O společnosti DOMOPLAN je v poslední době hodně slyšet. Tento brněnský developer vloni na podzim uvedl na trh projekt bytového domu Hvězdová, kde všech 53 bytových jednotek bylo za dva měsíce prodáno. V minulém týdnu pak úspěch zopakoval, když spustil prodej Rezidence Pekárenský dvůr. Přes 170 bytových jednotek z celkových 240 bylo rezervováno za prvních 24 hodin prodeje. Nás však tyto projekty za více než dvě miliardy korun zajímají z jiného důvodu, než je popis situace na trhu s rezidenčním bydlením. Tyto projekty totiž společnost spolufinancuje ze svého investičního fondu a dluhopisů.
Jak dojde k tomu, že se z doktora andragogiky stane developer?
Ten příběh se začal psát v roce 2009, kdy jsem řešil stavbu vlastního domu. Tenkrát jsem se spojil s oceňovanou architektonickou kanceláří RAW. Věnovali se funkcionalistické architektuře a všechny nás to hodně bavilo. V tu chvíli jsem se do developmentu nadchnul i přesto, že jsem se do té doby věnoval zcela jiným obchodním oborům. Podnikal jsem totiž v cestovním ruchu.
Slovo dalo slovo a společně jsme pak realizovali projekt rezidenčního domu Kopečná v Brně. Tam jsem vlastně položil základy hodnot firmy DOMOPLAN. Jak u svého domu, tak v Kopečné mi šlo a dodnes jde o to, abych vytvářel kvalitní architekturu. Zastávám názor, že domy jsou tu pro několik generací.
Majitel developerské firmy by v sobě měl mít tolik morálky, aby mu stačil zisk, který je v developmentu standardně. Někteří však tlak na ekonomiku ženou do extrémů a tím negativně ovlivňují prostředí, ve kterém žijeme. Tady je asi mezi námi zásadní rozdíl. Já jsem ten obor přišel dělat jako koníčka, z vášně. Nejsem stavař a nikdy jsem v oboru nepodnikal, takže jsem neprošel fází, kdy v něm musím vydělat co možná nejvíc peněz. Díky tomu se asi DOMOPLAN odlišuje. Mým primárním zájmem je udělat kvalitní věc, hezkou architekturu.
Což se teď ukazuje jako správná cesta, protože o vaše projekty je obrovský zájem.
Opakovaně jsme se přesvědčili, že to správná cesta je. Ta značka má dnes jméno, sílu a lidé jsou ochotni za kvalitu zaplatit. To se teď znovu ukázalo na Pekárenském dvoru. Ten projekt je v Zábrdovicích na ulicích Bratislavská a Cejl, čili složitá lokalita. A nám přišlo za prvních 24 hodin prodeje 170 rezervací za nejvyšší cenu, za kterou se dnes projekty v Brně nabízí. Důvod je zřejmý – naši kupující ví, že přinášíme inovace a neotřelé koncepce.
Koncept bydlení se službami pětihvězdičkového hotelu na trhu prostě nebyl. A právě koncepce naprosto převýšila nevýhodu lokality. Lidé chápou, že za pár let se lokalita zcela promění. Znovu se nám potvrdilo, že máme přistupovat k projektu způsobem, kdy se prostředí snažíme vdechnout život a vymyslet něco, co bude fungovat. To nás baví.
Pojďme se posunout k otázce financí, investory do vašeho fondu nebo dluhopisů bude zajímat spíše ekonomika těch projektů, než stavební standard.
Jenže to s tím úzce souvisí. Cena cihel a malty, tedy samotná stavba, je pořád skoro stejná. My jsme si nezničili pověst tím, že uvedeme na trh kvalitativně oholený projekt, proto prodáváme za ceny o 10-20 % vyšší, než si může dovolit konkurence. Nikdy jsme totiž nejeli a nepojedeme lowcost. Nezničili jsme si důvěru našich klientů. A to je pak důležité i pro naše investory. Ukazuje se, že z původního „klišé“ – dělat kvalitní architekturu pro budoucí generace, se stal přesně ten motor, který firmě dnes vydělává peníze.
To je jiný přístup, než který je na trhu obvyklý. Co bylo impulzem založit investiční fond, když jste developer z vášně a ne finančník?
My stejný přístup aplikujeme i u finančních partnerů. Založili jsme investiční fond ne proto, abychom byli obří a miliardoví. To mě vůbec nezajímá. Hlavním motivem je, že chci urychlit změnu a přispět ke zlepšení prostředí, ve kterém žiji. Je paradoxní, že většina lidí létá po světě a obdivuje tam architektonickou práci našich předků. Co byli schopni postavit. Ale doma nám je pak leckdy jedno, jak a v čem žijeme.
A druhý motiv je zajistit práci pro tým špičkových lidí, které v DOMOPLANu mám. Jenže pokud svou práci chci dělat ve větším, tak to stojí peníze. Spoustu peněz. Proto jsem se rozhodl, aby určitá část, třeba polovina kapitálu, se kterým firma pracuje, patřila investorům. Tím firmě mohu dát rozvoj, který chci.
Což je zajímavá otázka. Nejdřív jste založil investiční fond. Obvykle to bývá na trhu přesně naopak. Firma chce vyrůst na dluhopisech a fond je jisté odkladiště hotových projektů.
No, vlastně jsme šli nejtěžší možnou cestou. Otevřeli jsme fond, který se jmenuje stejně, abychom byli transparentní. Otevřeli jsme možnost vydávat dluhopisy, které vydává přímo fond. Přitom jsme jako všichni ostatní na trhu mohli jít cestou, že dluhopisy bude vydávat nějaká společnost ze skupiny. Náklady by byly poloviční, starosti tak čtvrtinové. Neustále děláte reporty, všechno je veřejné, viditelné a transparentní. Bylo a stále to je martyrium, ale je to daň za to, že chceme věci dělat správně.
To je i můj odborný pohled. Nevydáváte miliardové emise na prázdné schránky.
Pro mě jsou peníze jen nástrojem pro to dělat, co mě baví. Já nepotřebuji Ferrari. Já mám radost, když k nám lidi dají peníze, protože se jim líbí, co DOMOPLAN dělá.
No ale k tomu by stačil i ten fond. Proč vůbec dluhopisy?
K tomu byl jediný důvod, a tím je výše vkladu. Fond je pro kvalifikované investory, tedy od milionu korun výše. A my jsme chtěli umožnit klientům investovat i menší peníze, být dostupnější. Takto se k nám dostanou i lidé, kteří chtějí vložit finance i třeba v hodnotě desítek tisíc.
Vy sám jste do fondu vložil většinu svého majetku, kolem půl miliardy korun. Tyto peníze jsou tak dnes majetkem fondu. Byl to těžký krok?
Věděl jsem, že když spojím svoje peníze s penězi investorů, tak vznikne firma, která je schopná mít špičkový tým, ročně dělat pět až deset projektů a bude produkovat kvalitní práci. Fond beru jako nástroj, jak urychlit tento proces a jak mohu dělat více projektů v kratším čase. Motivem byl čas.
A proč fond? Já si položil otázku, jak bych sám postupoval, pokud bych měl někam investovat své peníze. A dnes nabízíme našemu investorovi, aby se cítil bezpečně. Já se k penězům ve fondu už nedostanu, to řeší regulace a legislativa. Zároveň máme nějakou historii. Investoři vidí, co jsme vytvořili a tvoříme. Mohou si to takzvaně „osahat“.
To byl i motiv, proč jsem s vámi chtěl udělat rozhovor. Podobná konstrukce, kdy dluhopis vydává fond, je nezvyklá. Majetek, který jste tam vložil navíc výrazně snižuje rizikovost, protože tyto peníze slouží jako polštář pro věřitele, pokud by se něco nepovedlo.
Vlastní kapitál, který jsem tam vložil, je jen jedna vrstva toho polštáře. Další a zásadní vrstva je, že DOMOPLAN není nemovitostní fond. To je velmi důležité. Protože fond nepočítá s nějakými imaginárními zisky z valuací a nesmyslů. On přímo staví, prodává a inkasuje. Všechny projekty, které tam dnes jsou, mají územní nebo stavební rozhodnutí. Díky tomu já mohu přesně určit, že z projektu, který dnes stavím, přijde za 3 roky miliarda zpátky, jakmile ho dokončím. Vždycky se nám vrací více peněz, než máme půjčeno.
Konkrétně?
Konkrétně je dnes objem fondu kolem 800 milionů, což znamená, že klienti nám svěřili asi 300 milionů. My už projektem, kterým je Hvězdova, vygenerujeme kolem 100 milionů zisku, Pekárenským dvorem pak vygenerujeme kolem 800 milionů. Likvidita pro investory je tak obrovská. My nedržíme žádnou nemovitost, nečekáme na nájem, nepřeceňujeme. Neříkáme, že hodnota nemovitosti je taková a taková, což oba víme, že mohou být nesmysly. My prodáváme za tržní ceny a vyděláváme klientům skutečné peníze.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
