V září 2023 se investiční fond WOOD Company SICAV (dále jen fond WOOD Co.) představil hned dvakrát. Poprvé přišel s prospektem na jednu miliardu pro svůj podfond Office, který má v Česku, na Slovensku a v Polsku celkem 10 kancelářských budov se 700 nájemci. Dluhopisy podfondu Office jsme analyzovali zde. Nyní fond WOOD Co. přichází s novým prospektem, který je opět na jednu miliardu korun. Tentokrát na účet svého druhého podfondu Retail, který má v Česku tři komerční nemovitosti.
Investiční fond WOOD Co. nabízí kvalifikovaným investorům od roku 2016 možnost podílet se prostřednictvím výše uvedených podfondů na investicích do komerčních nemovitostí. Fond vznikl 31. května 2016 a o devět dní později vznikl podfond Retail. V květnu 2017 pak vzniká podfond Office. Fond WOOD Co. v roce 2020 založil ještě třetí podfond WOOD & Company AUP Bratislava pro účely akvizice jednoho konkrétního aktiva, kterým bylo obchodní centrum v Bratislavě Aupark. Fond WOOD Co. má pod správou 1,14 mld. EUR v patnácti komerčních nemovitostech.
Všechny tři fondy spravuje investiční společnost WOOD Company. Ta založila ještě několik dalších fondů investujících do jiných tříd aktiv.
Organizační struktura:
Podfond Retail je určený kvalifikovaným investorům. V loňském roce dosáhla na mimořádně vysoké zhodnocení 17,5 procent a jen za první půlrok udělala výnos skoro 6 procent. Má třídy v eurech a korunách, kdy eurová třída má v oběhu 35 milionů a CZK třída 2,7 miliony investičních akcií. Akcie se obchodují na pražské burze.
Portfolio:
Fond má v portfoliu tři komerční nemovitosti oceněné reálnou hodnotou na 92,39 milionů EUR (cca 2,24 mld. korun) s pronajímatelnou plochou 77 500 m2. K oceňování komerčních nemovitostí (jakou jsou právě obchodní centra a kancelářské budovy) se zpravidla používá výnosová metoda diskontovaného predikovaného cashflow. Fond nemovitosti oceňuje metodou RICS, jedním z mezinárodně nejrozšířenějších oceňovacích standardů. Ocenění nemovitostí provádí společnost Jones Lang LaSalle vždy ke konci prvního a třetího čtvrtletí daného roku. Tato získaná tržní hodnota nemovitostí následně vstupuje do ocenění obchodních podílů v projektových společnostech, které nemovitosti napřímo vlastní. Tyto podíly oceňuje čtyřikrát ročně.
Dluhopisy:
fond Retail vydává dluhopisový program na 1 mld. korun, ve kterém bude stejně jako fond Office nabízet nezajištěné dluhopisy. Na program zatím vyšla jediná emise na čtyřleté dluhopisy za 6,5 % nominálu za 500 EUR za dluhopis. Emise se bude nabízet od 2. října 2023 do 28. září 2024. Kupóny se vyplácejí pololetně, vždy k 2.5. a k 2.11. Dluhopisy prodává spřízněná společnost WOOD & Company Financial Services. S dluhopisy je spojeno právo předčasného splacení (včetně částečného). Částečné předčasné splacení je možné maximálně 2x.
Společné emisní podmínky obsahují závazek držet hodnotu LTV maximálně 70 %, tedy že celkové zadlužení fondu (ponížené o hotovost) nesmí přesáhnout nejnovější hodnotu všech nemovitostí získanou oceněním podle standardu RICS některou ze známých realitně poradenských společností (Jones Lang LaSalle, CBRE, Cushman&Wakefield, KNIGHT FRANK, Colliers International nebo Savills). Kovenant se správně vztahuje nejen na samotný fond, ale i na příslušné nemovitostní společnosti. Aktuální výši závazků je fond povinen uveřejnit alespoň jedenkrát do roka.
Z minulosti má podfond nesplacené dluhopisy (ISIN CZ0003530289) v celkové nesplacené jmenovité hodnotě 281 milionů korun. Bondy jsou splatné 15. prosince letošního roku. Byly vydávány v celkovém objemu 300 milionů korun. Dluhopisy z nové emise budou použity na částečné refinancování této stávající emise dluhopisů
Ekonomika:
Emitent: podfond Retail
Na konci 2022 měl podfond Retail bilanční sumu 2,64 mld. korun. 285 milionů korun tvořily pohledávky a 135 milionů hotovost. Většinu majetku (2,21 miliardy korun) tvořily podíly ve třech projektových společnostech:
- Krakov Holding
- C&R Developments
- CK Energo
2,2 mld. korun zdrojů podfondu pocházelo z prodejů investičních akcií. Zbylých 413 milionů pocházelo z cizích zdrojů, z toho 277 milionů z emitovaných dluhopisů. V minulém roce dosáhl podfond na zisk 284 milionů korun, který tvořily především zisky z finančních operací (+349 milionů korun), jmenovitě kurzové rozdíly (+29 milionů) a především pak z přecenění finančních aktiv (+320 milionů). V tomhle případě se jednalo o zmíněné přecenění majetkových cenných papírů.
Krakov Holding:
Podfond vlastní 99% podíl v české společnosti Krakov Holding s.r.o. (zbylé 1 % vlastní investiční společnost WOOD & Company).
Majetek Krakov Holding:
Tato projektová společnost vlastní a provozuje obchodní centrum Krakov na pražském sídlišti Bohnice, kde pronajímá jednotlivé jednotky. Nájemníkům nabízí přibližně 15 700 m2 prodejních ploch na třech nadzemních podlažích.
Podfond tuto nemovitost koupil v roce 2019 od stavební firmy Syner Group a privátních akcionářů Petra Syrovátka a Karla Zetky za nezveřejněnou částku. OC Krakov otevřelo v listopadu 2013 na místě původního centra ze 70. let. Krakov se řadí mezi takzvaná sousedská nákupní centra, svou skladbou obchodů a služeb slouží převážně obyvatelům nejbližšího okolí. Těch žije v desetiminutové dojezdové vzdálenosti téměř 120 tisíc.
Obchodní centrum nabízí 70 obchodních jednotek. Mezi dlouhodobé nájemníky patří například společnost Billa, Fit2b, Datart, Sportisimo, C&A nebo Česká pošta. Mezi maloobchodní značky, které jsou zastoupeny, jsou společnosti Delmart, Grand Optical, Orsay a Running Sushi.
Společnost Krakov Holding účtuje podle českých standardů, nemovitost tedy oceňuje pořizovací hodnotou. Ocenění nemovitosti reálnou hodnotou se ale následně projeví prostřednictvím přecenění majetkových podílů v účetnictví podfondu Retail. Pro ocenění jednotlivých majetkových podílů používá fond zejména substituční metodu, při které je oceněna každá majetková složka. Souhrn jejich hodnot pak tvoří hrubou hodnotu majetku společnosti. Základní část majetku zde tvoří zejména tržní přecenění nemovitostí. Čistá hodnota majetkového podílu je pak dána rozdílem mezi celkovou hodnotou individuálně oceněných aktiv (zejména tržních ocenění budov) a hodnotou závazků.
Pasiva Krakov Holding:
Ze závazků tvořil největší část úvěr od České spořitelny ve výši 713 milionů korun splatný v roce 2026. Podfond měl také půjčku od fondu WOOD&Co. ve výši 285 milionů korun.
Výkaz zisku a ztráty Krakov Holding:
Tržby z prodeje služeb jsou tvořeny převážně nájemným za obchodní prostory a kanceláře. Spotřeba materiálu a energie zahrnuje především spotřebu energií. Služby zahrnují zejména služby property, asset a facility managementu, kontribuce nájemcům, inzerci a další služby. Ostatní provozní výnosy a náklady se týkaly především prodeje firemního vozu.
C&R Developments:
Druhou projektovou společností je C&R Developments s.r.o., kde podfond vlastní 100%.
Majetek:
C&R Developments vlastní komplex Harfa u pražské O2 areny, který zahrnuje obchodní centrum Galerie Harfa (40 500 m2) a kancelářskou budovu Harfa Office Park (21 300 m2).
OC Harfa nabízí k pronájmu přes 160 obchodů a mezi dlouhodobé nájemci patří společnosti jako Ahold, CCC, Datart, H&M, HalfPrice nebo Sinsay. Největší nájemci administrativní budovy jsou ING Bank, LG Electronics a TNS Aisa. K 31. prosinci 2022 bylo pronajato 94,55 % obchodní plochy Galerie Harfa a 83 % administrativní Harfa Office Park.
Komplex je situován přímo na stanici metra Českomoravská u pražské O2 arény na Vysočanech. Byl oceněn certifikátem energetické úspornosti LEED Gold.
I tato společnost účtuje podle českých standardů a změna reálné hodnoty se projeví prostřednictvím přecenění majetkových podílů v účetnictví podfondu.
Pasiva:
Závazky této firmy činily k 31.12.2022 celkem 2,178 mld. korun. Naprostou většinu závazků tvořily dlouhodobé bankovní úvěry, jejichž hodnota na konci roku dosahovala 1,996 mld. korun. Celá tato částka je splatná v roce 2024, přičemž jde o syndikovaný úvěr poskytnutý Českou spořitelnou a Komerční bankou v celkové výši 89,3 milionů EUR (po navýšení) za účelem refinancovaní projektu. Úvěr je jednorázově splatný k 30.9.2024. Protože je firma financována eurovými úvěry, realizuje většinu peněžních příjmů z pronájmu v cizí měně (tzn. EUR).
Úvěry jsou zajištěné mimo jiné zástavním právem k nemovitostem a k podílům na společnosti. Mezi kovenanty úvěru patří ukazatel krytí dluhové služby (Debt Service Coverage Ratio) v minimální výši 115 % a LTV-Ratio v maximální výši 55 %.
Výkaz zisku a ztráty:
Výnosy firmy tvoří zejména příjmy z pronájmu a dodatečně také ze služeb za správu. Náklady tvoří především náklady na provoz nemovitostí, konkrétně služby (marketing, servisní služby, apod.), spotřeba energie a úrokové náklady.
Třetí podíl, který fond vlastní, je 100% podíl v české společnosti CK Energo, s.r.o.. Tento podíl je ovšem z hlediska charakteru podnikání podfondu nevýznamný.
WOOD & Company SICAV, která své výnosy generuje z poplatků a provizí, měla v loňském roce zisk 141 milionů korun. V obchodním rejstříku nepublikuje data novější než 2020.
Závěr:
Oba realitní podfondy fondu Wood Co. patří k nejvýkonnějším realitním fondům kvalifikovaných investorů na našem trhu. Podfond Retail je zároveň s datem založení v roce 2016 a velikostí čisté hodnoty aktiv 2,3 mld. korun jedním z nejstarších a největších nemovitostních FKI na trhu. Od založení dosahuje na průměrný roční výnos 15 procent, přičemž zhodnocení v loňském roce i v první polovině toho letošního patřilo mezi konkurencí k těm nejvyšším. V portfoliu má ale jen tři nemovitosti, u kterých dochází každoročně k přeceňování, ale není znám plán exitu. Do doby prodeje tak podfond zůstává jedním z nejvýkonnějších fondů na trhu pouze na papíře. Mezi fondy má také relativně nižší obsazenost a hodnotu WAULT. Udržuje ale dobrou míru zadlužení, která je omezena výší 70 % hodnoty majetku. Celkově jde o kreditně kvalitního emitenta, nabízený výnos ale mohl být zajímavější.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
