O trochu jiné dluhopisy od Max Realitní
Před měsícem jsme na Dluhopisáři rozebírali dluhopisový program fondu kvalifikovaných investorů Max Realitní. Tehdy šlo o bondový příběh vystavěný na fondové struktuře a portfoliu pěti velkých…
Max Realitní
Aktivní emitentkomerční nemovitosti – pronájem obchodních center a kanceláří (Praha). Emitenti MAX Realitní Finance s.r.o., Max Realitní Fond SICAV a.s.
Stránka pro investory (maxrealitnifinance.cz) (otevře se v novém okně)Vlastnická struktura
MAX HoldCo s.r.o.přímý společník ručitele (IČO 235 63 125). Patří ze 100 % Max Realitní Fond SICAV a.s. (Podfond A), který je fondem kvalifikovaných investorů. Podíl v ručiteli je zastaven ve prospěch vlastníků dluhopisů.50 %
SERTENA INVESTMENT II LTD (Kypr, HE 479204)přímý společník ručitele. Podíl získala 3. 12. 2025 uplatněním opce, kterou na ni převedla J&T Mezzanine, a.s.50 %
Ivan Jakabovičnepřímo přes SERTENA INVESTMENT II LTD50 % (nepřímo)
Ivan Geršinepřímo přes GERAL HOLDING a.s., Fund Promoter s.r.o., PERRARUS PLUS a.s., Max Realitní Fond a MAX HoldCo s.r.o.31,20 % (nepřímo)
Martin Tomeš, správce svěřenského fondu PH PRIVATE TRUSTnepřímo přes EMPERON CAPITAL a.s., Max Realitní Fond a MAX HoldCo s.r.o.10,20 % (nepřímo)
Richard Moráveknepřímo přes PERRARUS HOLDING a.s., PERRARUS PLUS a.s., Max Realitní Fond a MAX HoldCo s.r.o.6,80 % (nepřímo)
Silvie Talpovánepřímo přes REDSTONE REAL ESTATE, a.s., Max Realitní Fond a MAX HoldCo s.r.o.1,80 % (nepřímo)
MAX Realitní Holding s.r.o.Ručitel a mateřská společnost skupiny (IČO 222 70 272, Olomouc). Je společným podnikem 50/50 MAX HoldCo s.r.o. (Max Realitní Fond SICAV a.s.) a SERTENA INVESTMENT II LTD. Drží 100 % emitenta a přes OC Flora Holding s.r.o. a Myslbek Holding s.r.o. také projektové společnosti Palác Flora s.r.o. (OC Flora, Praha 3) a MYSLBEK s.r.o. (Myslbek, Praha 1). Prospekt s. 118–119.
MAX Realitní Finance s.r.o.emitent dluhopisů · 1 emise
Max Realitní Fond SICAV a.s.emitent dluhopisů
Prospekt dluhopisů MAX Realitní Finance s.r.o., vyhotoven 4. 3. 2026, schválen ČNB 6. 3. 2026 (nejnovější prospekt skupiny), kap. IX čl. 5.1, s. 96 a kap. X čl. 6.1–6.2, s. 118–119. Nepřímé podíly fyzických osob uvádí prospekt s odkazem na evidenci skutečných majitelů. Převzaty jsou z textu prospektu, evidence se nepoužila.
Čím se skupina zabývá
Skupina MAX Realitní Holding vlastní a pronajímá dvě pražská obchodně-administrativní centra: OC Flora na Vinohradské (asi 38,7 tis. m² pronajímatelné plochy) a Myslbek na Na Příkopě (asi 25,9 tis. m²). Externí ocenění k 31. 12. 2025 je 5,47 a 3,44 mld. Kč. Centra získala začátkem roku 2025 a financují je seniorní bankovní úvěry na úrovni projektových společností. Holding vlastní napůl fond kvalifikovaných investorů Max Realitní Fond SICAV (okruh REDSTONE / Ivan Gerši) a napůl SERTENA INVESTMENT II Ivana Jakaboviče. Dluhopisy vydává účelová MAX Realitní Finance s.r.o.
Základní ekonomické ukazatele
| MAX Realitní Holding s.r.o. (IČO 222 70 272) samostatně: individuální účetní závěrka podle ČÚS za období 18. 11. 2024 – 31. 12. 2025, bez konsolidace. Ručitel dává finanční záruku do dvojnásobku jmenovité hodnoty emise. Je zároveň příjemcem výtěžku: emitent mu k 30. 6. 2026 půjčil 1 066,1 mil. Kč (pololetní zpráva emitenta 2026, s. 9–10) na splacení junior úvěru J&T BANKY (prospekt kap. VIII, s. 92). Konsolidovanou závěrku nesestavuje, protože využívá výjimku podle § 22a odst. 1 zákona o účetnictví (prospekt kap. X, čl. 10.1, s. 130; příloha ÚZ bod 2). Emitent MAX Realitní Finance s.r.o. (IČO 222 90 362) je průchozí finco. Poznámka „bez konsolidace“ (pravidla A2 a 12). Nemovitosti a seniorní bankovní úvěry (122,5 mil. EUR a 79,0 mil. EUR) jsou v projektových společnostech Palác Flora s.r.o. a MYSLBEK s.r.o. V závěrce ručitele se objevují jen jako podíly v pořizovací ceně. (mil. Kč) | 2025 |
|---|---|
| Aktiva celkem | 2 769 |
| Vlastní kapitál | 1 707 |
| Cizí zdroje | 1 062 |
| Tržby / hlavní výnosy | 31 |
| EBITDA | -3 |
| Provozní cash flow | -13 |
| Nákladové úroky | 67 |
| Cizí zdroje / aktiva | 38,3 % |
2025: samostatně, ČÚS, auditováno. Zdroj: Účetní závěrka MAX Realitní Holding s.r.o. za období 18. 11. 2024 – 31. 12. 2025 (první účetní období, 13,5 měsíce; ČÚS, individuální), web emitenta max-realitni-holding__financni-vykazy--31-12-2025.pdf, totožná se Sbírkou listin C 97832/SL7/KSOS (18 str.). Auditor KPMG Česká republika Audit, výrok bez výhrad, 25. 2. 2026 (PDF s. 16–18). Rozvaha PDF s. 2–3. VZZ s. 4: tržby = výnosové úroky 31,255 (holding, finanční výnosy; čistý obrat podle přílohy bodu 3g zahrnuje i ostatní finanční výnosy 36,954, většinou kurzové zisky, což dává 68,209); EBIT = provozní VH −2,834; úroky = nákladové úroky 66,565. Přehled o peněžních tocích s. 5: CFO = A.*** −12,672. Obchodní závazky = C.II.4 0,132 (u holdingu se nepoužijí). Cizí zdroje B+C 1 061,906 bez časového rozlišení pasiv 0,367. Oběžná aktiva 742,721 tvoří z 741,942 dlouhodobá pohledávka za OC Flora Holding (C.II.1.2, splatná 31. 3. 2030), peníze jsou jen 0,779. Kontrola: 1 707,099 + 1 061,906 + 0,367 = 2 769,372 = aktiva. Srovnávací období není (zahajovací rozvaha 18. 11. 2024: aktiva 0,020).
Zveřejňování účetních závěrek
Ručitel MAX Realitní Holding s.r.o. má první auditovanou závěrku za období 18. 11. 2024 – 31. 12. 2025; na webu jsou nově i mezitímní závěrky k 30. 6. 2026 a pololetní finanční zpráva 2026. Ověřeno 30. 10. 2026.
Účetní závěrku je třeba založit do Sbírky listin nejpozději do 12 měsíců od konce účetního období.
Prospekty a emise
Prospekt dluhopisů
| ISIN | Vydáno | Splatnost | Kupón | Objem | Stav |
|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003581316 | 6. 3. 2026 | 27. 3. 2030 | 6,5 % | 1,16 mld. Kč | v oběhu |
Základní prospekt dluhopisů
Registr prospektů ČNB (oam.cnb.cz), staženo 28. 10. 2026. „Vydáno“ = datum oznámení konečných podmínek ČNB; objem = nabízený (maximální) objem emise.
Poznámky k údajům
- V OR jsou oba podíly v MAX Realitní Holding i podíl v MAX Realitní Finance zastaveny ve prospěch J&T BANKA, a.s. (zapsáno 26. 3. a 1. 4. 2026); v jaké roli, z OR nevyplývá (OR, ověřeno 30. 10. 2026).
Hodnocení ve srovnání dluhopisů
Ekonomický scorecard
– / 10
Typ: holding / investiční skupina, data 2025
| Blok | Body | Max. |
|---|---|---|
| Velikost | – | 6,50 |
| Historie skupiny Pravidlo 14: rok vzniku hodnocené entity. Ručitel vznikl zápisem do OR 18. 11. 2024 (prospekt kap. X, čl. 3.1 a 4.1, s. 100–101). Skupina získala OC Flora a Myslbek „začátkem roku 2025“ (s. 101). Starší historii nemovitostí (OC Flora otevřena 2003, s. 106; Myslbek 1996, s. 115) ani historii fúzí zaniklých Palác Flora a.s. a MYSLBEK, akciová společnost (s. 120–123, rozhodný den 1. 1. 2025) nezapočítávám. Jde o činnost předchozích vlastníků, ne o činnost skupiny. Max Realitní Fond SICAV vznikl koncem roku 2023 (údaj z tisku, ne z prospektu), a není to hodnocená entita. | 0,00 | 5,50 |
| Finanční zdraví zadlužení 38,3 % = 2,50 b.; provozní cash flow = 0,00 b.; likvidita 1,66× = 0,50 b. | – | 6,50 |
| Transparentnost Pravidlo 15: žádná z podmínek pro 0 nenastala. ÚZ 2025 ručitele vznikla 25. 2. 2026 a do Sbírky listin byla založena 4. 3. 2026 (C 97832/SL7/KSOS). ÚZ 2025 emitenta byla založena 23. 2. 2026 (C 97879/SL3/KSOS). Obě závěrky ověřila KPMG Česká republika Audit (Ing. Veronika Strolená) výrokem bez výhrad. Jiná verze téže závěrky nalezena nebyla. Informační povinnosti podle čl. 4.15 EP (s. 63–64) se podle webu emitenta plní: jsou tam roční závěrky a výroční zprávy 2025, pololetní zpráva emitenta a mezitímní závěrky ručitele, subholdingů a projektových společností k 30. 6. 2026 i certifikát LTV. K certifikátu LTV existuje výhrada. Druhá závěrka zatím neexistuje, protože jde o první účetní období. | 0,50 | 0,50 |
| Skupinové zázemí Pravidlo 16: ručitel je společný podnik 50/50. Jeden podíl drží MAX HoldCo s.r.o., 100% dceřiná společnost Max Realitní Fond SICAV a.s. (fond kvalifikovaných investorů; promotér GERAL HOLDING – Ivan Gerši, napojení na REDSTONE). Druhý drží SERTENA INVESTMENT II LTD (Kypr), kterou nepřímo ovládá Ivan Jakabovič. Na tu převedla opci J&T Mezzanine, a.s. (prospekt s. 101–102, 118). Nad ručitelem tedy nestojí jedna velká diverzifikovaná skupina, která by ho ovládala. EP navíc výslovně připouštějí odtok peněz ke sponzorovi: úvěry dceřiným společnostem sponzora a výplaty při LTV pod 70 % (čl. 4.5(b) a 4.8.2(iii), s. 60 a 62). Ručitel má k 31. 12. 2025 přijaté úvěry od obou společníků (bod 8 přílohy ÚZ, s. 13). | 0,00 | 1,00 |
| Celkem | – | 20 |
Krátká historie – k dispozici je jen jeden auditovaný rok, proto ekonomické skóre nepočítáme (metodika, pravidlo 6).
Výkaz peněžních toků za některý z hodnocených roků nebyl zveřejněn; za provozní cash flow tohoto roku proto počítáme 0 bodů (metodika, pravidlo 5).
Bez konsolidace – hodnotí se firma, která dluh obsluhuje (pravidlo 2).
Ochrana věřitele u emisí od 1. 1. 2025
| Emise | Kupón | Pozice | Ručení | Zástavy | Kovenanty | Design / 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CZ0003581316vydáno 6. 3. 2026, splatnost 27. 3. 2030 | 6,5 % | 1,00 | 2,00 | 2,25 | 3,25 | 4,25 |
U všech emisí: Pozice finco (pravidlo 20): emitent je účelově založená společnost bez jiné činnosti. Výtěžek půjčuje ručiteli, případně projektovým společnostem (prospekt, shrnutí s. 9; kap. IX, čl. 4.1, s. 95; kap. VIII, s. 92). Seniorita senior: přímé, nepodřízené dluhy zajištěné finanční zárukou a zajištěním (čl. 3.1 EP, s. 50). Ručení 2 (kompenzační, finco + holdco): finanční záruka MAX Realitní Holding s.r.o. podle § 2029 OZ do dvojnásobku předpokládané jmenovité hodnoty včetně navýšení (čl. 3.3 EP, s. 50–51; shrnutí s. 11; kap. XI). Ručitel je holding bez vlastní činnosti (s. 103). Zástavy 2,25 (pravidlo 19, podíly a pohledávky uvnitř skupiny): zástavní práva 1. pořadí ke 100% podílu v emitentovi, ke 100% podílu v ručiteli, k vnitroskupinovým pohledávkám emitenta za ručitelem a k pohledávkám z vázaného účtu (čl. 3.5.1 a 3.5.2 EP, s. 52–53). Na OC Flora ani Myslbek zástava ve prospěch dluhopisů není, nemovitosti zajišťují seniorní bankovní úvěry (kap. X, čl. 13, s. 131). Kovenanty 3,25 (pravidlo 18, finanční limit s testem a k tomu zákaz zástav a omezení výplat): LTV skupiny pod 80 %, testované ročně k 31. 12. a potvrzované auditorem (čl. 4.2, 4.3 a 4.15(f) EP, s. 58–59 a 64). Neodstraněné porušení je Případ porušení s právem na předčasné splacení (čl. 9.1(b), s. 76). K tomu negative pledge (čl. 4.1, s. 57–58), omezení zadluženosti (čl. 4.4), omezení výplat (čl. 4.8, s. 61–62), podřízení akcionářských úvěrů (čl. 4.10) a vázaný účet s rezervou na kupon (čl. 4.11, s. 62). Na 5 bodů to nestačí, finanční limit je jen jeden.
Referenční výnos: 6,50 % (4 roky) (CZ0003581316). Výnos se neboduje.
Články o skupině
Třímiliardový dluhopisový program od Max Realitní
Na 3 miliardy korun si nechal v prosinci schválit premiérový dluhopisový program fond kvalifikovaných investorů Max Realitní (podfond A), jehož zakladatelem je olomoucký podnikatel Richard Morávek.…
Profil aktualizován 30. 10. 2026. Údaje z veřejných zdrojů, nejde o investiční doporučení. Chybu nám můžete nahlásit na info@dluhopisar.cz.