Na tuto firmu jsme psali podrobnou analýzu naposledy v únoru, kdy vydala svůj první letošní prospekt. Emitentem byla účelová firma BICZ Bond 2023 a prospekt byl na dluhopisový program do výše 1,5 mld korun. Nyní, v závěru roku, přidala skupina ještě dva další od účelových firem BICZ Bond 2024 a BICZ Bond 2024 CR, které jsou obě staré jen pár měsíců. Prospekty jsou na nové dluhopisové programy na 1 miliardu, resp. 1,5 mld. korun, a oba dva zatím bez emise. Celkem si tak tento holding nechal jen letos schválit tři dluhopisové programy do výše 4 miliard korun. Z pohledu ošetření rizik jsou oba nové programy identické: za oba ručí mateřská společnost BICZ a oba obsahují slušnou řádku kovenantů, z nichž nejvíc zaujme závazek udržovat poměr konsolidovaných dluhů skupiny na max. 75 % tržní hodnoty aktiv.
V současnosti se celá skupina, která zahrnuje cca 60 společností včetně servisních, věnuje dvěma hlavním disciplínám: realitnímu developmentu a venture kapitálovým investicím. V developmentu měla na konci loňského roku rozpracovaných na 22 projektů zahrnujících stovky bytů. Letos se také k BICZ přidal Martin Malínský, bývalý ředitel developmentu a člen představenstva dalšího známého dluhopisové emitenta, společnosti Trigema, kde působil v letech 2004-2021.
Největším trhákem realitního developmentu BICZ má být projekt Green Tower na Praze 3, za kterým stojí firma BICZ Residence James: Projekt má nabídnout 83 luxusních bytů a 5 komerčních prostor, podle posledních informací ale projektu stále chybí i územní rozhodnutí, o které bylo zažádáno loni v prosinci. Vzhledem k velikosti a lokalitě to bude pravděpodobně ještě běh na několik let, než se vůbec začne stavět. V plenkách je také obří projekt v Liberci, kde má na ploše 21 tisíc m2 vzniknout několik bytových domů. V současnosti probíhají práce na územní studii a samotná příprava zabere několik let.
Další projekty zahrnují bytový dům v Chrudimi (kde nejsou detaily o povoleních zmíněny), bytový dům v Pardubicích (kde je zatím dokončena projektová dokumentace) a bytovým dům v Hradci Králové, který sice stavební povolení má již rok a půl, kvůli námitkám místních se ale stále nestaví. Dalším projektem ve výroční zprávě byl průmyslový areál v Jičíně, který ale BICZ letos odprodala třetí osobě, údajně za cenu 104 milionů korun se ziskem +27 milionů. V Praze v Šáreckém údolí pak skupina vlastní ještě pozemky pro výstavbu vil pro prémiovou klientelu. U nich bylo dva roky zpátky požádáno o vydání stavebního povolení, zatím bez výsledku. Mimo tohle všechno má skupina rozpracované ještě rekonstrukce dvou bytových domů.
Kromě realitního developmentu, který byl dlouho jediným zaměřením tohoto holdingu, se BICZ nadchla pro investice do start-upů. Aktuálně má investice v několika společnostech. Do nich podle výroční zprávy investuje prostřednictvím fondů Czech Sustainability Fund a CEE Sustainability Fund spravovaných společností Soulmates Ventures, kde je údajně největším investorem. Jednu investici již zčásti exitovala: šlo o společnost Refork (viz níže).
Skupině v srpnu také vyšla výroční zpráva, která nabízí konsolidovaná data za minulý rok. Kromě účetních hodnot si k projektům nechala BICZ vypracovat také znalecký posudek tržních hodnot, které účetnictví skupiny o něco zlepšují. V úvodu výroční zprávy se ovšem píše, že znalecké posudky si nechala firma vypracovat dva – jeden od firmy Apogeo PFK a druhý od renomované Ernst&Young. Dále ve výroční zprávě se ale uvádí již pouze společnost Apogeo, což je trochu zvláštní, protože obě firmy mají úplně jinou reputaci. EY je součástí renomované „Velké čtyřky“, zatímco o společnosti Apogeo vyšla v srpnu v médiích zpráva, podle které její znalecké posudky sloužily k oddalování vyhlášení insolvence společnosti Liberty Ostrava.
Ve výročních zprávách se přitom skupina nejen v rámci developmentu těmito znaleckými posudky ráda prezentuje, odprodat tyto přeceněné projekty za danou cenu je ale úplně jiná disciplína, než zaplatit znalci. Přesto je třeba dodat, že někdy může být prodejní cena nakonec i vyšší, než kolik stanoví posudek, jak dokázal například nedávný prodej jedné z budov z portfolia jednoho z realitních fondů Wood&Company, který byl o 7 % vyšší než její odhadní cena.
Kapitál získává skupina BICZ všemožnými způsoby. Přes dluhopisy, zápůjčky od friends&family, neúčelové úvěry se zástavou, bankovní úvěry nebo kvalifikované investory. Dluhopisy, které tato skupina využívá jako jeden ze zdrojů financování od roku 2020, se jí teď budou zase o něco lépe prodávat, podle výroční zprávy totiž v minulém roce koupila vlastního investičního zprostředkovatele. Pro úpis dluhopisů také dlouhodobě shání nové obchodníky. Raising nového kapitálu se ale této skupině daří dlouhodobě, jen za loňský rok získala od investorů jednu miliardu nového kapitálu.
Pokud jde ale například o ony úvěry se zástavou, bylo by v prospektu nebo výroční zprávě minimálně velmi vhodné uvést, jaký majetek a v jaké hodnotě je předmětem těchto zástav.
Na konsolidované úrovni skupiny vlastnila BICZ na konci loňského roku dle výročky aktiva v účetní hodnotě 2,118 mld. korun. Díky zmíněnému přecenění od Apogeo je ale hodnota aktiv vyšší o 942 milionů korun (404 milionů u nemovitostí a 538 milionů u jiných investic). Její míra zadlužení by se tím zlepšila z cca 96 % v účetní hodnotě aktiv na cca 66 % v jejich tržní hodnotě. Pokud jde o výsledek hospodaření, skupina loni dosáhla na zisk +157 milionů, tedy podobný jako v předloňském roce. Zisk ale ani tentokrát netvořila z provozní činnosti (tedy z prodeje nemovitostí), která opět skončila ve ztrátě, nýbrž z prodeje finančního majetku.
Ten představoval hlavně odprodej části podílu ve zmíněné společnosti Refork za téměř 270 milionů korun, na kterém skupina údajně realizovala celkové zhodnocení investice 340 %. Tento český startup má na trh dodávat unikátní ekologický materiál, který se má velice snadno rozkládat a přispět tak ke snížení užívání plastů. Vzhledem k výši zisku BICZ z prodeje tohoto podílu musí někdo v budoucnost tohoto projektu opravdu věřit, protože v minulém roce měl tento startup provozní ztrátu -41 milionů korun (při celkových tržbách 35 milionů) a finanční ztrátu dalších -20 milionů.
Firma, která špatné finanční výsledky zdůvodňuje mimo jiné nekalou konkurencí na trhu a slibuje být v zisku napřesrok, měla navíc nemalé dluhy a minimální vlastní kapitál. Start-up přitom v minulosti od investorů získal kolem 160 milionů korun. Zčásti i prodejem tokenu EFK, který se nedávno propadl téměř na nulu. BICZ, která do start-upu vstoupila v roce 2020 (tedy jen rok po jeho vzniku), přitom v této firmě stále vlastní 56% podíl, který nyní plánuje také prodat. Komu své podíly prodává není jasné, ve výroční zprávě ale uvedla, že z původně investovaných desítek milionů chce získat až 650 milionů korun. Společnost zároveň uvedla, že na podobné investice nepoužívá kapitál získaný z dluhopisů, ale z jiných dluhových nástrojů.
Závěrem bychom napsali, že ačkoliv skupině BICZ vyšla ona riskantní sázka na společnost Refork (jejíž úspěch jí přejeme), jedná se stále o jednorázový výnos. Postupný exit projektu navíc znamená, že se BICZ vzdává případného budoucího růstu této investice. Vzhledem k tomu, že se nyní v rámci jednotné skupiny „míchají“ investice do realitního developmentu a venture kapitálu, což jsou z pohledu rizika dost odlišné světy, měly by dle našeho názoru do budoucna existovat dvě samostatné větvě BICZ, které budou finančně kompletně nezávislé s vlastními konsolidovanými výsledky.
Firma sice důrazně uvádí, že dluhopisy financují pouze development a rizikovější VC investice jsou financovány z jiných zdrojů, případně ze zisku, selhání startupových investic ovšem může v praxi klidně ohrozit i dluhopisové investory. Konsolidovaná data totiž neřeknou vše – zisky jedné divize mohou pokrývat ztráty jiné divize, což lze odkrýt až analýzou jednotlivých firem. Konsolidace zakrývá také třeba to, jaké je zadlužení na individuální úrovni firem, což by opět nebyl problém, pokud by celá skupina nekonsolidovala dvě rozdílné aktivity.
Přesto si myslíme, že by bylo do budoucna vhodné konsolidovat obě tyto investiční aktivity v oddělených výkazech. Nicméně chápeme, že venture kapitál stále představuje spíše dodatečnou aktivitu BICZ a co je důležitější, skupina zatím nemá zákonnou povinnost konsolidovat, takže se ve výsledku cení i ty jedny konsolidované a auditované výkazy (přestože stejně jako firma Apogeo má i auditorka výkazů škraloup z minulosti). U majitelů skupiny ale zaslouží vyzdvihnout snaha zlepšovat své dluhopisové emise, které jsme ještě před pár lety kritizovali za jakoukoliv absenci zajištění či kovenantů.
BICZ vyrostla v posledních pár letech velmi rychle a velmi významně, zejména právě díky úspěšnému sběru kapitálu. A ambice jí do budoucna nechybí: do roku 2030 chce stihnout vyrůst na 20 miliard v aktivech s 5 miliardami vlastního kapitálu. Pokud má jít o organický růst pouze z tvorby zisku, musela by v následujících šesti letech včetně toho letošního udělat každoročně zisk pekelných +666 milionů korun. Tento růst by ale vyžadoval výrazné zlepšení oproti současné úrovni ziskovosti.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
