Tato firma se na českém dluhopisovém trhu vyrojila v říjnu minulého roku, aby získala doplňkové financování na svůj developerský projekt Stachonie, který představuje výstavbu 220 bytů v polské obci Zakopane, která je známá jako významné lyžařské středisko a turistická oblast. Dluhopisy vydává firma Stachonie Investment, která vznikla v roce 2022 pouze za účelem jejich emise. Samotný projekt realizuje polská SPV společnost Pewitt, která vznikla v říjnu 2005 a která je vlastníkem projektových pozemků.
Loni přišla Stachonie Investment s prospektem na desetiletý dluhopisový program na 475 milionů korun. Aby mohla na dluhopisový program vydávat dluhopisy i po roce, musela si jej nechat obnovit, tedy vydat nový prospekt, který o vývoji projektu poskytuje aktualizované informace.
V době vydávání loňské analýzy ještě na původní prospekt nebyly emitovány žádné dluhopisy. Od té doby jich vyšlo pět, prodejnost ale byla mizivá, když se z nabízených 250 milionů korun upsalo jen 12 milionů. Firma si přitom na dluhopisový trh šla rovnou pro 185 milionů korun a letošní prospekt tak ani vydávat nemusela, kdyby bývala upsala alespoň 72 % z toho, co emitovala. Z vydaných dluhopisů se zatím nejvíce prodávala korunová emise za 14% výnos, což je i dvojnásobný výnos, než jaký letos nabízeli mnohem horší emitenti.
Emise prvního programu, ze kterých se upsalo jen cca 5 % nabízeného objemu:
Na letošní zářijový prospekt vyšly tři nové emise za (po přepočtu) cca 35 milionů korun. Firma je podle emisních podmínek prodává pomocí vlastního marketingu: „Investoři budou oslovování Emitentem a budou informováni o možnosti koupě Dluhopisů.“ Přestože prodejnost dluhopisů byla v uplynulém roce velmi slabá, náklady na prodej mohou být vysoké. Podle emisních podmínek se maximální náklady na veřejnou nabídku nových emisí uvádějí jako 10,5 % celkového objemu (může to ale být i méně, uváděna hodnota je někdy pouze odhad).
Na emisích zaujme, že u těch korunových nabízí firma nižší výnos, přestože všechny tři mají stejnou délku splatnosti (3 roky). Částečně to může vysvětlovat vyšší kurzové riziko oproti euru (přestože samotný projekt se realizuje v Polsku polskými zlotými), výrazný rozdíl v nabízeném výnosu ale existuje i mezi korunovými emisemi. Tam to zřejmě vysvětluje fakt, že méně úročená emise za 10,25 % je kuponová. Z hlesidka cash flow nejsou takové dluhopisy pro development tak vhodné jako ty bezkuponové, ale zase se obecně lépe prodávají, což může vysvětlovat nižší nabízený výnos (stejně jako u jediné další kuponové emise, která vyšla na původní prospekt za stejný výnos).
Jedná se o dluhopisový program z minulého roku, kde byly a stále jsou nezajištěné dluhopisy. Program ale obsahuje sedm kovenantů včetně kovenantu na omezení zadlužení. Úvěrové financování projektové společnost Pewitt (která projekt napřímo vlastní a realizuje), nesmí podle emisních podmínek překročit 70 % výše aktuální predikce celkových nákladů (=70% LTC). Dluhopisy programu se do tohoto financování ale nezapočítávají. Podle výše projektovaných nákladů z minulého roku tvořila požadovaná výše dluhopisů (zmíněných 185 milionů korun) cca 24 % těchto nákladů. Reálně se tak společnost mohla zadlužit až na 94% LTC. Dnes je to trochu méně, jelikož odhadované náklady projektu meziročně o něco vzrostly.
Všechny tři emise mohou být předčasně splacené, a to jednou na konci každého čtvrtletí počínaje 31. prosincem tohoto roku a konče posledním čtvrtletím před datem splatnosti.
Ekonomika a vývoj projektu:
Stejně jako u časového harmonogramu došlo ke změně i v predikovaných nákladech a výnosech. Prodejní cena za m2 se u bytů posunula z 22 na 25 tisíc PLN, celkové předpokládané výnosy se tak zvedly z 202,5 milionů PLN (za byty i parkovací stání) na 221,5 milionů PLN. V eurech se jedná o navýšení z cca 47 milionů EUR na 51,4 milionů (při kurzu 4,31 PLN/EUR)
Predikce cen v modelu je tedy nyní o něco optimističtější. Firma toto navýšení v prospektu vysvětluje tím, že v uplynulém roce začalo docházet k nárůstu prodejů bytů o cca 55 %. Za touto zvýšenou poptávkou stály již v první polovině roku obavy kupujících z obecného snižování nabídky bytů a s tím spojenou obavou o jejich nedostatek. Z tohoto trendu pak vzešlo zvýšení tržních cen rezidenčních nemovitostí o 10–25 %.
Spolu s tím ale stouply i celkové náklady, a to z 32,5 milionů na 34,4 milionů eur. Takže zatímco predikované výnosy vzrostly o cca 9 %, náklady jen cca o 6 %. Je ale zajímavé, že na některých místech prospektu se jako celkové náklady projektu stále uvádí původní částka, jinde naopak navýšená částka (připomínáme, že jde o ten samý prospekt z letošního roku):
V novém prospektu si lze také všimnout ve změnách časového harmonogramu projektu. V současnosti je pro projekt vydáno územní rozhodnutí a stavební povolení se očekává v průběhu druhé poloviny tohoto roku. Jeho získání ale přitom bylo ještě loni v říjnu plánováno do konce minulého roku, projekt tak již nabral roční zpoždění. Firma to vysvětluje „změnami v úřednickém aparátu“ po komunálních volbách v Polsku, konkrétně i v obci Zakopané, kde projekt stojí. Roční zpoždění je i přesto trochu zarážející, jelikož v Polsku by se za obvyklých podmínek smělo stavební řízení zpozdit maximálně o šest měsíců.
Časový harmonogram projektu, 2023 (vlevo) vs. 2024:
Závěr:
14% výnos na dluhopisech je určitě velmi lákavý a na trhu by jej mělo nabízet mnohem více emitentů, kteří dnes investorům nabízejí dluhopisy za vzhledem k podstupovanému riziku směšných 7-9 % ročně. Od loňského roku se ale u projektu zvýšila některá rizika: projekt nabral skoro roční zpoždění (což development vždy značně prodraží) a firmě se zároveň příliš nedaří prodávat své dluhopisy. Je tak možné, že bude nakonec muset sehnat financování z jiného zdroje.
Redakční články jsou ty, který vznikají jako unikátní obsah pro naše čtenáře a jsou vytvářeny zcela a pouze naší redakcí. Veškerá finanční data a informace byly získány z veřejných zdrojů jako je server Justice.cz, ČNB, webové stránky, účetní podklady a výroční zprávy jednotlivých společností.
