Tuto firmu jsme poprvé a zatím naposledy analyzovali v lednu 2022 a příliš chvály se od nás nedočkala. Protože už je to více než dva roky nazpět a zároveň jí nedávno nabíhala splatnost některých dluhopisů, je fér podívat se na její výsledky v roce 2024. Jak je na tom dnes?
Firmu Family Investment Group (FIG) založil sedmapadesátiletý Roman Krejča z Prahy, její jediný majitel, v roce 2018. Když si otevřeme prospekt této firmy z roku 2024, je to jako číst ten z ledna 2022. Nebo z července 2019. Firma na pár stránkách popisuje, že jejím podnikatelským plánem je výkup nemovitostí od seniorů (strategie známá jako zpětné hypotéky). Tyto byty a domy chce od seniorů vykoupit za cca 50 % – max. 60 % znalecké odhadní ceny, s tím že jim současně poskytne právo doživotního užívání dané nemovitosti prostřednictvím zřízení věcného břemene doživotního užívání.
Od roku 2019 se u firmy skoro nic nezměnilo, tedy kromě pravidelného sběru kapitálu přes dluhopisy. Firma zatím od roku 2019 do roku 2024 nevykoupila ani jednu jedinou nemovitost. Jediné, co v roce 2024 má, jsou rozjednané smlouvy na odkup osmi pražských bytových jednotek o velikostech od 25 do 65 m2. Pokud bychom chtěli hledat další věc, která se změnila, jsou to výsledky jejího marketingového průzkumu, kde se ptají 150 seniorů, zdali by měli o tento typ projektu vůbec zájem. V roce 2019 mělo podle tohoto interního průzkumu vážný zájem 25 % seniorů a v roce 2022 už to bylo 38 % seniorů. Tolik k progressu za pět let.
V případě Family Investment Group jde o samostatnou firmu s bilanční sumou 4,5 milionu korun a záporným vlastním kapitálem -6,5 milionu k červnu minulého roku. Tedy samostatnou dle prospektu: „Emitent není součástí žádné skupiny ani nevlastní žádné dceřiné společnost.“ Když se ale podíváme na majitele v obchodním rejstříku, zjistíme že vlastní ještě firmy jako Family Investment Reality a Family Investment Senior Servis, které vznikly loni v říjnu a sídlí na stejné adrese jako emitent. 23. února letošního roku si pak majitel založil také nadační fond „Nadační fond Vaše klidné stáří“.
Majetek firmy ve výši 4,5 milionu korun tvoří z ¾ pohledávky. V prospektu se dočteme, že to jsou peníze půjčené seniorům, se kterými firma vede jednání o odkupu zmíněných osmi nemovitostí. Jedná se o úročené půjčky sloužící patrně jako záloha. Půjčky jsou totiž podmíněné smlouvou o smlouvě budoucí na odkup nemovitosti, splatné v den odkupu nemovitosti.
- Praha 4 Chodov o velikosti 2+kk (48 m2) půjčka 450.000 Kč
- Praha 4 Chodov o velikosti 3+kk (65 m2) půjčka 550.000 Kč
- Praha 8 Kobylisy o velikosti 2+kk (44 m2) půjčka 450.000 Kč
- Praha 9 Prosek o velikosti 3+kk (54 m2) půjčka 500.000 Kč
- Praha 10 Štěrboholy o velikosti 3+kk (65 m2) půjčka 550.000 Kč
- Praha 10 Hostivař o velikosti 2+kk (51 m2) půjčka 450.000 Kč
- Praha 4 Kamýk o velikosti 2+kk (40 m2) půjčka 400.000 Kč,
- Praha 5 Stodůlky o velikosti 1+kk (25 m2) půjčka 150.000 Kč
Firma za pět let nabrala dluhy, jejichž nesplacená část činila k 30.6.2023 celkem 11,5 milionu korun, a majitel pak ze svého přispěl další dva miliony. Z toho všeho ale po pěti letech zbylo jen 4,5 milionu. Firma totiž mezitím více než 9 milionů utopila na provozní náklady, provize obchodníkům, marketing nebo výplaty úroků. Firma vznikla v roce 2018, na dluhopisy si poprvé půjčila v roce 2019 a v roce 2024 stále neměla žádné tržby ani obrat. Některé starší emise z roku 2019 tak již dávno splatila, aniž by utržila jedinou korunu. Nemluvě o tom, že z 11 milionů upsaných dluhopisů šlo jen 3,5 na skutečný podnikatelský záměr. Zbytek nenávratně zahučel v právě popsaných neproduktivních nákladech.
Předlužení firmy se navíc v čase dále zhoršuje. Ukazatel zadluženosti (cizí zdroje/celková aktiva x 100) činil ke 30.06.2023 hrozivých 258%. Pro srovnání, na konci 2022 to bylo 226% a na konci 2021 ještě 152%. V březnu letošního roku pak navíc musela na dluhopisech splatit jistiny za 7,6 milionů. Nutno připomenout, že o 9 měsíců předtím měla majetek s účetní hodnotou pouze 4,5 milionů, z toho většinu v nelikvidních pohledávkách (z kterých se nikdy nestane cash in, protože se umoří jako část výdajů na nákup nemovitostí).
Firma v roce 2018 vydala dvě emise, kdy z jedné neupsala nic a z druhé zmíněných 7,6 milionů korun, které musela v březnu vracet. V roce 2019 si nechala schválit dluhopisový prospekt na 1,5 mld. korun, na který sice, žádná emise nevyšla, o rok později si ale firma nechala schválit aktualizovaný prospekt, na který vyšla emise splatná 2025, z které upsala cca 3 miliony korun. Naposledy v roce 2021 pak přišel další prospekt a emise, ze které firma upsala už pouze 200 tisíc korun, s tím že na počet upsala jen 4 dluhopisy.
Abychom si to shrnuli, firma má tři relevantní emise: První s upsaným objemem skoro 8 milionů, kterou musela vrátit minulý měsíc (loni v červnu přitom měla majetek jen za 4,5 miliony korun, z toho většinu v nelikvidních pohledávkách). Druhou emisi za necelé 3 miliony musí vrátit napřesrok. Ta nejnovější za 200 tisíc je pak splatná v roce 2027. Prodejnost dluhopisů se tedy v čase zhoršuje a dluhy se nedaří „otáčet“, a to i přes vysoké náklady na úpis. Firma v dluhopisech upsala 10,7 milionů korun a obchodníkům na provizích podle prospektu zaplatila v letech 2019-1H 2023 kolem jednoho milionu. Když připočteme, že na úpis šla i část nákladů na marketing (protože firma si bondy prodávala i svépomocí), máme tu náklady na úpis třeba 10 % nebo i víc. O žádné terno ale nejde, dluhopisy nenesou kovenanty, zajištění ani odpovídající úrok. I když výnos tu nehraje příliš roli, žádná realistická výše úroku totiž v tomto případě nedokáže kompenzovat podstupované riziko.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
