Analýza dluhopisů: CFG Real Estate

CFG Real Estate je firma spadající pod českou investiční skupinu CFG. Ta se věnuje řadě podnikatelských aktivit, jako třeba:

• poskytování investičních služeb a licencovaných spotřebitelských úvěrů
• výkup pohledávek
• poskytování advokátních služeb

Mimo to je další její doménou realitní development. Na ten se v rámci skupiny specializuje mimo jiné právě i náš dnešní emitent CFG Real Estate. Cílem této společnosti je skupovat české nemovitosti nebo pohledávky zajištěné nemovitostmi (ty ale momentálně nevlastní žádné) se zaměřením na nemovitosti s právní vadou, které nakupuje se slevou. Tyto nemovitosti chce následně rekonstruovat, upravovat a se ziskem a prodat nebo dlouhodobě pronajímat.

V květnu 2024 vlastnila celkem 45 nemovitostí o celkové rozloze přibližně 32 tisíc m², které se nacházejí v 21 obcích po celé České republice (včetně Prahy a Brna). Tyto nemovitosti zahrnují jak pouhé parcely, tak rodinné domy nebo bytové jednotky. Firma část těchto nemovitostí dlouhodobě pronajímá a některé zvažuje prodat.

Výpis nemovitostí ve vlastnictví CFG Real Estate ke květnu 2024:

1. Bystřice: několik pozemků a stavebních parcel, z nichž část hodlá prodat (celkem: 5 714 m²)
2. Brno: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka (přesná rozloha neuvedena)
3. Doubravník: různé dlouhodobě pronajímané pozemky a stavby (celkem: 819 m²)
4. Hora Svatého Šebestiána: dům a zahrada, dlouhodobě pronajímané (celkem: 810 m²)
5. Praha: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka (přesná rozloha neuvedena)
6. Kladno: pozemky a rodinný dům, které zvažuje prodat (celkem: 587 m²)
7. Ostrava: dlouhodobě pronajímané různé pozemky a stavby (celkem: 2 503 m²)
8. Valy nad Labem: dům a zahrada, dlouhodobě pronajímané (celkem: 826 m²)
9. Heřmanova Huť: dlouhodobě pronajímané bytové jednotky a garáž (přesná rozloha neuvedena)
10. Modletice: podíl na dlouhodobě pronajímaném rodinném domě (přesná rozloha neuvedena)
11. Milý: dům a zahrada, dlouhodobě pronajímané (celkem: 318 m²)
12. Jevíčko: pozemky a stavby, momentálně pronajímané s možností prodeje (celkem: 479 m²)
13. Vrchlabí: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka (přesná rozloha neuvedena)
14. Smrk: dlouhodobě pronajímané různé pozemky a stavby (celkem: 1 840 m²)
15. Dobrá Voda u Českých Budějovic: dlouhodobě pronajímaný rodinný dům a pozemky (celkem: 375 m²)
16. Slavětín: dlouhodobě pronajímaný rodinný dům (celkem: 111 m²)
17. Polička: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka a pozemky (celkem: 2 933 m²)
18. Planá: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka a pozemek (přesná rozloha neuvedena)
19. Krásensko: dlouhodobě pronajímané pozemky a rodinný dům (celkem 10 574 m²)
20. Krupka: dlouhodobě pronajímané rodinný dům a zahrada (celkem: 1 052 m²)
21. Hrušovany nad Jevišovkou: dlouhodobě pronajímaný rodinný dům (celkem 608 m²)
22. Děčín: dlouhodobě pronajímaná bytová jednotka (přesná rozloha neuvedena)
23. Uhřice: dlouhodobě pronajímaný rodinný dům (celkem 328 m²)
24. Hošťálkovice: budova rodinné rekreace, dlouhodobě pronajímaná (přesná rozloha neuvedena)
25. Liběchov: pozemky a víceúčelové stavby, zatížené zástavním právem ve prospěch Klubu investorů a traderů (celkem: 2 697 m²)

Mimo tyto nemovitosti vlastní firma CFG Real Estate také podíly ve čtyřech dceřiných firmách, ve kterých drží 100% podíl:

• RK Eden s.r.o.
• Reality Vinohrady s.r.o.
• Středoevropská realitní s.r.o.
• Beseda Liběchov s.r.o.

tyto firmy ale v květnu 2024 nevlastnily žádné nemovitosti a dle prospektu jsou zaměřeny na realitní zprostředkování. Tyto dcery byly založeny v lednu 2022 a jejich příjem představuje pouze minimální část příjmů emitenta.

Mimo výše uvedené nemá firma detailní obchodní plán Nemá vytvořenou ani základní SWOT analýzu a nevyčíslila potenciální obrat ani zisk.

Organizační struktura:

Firma je vlastněna akciovou společností CFG, kterou řídí:

• pan JUDr. Ing. Andrej Štaňko, PhD.
• pan Ing. Petr Cimala

kde mají oba 50% podíl.

Dluhopisy:

V prosinci 2022 přišla CFG Real Estate s prospektem na desetiletý dluhopisový program na půl miliardy korun, který letos v květnu aktualizovala novým prospektem. Peníze mají financovat rozšíření nemovitostního portfolia, ovšem bez uvedení konkrétních projektů.

CFG je větší skupina firem, která má ve vydávání dluhopisů delší historii. Kromě této firmy vydávala v minulosti bondy i společnost CEE Real Estate, která se zabývá v podstatě tím samým. Naše analýzy na tuto skupinu z předešlých let si můžete přečíst zde:

• CFG Real Estate (2022)
• CEE Real Estate (2023)
• CEE Real Estate (2022)

Společné emisní podmínky dluhopisového programu nenabízí žádné kovenanty, v novém prospektu ale najdeme zmínku, že nové emise by mohly být zajištěny nemovitostmi. Bohužel k tomu nedošlo ani u jedné z nových emisí, které zatím vyšly dvě:

Emise č.1: CFG Real Estate V/2027

Tyto tříleté dluhopisy jsou úročeny 8 % ročně a vycházejí v objemu 12 milionů korun, který může být navýšen na dvojnásobek:

Dluhopisy budou listinné, tedy ve fyzické formě na jméno konkrétního investora. Každý dluhopis má jmenovitou hodnotu 50 tisíc korun, což je i výše minimální investice. Prodávat se budou až do 28. května 2025. Tyto dluhopisy nakonec nejsou nijak zajištěny. Firma očekává, že náklady na přípravu emise budou přibližně 5 % z celkového objemu, toto číslo je ale jen odhad a může se ve skutečnosti lišit. Roli administrátora a agenta pro výpočty si firma zaštiťuje sama.

Úrokový výnos se vyplácí čtvrtletně, vždy nejpozději do patnácti kalendářních dnů po konci příslušného výnosového období. První výnosové období začíná datem emise (včetně) a končí 30. června 2024. Následující výnosová období jsou čtvrtletní (1. července až 30. září, 1. října až 31. prosince, 1. ledna až 31. března, 1. dubna až 30. června).

Majitelé dluhopisů mají právo na předčasné splacení dluhopisů, a to na žádost doručenou firmě nejméně 90 dní před požadovaným datem splacení. Poplatek za předčasné splacení se rovná jednoročnímu úrokovému výnosu dluhopisu. Pokud celková částka požadovaná k předčasnému splacení v jednom kalendářním čtvrtletí přesáhne 1 milion korun, firma může v zájmu ochrany své platební schopnosti odložit datum splatnosti a určit nové datum splatnosti.

Emise č.2: CFG Real Estate V/2028

I zde musí investor zainvestovat minimálně 50 tisíc korun. Stejně jako u první emise nejsou tyto bondy nijak zajištěné. Náklady opět odpovídají 5 % z objemu, opět jde ale pouze o orientační hodnotu.

Tato emise nabízí bondy s o rok delší životností (splatné 2028) a liší se i nabízený úrok:

• 9 % pro 1. – 4. výnosové období (květen 2024–březen 2025)
• 8 % pro 5. – 8. výnosové období (březen 2025–březen 2025)
• 7 % pro zbylá výnosová období (březen 2026–květen 2028)

Ekonomika:

CFG Real Estate měla k 30. červnu 2023 bilanční sumu 94 milionů, z toho 54 milionů v dokočnených nemovitostech a 18 milionů v podílech. Zbytek byla oběžná aktiva. V daném období měla tržby 4 miliony a skončila v provozním zisku +2,3 milionů. Na úrocích ale ve stejném období platila 2,2 milionů korun, takže čistý zisk činil pouze +286 tisíc korun.

Provozní zisk v jednotlivých letech:

Beseda Liběchov

Tato firma měla na konci roku 2022 bilanční sumu cca 19 milionů korun, z toho 13 milionů ve stálých aktivech. Necelých 16 milionů korun majetku bylo na dluh. V daném roce prodělala -739 tisíc korun. Výsledky za 2023 nemáme v ruce, ale podle prospektu loni utržila částku 1,4 milionu korun na výnosech z nájemného.

Tato firma si v minulosti zkusila vydat také dluhopisy, přesněji jednu podlimitní emisi. Úrokový výnos je zde vázán na sazbu 3M PRIBOR navýšenou o marži 4 %. Zde uvedený výnos platil v posledním výnosovém období. Emise je zajištěna zástavním právem zřízeným ve prospěch společnosti Klub investorů a traderů, a to k nemovitostem ve vlastnictví této dcery.

Za tuto emisi platila v loňském roce cca 440 tisíc korun. Jak bylo řečeno, emise byla nabízena s úrokem složeným z pevné a pohyblivé složky, a zatímco pevná složka zůstává na úrovni 4,00 % za rok, pohyblivá odpovídá právě sazbě 3M PRIBOR, jejíž výše v roce 2023 kulminovala (na ročním průměru 7,13 %).

Zbylé tři dceřiné společnosti nemají venku žádné výkazy.

Závěr:

Přestože v prospektu stojí, že konkrétní emise mohou nabízet zástavy nemovitostí, u prvních dvou se tak nestalo. Chybí i jakékoliv kovenanty a zbývá jen něco, čemu říkáme nepřesvědčivá ekonomika. Od firmy, která na trhu působí dlouhodobě, bychom čekali víc, pokud si chodí pro dluhopisový kapitál za stovky milionů korun. Pro tyto peníze navíc nemá připravené žádné nové projekty ani zpracovaný žádný podrobný business plán nad rámec obecného popisu svého záměru v prospektu.

Redakce

Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.