Bondshow: YD Real Estate Finance

YD je česká finanční skupina, která investuje do oblasti nemovitostí, technologií a financí. Jejím zakladatelem a vlastníkem je Pavel Rydzyk (nar. 07.05.1987).  Celou skupinu zastřešuje YD Capital, která vznikla v roce 2019 a plní roli holdingové společnosti. Její tři dceřiné společnosti pak odděleně zastřešují jednotlivé divize: nemovitosti (YD Real Estate), technologie (YD Technology) a finance (YD Financial Services).

Zjednodušená vlastnická struktura (2023):

Kompletní vlastnická struktura je příliš obsáhlá. Její znázornění proto přikládáme formou odkazu.

Finance

V segmentu financí poskytuje poskytuje poradenství v oblasti financí, investování a pojištění a nabízí služby v oblasti správy majetku. Kromě korporátních dluhopisů umožňuje zájemcům do svých projektů investovat zároveň formou nově vzniklého fondu kvalifikovaných investorů YDeal fond.

Technologie

V segmentu moderních technologií má dnes podle webových stránek dva projekty: Prvním je dodavatel energií První česká energie se vznikem v roce 2021, ve které YD Capital drží 100 %. Společnost nezveřejnila žádné finanční výkazy. Druhým projektem je společnost YD IT Labs se vznikem též v roce 2021, která je aktivní v rámci IT.

Real estate:

Do real estatu směřuje zhruba 80 % investičního kapitálu firmy. Realitní segment stojí na třech klíčových nohách. Tou hlavní jsou výnosové nemovitosti v lukrativní lokalitě, v tomto konkrétním případě se jedná o Prahu 1, kde vlastní dvě takové nemovitosti. Jednu koupila v ulici Na Poříčí. Jedná se o polyfunkční budovu s kancelářskými a komerčními prostory. V současnosti probíhají přípravné práce na redevelopmentu budovy za účelem zvětšení pronajímatelné plochy. Projekt realizuje společností Na Poříčí 17 s.r.o. Druhou nemovitostí na Praze 1 je koupená pětipodlažní kancelářská budova v ulici Ovocný trh. V současnosti probíhají projekční práce na redevelopmentu budovy. Projekt je realizován společností Ovocný trh 11 s.r.o..

V oblasti výnosových nemovitostí má firma do budoucna zálusk na zahraničí. V Německu chce s jedním svým partnerem napřesrok proinvestovat přibližně 170 milionů euro (cca 4 miliardy korun) a ve Švýcarsko letos a příští rok až 105 milionů franků (zhruba 2,5 mld. korun).

Budovy Na Poříčí a Ovocný trh:

Další nemovitostní část tvoří běžné výnosové nemovitosti s nezbytným zbožím – tedy potraviny, drogerie, lékárny a podobně. Zde vlastní jeden projekt, kterým byl nákup komerční nemovitosti v Pardubicích, kterou si pronajala společnost Penny Market. Předání nájemci proběhlo v druhém kvartálu 2023.

Developerské projekty:

Zbylou část real estatu tvoří development, který se týká zejmén Brna a okolí. Do budoucna chce ale společnost více působit v Chorvatsku a na Slovensku. Development může mít podobu komplexní realizace projektů nebo realizace částečné, která skončí získáním územního rozhodnutí / stavebního povolení a projekt je poté odprodán dál.

Jižní Morava:

• business centrum (Cihelna Slavkov) – plánováno 18 465 m² komerčních ploch a 180 parkovacích stání; předpokládané datum vydání stavebního povolení 30.11.2023; (realizuje Cihelna Slavkov s.r.o.)

• nákup a rekonstrukce bytového domu (Residence Auerswaldova) – po dokončení bude nemovitost sestávat z 34 bytových jednotek; předpokládané dokončení projektu: 4. čtvrtletí 2022; v současnosti 95 % jednotek rezervováno; (realizuje společnost ELDIS s.r.o.)

• výstavba penzionu v areálu golfového hřiště (Penzion u vodopádu) – aktuálně procesu vydání stavebního povolení na výstavbu; předpokládané zahájení stavby: 1. čtvrtletí 2022; (projekt realizovala Penzion u vodopádu s.r.o.., později ale YD Real Estate odprodala svůj 50 % podíl v této společnosti třetím osobám)

• výstavba 20 bytových jednotek (Vilabyty Bučovice) – koncipováno jako projekt nadstandardního bydlení pro rodiny s dětmi; (realizováno společností Vilabyty Bučovice a.s.)

• výstavba kompletní dopravní a technické infrastruktury s navazující výstavbou 34 rodinných domů (Rodinné domy Úvaly u Prahy) – následný rozprodej domů; dokončení očekáváno v průběhu Q2/2023; plánovaný exit projektu do konce roku 2023; (realizováno společností YD Real Estate Alfa s.r.o.)

• nákup a redevelopment plně pronajatého komerčního areálu ve Slavkově u Brna (Areál Slavkov); (realizováno společností Areál Slavkov s.r.o.)

Realizované projekty:

• výstavba 2 apartmánových domů v obci Klentnice (Domy pod Pálavou) – celkem 8 apartmánů různých velikostí – dokončeno a pronajímáno (projekt realizovala společnost Domy pod Pálavou s.r.o.)

• výstavba 14 samostatných rodinných domů v Bučovicích u Brna (Residence Zahradní město) – dokončeno a všechny domy byly předány novým majitelům v Q2/2022 (realizováno již zaniklou společností Residence Zahradní město s.r.o., která se v rámci fúze sloučila se společností YD Real Estate s.r.o.)

Všechny uvedené projekty jsou vlastními zdroji financovány mezi 15-35 %. Dále skupina YD vlastní ještě budovu ve Frýdku-Místku, která je součástí fondu Ydeal. Budovu si pronajala základní škola Planeta Montessori. Dále společnost nakoupila několik desítek stavebních parcel v obci Tuklaty ve Středočeském kraji, u kterých se snaží o vydání povolení na jejich zasíťování. Poté na nich plánuje výstavbu kompletní dopravní a technické infrastruktury a do konce roku 2023 se předpokládá podpis smluv o smlouvě budoucích kupních či přímo kupních smluv u zhruba 20 pozemků. Jeden projekt má společnost i v Chorvatsku, kde chce vybudovat rekreační resort na pobřeží Jaderského moře. Za tímto účelem v zemi nakoupila pozemky. V současnosti probíhají projekční práce na dokumentaci pro stavební povolení na první etapu projektu.

Dluhopisy:

Dluhopisy začala skupina YD vydávat v roce 2020, kdy vyšel první prospekt mateřské společnosti YD Capital. O rok později přišla s dluhopisovým programem YD Real Estate. Loni na něj vydala aktualizovaný prospekt a letos v červnu znovu.

Na nový prospekt vyšly čtyři nové emise.

Dluhopisy jsou nezajištěné, dluhopisový program ale obsahuje tyto kovenanty:

• míra jejího zadlužení (závazky/celková aktiva) nepřekročí 85 %
• emitent nezajistí budoucí dluhy
• výtěžek z dluhopisů použije výlučně na tyto účely:
  • akvizice nemovitostí nebo podílu v nemovitostních společnostech
  • poskytnutí půjček dceřiným společnostem na development
  • krytí nákladů na emise dluhopisů

Ekonomika:

Emitent prospektu firma YD Real Estate Finance měla na konci minulého roku bilanční sumu 787 milionů korun s dluhy za 783 milionů, vše z dluhopisů. 642 milionů představovaly podíly v dceřiných společnostech a 58 milionů pohledávky za dcerami. Zbytek byly likvidní prostředky a náklady příštích období.

Emitent má celkem pět dceřiných společností. Jedná se o projektové společnosti založené v letech 2021-22 na jednotlivé developerské projekty:

• YD Real Estate Finance SPV 1 (vlastní komerční nemovitost obsazenou Penny Market)
• YD Real Estate Finance SPV 2 (nákup podílu na souboru pozemků v Brně za účelem jejich dalšího rozvoje)
• YD Real Estate Finance SPV 3 (nákup dvou chátrajících budov v širším centru města Brna a jejich přestavba na několik desítek nových bytových a nebytových jednotek)
• YD Real Estate Finance SPV 4 – činnost neuvedena
• YD Real Estate Finance SPV 5 – neaktivní

Dceřiné SPV firmy pod YD Real Estate:

Přehled ekonomiky dalších důležitých společností z realitní skupiny YD:

Na konci roku 2022 by měla podle předběžných čísel činit hodnota celkového majetku více než 3,3 miliardy korun v celkových aktivech. Z toho přibližně 2,8 miliardy, bylo v nemovitostech a další zhruba 0,3 miliardy v technologiích. Zbytek ve vybraných službách a fintechu. Uvedené 3,3 miliardy v aktivech jsou postaveny zejména na účetních hodnotách. Ve valuacích si firma věří i na 4 miliardy korun. Z celkových aktiv činily dluhy na konci minulého roku 2,614 miliardy. Jednalo se o bankovní úvěry, dluhopisy a dluhy proti zástavě. Přes fond kvalifikovaných investorů YDeal fond plánuje firma v horizontu jednoho roku získat přibližně čtvrt miliardy korun nového kapitálu.

Závěr:

Celá skupina YD sestává z desítek firem a bez konsolidovaných výkazů je tak těžké udělat si obrázek o jejím celkovém hospodaření. Letos by měla firma své výkazy poprvé konsolidovat, do té doby se ale musíme spokojit s čísly z individuálních závěrek. V oblasti real estate dokončila zatím pouze dva projekty.

„Domy pod Pálavou“ byl developerský projekt výstavby dvou apartmánových domů, který realizovala stejnojmenná společnost. Apartmány nebyly prodány, ale jsou firmou pronajímány, investice se tak bude navracet postupně. Firma ale měla na konci minulého roku podle prospektu ztrátu 2 miliony korun. Výkazy zisku a ztráty ale nejsou firmou vyhotovovány. Druhým dokončeným projektem byla výstavba čtrnácti samostatných rodinných domů v Bučovicích u Brna, které měly být novým majitelům předány v 2Q 2022. Skupina nikde neuvedla, s jakým ziskem zmíněný projekt realizovala. Firma, která projekt realizovala, byla v závěru roku sloučena s mateřskou YD Real Estate. Ta byla ovšem loni ve ztrátě -23 milionů. Stejně jako YD Capital, která loni prodělala -30 milionů. Obě firmy měly také záporný vlastní kapitál. Při valuacích by mohla být situace trochu jiná, zatím se ale budeme řídit tvrdými daty z účetních závěrek.

Kromě developmentu vlastní skupina YD také čtyři výnosové nemovitosti: dvě komerční budovy na Praze 1, budovu Penny Marketu v Pardubicích a školní budovu ve Frýdku-Místku. Ani ty svým hospodařením nezaujmou. Nemovitost Na Poříčí měla podle prospektu loni i předloni ztrátu kolem -10 milionů (přičemž k dispozici je opět jen zkrácená rozvaha). Nemovitost Ovocný trh měla loni a předloni zisk dohromady 160 tisíc korun a nemovitost Penny Marketu měla v minulém roce nulové tržby.

Z celkového objemu nabízených korunových dluhopisů ve výši 2,5 mld. korun upsala 922 milionů a z nabídky eurových dluhopisů ve výši 6 milionů EUR upsala 460 tisíc EUR. S novým fondem a stále novými emisemi dluhopisů je ale pořád ve fázi, kdy jí přitékají nové peníze. Firma své projekty financuje poměrně dlouhými penězi, i vůbec první prospektovaná emise od YD Capital z roku 2020 je splatná až v roce 2027. V roce 2021 pak skupině vyšel dluhopisový program, na který vydává emise dodnes. Doposud na něj vydala 41 emisí (z toho čtyři jsou na nový prospekt). I v tomto případě byla pouze jedna emise splatná loni (vydáno 50 mil. korun, upsáno 14,8 milionů) a letos je splatná také jen jedna – v listopadu (vydáno 43 mil. korun, upsáno 13,8 milionů).

První větší splátky jistin ji čekají v příštím roce, kdy jsou splatné emise za 88,8 milionů (původně nabízené v objemu 415 milionů korun). Investiční kapitál si také půjčila velmi levně, ještě v roce 2021 upisovala jednoleté dluhopisy za 2,1 %, tříleté za 4,5 % a pětileté za 5,5 % p.a.. Nákladové úroky v roce 2022 meziročně stouply více než pětinásobně (ze 7 na 38 milionů korun). Velká část z prospektovaných dluhopisů je ale splatná až v letech 2027-2030. Většina projektů firmy je zatím v nějaké fázi rozpracovanosti, firma by tak měla dostat čas na to, aby ukázala, jak moc dokáže být na realitním trhu úspěšná. Zároveň by ale měla poskytnout více informací o ziskovosti již dokončených projektů a celkově zapracovat na transparentnosti.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.