bilanční suma EBM je 1,36 mld. korun. Z toho 1,13 mld. korun, tedy asi 82 % veškerého majetku, má v krátkodobých pohledávkách ze smluvních aktiv. Ty v případě skupiny EBM představují stavební smlouvy realizovaných projektů, tedy nedokončené stavby. V hotových nemovitostech má 27 milionů korun. Firma měla 160 milionů vlastního majetku, z toho 149 milionů jako nerozdělený zisk. Dluhy ve výši 1,2 mld. korun tvořily hlavně krátkodobé půjčky ve výši 506 milionů korun, které představovaly bankovní úvěry na developerské financování, a vydané nesplacené dluhopisy s krátkodobou splatností za 160 milionů. Dalších 86 milionů dlužila na dluhopisech s delší splatností a 134 milionů dlužila na nebankovních půjčkách. Na úrocích loni zaplatila cca 44 milionů. Na konci 2022 činil poměr konsolidovaného finančního dluhu (všechny finanční závazky nesoucí jakékoliv úrokové či podobné náklady) k celkové bilanční sumě 67,5 %.

Skupina měla za loňský rok výnosy 73 milionů korun. Byly tvořeny zejména poskytnutými službami (projektový management a inženýrská činnost) konsolidující společnosti EBM Partner a společnosti Logport Development a výnosy z uzavřených smluv se zákazníky z titulu prodeje bytů/domů v jednotlivých dceřiných společnostech. Další výnosy plynuly z titulu změny stavu zásob a pohledávek ze smluvních aktiv. Jelikož zásoby v případě této firmy představují nemovitosti, jedná se o projekty, které měla rozestavěné. Jejich hodnota vzrostla o 342 milionů korun. Jedná se hodnotu vytvořených zásob, tj. prostavěnost jednotlivých projektů v roce 2022. Jedná se pouze o papírové přecenění, nerealizovaný zisk. Skupina k odhadu přecenění použila nákladovou metodu a metodu procenta dokončení, kdy náklady a výnosy z projektů dopředu odhaduje. Výnosy z přecenění za daný rok pak představují podíl celkových výnosů projektu získaný jako podíl dosud vynaložených nákladů na celkových odhadovaných nákladech na projekt. Na obrázku vidíme, že nejvíc na hodnotě stoupl projekt Erbenova Rezidence a první etapa projektu Villa Resort Beroun kvůli jejich dokončení v minulém roce. Souhrnná projektovaná prodejní hodnota vlastních rezidenčních projektů skupiny EBM ve fázi přípravy a výstavby k 31. 12. 2022 se odhadovala na 7 274 milionů korun.

Cca 194 milionů ale musela zaplatit na provozních nákladech. Největší položkou těchto nákladů jsou náklady na přípravu a výstavbu jednotlivých projektů ve výši 328 milionů korun, které poté ale byly přeměněny právě do výnosů. Skupina v loňském roce zaměstnávala 14 lidí, takže součástí byly i mzdové náklady přes 6 milionů korun. Celkově skončila s provozním ziskem 45 milionů korun. Provozní csh flow ale bylo záporné -292 milionů, protože velká část výnosů představovala nerealizovaný zisk z přecenění. Investiční cash flow skončilo v minusu 23 milionů, jelikož musela firma zaplatila za nákup obchodního podílů. Skoro 304 milionů v cashi jí ale přiteklo z nových dluhů včetně dluhopisů. Celkové čisté peněžní toky tak byly -11,6 milionů korun. Účetnictví skupiny audituje firma Schaffer & Partner Audit.

Závěr:

Relativně mladá developerská skupina se zkušenostmi hlavně s developmentem center pro seniory. Všechny aktuální projekty jsou ale klasické rezidenční bydlení. Z této oblasti má za sebou zatím pouze několik rozsahem spíše menších projektů celkem za 485 milionů: jeden bytový dům na Praze 10, apartmánový dům u Máchovo jezera a 18 řadových rodinných domů také v Praze. Firma nezveřejnila zisk z těchto projektů, pouze jejich prodejní hodnotu. V současnosti chystá devět větších projektů s celkovou deklarovanou hodnotou 6,8 mld. korun (mezi které patří i celá městská čtvrť za 3,5 mld. korun). Díky vykazování v IFRS může hodnotu rozpracovaných projektů každoročně přeceňovat a vykazovat tak provozní zisk i přes záporné cash flow ve výši skoro -300 milionů. Dva projekty (v hodnotě skoro 1,2 mld. korun) má prodat v letošním roce, přičemž už má podle informací v dluhopisovém prospektu kupní smlouvy na 85, resp. 90 % plánovaných výnosů z projektu.

Podnikání firmy je sice sympatické, ale vzhledem k nízké zkušenosti, slabému ekonomickému fundamentu i ochraně dluhopisů se jedná o spíše rizikovějšího emitenta. Podobný výnos u čtyřletých dluhopisů totiž nabízejí i mnohem kvalitnější emise od etablovanějších hráčů.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.