Analýza dluhopisů: Passerinvest Group
Passerinvest Group je investiční a developerská skupina, kterou v roce 1991 založil jednašedesátiletý český podnikatel Radim Passer. Působí výlučně v Česku, kde je známá hlavně administrativním…
PASSERINVEST
Aktivní emitentkomerční nemovitosti – development a pronájem kanceláří (Brumlovka, Roztyly, Praha). Emitenti PASSERINVEST FINANCE, a.s., PASSERINVEST GROUP, a.s.
12. místo z 66 ve srovnání dluhopisů Ekonomika emitenta 7,60 / 10Ochrana věřitele 4,00 / 10 (15. místo z 66)Celé srovnání
Stránka pro investory (passerinvest.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
Radim Passerhlavní akcionář ručitele PASSERINVEST GROUP, a.s., předseda představenstva a CEO emitenta i ručitele; jedná ve shodě s minoritními akcionáři96 %
Zbyněk Passerminoritní akcionář ručitele2,5 %
Ing. Vladimír Kloudaminoritní akcionář ručitele1,5 %
PASSERINVEST GROUP, a.s.Holdingová a řídící společnost Konsolidované skupiny (IČO 261 18 963, vznik 7. 10. 1999), jediný akcionář emitenta a ručitel dluhopisů; poskytuje skupině asset, property a project management.
PASSERINVEST FINANCE, a.s.emitent dluhopisů · 5 emisí
PASSERINVEST GROUP, a.s.emitent dluhopisů · 1 emise
Prospekt dluhopisů PSG 6,50/31 (schválen ČNB 24. 2. 2026, č. j. 2026/024173/CNB/650), kap. XII čl. 19.1, s. 117 (a s. 8, 106); dodatek č. 1 ze 4. 8. 2026 vlastnickou strukturu ručitele nemění.
Čím se skupina zabývá
Česká developerská a investiční skupina Radima Passera, působící od roku 1991. Jejím hlavním projektem je komerční a komunitní čtvrť Brumlovka v Praze 4, kde skupina vlastní 10 administrativních budov a multifunkční budovu Brumlovka a staví multifunkční budovy Hila a Orion; dále rozvíjí lokalitu u metra Roztyly. Příjmy tvoří převážně nájemné z kancelářských budov; dluhopisy vydává financující společnost PASSERINVEST FINANCE, a.s. s ručením mateřské PASSERINVEST GROUP, a.s.
Základní ekonomické ukazatele
| PASSERINVEST GROUP, a.s. (IČO 261 18 963) – konsolidovaný celek dle ČÚS (ručitel a jediný akcionář emitenta PASSERINVEST FINANCE, a.s.; pravidlo 12.1 – konsolidace ručitele). Emitent je součástí této konsolidace (KVZ 2025, příloha bod 1, PDF s. 50, tisk. 100). Pozn.: výtěžek emise smí jít zčásti i společnostem Skupiny mimo Konsolidovanou skupinu (prospekt 24. 2. 2026, kap. VIII, s. 76). (mil. Kč) | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Aktiva celkem | 27 226 | 27 536 |
| Vlastní kapitál | 4 099 | 3 993 |
| Cizí zdroje | 22 535 | 23 059 |
| Tržby / hlavní výnosy | 1 702 | 1 606 |
| EBITDA | 919 | 979 |
| Provozní cash flow | 615 | 440 |
| Nákladové úroky | 701 | 651 |
| Cizí zdroje / aktiva | 82,8 % | 83,7 % |
2025: konsolidovaně, ČÚS, auditováno; 2024: konsolidovaně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Konsolidovaná výroční zpráva PASSERINVEST GROUP, a.s. 2025 (web emitenta https://passerinvest.cz/wp-content/uploads/2026/07/PASSERINVEST-GROUP-a.s.-Konsolidovana-vyrocni-zprava-2025.pdf; ve Sbírce listin B 6173/SL133/MSPH): výrok SP Audit, s.r.o. (Ing. Lenka Filipová, č. 2269) bez výhrad z 23. 6. 2026, PDF s. 45–46 (tisk. 89–92, sken); rozvaha PDF s. 48 (tisk. 95–96), VZZ a přehled o peněžních tocích PDF s. 49 (tisk. 97–98). VK = řádek A. vč. menšinového VK 467,652; cizí zdroje = B.+C. (bez časového rozlišení pasiv 592,078); tržby = I.+II. (1 701 251 + 657) = čistý obrat; EBIT = provozní VH (po odpisech konsolidačního rozdílu 55,253); odpisy = úpravy hodnot DNM a DHM trvalé (E.1.1, = CF A.1.1), bez dočasných 33,915; úroky = J. nákladové úroky; CFO = čistý peněžní tok z provozní činnosti (po úrocích a dani); obchodní závazky = C.II.4 závazky z obchodních vztahů, příloha bod 13 Krátkodobé závazky, PDF s. 62 (tisk. 123): běžné závazky k dodavatelům 205 105 tis. Kč, všechny ve lhůtě splatnosti (přijaté zálohy 440 431 neodečteny).; Konsolidovaná výroční zpráva PASSERINVEST GROUP, a.s. 2024 (web emitenta https://passerinvest.cz/wp-content/uploads/2025/06/PASSERINVEST-GROUP-a.s.-Konsolidovana-vyrocni-zprava-2024.pdf; Sbírka listin B 6173/SL128/MSPH): výrok SP Audit, s.r.o. bez výhrad z 26. 6. 2025, PDF s. 38–39 (tisk. 75–78, sken); rozvaha PDF s. 41 (tisk. 81–82), VZZ a přehled o peněžních tocích PDF s. 42 (tisk. 83–84); obchodní závazky příloha bod 14 Krátkodobé závazky, PDF s. 55 (tisk. 110): běžné závazky k dodavatelům 41 818 tis. Kč, ve lhůtě splatnosti. Shodné se srovnávacím obdobím v KVZ 2025 i s tabulkou v prospektu s. 108–112. Definice položek jako u 2025 (odpisy = E.1.1 trvalé 491 566; dočasné 49 653 nezahrnuty; odpisy KR 21 399 v EBIT).
Prospekty a emise
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003580995 | 24. 2. 2026 | 31. 3. 2031 | 6,5 % | 2,339 mld. Kč | v oběhu |
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003567042 | 5. 11. 2024 | 31. 12. 2029 | 6,85 % | až 1 mld. Kč | v oběhu |
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003549214 | 15. 3. 2023 | 31. 3. 2028 | 7,6 % | až 750 mil. Kč | v oběhu |
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003544371 | 14. 9. 2022 | 31. 3. 2029 | pohyblivý | až 150 mil. EUR | v oběhu |
Starší prospekty bez emisí v oběhu (2)
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003515934 | 11. 3. 2017 | – | v oběhu |
PASSERINVEST GROUP, a.s.
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003511461 | 11. 6. 2014 | – | v oběhu |
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
7,60 / 10
12. místo z 66 ve srovnání Typ: developer, data 2025/2024
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | 6,094 | 6,50 |
| Historie skupiny Prospekt PSG 6,50/31 (schválen ČNB 24. 2. 2026), kap. IX čl. 2.2 Historie Skupiny, s. 81: založení Skupiny R. Passerem a společníky se datuje do roku 1991, první obchody s nemovitostmi 1992–1993, první novostavby na Brumlovce 1997 (budova C 1998). Hodnocená entita PASSERINVEST GROUP, a.s. vznikla 7. 10. 1999 (prospekt kap. XII čl. 1, s. 104). Pravidlo 14: ve všech variantách (1991, 1997, 1999) je historie > 20 let, pásmo se nemění. | 7,00 | 7,00 |
| Finanční zdraví zadlužení 82,0 % = 1,10 b.; likvidita 2,58× = 0,50 b. | 1,60 | 5,00 |
| Transparentnost Pravidlo 15 – žádný důvod pro 0: konsolidované závěrky ručitele 2025 a 2024 založeny do Sbírky listin včas (2025: B 6173/SL133/MSPH, založeno 21. 8. 2026; 2024: SL128, založeno 12. 8. 2025, tj. < 12 měsíců po rozvahovém dni); výroky auditora SP Audit, s.r.o. bez výhrad (KVZ 2025 PDF s. 45–46, zpráva z 23. 6. 2026; KVZ 2024 PDF s. 38–39, zpráva z 26. 6. 2025); emitent zveřejňuje na webu závěrky, pololetní závěrky i oznámení o plnění kovenantů (PSG 6,50/31 k 30. 6. 2026 zveřejněno 30. 9. 2026, tj. v termínu čl. 4.3(f)). Jediná výhrada: soubor KVZ 2025 na webu má datum změny 2. 7. 2026. | 0,50 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: nad hodnocenou entitou stojí jen fyzické osoby – Radim Passer 96 %, Zbyněk Passer 2,5 %, Vladimír Klouda 1,5 % (prospekt s. 117, čl. 19.1); žádná velká diverzifikovaná skupina. Navíc skupina eviduje dlouhodobé závazky vůči akcionářům 3 386 mil. Kč (zápůjčky a závazek ze snížení ZK; KVZ 2025 bod 12, PDF s. 61). | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | 15,194 | 20 |
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003580995vydáno 24. 2. 2026, splatnost 31. 3. 2031 | 6,5 % | 1,00 | 2,00 | 0,00 | 5,00 | 4,00 |
U všech emisí: Pozice (pravidlo 20): PASSERINVEST FINANCE, a.s. je společnost účelově založená k získávání externího financování, výtěžek jen půjčuje dál společnostem Skupiny (prospekt PSG 6,50/31 schválen ČNB 24. 2. 2026, shrnutí s. 8; kap. IX čl. 2.1, s. 79–80; kap. VIII s. 76) → finco. Seniorita: přímé, obecné, nepodřízené závazky pari passu (EP čl. 3, s. 50) → senior. Ručení: ručitelské prohlášení mateřské PASSERINVEST GROUP, a.s. z 12. 2. 2026 do 150 % jmenovité hodnoty (EP čl. 3, s. 50; kap. XIII, s. 118) – finco + mateřská skupina = kompenzační ručení → 2. Zástavy (pravidlo 19): žádné věcné zajištění, jen ručení; negativní závazek čl. 4.1.3 (s. 52) není zástava → 0. Kovenanty (pravidlo 18): dva pravidelně (pololetně) testované finanční limity na konsolidaci ručitele – Vlastní kapitál (konsolidovaný, upravený o tržní ocenění nemovitostí) ≥ 3 mld. Kč (čl. 4.1.1, s. 50–51) a Ukazatel LTV < 78 % (čl. 4.2.1, s. 54–55), s povinností zveřejnit výsledek testu (čl. 4.3(e),(f), s. 57; první test k 30. 6. 2026 zveřejněn 30. 9. 2026); porušení (po neúspěšné nápravě equity cure čl. 4.2.2) je Případem porušení povinnosti s právem žádat předčasné splacení (čl. 9.1(b), s. 64); dále omezení distribucí, zákaz zástav, omezení zadlužení, dispozic s majetkem, podřízení akcionářských úvěrů a incurrence test podílu nájemného ≥ 4 % (čl. 4.1.2–4.1.9, 4.2.3, s. 51–57) → 5.
Referenční výnos: 6,50 % (5 let) (CZ0003580995). Výnos se neboduje.
Články o skupině
PASSERINVEST FINANCE vydala další emisi dluhopisů
Passerinvest je česká developerská společnost, známá především pro svou kancelářskou čtvrtí Brumlovka na Praze 4 – Michli. Vznikla v roce 1991 a postupem času se stala…
Bondshow: PASSERINVEST GROUP
Passerinvest je česká investiční a developerská skupina, kterou v roce 1991 založil český podnikatel Radim Passer (nar. 29. 9. 1963). Zaměřuje na budování portfolia komerčních a…
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.