CEE Real Estate je menší česká společnost, která vznikla v březnu 2017 a vlastní portfolio několika desítek bytů a pozemků napříč Českem, které dlouhodobě pronajímá nebo překupuje. Toto portfolio buduje skrze výkup nemovitostí s právní vadou, exekucí, nebo takových, kde majitel požaduje okamžitý prodej. Tím usiluje o to získat je výrazně pod tržní cenou, a tím realizovat zisk. U koupených nemovitostí poté ošetří právní vady, případně provede jejich rekonstrukci, aby je následně prodala nebo dlouhodobě pronajímala.
Jedná se o takové dvojče společnosti CFG Real Estate. Obě mají stejné majitele, obě dělají development a obě mají podobnou chuť vydávat dluhopisy, které jsou kvalitou dost srovnatelné. Obě firmy spoluzaložili a vlastní pánové Petr Cimala (50 %) a Andrej Štaňko (50 %). CFG Real Estate je pak dcerou firmy CFG, která má pod sebou třeba nebankovního poskytovatele půjček Comfort Finance nebo dluhopisové tržiště Dluhopisomat.
CEE Real Estate má pět dceřiných společností, z nichž čtyři:
- CZ Real
- Vulturem
- Vinohradská realitní
- Graminis
byly založeny k realitnímu zprostředkování, přičemž firma CZ Real, která k této činnosti získala živnostenské oprávnění v prosinci roku 2020, v roce 2021 a 2022 firmě CEE Real Estate nákup některých nemovitostí již zprostředkovala. Společnosti Vulturem a Graminis získaly živnostenské oprávnění k této činnosti v prosinci roku 2021. Tyto společnosti, vyjma společnosti Vinohradská realitní s.r.o., rovněž některé nemovitosti nabyly do svého vlastnictví.
Dluhopisy:
CEE RE si za svou historii od roku 2017 nechala schválit čtyři dluhopisové programy. Poslední program vyšel v roce 2023 a ten od té doby 2x aktualizovala, naposledy před měsícem. Starší program vyšly v letech 2017, 2020 a 2022.
Ze všech těchto programů zbývají nesplacené níže uvedné emise za celkem 46 milionů korun. Jedná se tak dnes z pohledu trhu jen o malého dluhopisového emitenta.
Kovenanty u dluhopisů dlouhodobě chybí, stejně tak jako zajištění. Společné emisní podmínky sice uvádějí, že by emise mohly být zajištěny nemovitostmi, k tomu ale zatím v praxi nedošlo. U emisí na program z roku 2023 zaujme také to, že vlastníci dluhopisů mají společného zástupce, a to ve firmě eastbutton. Tu vlastní firma Catalyst Equity, dcera zmíněného dluhopisového emitenta CFG. Vlastníky těchto dluhopisů tak bude zastupovat firma, která je vůči emitentovi spřízněná.
Ekonomická situace:
Firma na konci roku 2024 vlastnila aktiva za 122 milionů korun, z toho asi polovina odpovídala hodnotě nemovitostí. Vlastní kapitál se meziročně prakticky nezměnil: firma vykázala zanedbatelný zisk a žádné jiné změny v rámci VK neproběhly, proto zůstává kolem 16 milionů. Zhoršila se ale (byť mírně) míra zadlužení, a to z 84 % na 87 %, přičemž celkové dluhy činily 105 milionů korun. 40 milionů byly bankovní úvěry, zbytek byly nečitelné dluhy klasifikované jako „jiné závazky“ (které příloha nerozvádí), z prospektu ale víme, že firma má transakce s firmami vlastněnými stejnými majiteli, ale mimo svou vlastní skupinu, jako společnost CFG.
Firma sice vykazuje jistý provozní zisk (tvořený především prodejem nemovitostí, ne pronájmem), vysoké náklady na financování ho ale celý požerou a zbyde naprosto minimální marže.
Závěr:
Jedná se o firmu, která sice za svou historii vydala několik dluhopisových programů, a to poměrně velkých (každý na stovky milionů korun). Na tyto programy ale vydala jen pár emisí o velikosti pár desítek milionů korun a z pohledu trhu dnes takový význam nemá, protože na těch zbývajících dluží cca 46 milionů. Firmu analyzujeme každým rokem (stejně jako její dvojče CFG RE) a nutno říct, že žádné velké změny se nekonaly ani letos. Firma opět vykázala poměrně zanedbatelný zisk tažený především prodejem nemovitostí, nikoliv pronájmem. I nadále tak operuje na velmi tenkých maržích, je dost zadlužená, nemá nijak chráněné dluhopisy a úplně chybí i nějaký podrobnější byznys plán do budoucna. Nabízený výnos, který u poslední emise s 5letou splatností činí 7 %, tak rozhodně neodpovídá podstupované míře rizika.
Zároveň vlastní hned čtyři dceřiné společnosti věnující se realitnímu zprostředkování. Důvod, proč má na tuto činnost hned čtyři firmy, může být snaha o oddělení aktivit podle regionu nebo typu nemovitostí či příprava na budoucí prodej jednotlivých částí skupiny. Takové uspořádání může však znesnadnit přehlednost celkové finanční situace skupiny a v praxi investorům komplikovat posouzení, kde leží hlavní rizika. Celkově tak použití více dceřiných společností pro tentýž typ činnosti může působit spíše jako nástroj pro strukturování a flexibilitu než jako nezbytnost z provozního hlediska. Všechny tyto firmy navíc navzdory svému několikaletému stáří nevykázaly v obchodním rejstříku za svou historii jedinou závěrku a patá dceřiná společnost Graminis měla dle posledních výkazů z roku 2023 zadluženost 98 %. Tato dcera a dcera Vulturem mají přitom dle prospektu také vlastnit nemovitosti.
Hodnocení podle Dluhopisářova scorecardu: 3,92/10
