Bondshow: MSI Capital

MSI Capital s.r.o. je česká společnost, která patří do širší skupiny MSI. Vlastní ji dvě firmy: MSI Partners s.r.o. (90 %) a developer MS-INVEST a.s. (10 %). Založena byla v únoru 2020 za účelem vydávání dluhopisů, kterými plánuje financovat realitní projekty společnosti MS-INVEST.

MS-INVEST je developerská společnost s více než 20letou tradicí na českém trhu. Působí v Praze, Brně a přilehlém okolí, kde se řadí se mezi lídry na trhu. Za dobu svého podnikání prodala přes 5 tisíc bytů a rodinných domů a 40 tisíc m² komerčních ploch. Zaměřuje se na středně velké projekty s 60 až 250 byty, které často kombinuje s retailovými a kancelářskými prostory.

Organizační schéma skupiny:

V současné době realizuje v Praze a Brně z pozice generálního dodavatele sedm projektů, z nichž většina je již v pokročilém stádiu výstavby. Několik dalších projektů připravuje. Aktuální dluhopisy MSI Capital mají financovat tyto projekty:

Palác Trnitá 2

Palác Trnitá je polyfunkční dům přímo v centru Brna., který skloubí rezidenční část s obchodními a kancelářskými plochami. Nabídne 192 bytů o užitné ploše přes 10 tisíc m² a dalších 8 tisíc m² kancelářských a obchodních prostor v přízemí. Projekt bude rozdělen do dvou etap, přičemž ta první byla zahájena v roce 2018 a její dokončení se plánuje na tento rok.

Ďáblická hvězdárna

Tento projekt se nachází v pražských Ďáblicích na Praze 8. Nabízí rodinné domy o dispozicích 5+kk a 6+kk, které architektonicky navazují na stávající zástavbu rodinných domů v dané lokalitě. Velikost bytů se pohybuje v rozmezí 150-190 m². Projekt se nachází na místě s dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností. Podle posledních informací je již téměř vyprodán.

RD Letňany

Developerský projekt RD Letňany se nachází v části pražských Letňan v ulici Pavla Beneše. V rámci projektu vznikne 30 řadových rodinných domů ve třech variantách s dispozicemi 4+kk a 5+kk. Lokalita nabízí dobrou občanskou vybavenost. Projekt je již téměř vyprodán. Výstavba začala loni na podzim a hotovo má být letos v zimě.

RD Ruzyně

Začátkem letošního roku byla zahájena výstavba projektu RD Ruzyně, v jejímž rámci vznikne soubor 20 rodinných domů s dispozicemi 5+kk až 8+kk, z toho 12 řadových rodinných domů, 3 dvojdomy a 2 samostatně stojící domy. Rodinné domy budou stát na pozemcích s výměrou 176 až 425 m², užitná plocha domů bude 146 až 285 m². Výstavba začala letos na jaře a dokončení má nastat v zimě 2023. Předprodej pro získání bankovního financování byl úspěšný.

Uvedené realitní projekty vlastní příslušné projektové společnosti, ve kterých má MSI-Capital následující podíl:

Vlastnická struktura MSI-Capital s.r.o.:

Jak již bylo zmíněno, firmu vlastní dvě entity: MSI Partners s.r.o. a MS-INVEST a.s.:

Koneční majitelé MSI Partners:

• Petr Malík je zakladatel, společník, jednatel a výkonný ředitel MSI Partners. Má více než 15 let zkušeností v investicích, strategickém poradenství a developmentu. Před založením MSI Partners pracoval jako konzultant v poradenské společnosti McKinsey & Co., později jako ředitel analytického oddělení PPF Real Estate Russia v Moskvě a následně působil na pozici finančního ředitele v MS-INVEST a.s.
• Lubomír Malík je společník a jednatel v MSI Partners. Zároveň je to akcionář, člen představenstva, a jeden ze zakladatelů MS-INVEST. Má více než 40 let zkušeností v oblasti stavebnictví a developmentu. Absolvoval Stavební fakultu VUT v Brně a před založením MS-INVEST a.s. působil na manažerských pozicích ve stavebních společnostech. Řídil rozsáhlé stavební realizace v České republice i zahraničí. Má zkušenosti v oblasti mezinárodního obchodu a dříve se angažoval ve financování profesionálních sportovních aktivit.
• Vladimír Meister je jednatelem a společníkem v MSI Partners a zároveň akcionářem, členem představenstva a zakladatelem MS-INVEST. Má více než 35 let zkušeností ve stavebnictví a developmentu. Absolvoval obor Management a ekonomie na VUT v Brně a před založením MS-INVEST a.s. působil na manažerských pozicích ve stavebních společnostech. Zabýval se také developmentem vlastních nemovitostních projektů.

Dluhopisy:

30. června vydala společnost MSI Capital s.r.o. aktualizovaný prospekt na svůj první dluhopisový program z roku 2020. Dluhopisy v programu jsou zajištěné zástavním právem k 90% obchodnímu podílu na emitentovi.

Nový prospekt je zatím bez konkrétní dluhopisové emise.

Dále jsou dluhopisy chráněny těmito kovenanty:

1. povinnost udržovat dostatečné množství prostředků na bankovních účtech ve výši minimálně jedné splátky úrokových výnosů z dluhopisů
2. poměr vlastního kapitálu/celkových aktiv neklesne pod 20 %
3. distribuce zisku či splátka úvěrů od partnerů společnosti budou možné jen za předpokladu, že poměr vlastních zdrojů/aktiva po takové distribuci neklesne pod 20 %

Dluhopisy budou zajištěny zástavním právem k 90% obchodnímu podílu na emitentovi. Agentem pro zajištění je CYRRUS CORPORATE SOLUTIONS.

Firma se dále zavazuje, že investiční projekty, které budou financovány z výtěžku dluhopisů, se budou nacházet v ČR, budou v souladu s územním plánem, kalkulovaný hrubý developerský zisk bude činit minimálně 15 % z nákladů na projekt a emitent bude v projektových (SPV) společnostech vlastnit minimálně 51% podíl.

Minulé dluhopisy:

V minulosti vyšly na zmíněný dluhopisový program společnosti MSI Capital tyto tři emise:

Výtěžek ve výši 131,88 milionů korun byl použit následujícím způsobem:

V minulosti vydala dluhopisy také společnost MS-Invest, a to ve dvou emisích:

CZ0003515108, diskont, 320 mil. Kč, splatné 2021 (5 let), již splaceno

CZ0003517484, 5,5 %, 250 mil. Kč, splatné 2022 (5 let)

Z developerské skupiny MS-Invest emitovala v minulosti dluhopisy také společnost 3M Fund MSI:

CZ0003533069, 5,70 %, 2 mld. Kč, splatné 2026 (5 let)

Prostředky z těchto emisí financovaly další projekty MS-Invest, včetně těch popsaných výše.[1]

Ekonomika:

Společnost MSI Capital s.r.o. vznikla v únoru loňského roku. Podle dostupných finančních výkazů z konce roku 2020 spravovala majetek ve výši 126,5 milionů, z toho vlastní kapitál činil 14,1 milionu. Podíl vlastního kapitálu na aktivech byl tak pouze 11,1 %. Za daný rok měla firma nulové tržby a hospodařila se ztrátou ve výši 6,4 milionů korun. Což však není nic překvapujícího vzhledem k faktu, že se jedná o entitu založenou za účelem vydání dluhopisů.

Na konci minulého roku navýšila svůj majetek na 174 milionů korun, především nabráním nových dluhů. Závazky z dluhopisů se vyšplhaly na 105 milionů korun. Za daný rok dosáhla na obrat 17 milionů a byla v zisku 4 miliony.

Firma MSI Partners vznikla v lednu 2020 a na konci daného roku neměla skoro žádný majetek. Finanční výkazy za rok 2021 nemá dosud zveřejněné.

Vybrané finanční údaje z rozvahy MSI Capital:

Vybrané finanční údaje z výsledovky MSI Capital:

MS-INVEST:

Společnost MS-INVEST vlastnila na konci loňského roku konsolidovaná aktiva za 1,9 miliardy korun, z toho většinu majetku tvořily pohledávky. Dlouhodobé pohledávky představovaly zejména půjčky do projektových společností, u kterých firma MS-Invest realizuje developerské projekty, a poskytnutý úvěr společnost 3M FUND MSI SICAV ve výši 237 milionů korun. Krátkodobé pohledávky tvořily především pohledávky z obchodních vztahů. Nárůst VH za daný rok byl dán prodejem podílů v dceřiných společnostech (MS Trnitá 1 a MS Hostivická) a prodejem několika nemovitostí.

Vybrané finanční údaje z konsolidované rozvahy MS-INVEST:

Vybrané finanční údaje z konsolidované výsledovky MS-INVEST:

Závěr:

Dluhopisy Moravské stavební patří k tomu nejlepšímu, co lze na našem dluhopisovém trhu najít. Už v minulém roce jsme je chválili za ošetření rizik vůči investorům. To je nadprůměrné a dává firmě skutečné mantinely, které musí dodržovat. Čekali jsme tak pouze na ekonomické výsledky. V těch firma potvrdila, že její projekty jsou úspěšné a umí na nich vydělat peníze. Na rozdíl od mnoha jiných dluhopisových střelců v developmentu se tak jedná o krásné dluhopisy, pokud nabídnou adekvátní úrok dnešní situaci na trhu.

[1] https://www.e15.cz/byznys/burzy-a-trhy/developer-ms-invest-prodal-bondy-za-miliardu-korun-uvazuje-o-reprize-1385627

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.