SATPO finance

Emitent

rezidenční nemovitosti v Praze: development prémiových bytů, nákup a scelování podílů v činžovních domech a prodej bytů, pozemkový development. Emitenti SATPO finance, s.r.o.

19. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 6,99 / 10Ochrana věřitele 4,25 / 10 (4. místo z 66)Celé srovnání

Stránka pro investory (satpo.cz)

Vlastnická struktura

SATPO Group B.V. (Amsterdam, reg. č. 815445490, skutečné sídlo vedení Holečkova 3331/35, Praha 5)jediný akcionář ručitele SATPO, a.s. a vrcholová holdingová společnost koncernu SATPO; ručitel nepřímo 100% vlastní emitenta100 %

Jiří Pokornýkonečný vlastník a ovládající osoba, 90 % akcií SATPO Group B.V. (100 % hlasovacích práv); zakladatel skupiny, předseda statutárního orgánu ručitele a jednatel emitenta90 % (nepřímo)

Dagmar Pokorná10 % akcií SATPO Group B.V. podle schématu skupiny; manželka Jiřího Pokorného, členka orgánů ručitele10 % (nepřímo)

SATPO Group B.V. (100 % ručitele SATPO, a.s.)SATPO Group B.V. (založena 2006, místo vedení přesunuto do ČR od 1. 1. 2022) je čelem koncernu SATPO, vlastní ochranné známky SATPO a City Home a licencuje je skupině (2,5 % z tržeb). Ručitele SATPO, a.s. ovládá jako jediný akcionář; sama je ovládána Jiřím Pokorným (90 % akcií, 100 % hlasů).

SATPO finance, s.r.o.emitent dluhopisů · 2 emise

Základní prospekt SATPO finance, s.r.o. (vyhotoven 24. 9. 2025, schválen ČNB 29. 9. 2025, právní moc 30. 9. 2025), kap. VIII bod 7.1 s. 141 a schéma skupiny k 30. 7. 2025 s. 142; kap. VII bod 6.1 a 9.2 s. 98 a 102; kap. VIII bod 4.5 s. 137–138

Čím se skupina zabývá

Skupina SATPO Jiřího Pokorného působí na pražském rezidenčním trhu jako developer a investor. Pod značkou SATPO staví prémiové byty a připravuje pozemky pro rodinné domy, pod značkou City Home kupuje ideální spoluvlastnické podíly v činžovních domech, scelí je nebo vypořádá a byty prodává. Konsolidovaná aktiva ručitele SATPO, a.s. činila k 31. 12. 2025 3,78 mld. Kč, z toho investiční nemovitosti 3,13 mld. Kč; výnosy z prodeje nemovitostí 526 mil. Kč. Dluhopisy vydává účelová dceřiná společnost SATPO finance, s.r.o. s ručením SATPO, a.s.

Základní ekonomické ukazatele

SATPO, a.s. (IČO 013 84 147, dříve LONIANE s.r.o. / City Home, a.s.), ručitel emise, konsolidovaná skupina IFRS EU (SATPO, a.s. + subholdingy City Home Invest II, City Home Invest III (60,4 %), SATPO Invest I–V, projektové SPV, SATPO management a emitent SATPO finance, s.r.o.). Pravidlo 12.1: konsolidace ručitele. Emitent SATPO finance, s.r.o. (IČO 118 55 029) je finco bez zaměstnanců, výtěžek půjčuje ručiteli (ZP 2025 kap. VII body 3.4, 4.1, 6.3, s. 96–98). Nadřazená SATPO Group B.V. (Amsterdam, 100% akcionář ručitele) konsolidaci sestavuje také, za tuto emisi ale neručí (ručila za splacenou emisi 7,10/26), proto ji nehodnotím. (mil. Kč)	2025	2024
Aktiva celkem	3 776	2 945
Vlastní kapitál	1 050	706
Cizí zdroje	2 727	2 239
Tržby / hlavní výnosy	597	560
EBITDA	298	352
Provozní cash flow	-542	285
Nákladové úroky	119	96
Cizí zdroje / aktiva	72,2 %	76,0 %

2025: konsolidovaně, IFRS, auditováno; 2024: konsolidovaně, IFRS, auditováno. Zdroj: Konsolidovaná účetní závěrka SATPO, a.s. za rok 2025 (IFRS EU, „Roční účetní závěrka za rok 2025“, audit TPA Audit s.r.o., Ing. Pavel Pražák, výrok bez výhrad ze dne 30. 6. 2026, tištěná s. 54–57; tištěné strany = PDF − 2): výkaz zisků a ztrát s. 17; rozvaha s. 18; výkaz peněžních toků s. 20; bod 7 s. 34; bod 11 s. 36; bod 27 s. 48. Aktiva 3 776 303 tis.; VK celkem 1 049 640 tis. (vč. nekontrolních podílů 702 156 tis.); cizí zdroje = závazky celkem 2 726 663 tis. (vč. odloženého daňového závazku 255 562 tis.). Tržby (třetí složka developera) = výnosy z prodeje investičního nemovitého majetku brutto 525 537 tis. (bod 7) + výnosy celkem 71 772 tis. (výnosy ze smluv 43 695 + nájem 28 078). EBIT = provozní zisk 290 971 tis. (obsahuje přecenění investičního majetku +509 159 tis.). Odpisy 7 151 tis. (výkaz peněžních toků). Úroky = úroky a ostatní náklady k dluhopisům 74 265 + úrokové náklady k bankovním úvěrům a půjčkám 45 035 tis. (bod 11, bez záruk 397 a ostatních finančních nákladů 2 734 tis.). CFO = čistý peněžní tok z provozní činnosti −542 088 tis. Oběžná aktiva = krátkodobá aktiva celkem 563 857 tis.; zásoby 191 500 tis.; krátkodobé závazky celkem 652 528 tis. Obchodní závazky = závazky z obchodního styku 73 184 tis. podle bodu 27 (bez závazků k zaměstnancům 4 870, daní 13 680, neuhrazených úroků z dluhopisů 20 785, jiných závazků 18 946 a časového rozlišení 1 994 tis.; přijaté zálohy jsou zvlášť jako smluvní závazky 64 788 tis., bod 26).; Konsolidovaná účetní závěrka SATPO, a.s. za rok 2024 (IFRS EU, první konsolidace po fúzi s rozhodným dnem 1. 1. 2024, srovnání jen k zahajovací rozvaze 1. 1. 2024; audit TPA Audit s.r.o., Ing. Pavel Pražák, výrok bez výhrad ze dne 7. 7. 2025, PDF s. 57–60; tištěné strany = PDF − 2): výkaz zisků a ztrát s. 15; rozvaha s. 16; výkaz peněžních toků s. 18; bod 7 s. 34; bod 11 s. 36; bod 27 s. 47. Srovnávací údaje 2024 v KVZ 2025 (s. 17–20) jsou totožné. Aktiva 2 945 335 tis.; VK celkem 706 022 tis. (vč. nekontrolních podílů 330 568 tis.); cizí zdroje = závazky celkem 2 239 313 tis. (vč. odložené daně 238 580 tis.). Tržby = výnosy z prodeje investičního nemovitého majetku brutto 517 486 tis. + výnosy celkem 42 160 tis. (shodně „konsolidované tržby 559 646 tis. Kč“ v ZP 2025 s. 111). EBIT = provozní zisk 348 614 tis. (vč. přecenění +464 720 tis. a prodeje ochranných známek 98 207 tis.). Odpisy 3 723 tis. Úroky = 58 038 (dluhopisy) + 38 315 (bankovní úvěry a půjčky) tis., bez reklasifikace NCI 5 536, záruk 469 a ostatních 3 048 tis. CFO = 285 384 tis. Oběžná aktiva 236 882; zásoby 96 600; krátkodobé závazky 1 220 776 tis. Obchodní závazky = závazky z obchodního styku 116 074 tis. podle bodu 27 (bez jiných závazků 44 149, úroků z dluhopisů 20 887, časového rozlišení 12 939 aj.; smluvní závazky 2 055 tis. zvlášť).

Zveřejňování účetních závěrek

Individuální závěrka SATPO, a.s. za rok 2024 založena do Sbírky listin 21. 7. 2025, včas; konsolidovaná závěrka za rok 2024 ve Sbírce chybí (lhůta uplynula 31. 12. 2025). Emitent založil závěrku za rok 2024 včas. Ověřeno 30. 10. 2026.

Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.

Prospekty a emise

Základní prospekt dluhopisů

SATPO finance, s.r.o., schválen ČNB 30. 9. 2025, prospekt (PDF)

ISIN	Vydáno	Splatnost	Kupón	Objem	Stav
CZ0003577660	20. 10. 2025	4. 12. 2030	7,45 %	750 mil. Kč	v oběhu

Starší prospekty bez emisí v oběhu (1)

Prospekt dluhopisů

SATPO finance, s.r.o., schválen ČNB 1. 1. 2022, prospekt (PDF)

ISIN	Vydáno	Splatnost	Kupón	Objem	Stav
CZ0003537052	1. 1. 2022	4. 2. 2026	7,1 %	až 400 mil. Kč	splaceno předčasně

Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.

Hodnocení ve srovnání dluhopisů

Ekonomický scorecard 6,99 / 10 19. místo z 66 ve srovnání Typ: developer, data 2025/2024

Blok	Body	Max.
Velikost	4,924	6,50
Historie skupiny Pravidlo 14: začátek činnosti skupiny doložený v prospektu. ZP 2025 kap. VIII bod 3.4, s. 108: „2006 Založení SATPO Group B.V.“, „2007 Integrace všech projektových společností pod SATPO Group B.V.“; od té doby skupina trvá jako jeden celek (restrukturalizace do subholdingů SATPO / City Home pod ručitele 2020–2021, fúze 2024, s. 109–110). Rok 1994 (s. 108, 138) je zahájení činnosti Jiřího Pokorného jako fyzické osoby (živnost, ZP s. 100) – podle pravidla 14 se neuznává. Ručitel sám vznikl 6. 2. 2013 jako LONIANE s.r.o. (ZP s. 107–108). K roku 2026 to je 20 let (pásmo >13–20).	6,50	7,00
Finanční zdraví zadlužení 70,3 % = 2,35 b.; likvidita 0,57× = 0,20 b.	2,55	5,00
Transparentnost Pravidlo 15 (první odrážka – závěrka ve Sbírce listin chybí): ve Sbírce listin ručitele SATPO, a.s. (or.justice.cz, subjektId 222190, stav 29. 10. 2026) je za 2024 jen individuální závěrka ČÚS s výroční zprávou (B 28251/SL47/MSPH, 25 s., založeno 21. 7. 2025). Konsolidovaná závěrka IFRS 2024, z níž se hodnotí, ve Sbírce není. Za 2025 není založena žádná listina (zákonná lhůta 12 měsíců ale ještě neuplynula). Obě hodnocené konsolidace (2025 a 2024) jsou zveřejněné jen na www.satpo.cz/pro-investory. Výroky auditora TPA Audit jsou bez výhrad (2025: 30. 6. 2026; 2024: 7. 7. 2025), druhá verze téže závěrky nebyla nalezena a informační povinnosti z čl. 4.13 SEP (konsolidace ručitele do 6 měsíců, LTV k 31. 12. a 30. 6.) emitent plní. Bez chybějící konsolidace ve Sbírce by vyšlo 0,5.	0,00	0,50
Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad ručitelem stojí SATPO Group B.V. (100 %), kterou z 90 % akcií (100 % hlasovacích práv) vlastní Jiří Pokorný a z 10 % Dagmar Pokorná (ZP 2025 kap. VIII bod 7.1–7.2, s. 141–142) – soukromá rodinná realitní skupina, ne velká diverzifikovaná skupina. Peníze navíc tečou k akcionáři: výplata podílu na zisku 335 mil. Kč a vrácení příplatku 118,8 mil. Kč v 2024, vrácení příplatku 71,9 mil. Kč v 2025 (KVZ 2025 s. 19), půjčka mateřské společnosti 52,3 mil. Kč k 31. 12. 2025 (KVZ 2025 bod 19, s. 42; bod 30, s. 50). Proto 0.	0,00	1,00
Celkem	13,974	20

Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025

Emise	Kupón	Pozice	Ručení	Zástavy	Kovenanty	Design / 10
CZ0003577660vydáno 20. 10. 2025, splatnost 4. 12. 2030	7,45 %	1,00	2,00	2,25	3,25	4,25

U všech emisí: SATPO FIN. 7,45/30, 1. emise programu SATPO finance, s.r.o. (základní prospekt vyhotoven 24. 9. 2025, schválen ČNB 29. 9. 2025, právní moc 30. 9. 2025 = ZP), konečné podmínky ze 17. 10. 2025 (KP); datum emise 4. 12. 2025, splatnost 4. 12. 2030, pevný kupón 7,45 %, objem 600 mil. Kč s možností navýšení na 750 mil. Kč (KP s. 5, 13–15). Pozice finco (pravidlo 20): emitent je účelová SPV k vydávání dluhopisů a vnitroskupinovému financování, bez zaměstnanců a jiné činnosti, výtěžek půjčuje ručiteli (ZP s. 96–98; KP s. 11: výtěžek poskytnut Ručiteli, 400 mil. Kč na refinancování SATPO FIN. 7,10/26). Seniorita senior: přímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené zajištěné dluhy (čl. 3.1 SEP, ZP s. 41). Ručení 2 (kompenzační): bezpodmínečné a neodvolatelné ručitelské prohlášení SATPO, a.s. dle § 2018 OZ ze dne 24. 9. 2025 až do 2 mld. Kč, s notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti (čl. 3.3 SEP, ZP s. 41; KP s. 6; kap. IX ZP s. 152 an.); ručitel je mateřská společnost emitenta a čelo hodnocené skupiny, nahrazuje prázdnou SPV, žádný další nezávislý ručitel. Zástavy 2,25 (pravidlo 19: akcie nebo pohledávky uvnitř skupiny, 2. pořadí): zástavní právo 1. pořadí ke 49,99 % akcií ručitele (zástavce SATPO Group B.V.), 2. pořadí ke 100% podílu v emitentovi, 1. pořadí k vnitroskupinovým pohledávkám emitenta za ručitelem, k ochranným známkám SATPO a City Home (vlastník SATPO Group B.V.) a k pohledávce ručitele za SATPO Group B.V. (čl. 3.6.1 a 4.11 SEP, ZP s. 43–44, 51–52; KP s. 6–7; oznámení LTV k 30. 6. 2026). Žádná zástava nemovitostí – ty jsou zastaveny bankám až do 797,7 mil. Kč (KVZ 2025 bod 23, s. 47). Kovenanty 3,25 (pravidlo 18: finanční limit s testem + zákaz zástav / omezení výplat): LTV skupiny max. 75 %, testováno a zveřejňováno k 31. 12. a 30. 6. (čl. 4.3 a 4.13(b), s. 49–52; skutečnost 63,5 % k 31. 12. 2025 a 62,7 % k 30. 6. 2026), incurrence limit LTV 65 % pro další dluh (s. 50), negative pledge (4.1, s. 47–48), zákaz garancí (4.2), omezení zadluženosti (4.4), zákaz distribucí mimo skupinu při LTV > 50 % nebo hotovosti < 20 mil. Kč (4.5, s. 50), zákaz zcizení akcií ručitele (4.6), transakce s propojenými osobami za tržních podmínek (4.7), podřízení akcionářských úvěrů (4.8), put při změně ovládání (6.5, s. 60). Porušení čl. 4 je Případ porušení po 20 prac. dnech, u LTV po 90denní lhůtě na nápravu (9.1(b), s. 64); předčasnou splatnost vyhlašuje Společný zástupce nebo Schůze (9.3, s. 66). Jen jeden pravidelně testovaný finanční limit (LTV), proto ne 5.

Referenční výnos: 7,45 % (5 let) (CZ0003577660). Výnos se neboduje.

Jak hodnocení počítáme

Články o skupině

Analýzy13. 1. 2025SATPO finance