M&M reality holding a.s. je česká realitní agentura. V České republice působí od roku 2005 a za tu dobu se stala největší tuzemskou realitní kanceláří se 190 pobočkami. Jako mateřská společnost zastřešuje holding, který se kromě realitní činnosti věnuje také široké škále dalších činností.
Mezi služby, které společnost poskytuje, patří realitní zprostředkování prodeje a nákupu nemovitostí, financování bydlení sjednáním hypotéky, nabídka různých typů pojištění a dodávání energií do domácností. Dále se skupina M&M věnuje investicím do nemovitostí a developmentu.
V současnosti nabízí společnost M&M reality holding nemovitosti v celkové hodnotě 676,3 miliardy korun téměř 600 tisícům zákazníků. V roce 2021 zaměstnávala přes dva a půl tisíce makléřů. Měsíčně prodá cca 3 500 nemovitostí. Aktuálně svým klientům nabízí prodej nemovitosti prostřednictvím aukce, ve které lze za nemovitost získat nejvyšší možnou cenu.[1][2]
V roce 2008 expandovala na slovenský trh, kde působí pod názvem M&M reality SK. V roce 2010 se spojila s britskou finanční skupinou House Building Capital. Od roku 2016 se společnost věnuje projektu na obnovu bytového fondu v České republice, který se zabývá rekonstrukcí starších bytů a bytových domů. Projekt byl reakcí na rostoucí poptávku po bydlení.[3] V loňském roce získala v nezávislé anketě Nejdůvěryhodnější značka zaměřené na spotřebitelskou důvěru ocenění Nejdůvěryhodnější značka na trhu v kategorii realitních kanceláří.[4]
Za svou historii firma dále vyvinula dvě aplikace na usnadnění práce svých zaměstnanců. Aplikace Moderní makléř (též nazývaná StormmBook) slouží realitním makléřům k efektivnějšímu výkonu práce a snížení administrativy. Makléři společnosti vyřizují obchody na tabletech a stvrzují je elektronickými podpisy. Všechny úkony spojené s prodejem, pronájmem či financováním nemovitosti tak lze vyřešit z jednoho místa a během několika minut. Vývoj aplikace stál společnost 16 milionů korun. Aplikaci aktivně používá víc než 2 000 makléřů a stovky finančních poradců.[5]
Aplikace Moderní finanční poradce zase umožňuje finančním poradcům elektronicky modelovat hypoteční úvěry či pojištění na míru a dokumenty podepisovat elektronicky. Výhodou aplikaci je především výrazná úspora času. Do vývoje této aplikace společnost investovala 8,5 milionů korun.[6]
Jediným akcionářem M&M Holdingu je Petr Morcinek (nar. 4. 11. 1970), jehož majetková účast představuje 96,1% podíl na základním kapitálu a 100% podíl na hlasovacích právech. Je zároveň ředitelem strategie a rozvoje společnosti. V realitním oboru působí 18 let. Rovněž se angažuje v politice, v roce 2017 byl volebním manažerem hnutí ANO.[7]
Skupina M&M je také úzce spojena se společností Arca Investments, která se letos ocitla v insolvenci a českým věřitelům dluží celkem 23 miliard.[8] Loňský rok měla tato firma koupit poloviční podíl ve skupině M&M a společnosti M&M Reality pomoci s expanzí do zahraničí, developerskými aktivitami a působením v oblasti hypotečních úvěrů a pojištění.[9] Kvůli finančním problémům této firmy z obchodu sešlo.
Mezi akcionáři byla však vytvořena smlouva, na jejímž základě bylo ponecháno společnosti Arca Investments 9,5 procenta akcií firmy M&M Reality Holding za vyplacenou zálohu ve výši 100 milionů korun. Na základě této dohody byly tyto akcie zastaveny do notářské úschovy a do června příštího roku není s akciemi nikdo oprávněn nijak nakládat.[10]
Ve spojení se zkrachovalou Arca Investments byla firma M&M reality holding nedávno také obviněna z poskytnutí citlivých informací svých klientů prodejcům směnek a dluhopisů skupiny Arca Capital, a to krátce před krachem celé Arca Investments. Firma veškerá nařčení o poskytnutí osobních údajů svých klientů třetí osobě odmítá a tvrdí, že se jednalo o únik dat. Případem se zabývá Úřad pro ochranu osobních údajů.[11][12]
Organizační struktura:[13]
Skupina M&M se kromě výše popsaných činností věnuje prostřednictvím dceřiné společnosti M&M Reality Invest a.s. také developmentu. Tato společnost se zabývá nákupem nemovitostí (zejména rezidenčních, v krajních případech i komerčních), které následně prodává. Této obchodní činnosti se věnuje v rámci celého území České republiky.
Výnosu dosahuje tak, že nemovitosti kupuje za zvýhodněnou cenu (např. výkupem nemovitostí pod tržní cenou od prodejců, kteří je potřebují prodat co nejrychleji), nebo zhodnocením nemovitosti rekonstrukcí, kterou provádí v rámci vlastní činnosti. Od vzniku firmy v roce 2017 bylo vykoupeno a prodáno celkem 559 nemovitostí za více než 1,2 miliardy korun. U přibližně 230 z nich byla provedena rekonstrukce. Zájemcům firma umožňuje podílet se na investičních aktivitách skrze dluhopisy, které emituje.
Počet prodaných nemovitostí:
| Kraj | Byty | Domy | Komerční objekty | Pozemky | Celkem |
| Jihočeský kraj | 9 | 17 | – | 2 | 28 |
| Jihomoravský kraj | 9 | 21 | – | 4 | 34 |
| Karlovarský kraj | 12 | 4 | – | 2 | 18 |
| Vysočina | 12 | 8 | – | 20 | |
| Královéhradecký kraj | 8 | 4 | 1 | 2 | 15 |
| Liberecký kraj | 15 | 8 | – | 5 | 28 |
| Moravskoslezský kraj | 45 | 51 | 2 | 4 | 102 |
| Olomoucký kraj | 22 | 22 | – | 3 | 47 |
| Pardubický kraj | 13 | 12 | – | 1 | 26 |
| Plzeňský kraj | 10 | 17 | – | 4 | 31 |
| Středočeský kraj | 36 | 43 | – | 7 | 86 |
| Ústecký kraj | 34 | 21 | 1 | 13 | 69 |
| Zlínský kraj | 10 | 18 | – | 5 | 33 |
| Praha | 19 | 2 | 1 | 22 | |
| Celkem | 254 | 248 | 5 | 52 | 559 |
Realizované obraty:
| Kraj | Byty | Domy | Komerční objekty | Pozemky | Celkem |
| Jihočeský kraj | 12 574 000 | 36 710 000 | – | 900 586 | 50 184 586 |
| Jihomoravský kraj | 24 528 000 | 74 628 770 | – | 5 919 430 | 105 076 200 |
| Karlovarský kraj | 13 168 000 | 8 530 000 | – | 593 846 | 22 291 846 |
| Vysočina | 21 745 000 | 15 575 000 | – | – | 37 320 000 |
| Královéhradecký kraj | 17 722 000 | 9 570 000 | 3 990 000 | 1 699 185 | 32 981 185 |
| Liberecký kraj | 32 609 000 | 24 110 000 | – | 5 671 098 | 62 390 098 |
| Moravskoslezský kraj | 77 086 000 | 106 324 001 | 3 290 000 | 2 110 600 | 188 810 601 |
| Olomoucký kraj | 54 000 499 | 46 628 700 | – | 2 115 735 | 102 744 934 |
| Pardubický kraj | 31 788 000 | 25 217 000 | – | 3 573 583 | 60 578 583 |
| Plzeňský kraj | 19 045 000 | 44 460 000 | – | 2 768 790 | 66 273 790 |
| Středočeský kraj | 86 931 751 | 107 568 000 | – | 6 818 438 | 201 318 189 |
| Ústecký kraj | 43 638 000 | 48 908 000 | 1 990 000 | 28 049 925 | 122 585 925 |
| Zlínský kraj | 18 359 000 | 39 533 333 | – | 3 218 866 | 61 111 199 |
| Praha | 102 161 200 | 18 950 000 | 250 000 | – | 121 361 200 |
Realitní trh zaznamenal v průběhu pandemie prudký růst cen z důvodu zvýšené poptávky, kterou podpořila také příslušná vládní opatření k podpoře trhu jako např. loňské zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Krize způsobená pandemií tak podle informací společnosti neměla na její podnikání negativní dopad.
V tomto roce došlo k fúzi společnosti M&M Reality Invest se společnostmi M&M investiční s.r.o. a NIVOYA INVEST s.r.o., které fúzí zanikly a jejich aktiva a závazky přešly na M&M Reality Invest. K fúzi došlo, protože společnost Nivoya nevykonávala vlastní podnikatelskou činnost a společnost M&M investiční se zabývala výkupem nemovitostí a jejich následným prodejem, tedy obdobnou činností jako společnost M&M Reality Invest.
Dluhopisy
- prosince 2021 vydala společnost M&M Reality Invest unijní prospekt pro růst nezajištěných listinných dluhopisů úročené sazbou 4,1 % p. a. v celkovém objemu 100 000 000 korun (s možností navýšení na 150 000 000 korun).
CZ0003536427, kupón 4,1 %, 100 000 000 Kč, splatné 2028 (7 let)
Dluhopisy budou nabízeny od 16. prosince 2021 po dobu jednoho roku. Manažerem dluhopisů je společnost ATLANTA SAFE, kterou dříve dlouho vlastnil podnikatel Martin Ulčák. Činnost aranžéra a administrátora si M&M Reality Invest zajišťuje sama.
Dluhopisy jsou nezajištěné a firma má právo je splatit předčasně. Kromě informační povinnosti zveřejňovat do 30. 6. své účetní uzávěrky (což je stejně zákonná povinnost) se firma nezavázala k žádným dalším omezením (kovenantům).
Výtěžek z emise má být použit na další nákupy nemovitostí, optimalizaci provozních nákladů a financování SPV společností určených k realizaci jednotlivých projektů v budoucnu, zejména v oblasti výstavby. Konkrétní projekty firma zatím neurčila.
V minulosti vydala firma M&M Reality Invest ještě další dvě dluhopisové emise. V roce 2018 vydala nezajištěné listinné dluhopisy v objemu 500 milionů korun, za které nabízela úrok 5,00 % p. a. Z požadované částky půl miliardy korun prodala dluhopisy za 140,7 milionů korun. Část těchto dluhopisů splatila předčasně.
CZ0003520371, kupón 5,00 %, 500 000 000 Kč, splatné 2023 (5 let)
Druhou emisi vydala v roce 2019. V ní nabízela dluhopisy za 150 milionů úročené rovněž pěti procenty. Dluhopisy nebyly zajištěné ani chráněné kovenanty. Z celkové částky se podařilo upsat 104,9 milionů korun.
CZ0003523706, kupón 5,00 %, 100 000 000 Kč, splatné 2024 (5 let)
Ekonomika
Společnost M&M Reality Invest, emitent dluhopisů, vznikla 25. dubna 2017. Vzhledem k již zmíněné fúzi byla tento rok sestavena zahajovací rozvaha (k 1. 1. 2021), která odráží novou ekonomickou situaci firmy po převedení aktiv a závazků společností M&M investiční a Nivoya na firmu M&M Reality Invest. Nově činila výše aktiv firmy 344 milionů korun při míře zadlužení 89 %. Závazky proti tomu byly 307 milionů korun (90 % aktiv).
Finanční údaje z rozvahy M&M Reality Invest:
| Hodnoty v tis. Kč | 1. 1. 2021 | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Aktiva celkem | 344 331 | 270 676 | 443 938 |
| Dlouhodobý majetek | 13 750 | 11 725 | 177 570 |
| Oběžná aktiva | 330 574 | 258 944 | 266 367 |
| Pohledávky | 211 410 | 155 955 | 22 912 |
| Cizí zdroje | 307 671 | 269 249 | 462 697 |
| Dlouhodobé závazky | 245 600 | 245 600 | 217 500 |
| Krátkodobé závazky | 62 071 | 23 649 | 245 197 |
Finanční údaje z výsledovky M&M Reality Invest:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Provozní výsledek hospodaření | 56 162 | 10 478 |
| Finanční výsledek hospodaření | -22 245 | -25 504 |
| Výsledek hospodaření před zdaněním | 33 917 | -15 885 |
| Výsledek hospodaření za účetní období | 27 740 | -15 885 |
| Čistý obrat | 580 468 | 592 694 |
Na konci roku činily závazky firmy celkem 269,2 milionů korun. Po proběhnutí fúze se celkové závazky navýšily o 38,5 milionů na 307,6 milionů korun.
Přehled závazků firmy před fúzí:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Závazky celkem (před i po splatnosti) | 269 249 | 462 697 |
| Dlouhodobé závazky | 245 600 | 217 500 |
| Krátkodobé závazky | 23 649 | 245 197 |
| Obchodní závazky | 7 949 | 44 322 |
| Neuhrazené závazky z obchodních vztahů po splatnosti | 857 | 9 475 |
Dále má firma k prosinci 2021 tyto pohledávky:
- pohledávka za mateřskou společností ve výši 118 milionů korun, úročená úrokovou sazbou 2 % p. a., splatná v roce 2025
- pohledávka za společností Milbros Fund a.s. ve výši 50 milionů korun, úročená úrokovou sazbou 10 % p. a.
Půjčka mateřské společnosti M & M Reality Holding původně činila 143 milionů korun a M&M Reality Invest ji poskytla výhradně z cizích zdrojů, které tvořily převážně dluhopisy. Ty jsou úročeny sazbou 5 % p. a., půjčka mateřské společnosti je však úročena pouze 2 %. Tato půjčka má navíc splatnost až v roce 2025, přestože dluhopisy, ze kterých je financována, jsou splatné v letech 2023 a 2024. Prostředky z této půjčky navíc mateřská společnost zapůjčila dalším firmám ze skupiny M&M.
M&M Reality Holding vlastnila na konci loňského roku celková aktiva ve výši 1,583 miliardy korun, z toho závazky za 1,47 miliardy korun (92 % aktiv). Naprostá většina závazků mateřské společnosti jsou dluhy se splatností do jednoho roku.
Přehled finančních údajů M&M reality holding:
Společnost M&M reality holding je mateřskou společností holdingu a poskytuje služby realitní kanceláře. Dále poskytuje poradenství zejména právního, pojišťovacího a finančního charakteru v oblasti realit.
Finanční údaje z rozvahy:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Aktiva celkem | 1 583 607 | 1 264 327 |
| Dlouhodobý hmotný majetek | 188 458 | 198 375 |
| Oběžná aktiva | 1 245 245 | 900 769 |
| Pohledávky | 154 705 | 552 812 |
| Dlouhodobé pohledávky | 95 958 | 357 991 |
| Peněžní prostředky | 1 089 940 | 342 402 |
| Cizí zdroje | 1 469 523 | 1 160 785 |
| Dlouhodobé závazky | 242 157 | 2 204 |
| Krátkodobé závazky | 1 227 366 | 1 158 581 |
Finanční údaje z výsledovky M&M reality holding:
| Hodnoty v tis. Kč | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Provozní výsledek hospodaření | 19 256 | 2 876 |
| Finanční výsledek hospodaření | 36 859 | 77 825 |
| Výsledek hospodaření za účetní období | 33 581 | 73 431 |
| Čistý obrat | 957 001 | 1 040 531 |
Závěr:
Máme tu strukturu firem, kde se přelévají peníze a provádí velké množství účetních i právních operací. Jak emitent, tak mateřský holding jsou velmi zadlužené (kolem 90 % hodnoty aktiv). I s tím by se dalo pracovat za předpokladu, že firma vymyslí způsob, jak ochránit své dluhopisové věřitele. To se však neděje, dluhopisy neobsahují žádné zajištění ani jakékoliv smysluplné omezení. S nabízeným úrokem 4,1 % na sedmiletý horizont je to tak další výsměch dluhopisovému trhu i investorům, kteří si takový dluhopis koupí.
[1] https://www.prodejzanejvic.cz/
[2] https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/aukce-nemovitost-byt-cena-realitni-kancelar-stream.A210505_145251_ekonomika_mato
[3] https://www.mmreality.cz/aktuality/jedinecny-projekt-obnova-bytoveho-fondu-reaguje-na-rostouci-poptavku-po-kvalitnim-bydleni/
[4] https://www.duveryhodneznacky.cz/historie/nejduveryhodnejsi-znacky-2020/
[5] https://www.mmreality.cz/aktuality/aplikace-moderni-makler-prelomova-inovace-spolecnosti-m-m-reality/
[6] https://www.mmreality.cz/aktuality/aplikace-moderni-financni-poradce-prelomova-inovace-spolecnosti-m-m-finance/
[7] https://www.seznamzpravy.cz/clanek/zkrachovala-arca-se-vratila-pro-podil-v-realitni-kancelari-m-m-reality-153155
[8] https://www.seznamzpravy.cz/clanek/problemy-skupiny-arca-s-policii-se-prohlubuji-dluzi-23-miliard-180342
[9] https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/m-m-reality-morcinek-arca-investments-investice.A200828_112941_ekonomika_mato
[10] https://www.seznamzpravy.cz/clanek/zkrachovala-arca-se-vratila-pro-podil-v-realitni-kancelari-m-m-reality-153155
[11] https://www.seznamzpravy.cz/clanek/z-velke-realitky-unikla-data-klientu-k-prodejcum-smenek-skupiny-arca-173668
[12] https://www.seznamzpravy.cz/clanek/lide-z-velke-realitky-zpristupnovali-udaje-o-klientech-prodejcum-smenek-175301
[13] Emitent je společnost M & M Reality Invest a.s. (viz níže)
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
