Bondshow: SATPO / City Home Finance III
SATPO je pražská realitní skupina, která vznikla v roce 1994. Začínala jako realitní kancelář, později (v roce 1999) začala investovat do činžovních domů a rok nato…
City Home Finance III
Emitentrezidenční nemovitosti: nákup a scelování spoluvlastnických podílů v pražských činžovních domech a prodej bytů. Emitenti City Home Finance III, s.r.o.
22. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 6,53 / 10Ochrana věřitele 4,25 / 10 (4. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (city-home.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
City Home, a.s. (IČO 013 84 147)přímý většinový akcionář ručitele; 100% vlastněna SATPO Group B.V. (Amsterdam, reg. č. 815445490), kterou z 90 % akcií (100 % hlasovacích práv) vlastní Jiří Pokorný, konečná ovládající osoba60,4 %
menšinoví akcionáři (pět fyzických osob a jedna právnická osoba)prospekt je jmenovitě neuvádí39,6 %
City Home, a.s. (60,4 %), nad ní SATPO Group B.V.City Home, a.s. je přímým ovládajícím akcionářem ručitele; jejím jediným vlastníkem je SATPO Group B.V., čelo koncernu SATPO (developer, investor a poskytovatel služeb v rezidenčních nemovitostech v Praze od roku 1994), ovládaná Jiřím Pokorným. Projekt fúze ze dne 1. 10. 2024: City Home, a.s. jako nástupnická společnost, SATPO, a.s. a SATPO services, a.s. zanikají (rozhodný den 1. 1. 2024).
City Home Finance III, s.r.o.emitent dluhopisů · 2 emise
Základní prospekt City Home Finance III, s.r.o. (vyhotoven 29. 11. 2024, schválen ČNB 5. 12. 2024, právní moc 6. 12. 2024), kap. VIII bod 7.1, s. 127; kap. VII bod 9.2, s. 101
Čím se skupina zabývá
Subholding City Home Invest III ze skupiny SATPO Jiřího Pokorného kupuje pod značkou City Home ideální spoluvlastnické podíly na činžovních domech převážně v Praze. Podíly dokupuje do scelení nebo spoluvlastnictví vypořádá, domy rozdělí na jednotky, opraví a byty prodává koncovým klientům, případně prodává celé domy investorům. Portfolio v reálné hodnotě činilo k 31. 12. 2025 1,29 mld. Kč, výnosy z prodeje nemovitostí 632 mil. Kč. Dluhopisy vydává účelová dceřiná společnost City Home Finance III, s.r.o. s ručením City Home Invest III, a.s.
Základní ekonomické ukazatele
| City Home Invest III, a.s. (IČO 045 48 817), ručitel emise, konsolidovaná skupina IFRS (City Home Invest III + 26 projektových SPV + emitent City Home Finance III, s.r.o.). Emitent City Home Finance III, s.r.o. (IČO 190 84 170) je účelová SPV (finco) bez zaměstnanců a jiné činnosti, výtěžek půjčuje ručiteli (ZP 2024 s. 96–98). Nadřazená SATPO Group B.V. konsolidaci sestavuje také, ale není ručitelem této emise a peníze do ní nejdou, proto ji nehodnotím. (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 1 820 | 1 878 |
| Vlastní kapitál | 670 | 640 |
| Cizí zdroje | 1 150 | 1 238 |
| Tržby / hlavní výnosy | 654 | 829 |
| EBITDA | 112 | 90 |
| Provozní cash flow | -163 | -288 |
| Nákladové úroky | 87 | 87 |
| Cizí zdroje / aktiva | 63,2 % | 65,9 % |
2025: konsolidovaně, IFRS, auditováno; 2024: konsolidovaně, IFRS, auditováno. Zdroj: Konsolidovaná účetní závěrka City Home Invest III, a.s. za rok 2025 (IFRS EU, výroční zpráva „Roční účetní závěrka 2025“, audit TPA Audit s.r.o., Ing. Pavel Pražák, výrok bez výhrad ze dne 2. 6. 2026, tištěná s. 44; strany níže tištěné = PDF + 1): výkaz zisků a ztrát s. 15; rozvaha s. 16; výkaz peněžních toků s. 18; bod 7 s. 30; bod 11 s. 31; bod 15 s. 34; bod 20 s. 38. Cizí zdroje = závazky celkem 1 149 886 tis. (vč. odloženého daňového závazku 104 519 tis.). Tržby (monetizační složka developera) = výnosy z prodeje investičního nemovitého majetku brutto 632 063 tis. (bod 7) + výnosy celkem 21 521 tis. (nájem 20 911 + ostatní 611). EBIT = provozní zisk 112 301 tis. (obsahuje přecenění investičního majetku +179 205 tis.). Odpisy: výkazy žádné neuvádějí (majetek je investiční nemovitý majetek v reálné hodnotě). Úroky = úroky a ostatní náklady k dluhopisům 81 038 + úroky z bankovních úvěrů 5 454 tis. (bod 11, bez záručních poplatků 628 tis.). CFO = čistý peněžní tok z provozní činnosti -163 287 tis. Oběžná aktiva = krátkodobá aktiva celkem 532 518 tis. (vč. úvěrů 433 530 tis., z toho 388 347 tis. pohledávka za spřízněnou SATPO, a.s., body 15 a 23). Zásoby se nevykazují. Obchodní závazky = čisté závazky z obchodního styku 32 470 tis. podle bodu 20 (bez neuhrazených úroků z dluhopisů 17 808, jiných závazků 5 704 a časového rozlišení 108 tis.; přijaté zálohy jsou zvlášť jako smluvní závazky 10 847 tis., bod 19).; Konsolidovaná účetní závěrka City Home Invest III, a.s. za rok 2024 (IFRS EU, „CHI3_Annual Report_2024_final_audited“, audit TPA Audit s.r.o., výrok bez výhrad, PDF s. 43; podpis 18. 6. 2025): výkaz zisků a ztrát s. 13; rozvaha s. 14; výkaz peněžních toků s. 16; bod 20 (PDF s. 36). Srovnávací údaje za 2024 v KVZ 2025 (s. 15–18, 30–31, 38) jsou totožné. Tržby = výnosy z prodeje investičního nemovitého majetku brutto 804 995 tis. + výnosy celkem 23 840 tis. (nájem 20 888 + ostatní 2 952). EBIT = provozní zisk 90 121 tis. (vč. přecenění +188 804 tis.). Úroky = 72 771 (dluhopisy) + 14 011 (bankovní úvěry) tis., bez záručních poplatků 2 650 tis. CFO = -287 540 tis. Obchodní závazky = závazky z obchodního styku 34 936 tis. (bod 20).
Zveřejňování účetních závěrek
Konsolidovaná závěrka ručitele City Home Invest III, a.s. za rok 2024 ve Sbírce listin chybí (lhůta uplynula 31. 12. 2025); jeho individuální závěrka za rok 2024 založena 8. 7. 2025, včas. Závěrka emitenta za rok 2024 založena 23. 10. 2025, včas; závěrky za rok 2025 zatím nejsou (lhůta uplyne 31. 12. 2026). Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003572323 | 12. 5. 2025 | 16. 6. 2029 | 6,9 % | 450 mil. Kč | v oběhu |
Základní prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003552143 | 20. 6. 2023 | 20. 7. 2027 | pohyblivý | až 600 mil. Kč | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
6,53 / 10
22. místo z 66 ve srovnání Typ: developer, data 2025/2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 3,90 | 6,50 |
| Historie skupiny Ručitel vznikl 10. 11. 2015. „2015 Zahájení podnikatelské činnosti pod značkou City Home, investice do nákupu podílů v činžovních domech“ (ZP 2024 s. 106–107, bod 3.4 kap. VIII). Ke 2026 to je 11 let, pásmo >8–13 let. Značka City Home byla založena v roce 2014 (ZP s. 124) a nadřazená skupina SATPO působí na realitním trhu od roku 1994 (ZP s. 124; KVZ 2025 s. 5). Za relevantní platformu, ze které se dluhopis splácí, se považuje subholding City Home Invest III. Alternativou je SATPO (od 1994). | 5,00 | 7,00 |
| Finanční zdraví zadlužení 61,4 % = 3,65 b.; likvidita 5,21× = 0,50 b. | 4,15 | 5,00 |
| Transparentnost Pravidlo 15 – závěrka hodnocené entity ve Sbírce listin chybí: hodnocenou entitou je konsolidovaná skupina City Home Invest III, a.s. (IFRS), její konsolidovaná závěrka 2024 však ve Sbírce listin založena není, ač lhůta 12 měsíců od rozvahového dne uplynula 31. 12. 2025 (ověřeno 29. 10. 2026, B 27415/MSPH: za 2024 jen SL39 – individuální závěrka ČÚS s výroční zprávou a zprávou auditora, 21 s., založena 8. 7. 2025; příloha bod 1.6 odkazuje na konsolidaci SATPO Group B.V.); za 2025 není ve Sbírce listin k 29. 10. 2026 žádná závěrka (lhůta běží do 31. 12. 2026) → 0. Konsolidované IFRS závěrky 2021–2025 s výroky bez výhrad jsou jen na webu www.city-home.cz/pro-investory4; informační povinnosti z čl. 4.12 SEP (auditovaná konsolidace do 6 měsíců, LTV pololetně) emitent plní. | 0,00 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Nad ručitelem stojí City Home, a.s. (60,4 %), kterou 100% vlastní SATPO Group B.V.; tu z 90 % akcií (100 % hlasovacích práv) vlastní Jiří Pokorný (ZP 2024 s. 127, bod 7.1 kap. VIII). Jde o soukromou realitní skupinu jedné osoby, ne o stát ani mimořádně silnou diverzifikovanou nadřazenou skupinu. SATPO Group B.V. za tuto emisi neručí. Proto 0. | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 13,05 | 20 |
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003572323vydáno 12. 5. 2025, splatnost 16. 6. 2029 | 6,9 % | 1,00 | 2,00 | 2,25 | 3,25 | 4,25 |
U všech emisí: City Home 6,90/29 (CITY HF III 6,90/29), 2. emise programu City Home Finance III, základní prospekt vyhotoven 29. 11. 2024, schválen ČNB 5./6. 12. 2024 (ZP), konečné podmínky ze 9. 5. 2025 (KP, ČNB 12. 5. 2025); datum emise 16. 6. 2025, splatnost 16. 6. 2029, pevný kupón 6,90 % (KP s. 6). Pozice finco: emitent je účelová SPV založená k vydávání dluhopisů a poskytování vnitroskupinového financování, bez zaměstnanců a jiné činnosti, výtěžek půjčuje ručiteli (ZP s. 96–98, bod 3.4, 4.1, 6.3 kap. VII). Seniorita senior: přímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené zajištěné dluhy (čl. 3.1 SEP, ZP s. 41; KP s. 6 „Pořadí přednosti“). Ručení 2 (kompenzační, finco + holding skupiny): bezpodmínečné a neodvolatelné ručitelské prohlášení City Home Invest III, a.s. dle § 2018 OZ až do 2 mld. Kč, s notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti (čl. 3.3 SEP, ZP s. 41; KP s. 6–7; kap. IX ZP s. 138 an.). Ručitel je mateřská společnost emitenta a čelo hodnocené skupiny, ručení tedy nahrazuje prázdnou SPV, nepřidává další nezávislou vrstvu. Zástavy 2,25: zástavní právo 1. pořadí k 100% podílu v emitentovi (SPV, jejímž aktivem je jen vnitroskupinová pohledávka) a zástavní práva 2. pořadí k 100 % akcií ručitele (čl. 3.6.1 SEP, ZP s. 43; KP s. 7; kap. X ZP s. 147–150). Po zániku zajištění starých emisí ručitele (splaceny 2025) by měla akcie přejít do 1. pořadí (ZP s. 149), oznámení LTV k 31. 12. 2025 ale dál uvádí 2. pořadí. Jde jen o zástavu podílů/akcií (strukturálně za bankovními věřiteli projektových SPV a jejich zástavami na nemovitostech), ne o přímou zástavu nemovitostí; reálná ochrana existuje (kontrola celé skupiny při výkonu), je ale omezená. Kovenanty 3,25 přiměřené: LTV skupiny max. 70 % (dočasná výjimka do 75 %), další zadlužování jen do LTV 60/65 % (čl. 4.3, s. 48–49), omezení distribucí mimo skupinu při LTV > 55 % nebo hotovosti < 20 mil. Kč (čl. 4.5, s. 49–50), negative pledge (čl. 4.1, s. 47), zákaz garancí (4.2), omezení zadluženosti (4.4), podmínky vnitroskupinových úvěrů do skupiny SATPO (4.6), transakce s propojenými osobami za tržních podmínek (4.7), účelové použití výtěžku (4.10), informační povinnosti vč. auditované konsolidace a LTV (4.12, s. 52), put při změně ovládání (čl. 6.5, s. 59). Porušení čl. 4 je Případ porušení po 20 prac. dnech (čl. 9.1(b), s. 63), předčasnou splatnost ale vyhlašuje jen Společný zástupce nebo schůze (čl. 9.3, s. 65), pro LTV je lhůta 90 dní na nápravu kapitálem; křížové neplnění chybí (jen „úsilí“, čl. 4.8). LTV k 31. 12. 2025 činilo 46,7 % (oznámení emitenta z 30. 6. 2026), rezerva je velká. Ochrana je reálná, ale ne zjevně nadstandardně restriktivní; variantu „silné“ (5) nelze vyloučit.
Referenční výnos: 6,90 % (4 roky) (CZ0003572323). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.