SATPO je investiční skupina, která na českém trhu působí jako developer, investor a poskytovatel služeb v oblasti rezidenčních nemovitostí. Vznikla v roce 1994 nejprve jako realitní kancelář. V roce 1999 pak začala investovat do činžovních domů a rok poté začala působit jako developer menších rezidenčních projektů. Od roku 2007 se věnuje i větším developerským projektům. Svou podnikatelskou činnost provozuje především v Praze a širším okolí, kde se specializuje na výstavbu a prodej prémiových nemovitostí a dále na akvizice činžovních domů, případně jejich částí. Skupina patří mezi nejdéle podnikající realitní společnosti na trhu a v rámci vlastnictví podílů na činžovních domech je lídrem pražského trhu.
V roce 2020 došlo ve skupině k restrukturalizaci do sub-holdingů podle produktového zaměření pod značkami SATPO a City Home. SATPO provádí výstavbu a prodej prémiových nemovitostí a City Home realizuje pronájem a prodej bytů ve starší zástavbě. Firma v současnosti pracuje zhruba na 60 aktivních projektech.
V roce 2006 byla založena SATPO Group B.V. jako holdingová společnost, která skupinu SATPO zastřešuje podle značek SATPO a City Home, pod nimiž jsou projektové, finanční a servisní společnosti. Pro každý významnější projekt zakládá skupina jednoúčelové SPV společnosti. Celkem je ve skupině včetně SPV společností 41 firem.
Skupina má dva akcionáře:
- pana Jiřího Pokorného (nar. 30. července 1975), který ve skupině vlastní 90% podíl.
- paní Dagmar Pokornou (nar. 29. června 1977), která ve skupině vlastní 10% podíl.
Dlouhodobá strategie, kterou se skupina chrání proti případnému poklesu cen na trhu, je u jednotlivých projektů dosahovat na procentuální marži. V rámci ochrany proti jiným neočekávaným problémům netvoří žádný projekt více než čtvrtinu celkového objemu aktiv a žádný typ produktu netvoří více než polovinu celkových plánovaných tržeb. Skupina SATPO se zaměřuje na tyto produkty:
- rezidenční development
- pozemkový development (pozemky na rodinné domy v Praze a blízkém okolí, určené buď klientům, kteří chtějí bydlení mimo centrum města, nebo pro menší developery k dalšímu rozvoji)
- činžovní domy (starší byty určené pro běžné klienty, nebo celé činžovní domy určené pro investory)
Významné dceřiné společnosti:
Společnost City Home Invest II s.r.o. vznikla 3. listopadu 2015 a zabývá se nákupy podílů v činžovních domech v Praze a jejich správou.
Společnost City Home Invest III s.r.o. vznikla 10. listopadu 2015 a zabývá se nákupem spoluvlastnických podílů v činžovních domech v Praze.
Společnost SATPO Invest I s.r.o. vznikla 3. dubna 2013 a zabývá se nákupem nemovitostí, jejich rekonstrukcí a prodejem, dále výstavbou a prodejem nových bytových a nebytových jednotek v rezidenčních projektech.
Společnost SATPO Invest II s.r.o. vznikla 21. července 2016 a zabývá se nákupem pozemků v dlouhodobě rozvojových oblastech s potenciálně vysokým zhodnocením. Aktuálně vlastní několik menších pozemků v Praze.
Společnost SATPO Invest III s.r.o. vznikla 24. dubna 2018 a zabývá se nákupem pozemků určených k výstavbě rodinných domů pro individuální bytovou výstavbu. V horizontu 2 – 3 let chce na těchto pozemcích v hodnotě zhruba 500 milionů korun vybudovat inženýrské sítě a komunikace a následně pozemky prodat koncovým klientům.
Společnost SATPO management s.r.o. vznikla 22. dubna 2007. Firma je manažerskou společností a poskytuje společnostem ze skupiny veškeré potřebné služby v oblasti managementu a developmentu.
Organizační a majetková struktura holdingu:
Dluhopisy:
V lednu vydala dceřiná firma SATPO finance s.r.o. nový prospekt, na který se pokouší upsat dluhopisy za 300 milionů korun (s možností navýšení na 400 milionů korun). Emise má tyto parametry:
- CZ0003537052, 7,10 % p.a., 300 000 000 Kč, splatné 2026 (4 roky)
Dluhopisy obsahují ručení mateřské společnosti SATPO Group B.V. Emise dále obsahuje tyto kovenanty:
- žádná firma ze skupiny SATPO nezřídí zajištění k budoucím dluhům ani neposkytne garanci za jinou osobu
- ukazatel LTV skupiny SATPO nepřekročí 75 %
- skupina SATPO nezvýší svou zadluženost s výjimkou dluhopisů a dluhů vzniklých v souvislosti s refinancováním minulých závazků
- skupina SATPO omezí distribuci prostředků a nakládání s vlastním majetkem, pokud by v důsledku distribuce:
- ukazatel LTV překročil hodnotu 60 %
- minimální hotovostní zůstatek skupiny klesl pod hodnotu 20 milionů Kč
- půjčky od akcionářů a sponzorů budou podřízeny dluhopisům
- žádná firma ze skupiny SATPO neuzavře smlouvu se třetí osobou jinou než takovou, která vyplývá z běžných obchodních styků
- výtěžek dluhopisů nebude použit na jiné účely než jaké jsou uvedeny (refinancování a nové projekty)
Emitent SATPO finance se také zavázal, že až do doby splacení dluhopisů z této emise bude vlastníkům dluhopisů pravidelně poskytovat důležité finanční informace včetně auditované konsolidační závěrky a informace týkající se dodržování kovenantů včetně detailního výpočtu ukazatele LTV.
Manažerem a agentem pro zajištění emise je společnost WOOD & Company Financial Services. Výtěžek z emise dluhopisů bude použit na refinancování starších dluhopisů SATPO Group 7,00/22 (se splatností 24. února 2022) a poté na podporu dlouhodobého růstu skupiny SATPO skrze rozšiřování svých realitních aktivit pod značkami City Home a SATPO. Konkrétní projekty nebyly vzhledem k nejistotě výše výtěžku z emise uvedeny.
Skupina SATPO poprvé emitovala dluhopisy v roce 2017, když mateřská společnost SATPO Group B.V vydala emisi v hodnotě 315 milionů korun. Ve stejném roce vydala první emisi společnost City Home Invest III s.r.o. v hodnotě 210 milionů korun a v roce 2020 stejná firma přidala další dvě emise, každou za 210 milionů korun. Zde je jejich přehled:
Mateřská firma a ručitel SATPO Group vydala v únoru 2017 tuto emisi:
- CZ0000000872, 7 % p.a., 315 000 000 Kč, splatné 2022 (5 let)
K ní zastavila svá aktiva (především podíly v dceřiných společnostech) za účelem zajištění těchto dluhopisů.
Společnost City Home Invest III, s.r.o. vydala tři emise dluhopisů:
- CZ0003517559, 5,00 % p.a., 210 000 000 Kč, splatné 2023 (6 let)
- CZ0003526014, 6,00 % p.a., 210 000 000 Kč, splatné 2025 (5 let)
- CZ0003528382, 5,25 % p.a., 210 000 000 Kč, splatné 2025 (5 let)
V souvislosti s těmito emisemi je zastaven podíl ve společnosti City Home Invest III, s.r.o. do celkové výše až 1,2 miliardy korun. Dále jsou ve stejném rozsahu zastaveny vybrané spoluvlastnické podíly na nemovitostech vlastněných City Home Invest III, s.r.o.
Celková výše jistiny všech výše uvedených dluhopisů činí 945 milionů. Výše nesplacených bankovních úvěrů skupiny činila k 30. listopadu 2021 264 milionů korun. Skupina poskytla zajištění až do celkové výše 1,036 miliardy korun ve prospěch bank za účelem krytí jistiny, úroků a dalších potenciálních souvisejících nároků ve vztahu k těmto úvěrům. Celkový stav jistiny dluhopisů a načerpaných bankovních úvěrů činil k 30. listopadu 2021 částku 1,209 miliardy korun.
Ekonomika:
Emitující firma byla založena 10. září 2021 a nemá žádnou ekonomiku. Za její dluhopisy se zaručila mateřská firma SATPO Group B.V., která k 30. červnu 2021 vlastnila konsolidovaná aktiva ve výši 1,87 miliardy korun, z toho 1,5 miliardy na dluh.
Loni za první pololetí dosáhla na konsolidované tržby ve výši 59,7 milionů korun, z toho 50 milionů korun činily tržby z prodeje nemovitostí, tržby vztahující se k pronájmu nemovitostí a služeb s ním spojených činily 7 milionů korun a ostatní tržby činily 2,5 milionů korun. K 30. listopadu 2021 činily jistiny emitovaných dluhopisů a načerpaných bankovních úvěrů částku 1,209 miliardy korun.
Konsolidovaná rozvaha ručitele:
| Hodnoty v tis. Kč | 30. 6. 2021 | 31. 12. 2020 | 31. 12. 2019 |
| Aktiva celkem | 1 866 595 | 1 589 808 | 1 402 407 |
| Dlouhodobá aktiva celkem | 1 561 151 | 1 267 459 | 756 427 |
| Investiční nemovitosti | 1 488 591 | 1 192 641 | 678 112 |
| Pozemky budovy a zařízení | 68 523 | 69 405 | 70 134 |
| Nehmotná aktiva | 4 037 | 5 413 | 5 751 |
| Investice do přidružených společností | 0 | 0 | 2 430 |
| Krátkodobá aktiva celkem | 305 444 | 322 349 | 645 980 |
| Zásoby | 220 858 | 223 286 | 470 072 |
| Obchodní a jiné pohledávky | 54 784 | 39 579 | 65 637 |
| Peníze a peněžní ekvivalenty | 29 802 | 59 483 | 110 271 |
| Závazky celkem | 1 505 965 | 1 285 353 | 1 297 453 |
| Dlouhodobé závazky celkem | 1 336 972 | 1 109 123 | 642 701 |
| Vydané dluhopisy | 926 955 | 758 173 | 516 840 |
| Závazky k úvěrovým institucím | 250 930 | 215 430 | 28 710 |
| Jiné dlouhodobé závazky | 67 023 | 63 594 | 68 905 |
| Krátkodobé závazky celkem | 168 993 | 176 230 | 654 752 |
| Krátkodobý podíl v rámci dlouhodobých závazků | 61 418 | 11 980 | 418 250 |
| Obchodní a ostatní závazky | 39 842 | 43 830 | 131 100 |
| Jiné finanční závazky | 7 449 | 67 099 | 18 340 |
Konsolidovaná výsledovka ručitele:
| Hodnoty v tis. Kč | 1.1. – 30. 6. 2021 | 1.1. – 30. 6. 2020 | 1.1. – 31. 12. 2020 | 1.1. – 31. 12. 2019 |
| Tržby celkem | 59 727 | 286 548 | 515 164 | 493 662 |
| Tržby ze smluv se zákazníky | 52 659 | 278 117 | 495 391 | 475 208 |
| Výnosy z nájemného | 7 068 | 8 432 | 19 773 | 18 454 |
| Provozní zisk | 121 407 | 249 182 | 297 696 | 119 830 |
| Náklady na prodej | -37 435 | -205 364 | -374 349 | -293 107 |
| Změna hodnoty investičních nemovitostí | 124 529 | 190 522 | 223 383 | 20 308 |
| Změna v rezervách | 9 987 | 8 326 | 8 326 | -18 881 |
| Provozní náklady | -38 750 | -41 914 | -102 874 | -93 766 |
| Ostatní provozní výnosy | 3 347 | 11 063 | 28 045 | 11 614 |
| Provozní výsledek hospodaření | 121 407 | 249 182 | 297 696 | 119 830 |
| Finanční výsledek hospodaření | -44 682 | -37 590 | -65 556 | -60 410 |
| Zisk před zdaněním | 76 725 | 222 724 | 241 653 | 61 150 |
Závěr:
Máme tu dluhopisovou emisi, která kvalitativně patří k tomu nejlepšímu, co náš trh dnes nabízí. Firma má dlouhou historii, zdravé hospodaření i kvalitně připravené dluhopisy, které mají poctivě ošetřená rizika.
Ruku v ruce s rozumným výnosem ve výši 7,1 % ročně na čtyřletý horizont o jejím úspěchu na trhu nepochybujeme.
Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.
