V březnu jsme psali článek o nových dluhopisech BICZ. Vytýkali jsme nejen jejich špatný design, ale i nedostatečnou finanční transparentnost. Jeden z akcionářů, pan Robert Šimek, nám pod článkem zanechal komentář, že naše doporučení bere vážně a že v letošním roce výrazně napraví nejen špatnou transparentnost, ale i emisní podmínky dluhopisů. Oceňujeme přístup, ale nejsou to jen plané sliby?
Firma v dubnu zveřejnila svoji první výroční zprávu s konsolidovanými výsledky k 31.12.2022. Ta nejenom že nám konečně poskytuje pohled na ucelený majetek a hospodaření této skupiny, ale objasňuje i některá čísla, která u nás minule budila pochybnosti. Pro připomenutí: BICZ je skupina více než 60 firem. V Česku vlastní přes 30 tisíc m2 ploch v osmnácti nemovitostech. Ty má různě po regionech a pronajímá je. Dluhopisy svoji činnost spolufinancuje od roku 2020.
Zde je seznam projektů, které BICZ prezentuje ve své nové výroční zprávě:
Existující nemovitosti:
Průmyslový areál Bio Jičín (společnost BIO Jičín): komerční nemovitost v Jičíně sloužící jako skladovací hala, po rekonstrukci. Budova je plně pronajata, podle posledních údajů Českou poštou.
Bytový dům Teplice (společnost Bytový dům Sochorova): panelový dům se 110 bytovými jednotkami v Teplicích, po rekonstrukci. Byty pronajímá.
Park Golf Hradec Králové (společnost BICZ Golf Resort): rozsáhlý golfový resort v Hradci Králové
Palace Pardubice (společnost BICZ Residence David): budova v širším centru Pardubic. Aktuálně je objekt obsazen nájemníky a společnost připravuje rekonstrukci/přestavbu a navýšení bytových kapacit.
Development:
Green Tower Prague (společnost BICZ Residence James): developerský projekt v Praze. Půjde o výstavbu bytového domu s 82 luxusními byty a 4 komerčními prostory. I s parkovacím stáním nabídne celkem 8 tisíc m2. Pozemek je zakoupen a probíhají přípravné práce.
Bytový dům Stěžery II (společnost Rezidence Stěžery): developerský projekt u Hradce Králové v obci Stěžery. Má se jednat o výstavby domu s 21 byty. Skupina již vlastní pozemky, na kterých bude projekt realizován. Letos byly odstartovány přípravné práce k zahájení stavby.
Bytový dům Chrudim (společnost TOP DEVELOP): developerský projekt ve městě Chrudim. Má jít o výstavbu bytového domu se 77 bytovými jednotkami Skupina již vlastní pozemky, na kterých bude projekt realizován a probíhají přípravné práce k zahájení výstavby.
Rezidenční dům Šárecké údolí (společnost Šárka development): pozemek v Šáreckém údolí v Praze. Firma na něm plánuje postavit bytový dům pro prémiovou klientelu.
Pro ještě vyšší transparentnost by firma mohla u developerských projektů ještě uvádět, zdali už ten který projekt získal územní rozhodnutí/stavební povolení, nebo celkové m2.
Součástí výroční zprávy je také znalecké ocenění všech nemovitostních projektů. To je u společnosti, jako je tato, zcela zásadní pro získání představy o skutečném majetku. Současné účetní standardy ji totiž nutí vykazovat nemovitosti v pořizovacích cenách snížených o účetní odpisy. Při pohledu na čísla ze znaleckých posudků je zřejmé, že tržní ceny jsou jiné. V účetnictví mají nemovitosti hodnotu celkem 489 milionů korun, ale podle znaleckého posudku si je firma cení na 1,426 mld. korun. Z real estate projektů má zdaleka nejvyšší hodnotu rekonstruovaný panelový dům v Teplicích se 110 byty, který firma pronajímá. V závěsu bytový dům Koněvova za 170 milionů a golfový resort v Hradci Králové za 153 milionů.
Ve výroční zprávě je také dvakrát zmínka o společnosti REFORK SE, ve které má společnost BICZ podíl. Jak velký se nedozvíme ani z rejstříku. Jde o startup, který má na trh dodávat unikátní ekologický materiál (tvořený dřevními pilinami spojenými pojivem vyprodukovaným mikroorganismy), který se má velice snadno rozkládat a přispět tak ke snížení užívání plastů. Konkrétně chce firma cílit hlavně na fastfoodové řetězce, které na trh měsíčně chrlí až dvě miliardy jednorázových plastů. A ambice majitelům určitě nechybí, v oboru se totiž chtějí stát evropskou jedničkou. Zajímavý je také raising kapitálu této firmy, kdy její zakladatelé získali peníze prodejem vlastního tokenu EFK obchodovaného na burze. Údajně takto od investorů vybrali na vývoj a výzkum materiálu přibližně 100 milionů korun.[1] Z ekonomického hlediska se o firmě také málo dozvíme, jelikož na rejstříku má výkazy naposledy k roku 2020. Podle nové výroční zprávy ale měla účetní hodnotu 40 milionů korun a tržní hodnotou 310 milionů. Což je ocenění platné k 31.12.2022.
Když se podíváme na konsolidovanou rozvahu, účetní hodnota majetku činí 1,471 mld. korun. V tržním ocenění (pokud mají projekty skutečně onu prezentovanou hodnotu) by se pak hodnota aktiv (a vlastního kapitálu) zvedla skoro o 700 milionů korun. A poměr dluhů by se v tržním oceněním majetku 2,152 miliardy dostal na 66 %. I v účetní hodnotě jsou však aktiva s kladným vlastním kapitálem 44 milionů vyšší než dluhy skupiny. Ty byly na konci minulého roku 1,416 mld. korun. Z toho dluhopisy za 244 milionů, všechny splatné letos. Což nás trochu zaráží, protože emitenti BICZ Bond a BICZ Bond 2020 vydávali a upisovali dluhopisy splatné i v letech 2024-2027. Další dluhy měla firma za úvěrovými institucemi (pravděpodobně banky) ve výši 257 milionů splatné až po roce 2023. 833 milionů dlouhodobého dluhu pak tvořily jiné závazky, což byly podle výroční zprávy privátní programy pro finanční partnery. Při pohledu na výsledovku měla skupina loni tržby 55 milionů korun a provozní část skončila ve ztrátě -71 milionů.
Konečný zisk před zdaněním ve výši +169 milionů pak vytvořil hlavně prodej podílů za 216 milionů. O jaké podíly šlo a kdo je koupil už ale nedozvíme.
Akcionář Šimek ve svém komentáři u našeho posledního článku na BICZ také slíbil, že kromě transparentnosti zapracuje společnost i na emisních podmínkách. Údajně totiž chystá novou emisi, kterou má připravit nejmenovaný obchodník s cennými papíry, tedy pravděpodobně nějaká banka. K schválení této emise ze strany ČNB by mělo údajně dojít už brzy: v srpnu nebo září 2023. Dluhopisy mají mít ručení mateřské společnosti BICZ a „spoustu kovenantů“. Dle vlastních slov se chtějí emisí zařadit mezi to nejlepší na trhu. Na emisi jsme velmi zvědaví a jsme rádi, že naše činnost zanechává na dluhopisovém trhu v Česku reálný otisk.
[1] https://forbes.cz/sto-milionu-v-kryptu-refork-diky-nim-vyrabi-nahradu-plastovych-priboru/
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
