CEE Real Estate vydala na konci května po roce a něco prospekt na nový dluhopisový program na půl miliardy korun. Na poslední prospekt vyšel tento článek, ve kterém jsme ji úplně nechválili. Co se za ten více jak rok změnilo?
CEE Real Estate a.s. je menší česká společnost, která investuje do nemovitostí a developmentu. Firma vznikla v březnu 2017 a působí výhradně na českém realitním trhu, kde investuje především do nemovitostí s právní vadou, exekucí, nebo do takových, kde majitel požaduje okamžitý prodej. Díky tomu tyto nemovitosti kupuje výrazně pod tržní cenou, a tím realizuje zisk. U koupených nemovitostí poté ošetří právní vady, případně provede jejich rekonstrukci. Z nemovitostí vykupuje byty v osobním, družstevním i podílovém vlastnictví, dále rekreační objekty, rodinné domy, celé činžovní domy a pozemky.
Minulý rok v březnu, kdy jsme o této firmě psali poprvé, vlastnila celkem 14 nemovitostí, zejména ve Středočeském kraji a Praze. Jejich hodnota byla k červnu 2021 podle výše dlouhodobého hmotného majetku cca 16 milionů korun. V květnu 2023 se její portfolio rozrostlo na celkem 22 nemovitostí (nemovitostních celků), přičemž 21 dlouhodobě pronajímá. Nemovitosti má celkem v 16 obcích, zejména ve Středočeském kraji a v Praze. Jedná se o 10 pozemků, jednu garáž, a 11 bytů v různých bytových domech. Další dvě dceřiné společnosti vlastní každá po jednom pozemku. Pozemky mají výměru od 100-1000 m2.
Firmu CEE Real Estate spoluzaložili a vlastní pánové Petr Cimala (50 %) a Andrej Štaňko (50 %). Ti spolu zakládali i dalšího dluhopisového emitenta, skupinu CFG, která má pod sebou třeba nebankovního poskytovatele půjček Comfort Finance nebo dluhopisové tržiště Dluhopisomat. Na CFG jsme psali analýzu v závěru minulého roku. Obě firmy, CFG i CEE jsou na tom po ekonomické a dluhopisové stránce dost podobně.
Samotná firma CEE Real Estate pak vlastní čtyři projektové společnosti na jednotlivé nemovitostní projekty.
Všechny čtyři dcery vznikly v letech 2019/2020 a nezveřejnily žádné finanční výkazy. Když jsme tuto firmu analyzovali posledně minulý rok v březnu, vlastnila ještě další dvě dceřiné společnosti: Beseda Liběchov a Kamuda one. Beseda Liběchov vznikla v roce 2019 a doposud nezveřejnila žádné finanční výkazy. Do konce minulého roku ji vlastnila CEE Real Estate a v prosinci 2022 ji celou koupila spřízněná CFG Real Estate ze skupiny CFG. Podle prospektu vlastnila tato dceřiná společnost jednu nemovitost. CEE Real Estate ji zbavila právních vad, dokončila první fázi rekonstrukce a zajistila nájemníky. Z prodeje obchodního podílu pak CEE Real Estate měla realizovat zisk ve výši 11,54 milionů korun.
Druhou firmu, Kamuda one, koupila v červnu minulého roku od CEE Real Estate společnost Happy Work, která je od června 2023 v insolvenci. Společnost Happy Work vznikla v roce 2019 a nemá zveřejněné žádné výkazy. Podle OR ji vlastní Lukáš Balcar (nar. 16.09.1980). Ten je společník také v Happy group investment. Jeho případná spojitost s firmou CEE nebo jejími majiteli Štaňkem a Cimalou je neznámá. Společnost Kamude one měla podle posledního zveřejněného výkazu z roku 2021 bilanční sumu 9,4 milionů korun se záporným vlastním kapitálem -888 tisíc korun. 9,3 milionů aktiv bylo ve stálých aktivech, pravděpodobně v nějaké nemovitosti. Detailnější strukturu aktiv nebo závazků se ze zkrácené rozvahy nedozvíme. Podle prospektu realizovala Kamunda one developerský projekt u Prahy. CEE Real Estate se v této společnosti rozhodla zbavit 100% podílu údajně kvůli problémům, které nastaly v rozpadu vztahu s generálním dodavatelem projektu, který měl do projektu údajně dodávat nekvalitní projektové, inženýrské a stavební práce, což vedlo k prodlením v realizaci projektu. S ohledem na potenciální výnos projektu oproti spatřovaným rizikům spojeným s jeho dokončením došla firma k rozhodnutí z projektu vystoupit. Ukončením investice a prodáním podílu realizovala ztrátu -74 tisíc korun.
CEE Real Estate zároveň v průběhu loňského roku prodala podle prospektu akcie společnosti RRS JELENOVSKÁ, a to se ztrátou -4,99 milionů korun. Důvod prodeje nebo jakékoliv jiné informace nebyly zveřejněny.
Pokud jde o samotnou CEE Real Estate, ta měla na konci 2022 bilanční sumu 80 milionů korun. Ze stálých aktiv měla 42 milionů v nemovitostech, 5 milionů v obchodních podílech dceřiných firem a 3 miliony v ostatních cenných papírech. V oběžných aktivech měla 4,5 milionů likvidních prostředků a 24 milionů krátkodobých pohledávek za cizími subjekty. Firma měla vlastní kapitál 16 milionů korun, mimo základní kapitál ve výši 2 milionů to byl zisk z minulých let a běžného období. Dlouhodobé závazky ve výši 35 milionů tvořily nesplacené dluhopisy za 29 milionů a ostatní závazky. Krátkodobé dluhy činily 27 milionů, z toho 24 miliony byly ostatní dluhy.
Jednalo se o dluhy od skupiny CFG, ve které:
- Comfort Money půjčila CEE Real Estate 2,1 milionu korun úročené 8 %
- Podnikatelské záložna půjčila 2,7 milionů úročené 10 %
- Catalyst Equity půjčila 1,9 milionů úročené 8 %
Všechny tři zápůjčky jsou splatné na výzvu věřitele. Zbytek dluhů ve výši celkem 6,5 milionů korun byl od „ostatních fyzických a právnických osob“. Z toho 1,5 milionu bylo úročených 7 % a rovněž splatných na výzvu věřitele. Další 3 miliony pak byly úročené 6,5 % a splatné příští rok v dubnu. Zbylé 2 miliony byly úročené 7,5 % jsou splatné v dubnu 2026.
35 milionů korun bylo napůjčováno přes dluhopisy. Zde je jejich přehled:
| Emise: | Celkový objem nesplacených dluhopisů | Splatnost |
| z 1. dluhopisového programu | 8,95 mil. Kč | 0,7 mil. Kč k 31.5.2023 8,25 mil. Kč k 30.6.2023 |
| z 2. dluhopisového programu | 3,3 mil. Kč | 2024 |
| z 3. dluhopisového programu | 12,75 mil. Kč | 2026 |
| z 4. dluhopisového programu | 4,75 mil. Kč | 2027 |
Část emise dluhopisů z prvního dluhopisového programu z roku 2017 byla již splacena, a to tak, že byla ze 70 % refinancována novou emisí dluhopisů (ze čtvrtého dluhopisového programu z minulého roku) a zbylá část byla splacena z běžného cashflow (tedy především z inkasovaného nájemného za pronájem vlastněných nemovitostí a z kupní ceny prodaných nemovitostí). Stejným způsobem (část refinancováním a část z cash flow) chce firma splatit i zbylou část emise, která je splatná k 30.6.2023.
K červnu 2023 byla výše finančního zadlužení 46,3 milionů korun.
Firma měla na za loňský rok tržby z pronájmu nemovitostí 6,4 milionů korun. Provozní náklady ale činily 6,9 milionů, tato část podnikání tak skončila ve ztrátě 500 tisíc.
Dalších 9 milionů pak byly ostatní provozní výnosy, konkrétně tržby ve výši 5,7 milionů z prodeje nemovitostí a další 4 miliony v jiných provozních výnosech. Zůstatková cena těchto nemovitostí byla 4,6 milionů, firma tak měla na prodeji nemovitostí marži cca 20 %. Ostatní provozní náklady byly 8,8 milionů korun. Celkově skončila s provozním ziskem 371 tisíc korun. Marže provozního zisku tak činila jen 2,3 %.
Ve finanční části měla výnosy ve výši 21 milionů korun ze zmíněných prodejů obchodních podílů. Náklady na tyto podíly byly 12,3 milionů korun. Další náklady pak byly na úrocích, kde musela zaplatit 3 miliony korun. Výnosové úroky pak činily 769 tisíc korun. Díky zisku z prodeje podílů tak finanční část skončila v zisku přes 7 milionů korun.
Finanční údaje z rozvahy CEE Real Estate:
| Hodnoty v tis. Kč | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2020 | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
| ROZVAHA | |||||
| Aktiva celkem | 79 984 | 106 525 | 76 958 | 63 636 | 81 850 |
| Dlouhodobý hmotný majetek | 41 768 | 41 768 | 7 521 | 4 614 | 7 592 |
| Dlouhodobý finanční majetek | 7 641 | 53 293 | 41 623 | 40 823 | 38 342 |
| Oběžný majetek | 30 642 | 30 569 | 27 791 | 18 179 | 35 902 |
| Pohledávky | 26 132 | 26 059 | 27 124 | 14 645 | 30 821 |
| Peněžní prostředky | 4 510 | 916 | 667 | 3 534 | 5 081 |
| Vlastní kapitál | 16 143 | 42 927 | 41 139 | 39 109 | 37 156 |
| Závazky | 62 012 | 62 732 | 34 885 | 23 683 | 44 478 |
| Dlouhodobé závazky | 35 210 | 31 447 | 19 581 | 18 239 | 7 800 |
| Krátkodobé závazky | 26 802 | 31 285 | 15 304 | 5 444 | 36 678 |
| VÝSLEDOVKA | |||||
| Provozní VH | 371 | 3 065 | 2 255 | 2 178 | 1 033 |
| VH za účetní období | 6 558 | 1 791 | 1 798 | 1 217 | 1 217 |
Výtěžek má putovat na „rozvoj podnikatelské činnosti“, přesné využití se ale dozvíme až s konkrétní emisí, která na nový prospekt zatím žádná nevyšla. Zároveň opět platí, že dluhopisy nenabízejí žádné ošetření rizik jako kovenanty nebo zajištění. Firma si také vyhradila právo na předčasné splacení.
Závěr:
CEE Real Estate je ve stavu, kdy musí své dluhy opakovaně refinancovat. Z čehož se v posledním roce a půl stala celkem nebezpečná praktika. Firma navíc v minulosti nebyla v raisingu kapitálu přes dluhopisy příliš úspěšná. Část byznysu navíc žije za peníze od firem ze skupiny CFG se stejnými majiteli.
Zisk z minulého roku tvořily hlavně výnosy z prodeje obchodního podílu. Provozní stránka byznysu příliš neoslní, nájemní část byznysu skončila ve ztrátě půl milionu a zachraňoval ji prodej nemovitostí a jiné ostatní výnosy. Úrokové náklady byly loni osmkrát vyšší než dosažený provozní zisk. Do problémů se dostal i development, kdy jeden rozpracovaný projekt musel být předčasně prodán se ztrátou. Zároveň neexistují žádné kovenanty, které by jakkoliv omezovaly míru zadlužení firmy do budoucna. Platí tak náš závěr z minulého roku, že dluhopisům této firmy by se měl investor raději vyhnout.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
