Bondshow: BICZ

BICZ a.s.  je investiční společnost, která vznikla v roce 2018. Investuje do nemovitostí v České republice, zejména do bytových domů v regionech, které pronajímá. Kromě přímých investic do již existujících nemovitostí se v posledních letech zaměřuje také na vlastní development. Postavila například nové depo pro Českou poštu v Jičíně, bytový komplex pro vojáky Armády ČR o 160 bytových jednotkách a dokončuje bytový dům pro lékaře Městské nemocnice ve Dvoře Králové nad Labem.

Celý holding sdružuje více než 60 společností. Aktuálně skupina vlastní více než 30 tisíc m² pronajímaných ploch v 18 nemovitostech.

Výstavbou, nákupem, pronájmem, prodejem a správou nemovitostí se zabývá BICZ Real Estates a.s. prostřednictvím svých dceřiných společností, které jsou rozděleny podle jednotlivých typů nemovitostí na bytové domy (=BICZ Residential s.r.o.), průmyslové areály (=BICZ Industrial s.r.o.), projekty nadstandartního bydlení (=BICZ Luxury s.r.o.) a nemovitosti určené k dlouhodobému držení uvnitř holdingu (BICZ Long Term Portfolio s.r.o.). Pro některé projekty byla vytvořena oddělená projektová společnost, která nespadá pod výše uvedené firmy.

Aktuální projekty:

Průmyslové areály:

1. Rekonstrukce komerčního areálu v Jičíně

Byla dokončena rekonstrukce a hlavní budova je v současné době pronajata. V současné době probíhají jednání s Českou poštou, a.s., která v areálu sídlí, o výstavbě nového velkého moderního depa. Odhadovaný náklad na výstavbu činí cca 50 mil. korun. Projekt realizuje společnost BIO Jičín s.r.o. (dceřiná společnost společnosti BICZ Industrial s.r.o. – podíl 3 % a BICZ a.s. – podíl 97 %), která vznikla dne 5.12.2019.

Bytové domy:

1. Bytový dům v Teplicích

20 podlažní dům se 110 bytovými jednotkami v Teplicích, na kterém byla provedena kompletní rekonstrukce objektu a dům je nyní pronajímán. Tento projekt realizovala společnost Bytový dům Sochorova s.r.o., (dceřiná společnost společnosti BICZ Residence George s.r.o., která je dceřinou společností společnosti BICZ Residential s.r.o.), která vznikla 23.10.2006.

2. Bytový dům v Pardubicích

Budova v širším centru Pardubic, aktuálně obsazena nájemníky a připravovaná na rekonstrukci/přestavbu a navýšení bytových kapacit, kdy rozsah investice je předpokládán ve výši 350 mil. korun. Projekt realizovala BICZ Residence David s.r.o. (dceřiná společnost společnosti BICZ Residential s.r.o.), která vznikla 26.7.2019.

Luxusní nemovitosti:

1. Bytový dům s luxusními byty a komerčními prostory na Praze 3

Výstavba až 12 podlažní budovy s luxusními byty a komerčními prostory na Praze 3. Budova bude obsahovat až 93 bytů a 4 komerční prostory. Celková plocha bytů je plánována v rozsahu více než 5 000 m², komerční prostory pak v rozsahu 1 295 m². Dvě podzemní patra parkovacího stání cca 2 000 m². Projekt je ve fázi zakoupeného pozemku, na kterém probíhají přípravné práce. Projektové práce zastřešuje renomovaná architektonická kancelář pod vedením akad. Arch. Ing. Karla Albrechta. Odhadované náklady na realizaci projektu jsou cca 350 mil. korun, kdy konečná cena se bude odvíjet od nabídek v rámci výběrového řízení na generálního dodavatele stavby. Projekt realizuje BICZ Residence James s.r.o. (dceřiná společnost společnosti BICZ Crystal s.r.o., která je dceřinou společností společnosti BICZ Luxury s.r.o.), která vznikla 26.7.2019.

2. Moderní vila s byty pro prémiovou klientelu

Na vlastním pozemku v Šáreckém údolí v Praze plánuje (bez bližšího určení pokročilosti) společnost realizovat výstavbu moderní vily s byty pro prémiovou klientelu. Předpokládaný rozsah investice je 200 mil. korun. Projekt realizuje Šárka Development s.r.o., založená 9.9.2021 (dceřiná společnost společnosti BICZ Rose Quartz s.r.o. s podílem 70 %, která je dceřinou společností společnosti BICZ Luxury s.r.o.)

Long Term Portfolio:

1. Golfový resort v Hradci Králové

Rozsáhlý golfový resort v Hradci Králové. Projekt vlastní BICZ Golf Resort s.r.o., založená 26.7.2019 (dceřiná společnost společnosti BICZ Long Term Portfolio s.r.o. s podílem 90 %).

Další projekty:

Rezidence Stěžery, s.r.o., vzniklá dne 3.4.2018, realizuje následující projekt: Výstavba domu s 21 byty u Hradce Králové v obci Stěžery. Skupina již vlastní pozemky, na kterých bude projekt realizován a v současné době probíhají přípravné práce, tj. stavba zatím nebyla zahájena. Odhadované náklady na realizaci projektu činí 77,8 mil. korun.

TOP DEVELOP a.s., vzniklá dne 19.2.2016, realizuje v současné době developerský projekt spočívající ve výstavbě bytového domu s 77 bytovými jednotkami ve městě Chrudim. Skupina již vlastní pozemky, na kterých bude projekt realizován a v současné době probíhají přípravné práce, tj. stavba zatím nebyla zahájena. Odhadované náklady na realizaci projektu činí 377,8 mil. korun.

V přípravách jsou i další projekty, které skupina ještě nekoupila. Jejich celý přehled naleznete zde.

Organizační struktura:

Emitent je členem skupiny, jejímž mateřskou společností je společnost BICZ a.s. Tato společnost vlastní devět dceřiných společností. Celá skupina zahrnuje přes 50 společností.

Akcionáři mateřské společnosti jsou:

• Milan Filo (nar. 25.12.1979) vlastnící 50 %
• Robin Šimek (nar. 1.7.1983), vlastnící 50 %

Ekonomika:

Společnost BICZ Bond s.r.o. (emitent) vznikla v listopadu 2021 a k 30.09.2022 vlastnila majetek za 107 mil. korun, z toho většinu v pohledávkách za mateřskou společností BICZ. Hlavním předmětem její činnosti je emise dluhopisů a půjčování výtěžku z nich právě mateřské společnosti.

K březnu 2023 evidoval emitent za BICZ a.s. pohledávky za necelých 83 mil. korun. Mateřská společnost následně napůjčovala tyto prostředky dále do skupiny. Roční úrok z jednotlivých zápůjček je každoročně měněn a dle podmínek rámcové smlouvy je počítán na základě nákladů a výnosů mateřské společnosti tak, aby její výsledek hospodaření byl zisk na úrovni 5 % nákladů, a to vždy zpětně k 31.3. následujícího roku. Do doby stanovení úrokové sazby se používá zálohová úroková sazba ve výši úrokové sazby za předcházející kalendářní rok. Pro rok 2021 byla úroková sazba na úrovni 11,017 % p.a. Pro rok 2022 byla využívána zálohová úroková sazba ve výši úrokové sazby za rok 2021, tj. 11,017 % p.a. Vyúčtování skutečného úroku za rok 2022 bude provedeno v souladu s rámcovou smlouvou do 31.3.2023. Pro rok 2023 bude využíván zálohový úrok ve výši úroku za rok 2022.

Finanční údaje emitenta (BICZ Bond s.r.o.):

Skupina:

Přestože celý holding zahrnuje přes 60 společností, firma nesestavuje konsolidovanou závěrku. O hospodaření firmy si tak lze vytvořit představu jen pokud analyzujeme výkazy jednotlivých společností ve skupině.  Naprostá většina významných firem ze skupiny ale nemá ze zákona o účetnictví povinnost zveřejňovat výkaz zisku a ztrát a rozvahu vydávají jen ve zkrácené verzi. Není tak snadné udělat si obrázek o skutečném hospodaření této skupiny.

Jediné finanční údaje za celou skupinu lze nalézt na webových stránkách firmy. Údaje jsou k 31.12.2022:

Zaráží nás tyto konsolidované údaje z webových stránek, podle kterých vlastnila skupina BICZ k 31.12.2022 1 mld. vlastního kapitálu a aktiva celé skupiny byla oceněna na 2,5 mld. korun. Mateřská skupina, která je ovládající osobou (přímou a nepřímou) všech ostatních společností ve skupině přitom sama ke stejnému datu vlastnila pouze 1,7 mil. korun vlastního kapitálu.

Jako ovládající osoba je však koncovým vlastníkem 100% podílu na všech dceřiných společnostech, jejichž vlastní kapitál by se měl v účetnictví mateřské společnosti promítnout právě v hodnotě těchto majetkových účastí. Podíly v ovládaných osobách jsou ale v účetnictví mateřské společnosti k 31.12.2022 oceněny jen 27 mil. korunami. 

Mateřská společnost BICZ a.s. vznikla 21. března 2018. I ta zveřejňuje pouze rozvahy ve zkráceném rozsahu. Údaje v tabulce níže pocházejí z prospektu, finanční údaje z výsledovky jsou totiž jinak nedostupné.

Finanční údaje mateřské společnosti (BICZ a.s.):

Dluhopisy:

První dluhopisový program skupiny vyšel přes společnost BICZ Bond 2020 s.r.o., která vydala jedinou emisi na 1,5 miliardy korun za účelem financování minulých projektů.

• CZ0003523888, kupón 5,50 %, 1 500 000 000 Kč, splatné 2025 (5 let)

V březnu 2022 potom vyšel dluhopisový program dnešnímu emitentovi, společnost BICZ Bond s.r.o. , který byl na jednu miliardu korun. Dluhopisy byly nepřímou investicí do rezidenčního bydlení. Výtěžek měl být investován v poměru: 40,50 % nemovitosti, 24,13 % developemnt a výstavba, 20,37 %, nemovitosti k rekonstrukci a 15,00 % pozemky a stavební parcely. Úroky měly být vypláceny z inkasovaných nájmů a z příjmu z prodejů vlastněných nemovitostí. Dluhopisy byly nezajištěné a bez jakéhokoliv ošetření rizik.

Emise prvního programu byly vydávány v průběhu roku 2022. Zde jsou dosavadní výsledky úpisů:

V březnu 2023 vyšel této firmě druhý dluhopisový program, na který může vydat emise do 720 mil. korun. Dluhopisy jsou opět bez zajištění i jakéhokoliv ošetření rizik. Na program zatím nevyšla žádná emise.

Plánovaná alokace kapitálu:

Závěr:

Firma by mohla být transparentnější. Nekonsoliduje a své účetní závěrky sama zveřejnuje pouze ve zkráceném rozsahu bez výkazu zisku a ztráty. Nelze si tak udělat obrázek o jejím skutečném finančním zdraví. Jednotlivé firmy jsou na tom stejně, pokud nějaké výkazy vůbec zveřejnují. Dle vybraných finančních údajů za celou skupinu, které zveřejnila na svých webovkách, by ji zákonná povinnost konsolidace mohla čekat již letos. Zapracovat by mohla i na dluhopisech. Bondy vydává účelová prázdná schránka, prospekt ale nenabízí ani ručení mateřské firmy, ani jinou formu zajištění, ani kovenanty.

Platí tak stejný závěr, jako v červnu minulého roku. Firmě nechybí ambice, ale pokud si chce na trhu půjčovat peníze, měla by velmi zapracovat jak na informační otevřenosti, tak na ošetření rizik u svých dluhopisů. V současném stavu se jedná o dluhopisy, kterým bude lepší se vyhnout.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.