Bondshow: PASSERINVEST GROUP

Passerinvest je česká investiční a developerská skupina, kterou v roce 1991 založil český podnikatel Radim Passer (nar. 29. 9. 1963). Zaměřuje na budování portfolia komerčních a rezidenčních budov, a to téměř výlučně v Praze. Pravidelně se umisťuje na předních pozicích v soutěži Czech Top 100.

Radim Passer drží v mateřské firmě PASSERINVEST GROUP 85,71 % akcií (a 96 % hlasovacích práv) a je zároveň jejím generálním ředitelem. Podle časopisu Forbes byl v loňském roce 44. nejbohatším Čechem s majetkem okolo 7,3 miliard korun.[1] Studoval na ČVUT, studium však nedokončil. Je velmi nábožensky založený. V uplynulém roce byl v médiích propírán za rychlou jízdu po německé dálnici, kdy jel ve svém Bugatti Veyron rychlostí 417 kilometrů za hodinu. Jízdu zároveň natočil a zveřejnil na internetu. Událostí se zabývala policie, Passer však nebyl z ničeho obviněn.[2]

Brumlovka

Skupina Passerinvest je známá především kancelářskou čtvrtí Brumlovka (dříve BB Centrum) na Praze 4, kterou buduje od roku 1996. Jde o jeden z největších projektů jediného developera ve střední Evropě. Skupina zde na ploše 25 hektarů vlastní deset administrativních budov (další dvě mají jiné majitele) o celkové ploše přes 190 tisíc m2. V nich sídlí řada lokálních i mezinárodních společností, jako jsou např. ČEZ, MONETA Money Bank, UniCredit Bank, Microsoft, HP, Škoda Auto, O2, Mars, ABB, Thales, Tchibo, Puma, DAS, AB InBev a další.

Téměř každá administrativní budova má v přízemí retailové prostory jako supermarket, drogerie, lékárna, trafika, obchod se zdravou výživou, pobočka České pošty i pobočky řady bank. Na střechách budov se vyskytuje terasa s posezením a zelení. Do budoucna společnost uvažuje i o určitém podílu solárních panelů.[3] Skupině administrativních budov dominuje multifunkční objekt Brumlovka s 6 700 m2 pronajímatelné plochy, podle které je celá lokalita pojmenována. Tato budova nabízí kromě administrativních a retailových ploch i fitness a welness centrum. Několik nemovitostí bylo oceněno mezinárodní certifikací udržitelnosti BREEAM.

Vedle 12 administrativních budov je areál tvořen dvěma rezidenčními projekty. Čtvrť dále doplňuje společenské centrum Bethany, křesťanská školka a křesťanská základní a střední škola Elijáš. Součástí Brumlovky jsou i dva rozsáhlé parky, několik hřišť, venkovních sportovišť a relaxační prostory. V BB Centru se navíc pravidelně konají zdarma vzdělávací, kulturní, sportovní, dětské a společenské akce pro širokou veřejnost.

První kancelářská budova se na Brumlovce postavila v roce 1998. Až do roku 2008 rozvíjela skupina čtvrť obvyklým developerským postupem, kdy dokončené projekty dál odprodávala dlouhodobým investorům, zpravidla zahraničním investičním fondům. Po hypoteční krizi ale další realizované projekty již neprodávala, a místo toho si je ponechávala ve vlastním portfoliu k dlouhodobému držení.

Primárním důvodem byl pokles cen v důsledku realitního cyklu, obtížnost získávání nových pozemků pro výstavbu, prodlužování schvalovacích procesů u nových projektů v developerské části a strategické rozhodnutí vlastnit více budov v jedné lokalitě. V souladu s touto strategií začala mateřská společnost zpětně nakupovat budovy prodané před rokem 2008. Do konce loňského roku získala formou zpětných odkupů šest z devíti projektů postavených na Brumlovce a prodaných zahraničním fondům do roku 2007, v letošním roce pak zpětně odkoupila také budovu Gamma.

V loňském roce skupina na Brumlovce dokončila řadu revitalizací a stavebních úprav, které byly zahájeny v roce předchozím. Loni v lokalitě proběhla také výstavba bytového domu Rezidence Oliva se 72 byty a obchodními jednotkami v přízemí. Do konce roku byly všechny byty prodány, stejně jako retailové prostory. Zcela novým projektem skupiny bylo vybudování servisovaných kanceláří pod názvem FLEKSI v Budově B, které byly dokončeny na konci loňského roku. Smyslem tohoto typu kanceláří je nabídnout firmám i jednotlivcům flexibilní kanceláře a coworkingové prostory. Projekt zaujal společnost Microsoft, která uzavřela smlouvu na pronájem celého prostoru pro své zaměstnance. Společnost také reaguje na sílící zájem firem o elektromobilitu. V rámci Brumlovky ve spolupráci s ČEZem instalovala již přes 80 dobíjecích stanic. S jejich instalací začala poprvé v roce 2017.[4]

Čtvrť se za dobu své existence stala pro hlavní město i pro celou zemi významným ekonomickým centrem: lokalita vytváří 15 tisíc pracovních míst a do státního rozpočtu ročně přispívá částkou kolem pěti miliard korun. Společnost Passerinvest Group zde doposud investovala téměř 16 miliard korun, z toho 1,6 miliardy byly vloženy do neziskových projektů, které jsou využívány širokou veřejností (školství, veřejná zeleň, sportoviště a městská infrastruktura, bezpečnost, ekologie). Portfolio nemovitostí v okolí komplexu Brumlovka společnost rozšířila letos v květnu akvizicí sídla ŘSD na pražském Kačerově, která podle ní díky dlouhodobému pronájmu státní příspěvkové organizace poskytuje vysokou míru jistoty příjmů. Částku za transakci žádná ze stran nezveřejnila.[5]

 

Seznam nemovitostí Brumlovka:

  Vlastník: Pronajímatelná plocha: Rok dokončení (modernizace): Celková obsazenost k 31. 12. 2021:
Budova Alpha PASSERINVEST BBC 2 s.r.o. 12 300 m² 2003 (2016) 93 %
Budova Beta PASSERINVEST BBC 2 s.r.o. 19 000 m² 2005 (2016) 100 %
Budova Gamma neuvedeno 30 600 m² 2007 100 %
Budova Delta PASSERINVEST BBC 2 s.r.o. 40 800 m² 2015 97 %
Budova G PASSERINVEST BBC 2 s.r.o. 6 700 m² 2013 94 %
Budova Filadelfie PASSERINVEST BBC 1 s.r.o. 34 000 m² 2010 89 %
Brumlovka PASSERINVEST BBC 1 s.r.o. 6 700 m² 2007 100 %
Budova A PASSERINVEST BBC 3 s.r.o. 21 600 m² 2002 (2018) 100 %
Budova B PASSERINVEST BBC 3 s.r.o. 16 600 m² 1999 (2020) 88 %
Budova D PASSERINVEST BBC 3 s.r.o. 4 000 m² 2002 (2018) 92 %
Villas PASSERINVEST BBC 3 s.r.o. 7 800 m² 2002 100 %

 

Nové Roztyly

Vedle hlavního projektu Brumlovky se skupina dále soustředí na území městské části Roztyly v pražské Michli Prahy 11, kde od roku 2006 skupuje pozemky k projektu Nové Roztyly. Projekt zahrnuje přeměnu současného brownfieldu bývalých jatek Interlov v lokalitu s bydlením, občanskou vybaveností i pracovním uplatněním v podobě administrativních budov s retailovými jednotkami, která vytvoří pracovní místa. Příprava projektu probíhá kvůli táhlým změnám územního plánu již více než 15 let.

Dílčí změny územního plánu probíhají v rámci lokality ještě nyní, skupina však již pracuje s veřejným prostorem, který již několik let přetváří ve veřejně přístupný park. Na podzim loňského roku získala stavební povolení na plánovanou výstavbu kancelářské budovy Roztyly Plaza z dílny architektonického studia Aulík Fišer, která vyroste přímo u stanice metra trasy C Roztyly v Praze 11. Stavbu již zahájila s plánovaným dokončením v roce 2024. Po dokončení budova nabídne k pronájmu kanceláře s plochou 21 700 m2.

Do lokalit Nové Roztyly a Brumlovky plánuje Passerinvest Group v této dekádě investovat v součtu 35 miliardy korun.[6] Do budoucna chce pokračovat v developmentu komplexních realitních projektů, které i nadále plánuje zaměřit zejména na komerční nemovitosti, věnovat se chce ale také developmentu rezidenčních a komunitních prostor, přičemž činnost skupiny by se i nadále měla soustředit zejména v Praze. Výstavba kanceláří na trhu ale obecně zpomaluje, celková plánovaná výstavba na tento rok je zhruba na polovině průměru z let 2017-2020.[7]

Skupina v uplynulém roce prodala také administrativní komplex z roku 2012 Nová Karolína Park nacházející se v centru Ostravy. Jednalo se o jediný mimopražský projekt této skupiny. Nemovitost nabízí téměř 25 tisíc m2 kancelářských ploch doplněných o necelé 4 tisíce m2 retailových prostor v přízemí a disponuje více než dvěma tisíci pracovními místy pro zaměstnance zde sídlících firem. K obchodu došlo v březnu 2021, obsazenost budovy tehdy činila 95 %. Objekt byl prodán investiční skupině RT TORAX Group, která v ostravském regionu dlouhodobě působí. Prodejní cena nebyla zveřejněna, údajně se však jednalo o největší realitní transakci této společnosti za minulý rok.

 

Organizační struktura:

Dluhopisy:

Projekty skupiny jsou financovány zejména seniorními bankovními úvěry (viz níže). Společně s rozvojem developerské činnosti však postupem času narůstala v rámci skupiny potřeba rozšíření zdrojů externího financování mimo bankovní zdroje. Nový kapitál začala společnost shánět přes dluhopisy, jejichž vydávání zajišťuje účelová firma PASSERINVEST FINANCE, která první veřejnou emisi vydala v roce 2017. Emise byla vydána v navýšené částce 2,25 miliardy korun, z níž byly investory upsány dluhopisy za 2 miliardy korun:

  • CZ0003515934, 5,25 %, 2 250 000 000 Kč, splatné 2023 (6 let)

Další dvě emise byly neveřejné a vyšly v loňském roce:

  • CZ0003533770, 4 %, 10 000 000 eur, splatné 2028 (7 let)
  • CZ0003534141, 4 %, 385 000 000 Kč, splatné 2028 (7 let)

Celkový upsaný objem všech tří emisí tak dosáhl hodnoty 2 633 600 000 korun. Všechny tři výše uvedené emise jsou zajištěny mateřskou společností PASSERGROUP do maximální výše 150 % celkového objemu vydaných dluhopisů. Ta ještě před vznikem PASSERINVEST FINANCE vydala v roce 2014 prospekt na emisi ve výši 550 milionů korun, která již byla plně splacena v roce 2017:

  • CZ0003511461, 5,25%, 550 000 000 Kč, splatné 2017 (3 roky)

 

14. září 2022 vyšel společnosti PASSERINVEST FINANCE prospekt dluhopisů na novou emisi:

  • CZ0003544371, pohyblivý, 50 000 000 eur, splatné 2029 (6,5 let)

Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu činí 2 tisíce eur a celkový objem ve výši 50 milionů eur může být navýšen až na trojnásobek. Dluhopisy ponesou pohyblivý úrokový výnos stanovený jako součet referenční sazby EURIBOR a marže ve výši 4,5 %.

Co se ošetření rizik týká, dluhopisy budou zajištěny ručením mateřské společnosti do výše 175 % jejich souhrnné jmenovité hodnoty. Dále je emise opatřena těmito omezeními (kovenanty):

  • konsolidovaný vlastní kapitál skupiny neklesne pod 2,5 miliardy korun / výše VK bude pravidelně hodnocena 2x ročně počínaje 31. 12. 2022
  • celková výše zadlužení na aktivech (hodnota LTV) nepřekročí níže uvedené hodnoty:
  • ručitel vůči svým akcionářům neuskuteční distribuci (=výplatu podílů/poskytnutí zápůjček/placení dluhů), pokud by následkem toho došlo k překročení povolené hodnoty LTV
  • podíl nájemného na celkovém zadlužení neklesne pod 4 %
  • emitent ani ručitel nezřídí zajištění žádných jiných dluhů přesahujících souhrnnou výši 20 milionů korun
  • na svých webových stránkách v sekci „Pro investory“ bude firma pravidelně zveřejňovat finanční výkazy i informace o plnění kovenantů

 

Dluhopisy budou obchodovatelné na burze. Je u nich zároveň možnost předčasného splacení, avšak ne dříve než v roce 2027. V případě předčasného splacení musí emitující firma vyplatit také mimořádný výnos určený jako součin počtu celých kalendářních měsíců mezi dnem předčasné splatnosti a datem 30. 9. 2028 + 0,05 % z předčasně splácené jmenovité hodnoty dluhopisů ke dni předčasné splatnosti.

Náklady spojené s přípravou emise a její nabídkou budou činit cca 1,5 milionů eur v případě jejího vydání v plánovaném objemu 50 milionů eur. V případě navýšení objemu na 150 milionů eur se náklady zvýší na cca 3,5 milionů eur.

Výtěžek půjde na refinancování zadluženosti společností v konsolidované skupině i mimo ni. Mimo jiné chce firma výtěžek použít k investičním výdajům spojeným s udržitelností v rámci ESG cílů skupiny. Skupina takto plánuje investovat do výstavby budov šetrných k životnímu prostředí a rekonstrukcí pořízených budov s cílem zlepšení dopadu jejich provozu na životní prostředí. Skupina předpokládá certifikování budov podle mezinárodně uznávané certifikace BREEAM, kterou již historicky získalo několik budov z areálu Brumlovky. Ředitel rozvoje společnosti Eduard Forejt však pro média uvedl, že nároky na udržitelnost by pro firmy měly za současných tržních podmínek z důvodu vysokých nákladů dočasně klesnout.[8]

 

Ekonomika:

Emitent dluhopisů, společnost PASSERINVEST FINANCE, byla založena v říjnu 2016 a funguje pouze jako účelová firma pro sběr kapitálu skrze dluhopisy. Na konci loňského roku tvořily veškerý její majetek pohledávky vůči ostatním firmám ze skupiny, kterým rozpůjčovala prostředky z vydaných dluhopisů.

 

Finanční údaje z rozvahy PASSERINVEST FINANCE (emitent):

Hodnoty v tis. Kč 31. 12. 2021 31. 12. 2020
Aktiva celkem 2 631 223 1 988 369
Dlouhodobá aktiva 2 613 600 1 945 000
Vlastní kapitál 5 163 5 615
Cizí zdroje 2 626 060 1 982 754
Dlouhodobé závazky 2 621 445 1 979 226
Závazky z dluhopisů 2 621 445 1 979 226
Krátkodobé závazky 4 615 3 528

Finanční údaje z výkazu zisku a ztráty PASSERINVEST FINANCE (emitent):

Hodnoty v tis. Kč 2021 2020
Provozní výsledek hospodaření -392 -391
Výnosové úroky a podobné výnosy 123 803 114 493
Nákladové úroky a podobné náklady -114 165 -105 000
Finanční výsledek hospodaření -60 -315
Výsledek hospodaření za účetní období -452 -76

 

Mateřská firma a ručitel dluhopisů PASSERINVEST GROUP vlastnila na konci loňského roku aktiva za necelých 7,6 miliard korun a za celý rok dosáhla na zisk ve výši 1,87 miliardy korun, což je téměř 70x více než v předchozím roce. Vysoký nárůst byl dán zejména interním prodejem některých společností ve skupině a prodejem společnosti Nová Karolina Park externímu investorovi. Dále byl zisk ovlivněn meziročním nárůstem poskytovaných služeb, zejména v oblasti provizí za zajištění obsazenosti nemovitostí.

 

Finanční údaje z rozvahy mateřské společnosti PASSERINVEST GROUP (ručitel):

Hodnoty v tis. Kč 31. 12. 2021 31. 12. 2020
Aktiva celkem 7 561 019 5 447 220
Dlouhodobá aktiva 4 553 375 4 210 332
Dlouhodobá finanční aktiva 4 531 603 4 190 122
Oběžná aktiva 3 005 832 1 235 355
Peněžní prostředky 2 953 189 1 208 462
Vlastní kapitál 5 049 076 4 869 530
Cizí zdroje 2 510 359 576 680
Dlouhodobé závazky 2 474 080 563 101
Krátkodobé závazky 36 279 13 579

Finanční údaje z výkazu zisku a ztráty mateřské společnosti PASSERINVEST GROUP (ručitel):

Hodnoty v tis. Kč 2021 2020
Provozní výsledek hospodaření 14 275 34 470
Výnosy z dlouhodobého finančního majetku – podíly 3 385 136 0
Náklady vynaložené na prodané podíly 1 553 029 0
Finanční výsledek hospodaření 1 872 618 -7 570
Výsledek hospodaření před zdaněním 1 886 893 26 900
Výsledek hospodaření za účetní období 1 874 546 26 089
Čistý obrat za účetní období 3 627 950 207 190

 

Skupina Passerinvest:

Do účetní konsolidace zahrnuje skupina společnosti vlastnící projekty rámci Brumlovky. Konsolidace naopak nezahrnuje firmy v rámci projektů v okolí stanice metra Roztyly jako Office Park Roztyly a.s., Rezidence ABRORETUM a.s., Roztyly Plaza a.s., Arboretum B2. s.r.o., a Arboretum B3 a.s., Hila Brumlovka a.s., a RPB II a.s. Všechny zmíněné společnosti jsou součástí koncernu Passerinvest, ale stojí mimo konsolidovanou skupinu.

Konsolidovaná aktiva skupina činila na konci loňského roku 19,2 miliardy korun. Hlavní činností společností je pronájem držených nemovitostí. Navzdory loňským lockdownům a využívání práce na dálku formou tzv. „home-office“ se těmto firmám podařilo na vlastněných objektech udržet velmi vysoké procento obsazenosti a dosáhnout na obdobný provozní zisk jako v minulém období. Dalším důvodem relativně nízkého negativního dopadu pandemie na skupinu je poměrně nízký podíl maloobchodních ploch v budovách v portfoliu.

Tržby za prodej služeb činily v loňském roce 1 091 milionů korun, z toho 828 milionů tvořily příjmy z nájmů a 232 milionů služby spojené s nájmem. Tržby meziročně klesly o 95,8 milionů, a to zejména z důvodu prodeje společnosti Nová Karolina Park. Toto snížení však částečné kompenzuje vyšší obsazenost Budovy B a indexace nájemného pomocí inflačních doložek.

Na konci roku 2021 hospodařila skupina se ziskem ve výši 513 milionů korun, což je více než čtyřnásobný meziroční nárůst. Zásadní vliv na zisk měl prodej 100 % akcií společnosti Nová Karolina Park externímu investorovi. Tento obchod se výrazně promítl do meziročního úbytku celkové hodnoty dlouhodobého majetku, zvýšení stavu finančních prostředků a z hlediska výsledovky do snížení tržeb, souvisejících provozních nákladů a odpisů majetku. Prodej společnosti Nová Karolina Park pozitivně ovlivnil také finanční VH, jelikož společnost byla financována především bankovními úvěry. Došlo tak ke snížení nákladových úroků.

Společnost vykazuje účetnictví v souladu s metodikou Českých účetních standardů, která však v účetní evidenci nezohledňuje nárůst reálné hodnoty nemovitostí, jejichž tržní hodnota byla na konci loňského roku oceněna na 16,8 miliardy korun a účetní hodnotu převýšila o více než 4 miliardy. V porovnání s rokem 2020 vzrostla celková tržní hodnota nemovitostí v rámci konsolidované skupiny o téměř 20 milionů eur (3,04 %), což bylo způsobeno zejména pozitivním vývojem na realitním trhu v průběhu roku a udržením vysoké obsazenosti v jednotlivých nemovitostech. Po přepočtu na českou měnu jejich hodnota ale navzdory pozitivnímu přecenění meziročně klesla z důvodu oslabení eura vůči koruně.

Projekty skupiny jsou financovány zejména seniorními bankovními úvěry v eurech, jejichž výše na konci loňského roku činila 9 miliard korun, z toho 6,5 miliard tvořily dlouhodobé úvěry. Meziročně došlo ke snížení stavu bankovních úvěrů o 506 milionů korun, což bylo částečně způsobeno zmíněným oslabením eura, které úvěry snížilo o 373 milionů korun. Bankovní úvěry jsou zajištěny nemovitostmi, pohledávkami, obchodními podíly, podřízením úvěrů a dalšími instrumenty. Mimo to jsou s nimi spojeny také specifické finanční kovenanty.

Společnost Věřitel EUR Z toho krátkodobé (splatnost v roce 2021) Z toho dlouhodobé (splatnost od roku 2022)
PASSERINVEST BBC 1 s.r.o. UniCredit Bank 93 660 2 328 388 2 328 388 0
PASSERINVEST BBC 2 s.r.o. Česká spořitelna 151 900 3 776 234 143 567 3 632 667
PASSERINVEST BBC 3 s.r.o. UniCredit Bank 120 000 2 983 200 83 902 2 899 298
Celkem 365 560 9 087 822 2 555 857 6 531 965

 

Finanční údaje z konsolidované rozvahy:

Hodnoty v tis. Kč 31. 12. 2021 31. 12. 2020
Aktiva celkem 19 265 399 19 316 924
Dlouhodobá aktiva 14 804 988 16 499 559
Dlouhodobá hmotná aktiva 12 846 209 14 883 820
Oběžná aktiva 4 095 262 2 299 567
Peněžní prostředky 3 565 211 1 905 924
Vlastní kapitál 4 405 018 5 494 940
Cizí zdroje 14 636 323 13 596 049
Dlouhodobé závazky 11 634 082 12 803 183
Vydané dluhopisy 2 633 600 2 000 000
Závazky k úvěrovým institucím 6 531 965 9 251 729
Krátkodobé závazky 3 000 236 790 459
Závazky k úvěrovým institucím 2 555 857 342 406

Finanční údaje z konsolidovaného výkazu zisku a ztráty:

Hodnoty v tis. Kč 2021 2020
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb 1 091 053 1 186 805
Provozní výsledek hospodaření 273 372 345 737
Finanční výsledek hospodaření 273 896 -200 271
Výsledek hospodaření před zdaněním 547 268 145 466
Výsledek hospodaření za účetní období 513 128 119 915
Čistý obrat za účetní období 2 375 228 1 356 254

 

Závěr:

Skupina nabízí u svých dluhopisů vše, co by měl investor hledat – dlouhou a úspěšnou historii, silnou ekonomiku i nadprůměrné ošetření rizik. Díky tomu a férovým podmínkám pro investory bude po těchto dluhopisech na trhu po právu zájem. Navíc ukazují směr, kterým by se měli vydat i ostatní dluhopisoví emitenti působící v oblasti developmentu.

 

 

 

 

 

[1] https://forbes.cz/lists/miliardari-2021/radim-passer/

[2] https://www.idnes.cz/zpravy/zahranicni/passer-dalnice-nemecko-rychlostni-rekord-jizda.A220815_145657_zahranicni_vajo

[3] https://ekolist.cz/cz/zpravodajstvi/zpravy/kdyz-se-nevejde-do-ulic-dostava-zelen-prostor-na-strechach.fotoreportaz-ze-zelenych-strech-prahy

[4] https://www.e15.cz/byznys/doprava-a-logistika/elektromobilita-sili-a-pro-developery-se-stava-strategickou-vyzvou-rikaji-experti-passerinvest-group-1388803

[5] https://www.newstream.cz/zpravy-z-firem/miliardar-passer-koupil-sidlo-rsd-na-prazskem-kacerove

[6] https://www.stavebni-forum.cz/novinky/passerinvest-zahajuje-nove-roztyly/

[7] https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/developeri-brzdi-kvuli-nejistemu-vyvoji-staveji-na-sklad-nebo-prodavaji-projekty-1393116

[8] https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/developeri-brzdi-kvuli-nejistemu-vyvoji-staveji-na-sklad-nebo-prodavaji-projekty-1393116