Společnosti Tirpák FI jsme se na Dluhopisáři věnovali pár měsíců zpátky. Tehdejší článek se zaměřil pouze na tuto samostatnou firmu, která formálně do žádné skupiny nepatří. Širší byznys rodiny Tirpákových jsme ale i tak lehce naťukli. Jedná se o tu samou rodinu, která vlastní i „investiční skupinu“ Mitido Group, která sama vydala dluhopisy už v roce 2021. Firma Tirpák FI od našeho posledního článku vydala několik prvních prospektovaných emisí. Proto nás napadlo spojit a analyzovat všechny tyto firmy a osoby do jednoho článku. Zároveň tím reagujeme na výstupy médií z minulého týdne, podle kterých do dluhopisů této skupiny v minulosti investoval i premiér Petr Fiala.
Začali bychom tím, že si celou tuto strukturu představíme. Nejde o skupinu v pravém slova smyslu, majitelé vlastní všechny nemovitosti napřímo a nenajdete zde žádné sesterské nebo holdingové společnosti.
Všechny společnosti vlastní v různém poměru rodiny Tirkápových + Douchových:
- Vladimír Tirpák
- Matúš Tirpák
- Jana Tirpáková
- Martin Doucha
- Hana Douchová
V celé struktuře figuruje i jméno Richard Miklós. Bývalý finanční poradce ve firmách OVB a Partners, který v minulosti působil také jako obchodník s cennými papíry ve společnosti Cyrrus, a bankéř u společnosti GE Money Bank a Equa bank. Jeho role v této skupině tak zřejmě souvisela se získáváním finančních prostředků, v tomto případě skrze distribuci dluhopisů. V minulosti byl na základě prospektu MITIDO group z roku 2021 v celé struktuře výrazně vlastnicky angažován, dnes už má ale podíl jen ve firmě Tirpák FI (firma, která letos vydala dluhopisový prospekt a aktuálně tak nabízí dluhopisy investorům).
Vlastnická struktura z roku 2021 (z prospektu MITIDO group):
Rodina Tirpákových:
Vystudovaný právník Vladimír Tirpák (nar. 1956) působí v oblasti developmentu a nemovitostních projektů více než 30 let. Vlastní nejen obchodní společnosti, ale působí i jako předseda družstva (stejně jako další členové jeho rodiny nebo Martin Doucha) a předseda výboru spolku Domov u zámku z.s., který provozuje zařízení sociálních služeb, zejména domovy pro seniory. Toto zapojení do neziskového sektoru mu zároveň umožňuje přístup ke státním dotacím a případně i k financím z fondů Evropské unie.
Model, který Vladimír Tirpák dlouhodobě buduje, představuje v praxi decentralizovanou síť firem, kde je kvůli absenci holdingové struktury naprosto minimalizován jakýkoliv vnější dohled. Jde přitom o 20+ firem, kde má docházet k vzájemným transakcím. Pokud některá z těchto společností selže, nemá to zásadní dopad na zbytek této struktury, který zůstává právně i ekonomicky oddělený. Tento způsob řízení podnikatelského portfolia poskytuje vysokou míru provozní flexibility, ale současně vytváří prostředí s omezenou transparentností a zvýšeným rizikem pro externí investory.
Jeho syn, Matúš Tirpák, se podle prospektu z letošního roku věnuje celý profesní život stavební činnosti. Do roku 2006 spolupracoval se svým otcem a od roku 2006 založil stavební společnost Lesing spol. Ve vlastnické struktuře figuruje sporadicky i jméno Jana Tirpáková.
Dluhopisový prospekt 2025:
Tirpákovi si letos nechali po čtyřech letech schválit nový dluhopisový prospekt přes firmu Tirpák Family Invest. Jednalo se o novou firmu bez ekonomiky (jen 20 tisíc korun v základním kapitálu), která může vydat dluhopisy až za 1 miliardu korun. V prospektu firma jasně uvádí, že není napojena na žádnou skupinu, přestože ji z 90% vlastní duo otec + syn Tirpákovi, kteří vlastní realitní společnosti MITIDO Group a T-development.
MITIDO Group je zároveň další firma, která si v historii podnikání rodiny Tirpákových nechala schválit prospekt prodej dluhopisů. Ten byl na 1 miliardu korun a v roce 2020 na něj získala jen 8,5 milionů korun. Na aktualizovaný prospekt z roku 2021 vydala další dvě emise a celkový objem získaných prostředků není veřejně dohledatelný.
Oba dluhopisové programy (Tirpák FI a MITIDO group) z této „skupiny“ nabízely nezajištěné dluhopisy bez jakéhokoliv ošetření rizik pro investory. Nový prospekt z letošního roku byl navíc velice vágní, prezentující pouze obecný záměr investovat do nemovitostí pro seniory se speciální péčí. Konkrétní následně vydané emise pak již konkrétní projekt zmiňují, ale bez detailního popisu (na který běžně slouží právě dluhopisový prospekt).
Pro zkušeného dluhopisového investora tak obsahoval spíše varovné signály. Nová společnost bez formálního napojení na jiné firmy, bez ekonomické historie, bez popsaného byznys plánu a s vlastními prostředky ve výši 20 000 Kč přišla na trh s dluhopisovým programem na 1 miliardu korun, za které nabídla nezajištěné a nijak nechráněné dluhopisy. Navíc za neadekvátní úrok vzhledem k podstupovanému riziku.
To se odrazilo i v hodnocení těchto dluhopisů naším modelem, kdy firma obsadila 59. místo z 64 dluhopisových firem na našem trhu.
Na trhu jen v letošním roce vyšly emise mnohem známějších, etablovanějších firem, které jsou z pohledu kreditního rizika v úplně jiné kategorii, a přesto nabízejí stejný a v mnoha případech i vyšší výnos. Jmenovitě třeba firmy CSG, Accolade, Direct, Emma Group, Auctor, nebo AKESO. Emise nabízející objektivně lepší poměr výnos/riziko, a to v nesrovnatelném poměru.
Celá „skupina“ vydává podle webových stránek nemovitostní dluhopisy od roku 2016. Ty si podle prospektovaných emisí z tohoto roku upisuje svépomocí. Její dluhopisy však najdeme i na dluhopisových serverech (Dluhopisomat, Srovnávač dluhopisů).
Jak bylo již řečeno, prospekt si historicky nechaly schválit jen dvě firmy. Dluhopisy ale vydávalo i mnoho dalších firem v této struktuře vlastněné dvojicí Tirpák starší a mladší (nebo alespoň jedním z nich). Celkem vydaly minimálně 48 emisí (podlimitních nebo neveřejných).
Pokud by se jednalo o podlimitní emise, kde by každá vyšla v maximálním objemu 25 milionů Kč, mohla tato „skupina“ vydat dluhopisy za více než 1 miliardu korun jen z podlimitních emisí (a další stovky milionů potom z prospektovaných emisí).
Tirpák s.r.o. (IČO: 06484786)
Tirpák invest s.r.o (IČO: 07447256)
Tirpák finance s.r.o. (IČO: 08098662)
Tirpák property s.r.o. (IČO: 08107530)
Tirpák real s.r.o. (IČO: 06557805)
Tirpák group Pisárky s.r.o. (IČO: 08668850)
MITIDO invest s.r.o. (IČO: 07749350)
MITIDO real s.r.o. (IČO: 08235449)
MITIDO property s.r.o. (IČO: 08627126)
T-Development s.r.o. (IČO: 29233241)
TIRREAL1 s.r.o. (IČO: 60730021)
TIRREAL2 s.r.o. (IČO: 11760028)
TIRREAL3 s.r.o. (IČO: 14286564)
TIRREAL5, družstvo (IČO: 07959133)
ARS, s.r.o. (IČO: 48529605)
V rámci „skupiny“ zároveň existuje společnost Centrum investic a financí Brno Pisárky, jejímž prostřednictvím mohou být dluhopisy nabízeny.
Ekonomická situace:
Centrem „všeho dění“ by měla být „skupina“ MITIDO (několik společností s „MITIDO“ v názvu, každá ale vlastněná napřímo fyzickými osobami) která se na webových stránkách prezentuje správou 453 nemovitostí a aktiv za skoro 5 miliard korun.
Skupina se prezentuje jako investor do nemovitostí včetně vlastního developmentu, přičemž cílem není prodej, ale držení a pronájem, jak sama uvádí na svých webových stránkách nebo v dluhopisovém prospektu. To je právní dokument, který schvaluje ČNB a měl by investorům nabídnout co největší množství informací tak, aby se investor mohl rozhodnout, zda jsou pro něj takové dluhopisy zajímavé, či nikoliv.
V popisu se také píše o „nastřádání vlastního kapitálu“, účetní realita ale ukazuje na něco jiného. Níže je přehled všech společností, které vlastní buď Vladimír Tirpák, nebo jeho syn, nebo jejich kombinace (a případně další zmínění účastníci výše). Všechny firmy mají zveřejněny pouze zkrácenou rozvahu, takže investor se nedozví nic o hospodaření, o struktuře majetku ani o cash flow.
Firmy, které mají nejnovější rozvahu zveřejněnou za rok 2024:
Firmy, které mají nejnovější rozvahu zveřejněnou za rok 2023:
Firmy, které mají nejnovější rozvahu zveřejněnou za rok 2022:
Firmy se zveřejněnou rozvahou za rok 2024 tak mají (při nekonsolidovaném prostém součtu) 1,9 miliardy korun v aktivech a pouze +95 milionů korun vlastního kapitálu. Ty s nejnovější rozvahou za rok 2023 pak mají v aktivech 899 milonů korun a -20 milionů korun záporný vlastní kapitál.
Existuje ještě firma VITORA, která má poslední výkazy za rok 2022 (67 mil. Kč aktiva a +4 mil. Kč vlastní kapitál), ale ta je vzhledem ke stáří výkazů a své velikosti již málo relevantní. Samotné přílohy k účetním závěrkám pak neposkytují prakticky žádné relevantní informace.
Pokud spojíme výkazy firem za rok 2023/2024, má celá „skupina“ skoro 3 miliardy aktiv a +75 milionů vlastního kapitálu, což odpovídá míře zadlužení 97 %. Samostatně pak firmy s výkazy za rok 2024 mají míru zadlužení 95 % a firmy s výkazy za rok 2023 míru zadlužení 102 %. Pro úplnost, tento prostý součet neeliminuje případné vzájemné pohledávky uvnitř skupiny, protože ty nejsou z veřejných výkazů zjistitelné. Podstatné je také zmínit, že firmy s výkazy za rok 2024 „zachraňuje“ jediná firma (TIRREAL2), která má +118 milionů vlastního kapitálu, zbytek z 21 firem má buď záporný vlastní kapitál (což je znakem předlužení) nebo jen zanedbatelný vlastní kapitál.
U firem s výkazy za rok 2023 pak mají záporný kapitál všechny kromě dvou. Zároveň již také víme, že firmy ve velkém vydávají dluhopisy, částečně se ale tato „skupina“ finacuje i platformou Investown, která poskytuje úvěry zajištěné nemovitostí (jak dokazuje zástava i podílu v jedné firmě). Podíly má zastaveno i několik bank.
Celá „skupina“ firem tedy balancuje na hranici předlužení, přičemž část podílu je zastavena ve prospěch bank/platformy Investown. A to se bavíme pouze o podílech, banky si obvykle nechávají zastavit přímo nemovitosti, takže zástav ve prospěch ne-dluhopisových věřitelů může být ještě více, což staví nezajištěné dluhopisové věřitele do krajně podřízené situace (a výnosy na dluhopisech toto riziko zdaleka nereflektují).
Některé společnosti sice mohou být účelové SPV na jeden projekt, který se nachází ve výstavbě, a majitelé tak mohou argumentovat, že rozdíl mezi vysokou hodnotou aktiv a téměř nulovým vlastním kapitálem lze částečně vysvětlit tím, že společnosti tohoto typu často v počátečních fázích nevykazují žádný nebo jen velmi omezený vlastní kapitál. Omezený počáteční vklad bývá postupně spotřebován na provozní náklady, které nelze kapitalizovat (například právní služby, projektovou dokumentaci, přípravu akvizic, nebo obecné režijní výdaje). Tyto náklady se tedy účtují přímo do výsledovky, což snižuje vlastní kapitál společnosti. Druhým případem je v případě dlouhodobé držby nákup za částku pořízení nemovitosti, která vstupuje do účetnictví. V případě růstu hodnoty nemovitosti v čase tak účetní hodnota může být nižší, než hodnota tržní.
U společností, které však vykazují aktiva v hodnotě 2 miliardy korun, je ale tento argument vzhledem k výši aktiv a vlastního kapitálu nedostačující a obrovské zadlužení sama nevysvětluje. Spousta firem navíc podle názvu neplní funkci developmentu. Některé mohou být finančního charakteru (Centrum investic a financí Brno Pisárky) a pak je tu i společnost Lesing spol., o které přímo víme, že se zabývá stavební činností. Přesto má i tato firma prakticky zanedbatelný vlastní kapitál. Co je důležitější, celá „skupina“ MITIDO na svých webovkách tvrdí, že nemovitosti neprodává, ale pronajímá. V takovém případě by se jednalo o hotové nemovitosti, které jsou financovány pouze na dluh.
Skutečnost, že se společnosti nekonsolidují do jednoho holdingu, vytváří i další problém. Tyto firmy totiž často vydávají dluhopisy bez zajištění za účelem raisingu kapitálu pro nové realitní projekty, jako např. společnost Tirpák FI, která prostředky mimo jiné raisuje na přípravu stavebních projektů ve Chvalkovicích na Hané, které cílí na provozování domovů pro seniory. Je silně pravděpodobné, že tyto nebo i další projekty realizuje ona spřízněná stavební firma, kterou ovládá Tirpák mladší a která je z prostředků investovaných do dluhopisů vyplacena. Rodina Tirpáků tak pro svou stavební firmu získá zakázku, kterou financují dluhopisoví věřitelé. Riziko ztráty tak nenesou oni, ale koncoví držitelé dluhopisů.
V tomto konkrétním schématu se z hlediska struktury celého podnikání nejedná o klasický holdingový model, kde by nadřazená mateřská společnost vlastnila dceřiné subjekty (a bylo by možné sledovat konsolidované účetnictví, výkazy o propojených transakcích nebo vnitropodnikové toky financí), ale o model, kde jsou jednotlivé společnosti právně oddělené, nemají žádnou viditelnou holdingovou nadstavbu a nevytvářejí tak ucelený systém, který by investorům umožňoval přehled o tom, kam jejich peníze směřují, kdo z nich čerpá zisk a kde zůstává odpovědnost.
Holdingová společnost jako emitent nebo ručitel dluhopisů navíc všechny firmy nadále vlastní i v případě problémů, zatímco pokud dojde k převodu peněz z jedné do druhé firmy v této struktuře, půjčuje tato společnost oficiálně „cizí firmě“, přičemž vzhledem k absolutní informační netransparentnosti a absenci jakéhokoliv ošetření rizik pro investory (kovenantů) by mohly být smluvní podmínky těchto půjček teoreticky nastaveny velmi nevýhodně. Ostatní realitní skupiny přitom často do smluvních podmínek přidávají dobrovolné kovenanty omezující transakce mezi propojenými osobami (arm’s length), a i pokud je neobsahují, holdingová společnost bývá i vlastníkem konečných dceřiných společností, a to ať už jí dluhopisové peníze půjčí, nebo je vloží prostřednictvím příplatku do vlastního kapitálu. Zde nic takového není.
Říká to i dluhopisový prospekt, který rovněž upozorňuje na riziko střetu zájmů:
Struktura rodiny Tirpákových tak umožňuje oddělit fáze získávání peněz, realizace projektu a držení majetku do různých subjektů. Pokud se projekt nevydaří, ztráta zůstává ve společnosti, která dluhopisy vydala. Finanční prostředky mohly být již mezitím převedeny do jiné firmy ve formě např. faktur za stavební práce nebo výdajů. Protože se nejedná o propojený holding, neexistuje žádná právní odpovědnost mezi těmito společnostmi. Pokud jedna zkrachuje, ostatní pokračují beze změny, a to i přesto, že kapitál nebo majetek, který drží, mohl pocházet právě z té zkrachovalé entity. I když mezi těmito společnostmi nadále formálně existuje pohledávka, kdy například firma A (emitent dluhopisů) poskytla půjčku firmě C (např. vlastníkovi nemovitosti), neznamená to, že je tato pohledávka vymáhatelná v praxi. Pokud tyto firmy ovládá jedna osoba nebo úzká skupina, není mezi nimi žádná reálná vymahatelnost. Firma A sice může mít v účetnictví uvedeno, že jí firma C dluží např. 100 milionů korun, ale pokud obě řídí stejný člověk, neexistuje v případě absence zástav, ručení nebo kovenantů, žádná motivace nebo tlak tento dluh vymáhat.
Výsledkem je systém, kde není možné jednoznačně určit, kdo skutečně drží zajištění, kde končí finanční toky, a zda byla jednotlivá rozhodnutí v zájmu investora nebo pouze v zájmu vlastníka celého řetězce. Ve srovnání s většími developerskými skupinami, které poskytují konsolidaci, auditované výkazy a přehledná schémata vlastnické struktury, lze Tirpákův přístup považovat za netransparentní a pro investory tím pádem rizikový. Celá tato architektura firemního uspořádání, kdy peníze z dluhopisů mohou proudit do jiných, právně oddělených subjektů bez veřejně dohledatelných kovenantů či zajištění, tedy přenáší hlavní riziko na držitele dluhopisů.
Další aktivity:
Vladimír Tirpák má kromě syna Matúše ještě syna Vladimíra (nar. 1978), který se také věnuje podnikatelské činnosti. Vlastní firmu MIJA AUTOCENTRUM, kde Tirpák starší působí jako jednatel.
V celé struktuře figuruje i jméno Ivana Puliková (nar. 1978), která je 50 % společníkem v jedné z firem (Domov Ivanovice na Hané s.r.o.) a dále i členem statutárního orgánu ve zmíněné neziskové nestátní organizaci Domov u zámku.
Na stejné adrese jako většina ostatních společností má potom sídlo i firma s názvem Svět majetku (podobný název jako Tirpákova firma Svět majetku a investic, sídlící na té samé adrese), kterou vlastní jistá Světlana Vaculíková (nar. 1982). Tato firma ale vznikla teprve v prosinci loňského roku a nemá žádný majetek.
Problematické emise:
Na jistý střet zájmu ukazují i emise od Tirpák FI:
kde je účel použití prostředků popsán následovně:
1) „Výtěžek Emise bude použit k financování pořízení účasti a investičních výdajů spojených s investicí Emitenta do nemovitostní společnosti Domov Ivanovice na Hané s.r.o.“
2) „Výtěžek Emise bude použit k financování pořízení účasti a investičních výdajů spojených s investicí Emitenta do nemovitostní společnosti BD Tyršova s.r.o.“
Problém nastává, když se podíváme do obchodního rejstříku na současné majitele těchto firem:
- Společnost Domov Ivanovice na Hané s.r.o. je z 50 % vlastněna Matúšem a Janou Tirpákovými (napřímo) a firmami TIRREAL2 a TIRREAL6, které zase napřímo vlastní Vladimír Tirpák. Jejich podíly jsou navíc zastaveny ve prospěch České spořitelny.
- Společnost BD Tyršova s.r.o. je zase vlastněna pouze a jenom Matúšem Tirpákem. Tento podíl je zastaven ve prospěch Raiffeisenbank.
Pokud by tedy majitelé Tirpák FI použili peníze dluhopisových investorů k exitu svých podílů ve firmách, které sami vlastní, šlo by o typickou obchodní transakci mezi propojenými osobami. Takové uspořádání samo o sobě není protiprávní, nicméně český právní řád (zejména § 54–57 zákona o obchodních korporacích a pravidla pro prospekty dle zákona o dluhopisech) vyžaduje, aby podmínky transakce odpovídaly běžným tržním cenám a byly podložené nezávislým znaleckým posudkem.
Bez této transparentnosti by investoři nesli riziko, že prostředky z dluhopisů primárně zajistí likviditu stávajícím majitelům. Struktura firem i jejich účetnictví ale zůstává netransparentní a kovenanty, které by smluvně zajišťovaly arm’s-length transakce mezi propojenými osobami, ve smluvních podmínkách chybí.
Investice premiéra Petra Fialy:
Podle informací z majetkového přiznání investoval premiér Petr Fiala v roce 2023 dva miliony korun do dluhopisového programu společnosti T-development. Vládní mluvčí Lucie Ješátková uvedla, že premiér jednal na doporučení profesionálního finančního poradce, který se údajně „seznámil s profilem společnosti, i s možnými riziky, kterým odpovídá úrok ve výši zhruba 8 %.“
Mělo se jednat o nezajištěný dluhopis emitovaný společností s jediným vlastníkem. Vzhledem k této skutečnosti, i skutečné finanční situaci celé „skupiny“ (alespoň z veřejně dostupných výkazů) to ale vyvolává oprávněné otázky ohledně transparentnosti a potenciálního střetu zájmů, jak upozornila Česká protikorupční linka.
Zároveň jsme již v úvodu zmínili, že Vladimír Tirpák působí i ve spolku Domov u zámku z. s., který jako registrovaný poskytovatel sociálních služeb každoročně čerpá dotace z Ministerstva práce a sociálních věcí a v minulosti využil i evropské programy. Pokud by se v budoucnu prokázalo, že finance z těchto veřejných zdrojů přímo či nepřímo podporují aktivity firem ve skupině T-development, zesílilo by to reputační riziko a mohlo by to vyvolat otázky o možném střetu zájmů vzhledem k investici premiéra.
Družstva:
Další anomální prvek v strukturách kolem Vladimíra Tirpáka představují družstva. Ve čtyřech družstvech navázaných na okruh Vladimíra Tirpáka (Kotlářská 47, Husovice 1, Svitavská 34a a Francouzská 16/15a) se opakují shodné rysy: všechna mají zúženou orgánovou strukturu složenou jen z členské schůze a předsedy, přičemž kontrolní komise byla zrušena a její pravomoci převzala právě členská schůze, takže veškerý vnitřní dohled nad hospodařením zůstává v rukou týchž osob, které o hospodaření rozhodují. Stanovy těchto družstev zároveň formálně dovolují nabývat a pronajímat vlastní nemovitosti, většinou s téměř totožnou formulací „pronájem nemovitostí a správa vlastního majetku“, aniž by explicitně kladly důraz na „uspokojování bytových potřeb členů“, což je přitom definiční znak klasického bytového družstva. Dokazuje to i „předmět činnosti“ uváděný v obchodním rejstříku:
Všechna čtyři družstva tedy vykazují shodnou logiku: slouží jako oddělené entity na držení a pronajímání nemovitostí, jsou ovládána úzkou rodinnou skupinou, nebudují nezávislý kontrolní orgán a svou minimální členskou či příbuzensky propojenou základnou vytvářejí prostředí s velmi omezenou transparentností.
Závěr:
Co na první pohled působí jako rozvětvené realitní impérium budované desítky let se při bližším pohledu mění ve spletitou síť právně oddělených firem bez centrálního dohledového rámce, bez konsolidace, bez transparentnosti a hlavně bez reálného systému ochrany věřitelů. Tato „skupina“ je ve skutečnosti strukturou postavenou tak, aby minimalizovala odpovědnost a maximalizovala vnitřní flexibilitu a kontrolu nad peněžními toky.
Investor, který vstupuje do tohoto světa, si tak musí položit jednoduchou otázku: zdali věří tomu, že lidé, kteří vlastní desítky firem, družstva, neziskovky a čerpají veřejné finance, budou bez jakékoliv právní garance nebo externí kontroly stejně férově a transparentně spravovat i jeho peníze. Protože přesně na téhle víře celý model stojí. Na rozdíl od etablovaných emitentů s auditovanými výkazy, veřejně dohledatelnou historií, holdingovou strukturou, kovenanty a reálnou právní odpovědností, nabízí dluhopisy firem kolem rodiny Tirpákových jen minimum informací s maximem nejistoty. Vzhledem k vysokému zadlužení, netransparentně nastaveným vnitřním vztahům a absenci standardních pojistek pro investory je nabízený výnos u dluhopisových emisí až neuvěřitelně nízkou kompenzací za riziko, které investor reálně podstupuje. Firma by tak v dalších dluhopisech měla pamatovat i na své investory a toto napravit.
