Radim Passer, jeden z nejbohatších Čechů, vytvořil fenomén Brumlovky – pražské lokality, kde se v moderních kancelářských budovách soustředí smetánka nadnárodních firem. Mezi ně dlouhodobě patří i státní firma ČEZ, která ale Passerovi „utíká“ z Brumlovky za Luďkem Sekyrou na Smíchov, kde pro ni Sekyra staví nové sídlo.
Passerova skupina vznikla na začátku 90. let. Druhou polovinu devadesátek a nultá léta strávila právě výstavbou Brumlovky, kde mezi lety 1997–2007 téměř každý rok dokončila nějakou z dnešních budov. Desátá léta pak Passer strávil hlavně tím, že tyto jednou dokončené a prodané budovy odkupoval zpět do svého portfolia. V roce 2014 začal s budovou Alpha a pak jich koupil ještě dalších sedm. Dnes má nad Brumlovkou opět dominantní kontrolu – vlastní 10 z 12 tamních administrativních budov (stejně tak i multifunkční budovu Brumlovka), které díky prestižním nájemcům (banky, známé mezinárodní koncerny) generují velmi silné cash flow a mají zároveň i velmi slušnou obsazenost. Jde tak o vysoce kvalitní portfolio kancelářských budov na atraktivní adrese na Praze 4.
Právě v minulé dekádě Passer poprvé využil i nově rozvíjející se trh firemních dluhopisů, kde od roku 2014 na tento účel vydával několikrát dluhopisy v řádech miliard korun. Skupina tak již více než dekádu soustavně využívá dluhopisový trh jako významný zdroj financování svého realitního podnikání, přičemž všechny dosud splatné emise řádně refinancovala či splatila. To potvrzuje její dlouhodobou schopnost refinancovat se na bondovém trhu. Na konci minulého pololetí měla nesplacené dluhopisové závazky za 4 mld. Kč, přičemž využívá jak peníze od veřejnosti, tak i raising přes velké, privátní emise.
Kvůli desetileté éře skupování budov na Brumlovce zpět do svého portfolia Passer dlouho nic nového nestavěl. V roce 2024 zase začal – a opět na Brumlovce. Dnes už však nejde jen o kanceláře, ale i byty, konkrétně nájemní byty – Passer chce evidentně naskočit na trend jejich vzestupu, podobně jako třeba pražský developer a další dluhopisový hráč Trigema, ale i řada dalších. Brumlovkou ale nové plány na výstavbu nekončí, Passer zároveň staví i v lokalitě Nové Roztyly, kde předloni dokončil kancelářskou budovu Roztyly Plaza a dále tam pokračuje s výstavbou administrativního centra Sequoia. Svými projekty tak pokrývá hlavně jih Prahy – městské čtvrti Michle a Chodov.
Passerův holding tak do roku 2029 doručí na pražský trh celkem 180 tisíc metrů čtverečních kancelářských, rezidenčních a maloobchodních prostor. Společně s výstavbou bude také probíhat proměna a kultivace 5,5 hektaru veřejných ploch, jako jsou parky, relaxační zóny a vodní plochy. Podle firmy jde o největší soukromou investici v této části Prahy – do roku 2029 se celková investice do nových projektů a veřejného prostoru v těchto lokalitách vyšplhá na 21 miliard korun. Prospekt zároveň klade velký důraz na nízkoenergetický standard a další investice do ESG, které se v segmentu kanceláří stávají normativním požadavkem nájemců. Více než PR to je čistě obranná reakce na obsolescenci – budovy bez toho budou časem mnohem hůře pronajímatelné.
Nové projekty na Brumlovce
Další rozvoj Brumlovky se děje formou multifunkčních projektů Hila a Orion (každý s orientační pronajímatelnou plochou cca 26 tis. m², z nichž zhruba čtvrtina je určena pro nájemní bydlení) a přípravou administrativní budovy Omega.
Lokalita Brumlovky:
Roztyly = druhý strategický pól vedle Brumlovky
Vedle Brumlovky se Passer zaměřil na lokalitu, která od ní není nijak daleko. Je jím bývalý zanedbaný areál u metra Roztyly na Praze 4, který chce proměnit v moderní čtvrť kombinující kanceláře, byty a zeleň. Pozemky v této lokalitě vlastní sice již od roku 2006, celá ta léta ale vyřizuje povolení na proměnu zdejšího brownfieldu a první budovu zde dostavěl teprve v roce 2024. Je jí zmíněná administrativní budova Roztyly Plaza, která v roce 2024 vyhrála soutěž Stavba roku 2024.
V plánu je dál administrativní budova Sequoia, která se již staví. Půjde o kancelářskou budovu o jedenácti podlažích na 33 tisících metrech čtverečních, přičemž by měla být dokončená mezi lety 2027 až 2028. Tím ale plány v okolí nekončí, developer má v přípravě u stanice metra Roztyly ještě soubor 650 bytů s názvem Arboretum, z nichž 250 má být nájemních. Tento projekt by měl s administrativní budovou sousedit.
Roztyly Plaza:
Passer = pražské kanceláře. Ale jak je na tom obecně kancelářský trh v Praze?
Na trhu administrativních budov v hlavním městě pozorujeme od covidu zajímavý vývoj. V loňském i letošním roce je to hlavně velmi slabá nová výstavba – v celém roce 2025 se dokončilo jen 26 tisíc m² nových ploch, nejméně za posledních deset let. A extrémně nízká nová nabídka se má přelít i do letošního roku, kdy se čeká jen 31 tisíc m² ve 3 projektech za celý rok. Nové metry tedy na trh skoro nepřibývají a trh stojí více na přerozdělování stávajících ploch než na masivní expanzi.
Rozestavěno je toho sice hodně – ale ne pro trh. Na konci 3. kvartálu 2025 bylo ve výstavbě 244 tisíc m² nových kanceláří, v 17 budovách, ale jen 28 % z toho jde na otevřený trh. Zbytek jsou nová sídla pro konkrétní firmy – třeba nové sídlo ČEZu od Sekyry zmíněné v úvodu. A „nový domov“ se staví i pro pár finančních domů: Českou spořitelnu, Banku Creditas nebo pojišťovnu Generali.
