Retail parkový hráč Fidurock Nemovitosti a jeho čísla za loňský rok
Fidurock Nemovitosti je investiční a developerská společnost Petra Valenty a Davida Hauerlanda, zaměřená na retail parky v Česku a na Slovensku. Je součástí jejich širší skupiny, která kromě toho investuje také do bytů v centru velkých českých a slovenských měst a do dalších projektů.
Firma na konci loňského roku provozovala (prostřednictvím svých dceřiných společností) již 11 retail parků na 109 tis m2 pronajímatelné plochy a v portfoliu měla ještě dva v developmentu. Nedávno vydala výroční zprávu za 2023, dle které mezi klíčové události minulého roku zařadila akvizici retail parku v Trutnově, která byla největší v historii firmy. Tento retail park v Trutnově je největším ve svém regionu a jeden z největších retail parků v Česku.
Firma Fidurock Nemovitosti si loni na konsolidované úrovni přišla na tržby 242 milionů, meziročně o 29 % více. A jestliže v předloňském roce utrpěla ztráty z přeceňování hodnoty nemovitostí směrem dolů, loni jí jejich zhodnocení naopak zisk významně vylepšilo. Meziročně vydělala o 36 % více i ze samotné provozní činnosti, kterou je pronájem retail parků, ještě lépe na tom byl ale celkový provozní zisk zohledňující i zmíněnou valuaci na tržní hodnotu, který meziročně vzrostl z +53 milionů na +335 milionů korun. Nárůst celkového zisku z +50 milionů v roce 2022 na loňských +107 milionů korun už tak horký nebyl, a to kvůli finančním nákladům, které za rok vzrostly z 63 na 173 milionů.
Konsolidovaná aktiva skupiny vzrostla meziročně o celých 43 % na 4,576 mld. korun. To je významný nárůst. Může za něj především raising nového kapitálu, skupině v loňském roce v cashi přiteklo skoro 1,5 mld. korun z nového dluhového financování, z toho 575 milionů z nově upsaných dluhopisů. Část závazků loni sice také splácela, přesto se její čisté účetní závazky meziročně zvýšily cca o 1,2 mld. korun. Konsolidovaná míra zadlužení se zvýšila z 68 % na 75 %. Skupina Fidurock Nemovitosti aktuálně na dluhopisech dluží 822 milionů korun. Poslední prospekt jí vycházel v závěru loňského roku. Dopodrobna jsme jej analyzovali zde.
Problematické ocenění portfolia YD Capital
Česká finanční skupina YD Capital založená podnikatelem Pavlem Rydzykem, která je známá hlavně svými aktivitami v realitách, přišla na dluhopisový trh poprvé v roce 2020, kdy vyšel první prospekt mateřské společnosti YD Capital. Od té doby ušla na trhu s dluhopisy dlouhou cestu, jen za poslední tři roky totiž vydala bondy za více než dvě miliardy korun. Kromě nich má ale i další zdroje financování, peníze od investorů sbírá třeba také prostřednictvím půjček. K raisingu nového kapitálu si též pomáhá placenou propagací ve všemožných médiích.
Letos má skupina splatné závazky z dluhopisů za více než 300 milionů korun, napřesrok kolem 230 milionů a v roce 2026 pak hodně přes jednu miliardu korun. A mnoho dalších emisí splatných po tomto roce. Aby částky splatila, chystá prodat nemalou část projektů ze svého portfolia. Podle SeznamZpráv se má jednat o exit projektů ve výši 900 milionů korun, z toho na exity za více než 600 milionů má skupina podle Rydzyka již uzavřené smlouvy. V současnosti přitom nestaví žádný developerský projekt a na svých webovkách nabízí pouze 27 pozemků na rodinné domy kousek od Prahy za vyšší jednotky milionů korun. Jaké další nemovitosti mají letos přinést 900 milionů v cashi skupina neupřesnila.
Celé nemovitostní portfolio skupiny má údajně tržní hodnotu 3 miliardy korun. Alespoň tak to tvrdí materiály, které společnost v prvním pololetí zaslala svým investorům. Portfolio bylo podle nich oceněno na tuto hodnotu, znalec ale uveden nebyl. Samotný přezkum ocenění byl ale dost kuriózní, a to u mnoha položek. Například u nejcennější položky portfolia, kterou mají být pozemky v Brně-Líšni. Ty znalec podle SeznamZpráv na konci roku 2022 ocenil na 799 milionů korun, přestože jejich třetinový podíl koupila skupina YD Capital podle katastru o půl roku dříve pouze za 22,1 milionu korun.
SeznamZprávy uvádějí, že podle této logiky musely mít pozemky celkovou hodnotu 66,3 milionu. Bylo by to pravděpodobně více, protože 100% konsolidované vlastnictví u pozemků bývá hodnotnější než hodnota jednotlivých podílů sečtená dohromady, bezpochyby to ale bylo méně než šílených 799 milionů, na které pozemky ocenil znalec jen o šest měsíců později. V procentuálním vyjádření by se jednalo o zhodnocení o více než 1000 %. Pozemky se přitom za dané období nijak nezhodnotily (např. změnou územního plánu), aby to takovou míru zhodnocení alespoň částečně ospravedlnilo. A podobně zarážející jsou i další valuace. Dluhopisoví investoři by také měli pamatovat na to, že většina těchto nemovitostí je zastavena ve prospěch soukromých investorů, kteří své peníze uvidí jako první a vlastníci dluhopisů budou stát až za nimi a čekat co zbyde.
Projekt Savarin s bondy za 2 miliardy má hotovou první etapu
Historický palác Savarin v centru Prahy, za jehož rekonstrukcí stojí developerská skupina Crestyl, se brzy opět otevře veřejnosti. Téměř tři roky trvající rekonstrukci paláce dokončil developer v září, přičemž se jedná o první etapu celého projektu Savarin, který představuje jeden z největších a nejviditelnějších developerských projektů uvnitř historického jádra Prahy. Celý areál spojí Václavské náměstí s ulicemi Na Příkopě, Panská a Jindřišská a vznikne v něm 55 tisíc m2 nových obchodů, restaurací a kanceláří.
Do projektu hodlá developerská skupina investovat více než deset miliard korun. Jenom samotná rekonstrukce historického barokního paláce, který je památkově nejcennější částí celého projektu, vyšla na více než 500 milionů korun. Developer se už ale připravuje na další významně náročnější fáze projektu Savarin. Ve vnitrobloku paláce chce postavit obchodní centrum za vyšší jednotky miliard korun a vznikne zde také nový vstup do metra. Tato část projektu je zatím ve fázi územního řízení, památkáři již nicméně vydali kladný posudek.
Celý projekt je částečně financován i dluhopisovou emisí, a to nikoliv malou. Na financování projektu vydala skupina Crestyl v lednu 2022 čtyřleté dluhopisy v hodnotě 2,2 miliardy s možností navýšení na 3,3 miliardy korun. Emise, kterou připravila J&T Banka, zahrnovala bezkuponové dluhopisy s původním emisním kurzem ve výši 71,288 % jmenovité hodnoty. Roční výnos tak v době emise odpovídal 6,9 % p.a.. Dluhopisy se od té doby obchodují na pražské burze, momentálně za cenu 89,59 % jmenovité hodnoty. Tedy za výnos zhruba 8,65 % p.a., což ukazuje na pokles jejich ceny. Emise je splatná v lednu 2026, tedy za zhruba rok a čtvrt.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
