Společnost s názvem Realitní & Investorský fond (dále jen RIF) jsme poprvé a zatím naposledy analyzovali v květnu minulého roku. Jde o firmu založenou v srpnu 2019, která je úzce napojená na makléřskou skupinu Allrisk. Ta se kromě poskytování pojistných, finančních a realitních služeb věnuje právě i podnikání na realitním trhu, kterou financuje dluhopisy. Činí tak přes dvě izolované firmy, z nichž jednou je náš dnešní emitent a tou druhou je firma založená na velký brněnský developerský projekt o 121 bytech. I na tu jsme letos v létě dělali analýzu.
Společnost RIF se namísto developmentu věnuje výkupům nemovitostí s dobrým poměrem cena/návratnost. Příležitosti si shání jednak vlastním monitoringem trhu v celé ČR a jednak přes svůj web, kam se obracejí sami majitelé se zájmem o rychlý prodej. Typicky jde o nemovitosti s odstranitelnými právními vadami (exekuce, dražby/aukce, zástavy, nevýhodné nájemní smlouvy apod.). RIF tyhle vady právně „očistí“ a pak nemovitost buď pronajme, nebo se ziskem prodá.
K říjnu 2025 vlastní firma 18 nemovitostí (7 rodinných domů a 11 bytových jednotek) a pronajímá 4 rodinné domy. Aktiva jsou rozmístěna v okresech Brno-venkov, Břeclav, Frýdek-Místek, Kutná Hora, Zlín, Prostějov, Plzeň-město, Český Krumlov, Kroměříž a v Praze.
Historicky firma prodeje systematicky škáluje:
- 2019: 1 nemovitost (1,1 mil. korun)
- 2020: 3 nemovitosti (2 byty + 1 dům; 2,949 mil.)
- 2021: 12 nemovitostí (9 bytů + 3 domy; 51,296 mil.)
- 2022: 9 nemovitostí (7 bytů + 2 domy; 57,535 mil.)
- 2023: 13 nemovitostí (12 bytů + 1 dům; 54,420 mil.)
- 2024: 13 nemovitostí (10 bytů + 3 domy; 58,200 mil.)
- 2025 (do schválení prospektu): 5 nemovitostí (1 nebytová jednotka, 3 byty, 1 dům; 15,950 mil.)
Celkem tak RIF od vzniku do roku 2024 uskutečnil 56 prodejů a v roce 2025 přidal dalších 5 nemovitostí.
Společnost zároveň nabízí službu „Nákup nemovitosti za hotové“: po dodání všech podkladů je schopná vyplatit peníze už od 48 hodin před samotným nabytím vlastnického práva, rychlost je ale vykoupena nižší kupní cenou. Web rifas.cz slouží hlavně jako nákupní kanál (zdroj investičních příležitostí). Na webu je i zpětný leasing, ale ten firma aktuálně neprovádí. Doplňkově umí poradenství k výkupu/prodeji a odhady tržní ceny.
Od roku 2024 RIF začala nakupovat i nemovitosti ve špatném stavu / před rekonstrukcí, které po úpravách drží nebo prodává. Do budoucna chce rozšířit portfolio o:
- dražší nemovitosti využitelné jako kancelářské domy (zejména Praha a krajská města: nákup, úpravy, pronájem po částech),
- pozemky pro development (výstavba a následný prodej/pronájem),
- projekty navázané na dotační programy (pokud to dává ekonomický smysl),
- postoupené pohledávky zajištěné zástavou k nemovitostem (primárně už zesplatněné).
Dluhopisové financování:
Loni v březnu si firma RIF nechala schválit prospekt, na který si může v příštích deseti letech půjčit až 1 miliardu korun. Pro firmu se jednalo o první dluhopisový prospekt, předtím ale vydala také pět neveřejných emisí v celkovém objemu 250 milionů korun. Dluhopisy programu byly nezajištěné a ve společných emisních podmínkách nebyly žádné kovenanty.
Nejinak je tomu i u nového programu, který si společnost nechala schválit v říjnu 2025, tentokrát na 480 milionů. I zde chybí zajištění a kovenanty. Již vyšla první emise:
Náklady na distribuci budou činit cca 2 %, což je na poměry trhu relativně malá částka a zřejmě důvod využívání spřízněné distribuce. Účel využití prostředků z emise není vůbec specifikován, pouze že půjde na podnikání emitenta.
Z posledního programu (a nesplacených podlimitních emisí) má nesplacené tyto dluhopisy:
Ekonomická situace:
Podle prospektu má firma s mateřskou společností Allrisk Group uzavřeny dvě významné smlouvy, které výrazně ovlivňují její kapitálovou strukturu i ekonomickou logiku hospodaření. Na základě rámcové smlouvy z 11. 10. 2020 poskytla firma RIF mateřské společnosti dlouhodobou bezúročnou zápůjčku ve výši 90,15 milionu korun. Zápůjčka je vedena jako splatná na výzvu emitenta, tzn. bez pevně stanoveného termínu splatnosti. Tato zápůjčka tvořila k říjnu 2025 zásadní položku na straně aktiv a byla plně financována z cizích zdrojů, tj. úročenými dluhopisy, směnkami a zápůjčkami od třetích osob.
Druhá smlouva, uzavřená 11. 2. 2023, upravuje vztah v opačném směru. Mateřská společnost poskytla emitentovi půjčku ve výši 12,193 milionu korun, splatnou k 1. 2. 2026, s úrokovou sazbou 6 % p.a.. Tato půjčka je zajištěna směnkou.
Tato struktura představuje značně asymetrické nastavení vzájemných finančních vztahů ve prospěch mateřské společnosti. Zatímco emitent poskytuje bezúročnou půjčku v řádu desítek milionů korun bez pevného splatného rámce, při opačném toku financí platí tržní úrokovou sazbu a má pevně danou splatnost.
Z pohledu věřitele je taková struktura problematická hned z několika důvodů:
- emitent negeneruje výnos z prostředků, které získal prostřednictvím úročeného dluhového financování
- dochází ke zhoršení likvidity i cashflow společnosti bez odpovídající kompenzace
- riziko nesplacení bezúročné zápůjčky je přeneseno na držitele dluhopisů, aniž by existovalo odpovídající zajištění
Na tento problém jsme upozorňovali již v minulém roce. Co ale zaujme je ale to, že ačkoliv emitent ve svých materiálech opakovaně označuje půjčku poskytnutou mateřské společnosti Allrisk Group jako bezúročnou, účetní závěrka za rok 2024 obsahuje zcela konkrétní částku 1,8 mil. Kč vykázanou jako výnosové úroky od ovládající osoby. Navíc je v příloze přímo uvedeno, že jde o úrok k půjčce mateřské společnosti, jejíž zůstatek činí 73 mil. Kč.
To indikuje, že v průběhu období došlo buď k dodatku zavádějícímu úročení nebo k ekonomickému úročení přes vedlejší instrument/akruální TP úrok, které však nebylo adekvátně reflektováno v prospektových materiálech. Z pohledu investora jde o nesoulad mezi právním označením a účetní realitou, zvyšující riziko informační asymetrie a podhodnocení skutečného úvěrového profilu emitenta
Finanční výkazy:
Struktura aktiv a pasiv společnosti vzbuzuje pochybnosti o skutečném naplnění investičního účelu deklarovaného v emisním prospektu. Přes označení jako realitní subjekt totiž samotná nemovitá aktiva tvoří pouhých 29 % celkového majetku. Dominantní položkou aktiv je naopak zmíněná „bezúročná“ (?) půjčka mateřské společnosti ve výši 81,3 mil. Kč, což odpovídá více než 58 % bilanční sumy. Tato půjčka přitom alespoň dle prospektu generuje nulový výnos, zatímco emitent nese úrokové náklady z vydaných dluhopisů. Dochází tedy k zápornému úrokovému spreadu, který systematicky zatěžuje hospodaření společnosti. Současně je emitent v asymetrickém postavení: od mateřské společnosti si sám půjčuje (12,2 mil. Kč) za 6% úrok, přičemž zpětně jí poskytuje výrazně vyšší objem prostředků bezúročně (nebo maximálně za úrok 2,4 %, pokud budeme brát v potaz účetní přílohu).
Celková rentabilita je navíc extrémně nízká: čistý zisk za rok 2024 činil jen 381 tis. Kč, tedy cca 0,27 % bilanční sumy, a vlastní kapitál tvoří pouhých 7,6 % aktiv. Celkově lze konstatovat, že se tak úplně nejedná o standardní investiční nástroj s reálným majetkovým krytím, ale spíše o průtokovou strukturu určenou k financování skupiny Allrisk bez přiměřené ochrany pro investora. Za 5 měsíců navíc firma splácí dluhopisové jistiny za 41 milionů korun, což pro ni bude velká zátěžová zkouška likvidity.
Závěr:
Z letošní analýzy je patrné, že ačkoliv má firma Realitní & Investorský fond za sebou již několik let aktivní činnosti, nedochází k žádnému reálnému osamostatnění ekonomického rozhodování. I nadále se profiluje jako struktura úzce napojená na širší holding Allrisk s podnikáním v oblasti výkupu a obratu nemovitostí, zásadní část majetku (přes 58 % aktiv) ale tvoří dlouhodobá bezúročná zápůjčka mateřské společnosti, financovaná z úročených dluhopisů. Tato asymetrie nebyla nijak ošetřena ani v novém prospektu z roku 2025, kde nadále chybí kovenanty a jakékoli pojistky chránící zájmy investorů. Emitent se tak fakticky chová spíše jako financující nástroj skupiny než jako samostatný podnikatelský subjekt.
V loňském roce jsme upozorňovali na problematičnost bezúročné zápůjčky, jejíž výnosová logika byla pro investory nevýhodná. Letos se však ukázalo, že navzdory opakovanému označení v prospektech jako bezúročná je v účetních výkazech vykazován úrokový výnos ve výši 1,8 milionu korun. To vytvoří nesoulad mezi právní a účetní rovinou, a ještě více zvyšuje informační nejistotu. Samotné nemovitosti pak tvoří méně než třetinu aktiv a výnosy z hlavní činnosti sotva pokrývají provozní náklady. Čistý zisk za rok 2024 dosáhl jen +381 tisíc korun, což při bilanční sumě přes 138 milionů znamená extrémně nízkou rentabilitu. Firma navíc čelí nadcházející splatnosti závazků v desítkách milionů korun, a její schopnost je uhradit bez nového dluhového financování není vůbec jistá.
Realitní & Investorský fond tedy i po šesti letech fungování nepůsobí jako transparentní, soběstačný realitní subjekt s jasnou investiční strategií a silným vlastním kapitálem, ale spíše jako mezičlánek pro interní cash-flow management skupiny Allrisk. Vzhledem k tomu, že veškeré prostředky z nové emise mohou být bez omezení redistribuovány do ostatních částí holdingu, bez nutnosti zveřejnit konsolidovaná data, je z pohledu věřitele důvěra v tuto strukturu stále zatížena zásadními otazníky. Zvlášť znepokojující je na závěr skutečnost, že nová pětiletá tranše dluhopisů nese výnos pouhých 6,2 % ročně: tedy sazbu, která ani zdaleka neodráží nezajištěnou povahu závazku, absenci kovenantů, slabou kapitálovou strukturu, asymetrii ve vztahu k mateřské firmě ani vysokou expozici vůči interním rizikům. Pro daný úvěrový profil je tento úrok objektivně neadekvátní a nekompenzuje investorům reálné kreditní riziko, které v tomto případě nesou prakticky sami.
Hodnocení podle Dluhopisářova scorecardu: 3,8/10
