Bondshow: Redstone

REDSTONE je česká investiční a developerská skupina, kterou v roce 2015 založil Richard Morávek. Na trhu působí od roku 2016, a to především v Olomouci, Pardubicích a Praze. Mateřskou společností je firma REDSTONE REAL ESTATE, ve které dle evidence skutečných majitelů vlastní Richard Morávek (nar. 26. 3. 1970) 40 % akcií a Silvie Talpová (nar. 5. 7. 1985) 36 % akcií. Celá skupina konsoliduje 24 společností (z toho většina projektových) a má 26 zaměstnanců.

Richard Morávek podniká na realitním trhu od roku 1993. Má mnoholeté zkušenosti s realizací komerčních, multifunkčních a rezidenčních projektů nejrůznějšího rozsahu a v rámci developerské činnosti si zakládá zejména na neotřelé architektuře. Před skupinou REDSTONE se podílel také na developmentu největšího nákupního a zábavního komplexu v Olomouci Galerie Šantovka, který získal řadu ocenění. Dalším projektem byla výšková administrativně rezidenční budova Šantovka Tower.

V současné chvíli pracuje skupina REDSTONE na devíti projektech:

1) Envelopa Office Center (Olomouc)

Envelopa Office Center je administrativní budova v Olomouci s obchodní prostory v přízemí s šesti nadzemními patry a 3 podzemními o celkové rozloze 15 tisíc m² pronajímatelných ploch. Budova se stala první budovou v Olomouckém kraji, která pro svoji energetickou úspornost získala certifikaci dle mezinárodních standardů LEED® green building program, a to na úrovni LEED GOLD. V současné době je budova dokončena a otevřena. Skupina chce tuto budovu dlouhodobě držet a pronajímat. Vlastní ji projektová společnost Společnost Envelopa Office Center s.r.o.

2) NOVÁ VELKOMORAVSKÁ (Olomouc)

Brownfield bývalých vojenských opraven v centru Olomouce chce skupina revitalizovat na novou městskou čtvrť, která bude zahrnovat bydlení, komerční nemovitosti, obchodních prostory, administrativní budovy a občanskou vybavenost. Zvažována je i multifunkční aréna pro sport a kulturu. Projekt je k září 2022 ve fázi zpracovávání inženýrsko-dopravního posouzení a na brownfieldu probíhají demoliční práce. Projekt realizuje společnost NOVÁ VELKOMORAVSKÁ a.s.

3) REZIDENCE KAŠPAROVA (Olomouc)

Na pozemcích o velikosti 16 900 m² v těsné blízkosti Olomouckého Androva stadionu plánuje skupina rezidenční projekt tří až čtyř patrových viladomů s privátními terasami a zahrádkami. Prostor v okolí bude tvořit veřejný park, který ponechá celé území průchodným. Společnost má zájem rezidenční byty prodat jednotlivým zájemcům. Projekt je nyní ve fázi zpracování regulačního plánu lokality. Projekt realizuje společnost Rezidence Kašparova s.r.o.

4) Chateau Escot Bordeaux (Bordeaux, Francie)

V červenci 2019 se skupina REDSTONE stala vlastníkem francouzské společnosti SOCIETE DU CHATEAU D´ESCOT, která vlastní pozemky o velikosti 24,3 hektarů v Lasparre-Médoc a Saint-Christoly-Médoc ve vinařské oblasti Bordeaux ve Francii. Na pozemcích stojí historický zámek Chateau ESCOT s přilehlým technickým zázemím a vinice, které produkují víno v kategorii MEDOC CRU BOURGEOIS. Společnost REDSTONE chce na pozemcích renovovat zámecké budovy a rozšířit ubytovací kapacity zámku ESCOT, který bude sloužit veřejnosti jako hotelové zařízení. Projekt je ve fázi zpracování projektové dokumentace pro stavební povolení stavebních úprav.

5) Městský blok: Galerie Pernerka, administrativní komplex, rezidenční čtvrť (Pardubice)

Na rozsáhlém pozemku v centru Pardubic chystá skupina projekt městského bloku s funkcí obchodního, kancelářského a rezidenčního centra. V první etapě postaví obchodně-společenské centrum na pronajímatelné ploše cca 50 tisíc m², jehož součástí bude také hotel. Po vybudování chce společnost prostory tohoto multifunkčního centra pronajímat. Druhá etapa projektu zahrnuje výstavbu rezidenční čtvrti a administrativního komplexu o rozloze cca 24 tisíc m² pronajímatelné plochy. V současné době bylo vydáno územní rozhodnutí a je zpracována dokumentace pro stavební povolení. Zahájení výstavby první etapy se plánuje v roce 2023 a dokončení celého projektu na rok 2025. Projekt vlastní a realizuje společnost REDSTONE HOUSE s.r.o.

6) Královská louka Bouzov (Bouzov)

Na pozemcích v obci Bouzov v Olomouckém kraji je naplánován projekt rezidenčního bydlení skandinávského stylu. V květnu 2021 byl zkolaudován vzorový dům a jsou provedeny a zkoulaudovány všechny inženýrské sítě, včetně dopravní infrastruktury lokality. Společnost chce pozemky i s chystaným projektem odprodat. Vlastníkem je společnost KRÁLOVSKÁ LOUKA Bouzov s.r.o.

7) Městské multifunkční centrum (Olomouc)

V centru Olomouce vlastní skupina REDSTONE pozemky, na kterých plánuje výstavbu univerzitního kampusu poblíž Právnické fakulty Palackého Univerzity. Připravovaný projekt nabídne moderní studentské bydlení, studovnu, knihovnu, bar, kantýnu, kopírovací centrum, apod. Ve dvou podzemních podlažích objektů vznikne až 680 parkovacích stání. Projekt realizuje společnost REDSTONE NOVEMBER s.r.o.

8) Projekt Neředín (Olomouc)

V Olomouci – Neředíně zakoupila společnost pozemky na realizaci komplexu budov, ve kterých budou poskytovány sociálně – zdravotnické služby. V roce 2021 byly provedeny demoliční práce a dokončena architektonická studie lokality. Realizační práce budou zahájeny v roce 2023 a vlastní provoz zařízení bude zahájen v roce 2024. Společnost má zájem tento projekt dlouhodobě pronajímat vybranému zdravotnickému zařízení. Projekt vlastní společnost REDSTONE POWER s.r.o.

9) Projekt EAST PARK (Olomouc)

Společnost East Park Olomouc a.s. chce na svých pozemcích na okraji Olomouce vystavět logistický areál, v rámci kterého postaví 7 samostatných hal s výrobním či skladovacím provozem a zásobovacím dvorem. Součástí budou kancelářské prostory i showroomy. Logistický areál bude umístěn v jednom z hlavních dopravních koridorů.

Hotové a již odprodané projekty:

1) Pozemky Chomoutov (Olomouc)

Skupina REDSTONE ze svého vlastnictví odprodala 100 % všech pozemků v těsné blízkosti Olomouce určených k výstavbě rodinných domů. Velikost parcel, které jsou již zasíťované, se pohybuje od 323 m² do 1 652 m². Technická infrastruktura a komunikace v lokalitě byly dokončeny a zkolaudovány v červnu 2020. Projekt realizovala společnost Rezidence Chomoutov s.r.o.

2) Projekt STARZONE (Pardubice)

V listopadu 2020 prodala skupina logistický a obchodní areál STARZONE v Pardubicích na východním okraji města Pardubic. V rámci první etapy byly vybudovány dvě logistické haly (DC1 a DC2). Zastavěná plocha činí 25 344 m² a pronajímatelná plocha je 23 747 m². Obě haly jsou dlouhodobě pronajaty společnostem JUSDA Europe s.r.o. (hala DC1) a Flex International s.r.o. (hala DC2). Mimo běžné opravy a revize není nutné do objektů investovat finanční prostředky. Projekt realizovala společnost STARZONE s.r.o.

3) Projekt BLACK PINE (Pardubice)

Tento projekt prodala skupina v listopadu 2020. Jedná se logistickou halu o rozloze 8 153 m² v Pardubicích, která je dlouhodobě pronajata společností NEDCON BOHEMIA s.r.o. Celková plocha pozemku, včetně zastavené plochy a komunikací je 24 293 m². Pro provoz projektu není mimo běžné údržby, revizí a oprav třeba dalších investic. Projekt realizovala společnost Black Pine s.r.o.

4) Projekt STODŮLKY PROPERTY PARK (Praha)

Tento projekt byl jedím z prvních úspěšných počinů skupiny REDSTONE. Polyfunkční pražský areál Stodůlky Property Park s rozlohou téměř 130 tisíc m² koupila skupina začátkem roku 2016. Areál se nachází v pražských Stodůlkách a nabízí skladové, administrativní a komerční nemovitosti. V areálu je nadále přes 40 stabilních nájemců, z nichž k největším patří Sconto nábytek s.r.o., Elit CZ spol.s.r.o., Chára Sport a.s., Koberce BRENO spol.s.r.o., COBRA spol.s.r.o., Ista Česká republika s.r.o., AVE CZ odpadové hospodářství s.r.o. a Konstruktiva Lokus a.s. Na jaře roku 2017 společnost projekt prodala.

5) Projekt GALERIE LOUVRE (Praha)

Mateřská společnost REDSTONE REAL ESTATE a.s. odkoupila v roce 2017 100 % podíl ve společnosti Turimo s.r.o. a získala tak od španělské investiční společnosti Azora Europa administrativní budovu s názvem LOUVRE na Praze 5. Budova byla navržená architektonickou kanceláří Chapman Taylor a nabízí v pěti podlažích cca 4 800 m² kancelářských prostor a 62 suterénových parkovacích míst. Administrativní budova je v současné době plně obsazena nájemci LUKOIL Accounting and Finance Europe s.r.o., Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Stadler Praha s.r.o., MVV Energie CZ a.s., TP-LINK Czech s.r.o. a MB Food s.r.o. Skupina REDSTONE prodala v červenci 2019 svůj 100 % obchodní podíl ve společnosti Turimo nemovitostnímu fondu Trigea. Kancelářskou budovou vlastnila skupina REDSTONE více jak dva roky, během kterých se jí podařilo prodloužit nájemní smlouvy a zvýšit generovaný příjem z nájmu.

6) Projekt ČESTLICE (Praha)

Obchodně skladový park s celkovou pronajímatelnou plochou o velikosti téměř 15 tisíc m² byl vybudován v roce 2000. Nachází se na jihovýchodě Prahy u dálnice D1. Park se skládá ze čtyř budov a jeho celková výměra včetně všech pozemků je 37 733 m² . Park je umístěn v rámci obchodní zóny hlavního města Prahy, Průhonice-Čestlice. Součástí pronajímatelných ploch jsou i moderní kancelářské prostory. Skupina REDSTONE se projekt rozhodla se zhodnocením odprodat v roce 2019.

Dluhopisy:

Dne 14. září 2022 vyšel skupině REDSTONE nový prospekt k již čtvrtému dluhopisovému programu. Jako ty předchozí ho vydává firma REDSTONE INVEST, která byla založena účelově právě na sběr kapitálu pro celou skupinu. Za dluhopisy se v rámci nového programu zaručila matka REDSTONE REAL ESTATE. V emisních podmínkách je i plno závazků, ke kterým se emitent nad rámec zákonných podmínek zavázal:

• ukazatel celkové zadluženosti (podíl cizích zdrojů na celkové výši aktiv) REDSTONE REAL ESTATE (ručitele) nepřekročí 90 %
• emitent i ručitel nezřídí zajištění budoucích dluhů
• emitent do splacení dluhopisů nevyplatí vlastníkům podíly na zisku nebo jiné podíly na kapitálu společnosti
• emitent se nezúčastní přeměn ani nezmění právní formu
• porušení závazků musí emitent sám informovat administrátora i vlastníky dluhopisů

Účel použití prostředků je v emisních doplňcích obecně popsán jako financování provozních potřeb skupiny. Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu je 100 tisíc korun. Na program zatím vyšly čtyři emise:

• CZ0003545048, 7,0 % p.a., 50 000 000 Kč (s možností navýšení až o 50 %), splatné 11.11.2023 (1 rok)
• CZ0003544967, 7,9 % p.a., 80 000 000 Kč (s možností navýšení až o 50 %), splatné 25.11.2024 (2 roky)
• CZ0003544991, 8,1 % p.a., 80 000 000 Kč (s možností navýšení až o 50%), splatné 25.11.2025 (3 roky)
• CZ0003544868, 8,3 % p.a., 50 000 000 Kč (s možností navýšení až o 50%), splatné 25.11.2027 (5 let)

Předchozí dluhopisy skupiny REDSTONE:

Skupina REDSTONE doposud vyhotovila tři dluhopisové programy. První přišel v roce 2018, byl na 2 miliardy korun a vydala jej REDSTONE INVEST. Program obsahoval zajištění mateřské společnosti i řadu kovenantů včetně těch finančních. Doposud na program vyšly čtyři emise za celkem 700 milionů korun. Emise CZ0003522237 byla již splacena. Objem úpisu zbylých tří emisí dluhopisů k září 2022 činil 107 milionů korun.

Druhý program vydala REDSTONE INVEST v únoru 2020 v objemu 300 milionů korun. Dluhopisy tentokrát zajištěné nebyly a chyběly i přísnější kovenanty z minulého programu. Celkem se upsaly cenné papíry za necelých 110 milionů korun.

Třetí dluhopisový program vydala společnost REDSTONE INVEST v září 2020. Znovu byl zajištěn ručením mateřské společnosti a znovu obsahoval celou řadu závazků včetně finančních kovenantů. Objem upsaných dluhopisů k září 2022 činí 1,3 miliardy korun a 7 milionů eur (cca 170 380 000 korun v kurzu k datu emise). K září 2022 byly splaceny první tři emise v objemu 623 milionů korun (CZ0003528317; CZ0003528770 a CZ000352896), které do výše uvedených částek upsaných dluhopisů nejsou započteny. Aktuálně jsou veřejně nabízeny tři emise dluhopisů (CZ0003542904; CZ0003542912 a CZ0003543639) v celkovém objemu 205 milionů korun. Lhůta pro upisování u těchto emisí je stanovena v termínech od 02. 09. 2022 do 22. 09. 2022.

Ekonomika:

Skupina REDSTONE je financována primárně z dluhopisů, jejichž objem (včetně aktivních emisí) činil k září 2022 celkem 1 284 milionů korun a 7 milionů eur. Zdroje z dluhopisů slouží především pro případné akvizice jednotlivých projektů a financování jejich počátečních fází. V momentě, kdy je konkrétní projekt připraven k realizaci, přechází skupina na jeho financování standardními bankovními úvěry s nižší úrokovou sazbou. Tyto úvěry činily k 31. prosinci 2021 670 milionů korun.

Podle konsolidovaných výsledků za loňský rok skupina významně navýšila vlastní kapitál i hodnotu svých stálých aktiv. Celková konsolidovaná aktiva skupiny přesáhla úroveň 4 miliard korun a meziročně stoupla o 850 milionů korun (o 26 %). Kontinuální růst aktiv se promítnul také do výše vlastního kapitálu, který se meziročně navýšil o 293 milionů korun (o 25 %) na hodnotu 1,43 miliardy korun. Konsolidovaný zisk před zdaněním za rok 2021 dosáhl výše 383,6 milionů korun. Výrazným způsobem se na tomto výsledku podílela realizace vlastních investičních projektů.

Konsolidované výsledky skupiny REDSTONE:

 Závěr:

Po delší době můžeme zase napsat o dluhopisovém emitentovi, který splňuje vše podstatné – zabývá se činností, se kterou má zkušenosti, má odpovídající zdravou ekonomiku i ošetřená rizika u dluhopisů. Po právu tak patří do první kvalitativní čtvrtiny dluhopisů, se kterými se dá na našem trhu setkat. Škoda jen nízkého výnosu na úrovni 8 % p.a., který je v době základní sazby na 7 % neadekvátní. Férový výnos je na úrovni 10 – 12 %. Ale své fanoušky si i tak určitě najde.

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.