Na úvod bychom chtěli vyjádřit upřímnou soustrast rodině Richarda Morávka, jeho blízkým i kolegům. Morávek patřil k výrazným osobnostem tuzemského developmentu a za více než tři desetiletí své podnikatelské kariéry zanechal výraznou stopu zejména v Olomouci. Od devadesátých let působil jako podnikatel a developer a v roce 2015 založil skupinu Redstone. Ta během následující dekády vyrostla v realitní skupinu s majetkem přesahujícím deset miliard korun a rozsáhlým developerským portfoliem. Morávek stál u zrodu projektů, které výrazně proměnily zejména Olomouc – ještě před vznikem Redstone například Galerie Šantovka, později pod hlavičkou skupiny také Šantovka Living či Envelopa Office Center. Některé z těchto staveb získaly významná architektonická a realitní ocenění.

Úmrtí člověka, který skupinu založil a dlouhodobě určoval její strategické směřování, ale přirozeně otevírá také otázky týkající se jejího dalšího řízení a financování. Dluhopisář.cz se na firmy dívá především perspektivou jejich věřitelů, a proto považujeme za důležité nabídnout i tento pohled.

Redstone jsme proto oslovili s dotazy na další řízení skupiny, nástupnictví a případné dopady Morávkova úmrtí na její financování, do uzávěrky jsme ale odpověď neobdrželi. Skupina po Morávkově smrti veřejně uvedla, že pokračuje ve standardním provozu a že její fungování zajišťuje zkušený management spolu s nastavenými řídicími procesy. Pro dluhopisové věřitele je však podstatná především otázka dlouhodobého směřování skupiny. Ta roste na významu právě po odchodu člověka, kterého samotná Redstone dlouhodobě označovala za klíčového pro strategické rozhodování.

V prospektu z roku 2025 firma výslovně uváděla „riziko závislosti na Richardu Morávkovi“ a připouštěla, že jeho absence může „výrazně omezit dosavadní činnost Emitenta“. Úmrtí zakladatele má proto potenciál změnit jednu z věcí, na kterých kreditní profil Redstone reálně stojí — způsob, jakým se ve skupině přijímají strategická rozhodnutí, rozděluje kapitál mezi projekty a řídí další financování. A právě to je u skupiny s miliardovým zadlužením a rozsáhlou zásobou aktivních developerských projektů pro věřitele relevantní.

„Mozek skupiny“. Redstone před tímto rizikem sama v minulosti varovala

Závislost na Richardu Morávkovi nebyla něco, co by se začalo řešit až po jeho smrti. Redstone ji sama investorům popisovala jako rizikový faktor už několik let. V prospektu z roku 2021 šla dokonce velmi daleko: uváděla, že Morávek ovládá, řídí a kontroluje veškerou činnost emitenta a že jeho dlouhodobá nemoc nebo úraz by mohly znemožnit jeho dosavadní působení ve skupině. Jako riziko tehdy označovala i případnou změnu akcionářské struktury mateřské společnosti a celý faktor hodnotila jako vysoké riziko.

V dalších prospektech se formulace zmírnila, podstata ale zůstala. Od roku 2022 Redstone Morávka dál popisovala jako klíčovou osobu ve strategickém rozhodování, jejíž případná absence by mohla „výrazně omezit“ dosavadní činnost emitenta, riziko zde ovšem nově hodnotila jako střední.

Výroční zpráva za rok 2025 pak používá možná vůbec nejsilnější popis: Morávka označuje za „vůdčí autoritu celé skupiny“, její „kreativní motor“, „mozek“, „hlavního stratéga a hybatele“, který zajišťoval výkonné řízení skupiny a realizaci její růstové strategie. Účetní závěrka současně uvádí, že řízení dceřiných společností bylo centralizované.

To neznamená, že Redstone byla provozně firmou jednoho člověka. Pod Richardem Morávkem fungoval širší management s vlastními řediteli pro finance, obchod, právo, development, technickou oblast i další agendy. Skupina tedy nepřišla o člověka schopného zajistit její každodenní chod. Nabízí se jiná, ale pro věřitele podstatnější otázka: kdo převzal právě tu vrcholovou strategickou roli, kterou Redstone sama Morávkovi připisovala — tedy rozhodování o směru skupiny, prioritách projektů a alokaci kapitálu.

Úmrtí zakladatele sama o sobě dluhopisy nezesplatňuje

Pro držitele dluhopisů je z praktického pohledu důležitá hlavně jedna věc: jen kvůli Morávkově úmrtí nemohou požadovat předčasné splacení svých dluhopisů. Stejně tak jim toto právo automaticky nevznikne ani tehdy, pokud se v důsledku dědictví změní vlastnická struktura skupiny.

U řady dluhopisových emisí sice bývá změna kontroly nad firmou jednou z událostí, která může investorům dát právo požadovat peníze zpět, typicky je ale takové ustanovení navázáno na samotnou změnu kontroly — například při prodeji firmy — nikoli na úmrtí vlastníka jako takové. U Redstone jsme však podobné ustanovení nenašli v žádné formě. Prošli jsme společné emisní podmínky dluhopisových programů z let 2021 až 2025 a v žádném z nich není ani smrt klíčové osoby, ani samotná změna kontroly uvedena jako důvod k předčasnému splacení. Emisní podmínky sice omezují některé zásadní změny na úrovni REDSTONE INVEST — například přeměnu společnosti, při níž by přestala být součástí skupiny — samotná změna kontroly nad skupinou ale mezi případy neplnění sama o sobě zařazena není.

Absence takového ustanovení ale sama o sobě není ničím neobvyklým. Redstone sice několik let upozorňovala investory na svou závislost na Richardu Morávkovi, zvláštní ochrana navázaná přímo na odchod konkrétní klíčové osoby však u korporátních dluhopisů nebývá standardem. Z pohledu emitenta to dává ekonomický smysl: pokud by samotný odchod či úmrtí klíčové osoby automaticky umožnilo investorům požadovat předčasné splacení, mohl by právě v citlivém okamžiku vzniknout výrazný dodatečný tlak na likviditu a refinancování. Častější bývají ustanovení pro případ změny kontroly nad firmou, ani takové ale emisní podmínky Redstone neobsahovaly.

Největší neznámá neleží v dluhopisech, ale v neveřejných smlouvách

Veřejné emisní podmínky tedy dávají v jedné věci poměrně jasnou odpověď. Mnohem méně ale víme o neveřejných smlouvách, které mohou být pro financování skupiny stejně důležité nebo důležitější.

Není například veřejně známo, zda některé bankovní či projektové úvěry obsahují ustanovení pro případ změny kontroly, klauzule navázané na klíčovou osobu nebo povinnost získat souhlas financující banky při změně vlastnické či řídicí struktury. Stejně tak nevíme, zda podobná ustanovení obsahují smlouvy s partnery ve společných projektech a zda po Morávkově úmrtí bylo nutné žádat o souhlasy, výjimky nebo jiné změny smluvních podmínek.

To je pro věřitele podstatné hlavně proto, že případný problém by nemusel vzniknout přímo v dluhopisech. Pokud by například některý významný úvěr vyžadoval souhlas banky se změnou kontroly nebo vedení, mohlo by to ovlivnit financování konkrétního projektu, potřebu refinancování nebo ochotu bank poskytovat skupině další kapitál. Z veřejných prospektů ale takovou odpověď získat nelze.

Kdo vlastně Redstone ovládal?

Právě u vlastnické kontroly narážíme na jednu z nejzajímavějších nejasností celé skupiny. Starší prospekty a výroční zpráva za rok 2025 totiž neříkají totéž. Ještě prospekt z roku 2021 uváděl, že REDSTONE REAL ESTATE je ze 100 % vlastněna Richardem Morávkem, takže jeho kontrola byla tehdy přímočará.

Od roku 2022 se ale vlastnická struktura změnila. Prospekt z roku 2023 uváděl Morávka se 40% podílem a Silvii Talpovou s 36% podílem. Zároveň výslovně říkal, že tito dva akcionáři nejednají ve shodě, nejsou ovládajícími osobami a REDSTONE REAL ESTATE nemá ovládající osobu ve smyslu zákona o obchodních korporacích. Emitent navíc uvedl, že si není vědom jiné formy ovládání, například prostřednictvím smluvního ujednání.

Stejná logika zůstala i v prospektu z roku 2024, jen Morávkův uváděný podíl klesl na 34 %, a zopakoval ji také prospekt z roku 2025. Ani ten Morávka či Talpovou nepovažoval za ovládající osoby a uváděl, že REDSTONE REAL ESTATE žádnou ovládající osobu nemá.

Výroční zpráva za rok 2025 ale najednou popisuje strukturu jinak. PERRARUS PLUS, která držela 40 % REDSTONE REAL ESTATE, označuje přímo za její ovládající osobu. Nad ní stojí PERRARUS HOLDING s 85% podílem a nad ním Richard Morávek se 100% podílem. Ani samotná výroční zpráva přitom není v popisu vlastnického řetězce zcela konzistentní. Zpráva o vztazích staví mezi Morávka a firmu PERRARUS PLUS ještě společnost PERRARUS HOLDING s 85% podílem, zatímco na jiném místě téže výroční zprávy je Richard Morávek označen přímo za 100% akcionáře PERRARUS PLUS. Veřejné dokumenty tak neposkytují jednoznačný obraz nejen mezi sebou, ale v tomto případě ani uvnitř samotné výroční zprávy.

Zpráva o vztazích tak Morávka fakticky staví na vrchol řetězce ovládajících osob. Z veřejných dokumentů přitom není zřejmé, zda se změnil samotný mechanismus kontroly, způsob jeho právního vyhodnocení, nebo zda jde jen o nekonzistentní formulace mezi jednotlivými dokumenty. Stejně tak stále neznáme přesný podíl hlasovacích práv ani případná zvláštní práva při řízení společnosti, která by vysvětlovala, proč byl 40% akcionář ve výroční zprávě nově označen za ovládající osobu.

Pozoruhodné navíc je, že podle stejné výroční zprávy se v roce 2025 vlastnická struktura REDSTONE REAL ESTATE vůbec nezměnila. Rozdíl mezi staršími prospekty a výroční zprávou tedy nelze jednoduše vysvětlit tím, že by Morávek mezitím získal větší majetkový podíl.

A právě tady je škoda, že Redstone na naše dotazy nereagovala. Po Morávkově smrti totiž není důležité jen to, komu připadne jeho ekonomický podíl, ale také kdo dnes skutečně vykonává práva a vliv, které z něj a z celé holdingové struktury plynuly. Bez vysvětlení od samotné skupiny tak zatím zůstává nejasné, jak přesně byla Morávkova kontrola nastavena před jeho smrtí a kdo ji nyní převzal.

Kdo teď skupinu skutečně řídí?

Redstone má pod úrovní svého zakladatele poměrně široký profesionální management, kde má každá divize firmy své samostatné vedení. Každodenní provoz skupiny tedy není ohrožen. Současně však samotná výroční zpráva uvádí, že řízení dceřiných společností bylo centralizované, a Morávkovi přisuzovala právě vrcholové výkonné a strategické řízení.

Právě tady zatím vzniká informační mezera. Z veřejně dostupných informací není zřejmé, kdo po Morávkovi převzal jeho roli při konečném schvalování projektů, určování investičních priorit a rozhodování o alokaci kapitálu mezi jednotlivé části skupiny. V době přípravy tohoto textu byl Morávek ve veřejném rejstříku stále uveden v klíčových statutárních funkcích a ani u projektových společností nebyla patrná rozsáhlejší personální změna. To samo o sobě nic nedokazuje — zápisy v rejstříku mohou mít zpoždění a společnosti mohou fungovat prostřednictvím dalších členů orgánů, prokuristů či zmocněných osob.

Otázka je o to zajímavější, že Morávek působil ve statutárních orgánech celé řady významných projektových společností a u klíčových firem skupiny byla nastavena společná forma zastupování. Nejde tedy jen o to, kdo dostane nový titul šéfa skupiny, ale zda a jak byly po jeho smrti prakticky přerozděleny pravomoci, podpisová oprávnění a investiční rozhodování.

Redstone je dnes větší. A také finančně napnutější než před rokem

Když jsme loni měli v ruce konsolidovaná čísla Redstone za rok 2024, vyšlo nám z nich, že jde o poměrně výrazně zadluženého hybridního developera, který musí bojovat s napjatou likviditou a své dlouhodobě vysoké investiční výdaje financuje dalším dluhem. A rok 2025 ukazuje, že i loni Redstone dál výrazně rostla – a s tím opět i zadlužení. Přibyly projekty, investiční nemovitosti, nájemné, správa cizího majetku i hotovost. Jenže dluh rostl ještě rychleji: úročený dluh dosáhl téměř 7,9 miliardy korun a financoval zhruba 75 % aktiv.

Čistý úročený dluh pak činil téměř 7,4 miliardy korun. Pokud tento čistý úročený dluh poměříme přímo s hodnotou investičních nemovitostí, dostaneme skoro 102 %. Toto „LTV“ přitom ještě předloni bylo cca 90 %. Nejde však o standardní bankovní LTV, ale o jednoduchý pohled na to, kolik čistého úročeného dluhu stojí proti nemovitostem skupiny.

Vlastní kapitál pak vzrostl na 1,8 miliardy korun, jeho růst ale v roce 2025 zajistil především 300milionový kapitálový vklad akcionářů. Kvalita samotných zisků pak není neprůstřelná. Dlouhodobě totiž stojí na přecenění investičních nemovitostí, což se projevilo i v loňském roce, kdy skupina Redstone vykázala zisk před zdaněním 142 milionů korun, ale zároveň zaúčtovala 397 milionů korun právě jako zisk z růstu účetní hodnoty nemovitostí.

Bez tohoto vlivu by výsledek před zdaněním spadl do ztráty ve výši přibližně –255 milionů korun. Je ale potřeba být fér: skupina totiž na prodejích dvou projektů v letošním roce dokázala, že minimálně část přecenění stojí na relativně pevných základech. Šlo o prodeje podílů ve dvou projektových firmách, jejichž kupní ceny byly podle výroční zprávy sjednány na úrovni reálné hodnoty jejich podkladových investičních nemovitostí z konce roku 2025. Alespoň část ocenění tak dostala reálné tržní potvrzení.

Závislost Redstone na externím kapitálu je pak ještě výrazněji vidět v cash flow — a to už několik let po sobě. Už v letech 2022 až 2024 skupina každoročně masivně investovala: čistý odtok z investiční činnosti se pohyboval zhruba mezi 0,7 a 0,9 miliardy korun ročně, zatímco provozní cash flow před změnami pracovního kapitálu bylo za celé tříleté období v souhrnu prakticky kolem nuly. Rozdíl proto dlouhodobě vykrývalo financování, především dluhopisy. Jen v letech 2022 až 2024 skupina z jejich emisí inkasovala hrubě přibližně 3,8 miliardy korun.

Rok 2025 tento trend ještě zesílil. Provozní cash flow před změnami pracovního kapitálu bylo opět přibližně nulové, samotné změny pracovního kapitálu jej ale stáhly hluboko do záporu a výsledné provozní cash flow činilo −238 milionů korun. Investiční činnost spotřebovala dalších 1,75 miliardy, zatímco financování přineslo čistě více než 2,16 miliardy korun. Z nově vydaných dluhopisů přiteklo během roku hrubě 2,7 miliardy korun, proti čemuž stály splátky starších emisí přes jednu miliardu.

Za celé období 2022–2025 tak skupina vykázala kumulovaný odtok z investiční činnosti přes 4,1 miliardy korun, zatímco finanční činnost jí přinesla přibližně 4,6 miliardy. A hrubé příjmy z nových dluhopisových emisí za tyto čtyři roky dosáhly zhruba 6,5 miliardy korun. To dobře ukazuje základní finanční model Redstone: skupina je dlouhodobě odkázána na schopnost získávat externí kapitál a refinancovat splatné dluhy, protože její plány zatím stále přesahují její schopnost generovat dostatečnou hotovost, která by to celé ufinancovala sama. U developera to není nic neobvyklého. Je to ale důležité právě v kontextu Morávkova úmrtí. U firmy s nízkým zadlužením a přebytkem vlastního cash flow je změna hlavního stratéga především manažerskou otázkou.

U skupiny s téměř osmimiliardovým úročeným dluhem, velkým investičním portfoliem rozpracovaných projektů a významnou potřebou průběžného financování je kontinuita strategického řízení, alokace kapitálu a vztahů s věřiteli podstatně citlivější. U Redstone totiž nejde jen o to, kdo bude formálně stát v čele skupiny. Podstatné je, kdo bude rozhodovat o tom, které projekty dostanou kapitál, které se budou prodávat, jak bude skupina řídit splatnosti a za jakých podmínek bude schopna dál refinancovat miliardové závazky.

A právě tady začíná být dobře vidět, jak velkou část budoucího finančního příběhu Redstone tvoří refinancování. Nejde jen o vysokou celkovou zadluženost, ale i o načasování splatností. Podstatná část dluhopisů je totiž koncentrována do několika málo let, takže schopnost skupiny průběžně získávat nový kapitál, prodávat projekty nebo převádět část financování do bankovních úvěrů nebude vedlejší otázkou, ale jednou z klíčových podmínek její finanční stability.

Známé zbývající splatnosti dluhopisů k 27. září 2026 podle posledních zveřejněných údajů

Nejde jen o bilanci. Redstone je uprostřed několika velkých projektů

Pohled na samotnou bilanci přitom ještě trochu podceňuje, proč je otázka nástupnictví důležitá. Redstone dnes není skupinou, která by především inkasovala nájemné z hotového portfolia. Významná část její hodnoty stále stojí na projektech, které se teprve staví nebo připravují. Sama účetní závěrka uvádí, že většinu investičního majetku tvoří nemovitosti ve fázi výstavby či přípravy a jejich ocenění proto vychází mimo jiné z budoucích příjmů, nákladů a harmonogramu dokončení.

Galerie Pernerka:

Nejdál je dnes Galerie Pernerka v Pardubicích. Budoucí centrum s hotelem, obchody i kinem dnes vyrůstá na ploše 5 fotbalových hřišť naproti pardubickému nádraží. Pro Pardubice jde o největší stavbu po roce 1989, jak svou rozlohou, tak funkčností. Stavba začala v dubnu 2025 a centrum se má slavnostně otevřít na podzim roku 2028.

Účetně jde zároveň o jednu z největších jednotlivých pozic skupiny: investiční nemovitosti držené přes REDSTONE HOUSE byly na konci roku oceněny na téměř 1,5 miliardy korun.

Pohled na stav Galerie Pernerka v létě 2026:

Mimo Pernerku má Redstone poměrně širokou developerskou pipeline napříč několika segmenty. Část portfolia už generuje příjmy: logistický East Park u Olomouce má dokončenou první etapu se čtyřmi halami a skupina plánuje další tři. V roce 2025 zároveň koupila fungující obchodní centrum Olympia Olomouc.

Vedle toho ale drží řadu projektů, které jsou stále hlavně ve fázi přípravy. Patří sem například brownfield o rozloze přes 170 tisíc m² v Olomouci, kde má vzniknout nová městská čtvrť a zatím se řeší páteřní infrastruktura, nebo brownfield o rozloze 210 tisíc m² v Ostravě, kde se v roce 2025 teprve připravovaly podklady pro změnu územního plánu. Skupina současně připravuje téměř tisícilůžkovou studentskou rezidenci v Olomouci, menší studentské bydlení v Pardubicích, rezidenční projekt v Olomouci a nový logistický park u Velké Bystřice, který už má stavební povolení.

Portfolio je tedy kombinací už fungujících nemovitostí, rozestavěných projektů a velmi raného developmentu. To je pro posouzení Redstone důležité: část hodnoty skupiny už stojí na hotových aktivech, ale velká část budoucího výnosu stále závisí na tom, zda se podaří připravované projekty povolit, profinancovat, postavit a případně prodat. Samotná účetní závěrka ostatně uvádí, že významná část investičního majetku je oceňována podle budoucího očekávaného stavu a plánovaných projektových parametrů.

Podle nás je právě tahle zásoba rozpracovaných projektů nejsilnějším argumentem, proč Morávkovo úmrtí není jen personální událostí. Nejde primárně o to, zda se bezprostředně zastaví realizace jednotlivých projektů. Redstone má technického ředitele, finančního ředitele, obchodní vedení, právní tým i projektové manažery. Výroční zpráva výslovně popisuje Pavla Nádvorníka jako člověka, který řídí přípravu a realizaci projektů od studie až po výstavbu, a Jiřího Medřického jako šéfa práce s kapitálem a finančními zdroji.

Citlivější je vyšší patro rozhodování. Který projekt dostane další stovky milionů? Který se má urychlit a který odložit? Co skupina prodá a co si nechá? Kolik nového dluhu si může dovolit? Má se další etapa East Parku stavět hned, nebo nejdřív dokončit Pernerka? Kolik kapitálu vložit do Velkomoravské ještě před tím, než začne generovat příjmy? To už nejsou provozní otázky. To je strategická alokace kapitálu — přesně oblast, v níž výroční zpráva Morávka označovala za hlavního stratéga, „mozek“ a hybatele skupiny.

A tady se projektový a finanční příběh Redstone propojují. U stabilizované realitní firmy může být několik měsíců nejasného nástupnictví nepříjemných, ale provozní nájemné běží dál. U developera, který má současně několik miliard korun v rozpracovaných či připravovaných projektech a financuje růst významnou měrou dluhem, může kvalita a rychlost strategických rozhodnutí přímo ovlivňovat budoucí potřebu kapitálu, refinancování i to, zda se dnes vykázané hodnoty projektů skutečně podaří realizovat.

Co by měl věřitel sledovat dál

V tuto chvíli proto podle nás není nejdůležitější hledat okamžitý dopad Morávkova úmrtí na samotné dluhopisy, ale sledovat, co se začne měnit v řízení, vlastnictví a financování skupiny. Klíčové bude především to, kdo fakticky převezme Morávkovu strategickou roli, jak rychle se vyjasní obsazení statutárních orgánů a jak dopadne vlastnické nástupnictví v holdingové struktuře. Stejně důležité bude sledovat, zda Redstone zvládne plánované refinancování a financování rozpracovaných projektů bez zhoršení podmínek.

Právě tady zatím chybí nejdůležitější tržní signál. Dluhopisy Redstone nejsou obchodované na burze, takže po Morávkově úmrtí nevznikla nová tržní cena ani výnos, ze kterých by šlo vyčíst, jak investoři změnu ocenili.

Stejně tak zatím nelze mnoho vyčíst ani z nového fundraisingu. Nejnovější emise dluhopisů byly vydány ještě před Morávkovou smrtí, takže z jejich objemu ani úročení nelze usuzovat, zda se po jeho úmrtí přístup investorů ke skupině změnil.

První skutečný test přijde už se zbývajícími letošními splatnostmi a následně s dalším financováním. Pokud Redstone dokáže dál vydávat dluhopisy, refinancovat splatnosti a získávat bankovní úvěry za obdobných podmínek jako dříve, bude to silný signál kontinuity. Pokud by naopak kapitál zdražil, některé banky zpřísnily podmínky nebo se fundraising výrazně zadrhl, právě tam by se případný kreditní dopad Morávkova odchodu začal poprvé reálně projevovat.

Co z toho plyne pro věřitele?

Redstone dnes nevypadá jako firma v akutním finančním stresu. Má reálná aktiva, široký seniorní management, rozsáhlé portfolio a v roce 2026 už dokázala některé projekty také monetizovat. Zároveň se dál provozně rozvíjela a rostly jí opakující se příjmy z nájmů a správy nemovitostí.

Současně ale není v situaci, kdy by odchod zakladatele a hlavního stratéga byl jen personální změnou bez většího významu. Na konci roku 2025 měla téměř 7,9 miliardy korun úročeného dluhu, vysoký objem krátkodobých splatností, záporné provozní cash flow a rozsáhlým developerským portfoliem aktivních projektů. A sama ještě před Morávkovou smrtí popisovala jeho roli mimořádně silně — jako „mozek“, „hlavního stratéga“ a „hybatele“ celé skupiny.

Otázka proto není, zda Morávkovo úmrtí znamená pro Redstone existenční problém. Podstatné je, zda dokáže takto zadlužená a rychle rostoucí skupina nahradit člověka, na kterém podle jejích vlastních dokumentů stálo vrcholové strategické řízení, aniž by se to promítlo do financování, alokace kapitálu a schopnosti dotahovat rozpracované projekty. Právě to bude podle nás v příštích měsících nejdůležitější věc, kterou by měli držitelé jejích dluhopisů sledovat.