PREMIUMBondshow: K&L Rock Group

Skupina, která ve svém názvu skrývá první písmena jmen svých zakladatelů. Jsou jimi mladí podnikatelé Erik Kmeť a Jan Lobo.

Oba pánové se v mládí věnovali hokeji, přičemž Erik Kmeť chvíli i na profesionální úrovni (až do pětadvaceti chytal za HC Prešov a HK Poprad). I přes společnou hokejovou minulost je ale spojil až svět byznysu. Po zkušenostech s investováním v jiných firmách se rozhodli podnikat na vlastní pěst a v roce 2019 založili K&L Rock, kde se věnují tradingu a developmentu. A zatímco na kapitálových trzích již delší dobu investují (s cíleným dvojciferným zhodnocením), realitní divize se pořádně rozjíždí až teď. Dle jejich vyjádření do médií na podzim minulého roku měla skupina K&L Rock v aktivech téměř půl miliardy korun.

Erik Kmeť (nar. 22. října 1991, 32 let) kromě toho, že v letech 2010-2016 působil jako profesionální hráč hokeje, také v letech 2013-2019 (tedy před svým působením v K&L Group) působil jako investiční makléř a později jako portfolio manažer (na svém LinkedIn profilu neuvádí, pro kterou společnost). Je držitelem celosvětově uznávané certifikace Chartered Financial Analyst (CFA), kterou uděluje mezinárodní organizace CFA Institute. Jeho specializací v rámci skupiny K&L Rock jsou alternativní fondy a investování/trading na kapitálových trzích.

Jan Lobo (nar. 14. září 1995, 28 let) odstartoval svou kariéru ve světě financí jako sales manager u forexového brokera, kde se věnoval prodeji a zprostředkovávání investic do měn, akciových titulů či komodit. V rámci své profese působil nejprve v České republice a později i na Kypru. V rámci K&L Rock Group se specializuje na realitní development.

Erik Kmeť (vlevo) a Jan Lobo:

Společné byznysové aktivity (pod značkou K&L) obou zakladatelů jsou vyčleněny do dvou samostatných skupin:

• K&L Rock
• K&L Rock Group

K&L Rock:

K&L Rock Group:

Každý z majitelů vlastní podíly ve výše zmíněných firmách přes svou vlastní firmu:

• Jan Lobo přes společnost Jan Lobo invest
• Erik Kmeť přes společnost Enrock (registrovanou na Slovensku)

Organizační struktura:

Podnikatelské aktivity majitelů mimo výše uvedenou strukturu:

Kmeť je mimo tuto strukturu ještě společníkem a jednatelem ve firmě smart vehicle s.r.o.. Jan Lobo není angažován v žádné jiné firmě mimo ty výše uvedené.

Činnost:

Světlá nad Sázavou je menší město na Vysočině známé hlavně pro výrobu skla či kamene. Nachází se pár kilometrů severozápadně od Havlíčkova Brodu a žije zde kolem 6 300 obyvatel. Město je dobře známé jednomu ze zakladatelů (Jan Lobo), který se v Havlíčkově Brodu narodil. Pánové se rozhodli developmentu věnovat právě v tomto městě, kde mají v současnosti aktivní dva developerské projekty. Jako důvod citují hlavně nesrovnatelně rychlejší stavební povolování než ve větších městech, především v Praze.

První developerský počin obou podnikatelů se už staví. Skupina K&L Rock loni získala stavební povolení pro výstavbu bytového domu o 43 nových bytech v projektu, který nese název Rezidence Na Bradle. Jeho celková hodnota se má vyšplhat na 125 milionů korun, přičemž k lednu 2024 měl 3 prodané byty a dalších 9 je rezervovaných.

Původně to prý vypadalo na menší bytový dům s 15 byty, nakonec se jich staví 43. Architektonickou studii nakreslilo studio Perspektiv, které stojí za kancelářemi řady známých firem (STRV, Trask nebo GoPay) nebo za návrhem náměstí u Masarykova nádraží, kde se staví nová budova od Zahy Hadid. Podle majitelů by jejich zákazníky mohli být hlavně mladé rodiny a lidé kupující byty na investici. Investiční byty v Praze již podle majitelů nedávají kvůli přepáleným cenám ekonomický smysl právě narozdíl od bytů v menších obcích.

Rezidence Na Bradle 2:

Jedním bytovým domem v tomto malém městě na Vysočině to ale končit nemá. Na aktuální projekt má navázat ještě minimálně jeden větší. A ten je pro investory do nových dluhopisů klíčový. Realizuje ho projektová společnost K&L Rock Rezidence Na Bradle 2.

V současné době vlastní skupina ve městě Světlá nad Sázavou soubor pozemků, které jsou dle územního plánu a územní plánovací informace zastavitelné a určené převážně pro bydlení. Lze na nich předpokládat výstavbu přibližně 9 545 m² hrubé podlažní plochy, což by odpovídalo cca 80–100 bytovým jednotkám (s každým bytem by se pak také mělo pojit jedno parkovací místo). Byty mají být rozděleny do 3-4 podobných bytových domů. Dispozičně by se mělo nejpravděpodobněji jednat o 3kk do 60m²-4kk do 70 m².

Vizualizace projektu:

Náklady na samotný projekt (mimo nákladů na financování) mají podle propočtů firmy dosáhnout 331 milionů korun:

• 16 milionů za nákup pozemků
• 270 milionů korun za stavební práce

Výnosy jsou kalkulovány na 417 milionů korun, z toho:

• 390 milionů z prodeje bytů
• 20,5 milionů z prodeje parkovacího stání
• 7 milionů z prodeje sklepů

K projektu je v současnosti vypracovávána projektová dokumentace pro vydání územního rozhodnutí. Vzhledem k předchozí zkušenosti při povolování prvního projektu (Rezidence Na bradle) očekává firma získání stavebního povolení a zahájení stavby infrastruktury v 1.-2. čtvrtletí 2025. Zahájení stavby bytových domů pak ve 4. čtvrtletí 2025 až 1. čtvrtletí 2026.

Společnost K&L Rock Rezidence Na Bradle 2, která projekt realizuje, má dlouhodobé závazky ve výši 15,9 milionů korun, z toho 7,1 milionů tvoří půjčka od společnosti K&L Rock Group a 8,7 milionů tvoří úvěr od spořitelního družstva Artesa. Tento úvěr je zajištěn zástavním právem k obchodnímu podílu na této projektové společnosti.

Co by mohlo být dál:

Skupina také údajně skoupila pozemek o velikosti 10 tisíc m² v Ústeckém kraji, konkrétně v Chomutově. Plánů na developerské projekty má tedy zjevně více. Na adrese se v současnosti nacházejí skladové prostory uprostřed rezidenční zástavby. Kmeť a Lobo by tam rádi postavili další byty, tentokrát i s komerčními prostory.

Dluhopisy:

První dluhopisy:

Kmeť a Lobo vydali svoje první dluhopisy s prospektem v září 2021. Vydala je schránková společnost K&L Rock Bond v rámci dluhopisového programu, na který vyšly dvě emise. Program nenabízel žádné záruky ani kovenanty.

Výsledky úpisu těchto emisí nebyly v novém prospektu zveřejněny. Firma, která je vydávala, měla k 31. 12. 2022 závazky za 301 milionů korun. Jejich přesnou strukturu neznáme z důvodu vykazování zkrácené rozvahy, lze ale předpokládat, že ony dluhopisy byly upsány v plné výši.

Nové dluhopisy:

Druhý prospekt vyšel v lednu 2024. Jde o nový dluhopisový program, který vydala nově založená schránková společnost K&L Rock Bond 2023. Tato firma může na program vydat dluhopisy až do výše 300 milionů korun. Zatím vyšly dvě emise (tříletá a pětiletá) v celkové hodnotě 100 milionů:

S programem se nově pojí kovenant omezení míry zadlužení, kdy celkové zadlužení emitenta nesmí přesáhnout 80 % bilanční sumy. Za dluhy emitenta se navíc tentokrát zaručila mateřská společnost K&L Rock Real Estate. Tato firma ovšem funguje pouze jako holdingová společnost (sama tedy nijak nepodniká). Byla založena ve stejné době jako emitent dluhopisů a její jediný majetek byl podle posledních zveřejněných informací pouze podíl v emitentovi. Za ručitelem nejdou ani zisky druhého (téměř) hotového developerského projektu, který je vyčleněn do zcela jiné skupiny. Finančně je tak závislá pouze na emitentovi. Omezení míry zadlužení se na ní navíc nevztahuje.

S dluhopisy, které se budou nabízet od data emise do 5. ledna 2025, míří firma při minimální výši investice 50 tisíc korun za kus na retailové investory. Náklady na distribuci mají u obou emisí činit cca 2 % celkového objemu a výtěžek má financovat primárně developerský projekt Rezidence Na Bradle 2. Účel využití ale není omezen pouze na tento projekt, skupina za vybrané peníze může v případě potřeby dodatečně financovat jiné projekty nebo třeba i provozní náklady ostatních společností ve skupině, jak sama uvádí v dluhopisovém prospektu.

Výplata úroků má probíhat k 1.1. každého roku (první výplata tedy proběhne až v příštím roce). U obou emisí má firma právo předčasného splacení, a to k jakémukoliv datu.

Závěr:

Nové dluhopisy nabízí ručení i závazek omezit zadluženost. Ručitel je ale nově vzniklou holdingovou společností, která kromě podílu v emitentovi sama nic nevlastní a kovenant omezení zadluženosti se navíc vztahuje jen na emitenta. Splacení dluhopisů je zároveň závislé na úspěchu jediného developerského projektu, který je navíc v zástavě úvěrové společnosti, která ho spolufinancuje.

Když dáme stranou fondový byznys a zaměříme se oblast developmentu (který mají dluhopisy financovat), nemohou majitelé investorům nabídnout žádné bohaté zkušenosti. Nic proti jejich potenciálním schopnostem stavět do budoucna ziskové realitní projekty, ale oba se ve svém mladém profesním životě až doposud věnovali hlavně obchodování na finančních trzích a věřitel se tak nemá moc o co opřít. Jediný jiný developerský projekt je zmíněný bytový dům, který se teprve staví a který patří do jiného holdingu.

Ekonomika firem ve skupině K&L Rock Group, kam patří emitent i ručitel, je nepřesvědčivá: jedná se buď o firmy s téměř nulovým majetkem, nebo o firmy hodně zadlužené. Starší fond, který je investičně úspěšný, je rovněž vyčleněn do druhého holdingu. Pánům nechybí ambice, ale minimálně prozatím jde o vysoce rizikovou investici. Dluhopisová konkurence z řad developerů nabízí srovnatelný úrok s nižší mírou rizika.

Placená část pro předplatitele:

Chcete znát veškeré detaily o této firmě? Vyzkoušejte prémiový obsah.

Zdroje (média):

• https://cc.cz/investori-ve-svetle-nad-sazavou-stavi-desitky-bytu-regiony-mohou-mit-vetsi-potencial-nez-praha-rikaji/
• https://www.finmag.cz/finance/445152-prekonat-akciove-indexy-mame-na-to-paku-rika-portfolio-manazer
• https://roklen24.cz/prazsti-klienti-maji-vyssi-naroky-na-bydleni-rika-jan-lobo-z-kl-rock/

Redakce

Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.