Dluhopisář se historicky zaměřoval především na monitorování trhu s firemními dluhopisy. V jeho nové éře se chceme věnovat i dalším investičním nástrojům, zejména investičním fondům. Začínáme těmi investorsky nejoblíbenějšími, ve kterých mají Češi zainvestováno přes 136 miliard korun. 

Připravili jsme srovnání 29 českých nemovitostních fondů, které se snaží jít dál než běžně dostupné žebříčky založené pouze na historickém výnosu. Vedle výkonnosti zohledňujeme také zadlužení, nákladovost, velikost nemovitostního portfolia a délku historie fondu.

Fondy přitom nehodnotíme pouze jedním způsobem. Vedle hlavního finálního skóre, které přikládá sledovaným parametrům vyváženější váhy, používáme také výkonové skóre a skóre stability. Investor tak může vidět nejen celkové pořadí, ale také to, které fondy vynikají výnosem a které naopak strukturální stabilitou.

Retailové fondy a fondy kvalifikovaných investorů (FKI) hodnotíme odděleně, protože jde o dvě odlišné části trhu.

Co sledujeme

Každý fond hodnotíme v šesti kategoriích:

• výnos za poslední tři roky p.a., který zachycuje střednědobou výkonnost fondu,
• výnos za posledních 12 měsíců, který ukazuje aktuální vývoj,
• LTV, tedy poměr bankovního zadlužení k hodnotě nemovitostí,
• TER, tedy celkovou průběžnou nákladovost fondu,
• celkovou hodnotu nemovitostního portfolia (CHNP),
• stáří fondu, které zachycuje délku jeho provozní historie.

Všechny použité údaje jsou k 2Q 2026. Výjimkou je TER u několika fondů FKI označených hvězdičkou, kde nebyla hodnota explicitně dostupná k 30. červnu 2026 a pracujeme proto s nejnovější veřejně dostupnou hodnotou.

Jak jednotlivé ukazatele bodujeme

Každá kategorie je převedena na bodovou škálu od 0 do 10.

U tříletého a dvanáctiměsíčního výnosu používáme lineární min-max normalizaci. Fond s nejvyšším výnosem v dané skupině získá 10 bodů, fond s nejnižším výnosem 0 bodů a ostatní fondy se rozloží mezi nimi podle skutečné velikosti rozdílů.

Stejný princip používáme u TER (nákladovost fondu), pouze obráceně: nižší nákladovost znamená vyšší skóre.

U LTV (zadlužení) používáme pásmové bodování. Fond s LTV pod 10 % získává 10 bodů, při LTV mezi 10 a méně než 20 % osm bodů a skóre postupně klesá až na nulu při zadlužení nad 50 %. Důvodem je, že riziko zadlužení neroste lineárně a vyšší páka zvyšuje citlivost čisté hodnoty fondu na pokles cen nemovitostí.

Pásmově hodnotíme také velikost nemovitostního portfolia. Portfolio pod jednu miliardu korun získává nula bodů, zatímco portfolio nad 20 miliard korun získává deset bodů. Cílem není tvrdit, že větší fond je automaticky kvalitnější, ale zachytit potenciál širší diverzifikace a nižší závislosti na jednotlivých nemovitostech nebo nájemcích.

U stáří fondu pro zjednodušení počítáme skóre jako 2026 minus rok vzniku fondu, maximálně však 10 bodů. Nejde tedy o počet dokončených let existence k 30. červnu 2026. Po dosažení 10 bodů už další roky podle nás nepřinášejí dodatečnou informační hodnotu.

Tři pohledy na stejné fondy

Ze stejných šesti kategorií počítáme tři různě vážená skóre.

Výsledky:

Retailové nemovitostní fondy

V hlavním srovnání retailových fondů zvítězil Conseq Realitní s výsledným skóre 7,52 bodu. Conseq zároveň skončil první také ve výkonovém i stabilitním modelu, takže jeho výsledek nestojí pouze na jedné silné metrice.

Druhé místo ve finálním skóre obsadila Trigea se 6,71 bodu a třetí EFEKTA Real Estate Fund se 6,36 bodu.

Conseq těží především z velmi vyvážené kombinace parametrů. Nemá nejvyšší tříletý výnos ani nejnižší TER na trhu, ale současně nemá výraznou slabinu: disponuje dlouhou historií, velkým portfoliem, nízkým LTV a solidní výkonností.

Trigea má naopak velmi silnou kombinaci tříletého výnosu a velikosti portfolia, zatímco slabším místem je vyšší zadlužení. EFEKTA boduje zejména dlouhou historií, nízkou nákladovostí, portfoliem nad 10 miliard korun a solidním výnosem za posledních 12 měsíců.

Fondy kvalifikovaných investorů

U FKI je rozptyl mezi jednotlivými modely ještě výraznější.

Ve finálním skóre zvítězil DOMOPLAN s výsledkem 5,38 bodu. Druhý skončil WOOD & Company Office podfond s 4,98 bodu a třetí WOOD & Company Retail podfond s 4,81 bodu. Těsně za ním je CB Property Investors s 4,80 bodu.

DOMOPLAN nevyhrává díky mimořádně vysokému výnosu. Jeho síla spočívá především v kombinaci velmi nízkého LTV, nízké nákladovosti a dlouhé provozní historie. Díky tomu je zároveň první v modelu stability a druhý ve výkonovém srovnání.

WOOD & Company Office podfond těží především z většího portfolia, dlouhé historie a nízkého TER. Podobně WOOD & Company Retail podfond kombinuje relativně velké portfolio s dlouhou historií a nízkou nákladovostí.

CB Property Investors je ve finálním skóre čtvrtý. Vysoké výnosy mu pomáhají, zatímco v modelu stability zůstává kvůli vysokému LTV, menšímu portfoliu a vyšší nákladovosti až jedenáctý.

Zobrazená skóre zaokrouhlujeme na dvě desetinná místa. Pořadí ale vždy určuje nezaokrouhlené skóre: proto je u stejně zobrazených hodnot pořadí odlišné.

Limity našeho srovnání

Omezení výnosového okna

Výnos od založení by na první pohled mohl působit jako nejlepší ukazatel dlouhodobé výkonnosti. Pro vzájemné srovnání fondů je ale problematický, protože každý fond vznikl v jiném okamžiku a prošel jinou částí realitního a úrokového cyklu. Starší fond by tak mohl být hodnocen podle úplně jiného ekonomického prostředí než fond založený před několika lety.

Proto používáme stejné tříleté a dvanáctiměsíční okno pro všechny fondy. Ani to ale není dokonalé. Tříleté období stále zachycuje pouze jednu část cyklu a může zvýhodnit nebo znevýhodnit určité strategie. Dobře je to vidět například u Accolade Industrial Fund: jde o jeden z nejdéle fungujících fondů ve FKI skupině, ale poslední tři roky patří z pohledu výnosu mezi slabší část sledovaného souboru. Výkonový model proto zachycuje jeho současné tříleté období, nikoli celou ekonomickou historii fondu.

Omezení ostatních ukazatelů

Stejně tak nejsou bez omezení ani ostatní metriky. CHNP měří velikost portfolia a potenciál diverzifikace, nikoli automaticky kvalitu vlastněných nemovitostí. Velké portfolio může být dobře diverzifikované, ale samotná jeho hodnota neříká nic o kvalitě lokalit, nájemců, kupních cenách nebo budoucích kapitálových výdajích.

TER se může v čase měnit a u několika FKI nemáme údaj explicitně ke stejnému datu jako ostatní parametry. U těchto fondů proto používáme nejnovější veřejně dostupnou hodnotu a označujeme je hvězdičkou. Stáří fondu zase představuje délku track recordu a dobu, po kterou mohl být fond prověřen trhem; samo o sobě ale neznamená kvalitnější management.

Specifické omezení má LTV. Ve scorecardu používáme look-through LTV k hodnotě nemovitostí, přičemž podle metodiky zdroje jde o výši bankovního úvěru k hodnotě nemovitostí. To je pro srovnání bankovní páky portfolia užitečný údaj, ale nejde o kompletní pohled na zadlužení fondu. Některé české nemovitostní fondy, zejména část FKI, využívají vedle bank také dluhopisové nebo jiné nebankovní financování, které se do tohoto LTV nemusí promítnout.

Dva fondy se stejným LTV proto nemusí mít stejnou skutečnou celkovou finanční páku. Konzistentní ukazatel typu celkový dluh vůči hodnotě aktiv ale z veřejných dat nedokážeme sestavit pro všechny fondy stejným způsobem. LTV proto používáme jako nejlepší dostupný srovnatelný ukazatel bankovního zadlužení nemovitostního portfolia, nikoli jako kompletní měřítko dluhového rizika. Právě tato neúplnost je také jedním z důvodů, proč LTV ve finálním skóre nedáváme dominantní váhu.

Určité zjednodušení vzniká i samotným převodem reality na bodovou škálu. Min-max normalizace je relativní vůči konkrétnímu souboru fondů a pásmové hodnocení LTV nebo CHNP vytváří hranice, kolem kterých může malý rozdíl ve vstupní hodnotě znamenat větší rozdíl v bodech. Scorecard je proto nástroj pro srovnání, nikoli přesný matematický model ekonomické hodnoty fondu.

Co náš model měřit neumí

Model přímo neposuzuje kvalitu jednotlivých nemovitostí, přesnost jejich ocenění, kvalitu asset managementu, reporting, governance ani distribuční incentivy. Tyto faktory mohou být pro celkové posouzení fondu významné, ale nejsou jednoduše a jednotně převoditelné do objektivního bodového skóre. Budeme se jim věnovat na úrovni analýz jednotlivých fondů v budoucnosti. 

Stejně tak do něj přímo nevstupuje například kvalita znaleckých ocenění, disciplína při nákupech a prodejích, kvalita risk managementu, struktura nájemců, konkrétní refinanční rizika nebo transparentnost reportingu. Férové posouzení těchto oblastí bude vyžadovat hlubší analýzu jednotlivých fondů a jejich dokumentace, nikoli pouze mechanické přiřazení dalšího procentního skóre.

Výsledné skóre proto chápeme jako kvantitativní srovnání podle dostupných a vzájemně porovnatelných údajů, nikoli jako absolutní hodnocení kvality fondu.

Vstupní hodnoty

Retailové fondy

Fondy kvalifikovaných investorů (FKI)