Bondshow: MSI Capital

7. června 2021 | Martin Dočekal

Dnes se podíváme na dalšího z řady dluhopisových emitentů, kteří působí v oblasti realitního developmentu – společnost MSI Capital. 

MSI Capital s.r.o. je nová společnost, která byla založena v únoru 2020 za účelem vydání dluhopisů. Tato firma je součástí širší skupiny MSI a 90 % podílu vlastní firma MSI Partners s.r.o., kde vlastníky jsou Ing. Petr Malík, Ing. Vladimír Meister a Ing. Lubomír Malík. Zbylých 10 % podílu vlastní developerská společnost Moravská stavební – INVEST, a.s. (v dubnu 2021 byl změněn název na MS-INVEST a.s.).

Developerské projekty, do kterých chce MSI Capital investovat, mají být jak rezidenční nemovitosti, jako je výstavba rodinných či bytových domů, tak i nemovitosti s kancelářskými a obchodními prostory. V tomto ohledu je prospekt nijak neomezuje. Emitent bude na všech svých projektech spolupracovat s již zmíněnou firmou MS-INVEST, která bude plnit roli manažera a projekty řídit.

MS-INVEST je developerská společnost s 22letou tradicí na českém trhu. Je významným hráčem na developerském trhu v Praze a v Brně, kdy za svou historii postavila a prodala přes 4 500 bytů a rodinných domů. Není tedy žádným nováčkem.

Dluhopisy:

V rámci aktuálního dluhopisového programu vydala společnost zatím jednu emisi dluhopisů. Ta má název „MSI Capital I – 5,8/25“ a je v objemu 120 milionů korun. Dluhopisy nesou pevnou úrokovou sazbu ve výši 5,8 % ročně. Nominální hodnota jednoho dluhopisu činí 10 000 korun. Manažerem emise je společnost Cyrrus a úpis dluhopisů probíhá do 8. 7. 2021.

Finanční prostředky z dluhopisů budou využity k financování developerských projektů, které jsou již v přípravě:

Tím prvním je projekt v pražských Ďáblicích, kde proběhne výstavba celkem 24 domů s dispozicí 5+kk a 6+kk. Půjde o 12 různých typů rodinných domů s rozlohou od 150 m² do 190 m². Rozloha pozemků se pohybuje od 300 m² do 430 m². Výstavba započala v zimě 2020 a celý projekt má být podle odhadů dokončen v létě 2022.

Další aktuálně chystaný projekt financovaný výtěžkem z dluhopisů je výstavba rodinných domů v pražských Letňanech. Půjde o 30 řadových rodinných domů s terasou a vlastní garáží. Domy budou mít dispozice 4+kk a 5+kk a užitnou plochu od 122 m² po 143 m². K zahájení výstavby došlo na jaře 2020 a dokončení projektu se odhaduje na zimu 2022.

Třetím důležitým projektem je Palác Trnitá 2,  který se nachází v těsné blízkosti nákupního centra Galerie Vaňkovka v centru Brna. Zde vznikne soubor tří budov, kdy jedna bude kancelářská, druhá rezidenční a třetí bude sloužit ke krátkodobým pronájmům. Harmonogram je zde následující – vydání územního rozhodnutí se předpokládá ve čtvrtém kvartále roku 2021, výstavba bude probíhat přibližně od 3Q 2022 do 3Q 2024 a zkolaudování projektu se očekává přibližně ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024.

Parametry dluhopisu:

ISIN: CZ0003526485
Objem emise: 120 000 000 Kč
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu: 10 000 Kč
Úrokový výnos: pevný, 5,8 % p. a.
Výplata výnosu: pololetně
Datum emise: 15. 7. 2020
Datum konečné splatnosti: 15. 7. 2025
Upisovací období: 15. 7. 2020 – 8. 7. 2021

Dluhopisy jsou zajištěny formou zástavního práva k 90 % obchodního podílu na emitentovi. Smlouva se společností MS-INVEST navíc garantuje, že v případě problému s chybějící likviditou v průběhu trvání dluhopisové programu poskytne emitentovi prostřednictvím revolvingového úvěru chybějící likviditu až do výše 29 milionů korun.

Dále se společnost v základním prospektu, který byl vydán v červnu loňského roku, zavazuje k několika omezením (kovenantům):
1.
Poměr vlastního kapitálu a celkových aktiv neklesne pod 20 %
2. Vyplácení podílů na zisku či splacení jistiny úvěrů od společníků společnosti bude možné jen za předpokladu, že poměr vlastního kapitálu/celkových aktiv neklesne pod 20 %
3. Udržování dostatečných prostředků na bankovních účtech ve výši minimálně jedné splátky úrokových výnosů z dluhopisu
4. Developerské projekty budou omezeny pouze na území České republiky (Praha, Brno, a jejich přilehlé okolí)
5. Developerské projekty budou v souladu s územním plánem, tzn., jejich realizace nebude vyžadovat změnu územního plánu
6. Kalkulovaný hrubý developerský zisk bude činit minimálně 15 % (z nákladů na projekt)
7. Developerem projektů společnosti bude vždy společnost MS-INVEST a.s.
8. Emitent bude projektové společnosti (SPV) vlastnit vždy s podílem min. 51 %

 

Ekonomika:

Firma MSI Capital vznikla v únoru loňského roku. Podle dostupných finančních výkazů z konce roku 2020 spravovala společnost majetek ve výši 126,5 milionů, z toho vlastní kapitál činil 14,1 milionu. Podíl vlastního kapitálu na aktivech byl tak pouze 11,1 %. Za daný rok měla firma nulové tržby a hospodařila se ztrátou ve výši 6,4 milionů korun. Což však není nic překvapujícího vzhledem k faktu, že se jedná o entitu založenou za účelem vydání dluhopisů. A je důležité podotknout, že jednotlivé financované projekty budou podle informací z dluhopisového projektu podřízeny formou účelových společností právě pod touto společností. Z pohledu dluhopisového investora je tato konstrukce férová.

Hodnota konsolidovaných aktiv společnosti MS-INVEST, která vlastní 10% podíl na emitentovi má už hodnotu 2,3 miliardy korun, z toho 1,8 miliardy korun tvořily cizí zdroje. Míra cizích zdrojů na celkových aktivech tak byla asi 78 %, tedy hodnota celkem obvyklá pro oblast realitního developmentu. Společnost dlouhodobě hospodaří se ziskem, v roce 2019 vykazovala zisk cca 66 milionů korun.

Firma MSI Partners, která vlastní 90 % podílu na emitentovi a která byla založena v lednu 2020 dosud nezveřejnila žádné finanční výkazy. Zde je prostor pro zlepšení informační otevřenosti vůči investorům.

Závěr:

Přestože emitent je nová společnost, realizace projektů se uskuteční ve spolupráci se společností ze skupiny, která má na trhu dlouhou a úspěšnou historii. To dokládají i její finanční výsledky z posledních let.

Oceňujeme, že se někdo zamyslel nad ošetřením rizik a v emisi je uplatněno množství omezení, která snižují rizikovost pro investory. Tato omezení stále nejsou standardem a je na místě za to firmu pochválit. Emitent je informačně otevřený a má konkrétní projekty, do kterých peníze půjdou. Jediné co by stálo za to zlepšit, je aktuálnost ekonomických informací všech firem ze skupiny. Věříme, že i tato skutečnost se zlepší společně s výsledky za rok 2020, které by měly být v dohledné době k dispozici.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Výběr redakce

BondNews: Sekyra Group

Společnost Sekyra Group, přední český developer, představila svou první emisi dluhopisů. Dluhopisový program je schválen na maximálně pětRead more...

Bondshow: Energy financial group

Dnes se podíváme na ekonomiku a podnikání dalšího z emitentů, skupiny Energy financial group. Jak už název napovídá, tato skupina podniká Read more...

Poradci, za prodej dluhopisů půjdete do pekla!

Mainstreamová média je totiž po nedávném pádu investičních skupin Arca a C2H vykreslují jako největší možné zlo v oblasti investic. Je tRead more...

Dluhopisářovo desatero při investici do dluhopisů

Firemní dluhopisy jsou krásný investiční nástroj, pokud jako investor umím rozlišit dobře připravený dluhopis od toho špatného. PřipraviRead more...

Srovnání: Vítězové a poražení ve firemních dluhopisech

Investovali jste v minulosti do firemního dluhopisu, takovou investici zvažujete, nebo dluhopisy nabízíte? Pak je tento přehled právě pro vás.Read more...

Bondshow: Aquaponic Farming Technology

19.2. byl na Registru prospektů ČNB uveřejněn prospekt firmy Aquaponic Farming Technology. Ta vznikla 15.11.2019 a je to dokonce již její druhýRead more...

Rubriky

Štítky