V našem nedávném srovnání 29 nemovitostních fondů obsadil mezi fondy kvalifikovaných investorů první místo fond DOMOPLAN SICAV. K tomu mu pomohla kombinace dlouhé historie, dosažených výnosů, nízké nákladovost i příznivých údajích o bankovním zadlužení. V šesti základních ukazatelích, které jsme u fondů porovnávali, tedy vynikal.
Jenže tyto ukazatele jsou stále jen čísla a ta potřebují kontext. To samé číslo může totiž u různých fondů znamenat různé věci. Rozhodli jsme se proto ponořit se do DOMOPLANu hlouběji a prošli jeho prospekty, účetní závěrky, podmínky úvěrů a aktuální stav jednotlivých projektů. A naše prověrka některé jeho přednosti potvrdila. Zároveň ale ukázala rizika, která původní žebříček nezachycuje.
Developerský fond hraje podle jiných pravidel
DOMOPLAN se od fondů s portfoliem hotových nemovitostí liší už tím, odkud má plynout výnos. Jde totiž o developerský fond, což je trochu zvláštní kombinace, protože představa typického fondu je, že drží a oceňuje aktiva, která už dnes generují nějaké cash flow. Development je ale ve své podstatě cyklus, kde aktivum vzniká až postupně. A oceňovat v rozvaze aktivum, které je zatím spíš rozpracovaným podnikatelským projektem, vytváří velký prostor pro budoucí odhady.
Zatímco pronajatá kancelářská budova vytváří průběžné příjmy, jejichž stabilitu lze ověřovat podle nájemních smluv a obsazenosti, developerský projekt musí nejprve projít povolováním, výstavbou a prodejem. Jeho ekonomický výsledek tak může být několik let závislý na rozpočtu a odhadech budoucích prodejních cen. Fond mezitím může vykazovat úrokové výnosy a růst ocenění projektů, i když ještě neobdržel žádnou odpovídající hotovost.
Dalším rozdílem je neustálá obměna investic. Development totiž funguje ve fázích, a co pět let může mít developer úplně jiné portfolio, které má odlišnou míru rizika. Po dokončení a prodeji jednoho projektu může fond uvolněné prostředky použít na další, který je teprve ve fázi přípravy. Úspěšná historie developerského fondu proto není nutně zárukou, že dnešní portfolio má nižší riziko než to předchozí. Proto je u developerů důležité, jak se majitel či správce rozhoduje o nových projektech. Stejně tak jsou klíčová i pravidla, která omezují, do jak rané fáze developmentu může kapitál směřovat. A v portfoliu fondu najdeme příklady obou těchto situací.
Dokončené stavby i projekty, u kterých se plán mění
Celá skupina DOMOPLAN se zaměřuje především na rezidenční výstavbu v Brně, kde realizuje menší bytové domy i rozsáhlejší rezidenční komplexy. Vedle toho rozvíjí rekreační projekty v českých horách, zejména v Jeseníkách a Orlických horách, a také v Chorvatsku. V jejím portfoliu tak najdeme jak dokončené bytové domy, tak horské apartmány a větší developerské projekty, které jsou teprve ve fázi přípravy nebo výstavby.
Mezi úspěšné realizace patří například dva bytové domy v brněnských Zábrdovicích, každý s 35 byty. Jeden z nich byl letos v březnu zkolaudován a v létě splatil všechny dluhy vůči fondu. Dokončený bytový dům se 14 jednotkami v brněnské Líšni má zase nasmlouváno 100 % plánovaných tržeb a za rok 2025 vyplatil fondu dividendu 19 milionů korun. Také pohledávka vůči sesterskému fondu Pekárenský dvůr, který financuje rozsáhlý rezidenční komplex na místě bývalých brněnských pekáren, se během prvního pololetí 2026 snížila o více než 120 milionů korun.
Jinde však vývoj za původními plány zaostává. U Lesních strání, projektu 49 horských apartmánů nedaleko lyžařského střediska Ramzová v Jeseníkách, klesly očekávané tržby ze 409 na 336 milionů korun. Původní rozpočet přitom počítal s náklady před financováním kolem 335 milionů. Aktualizovaný rozpočet zveřejněn nebyl, ale pokud by náklady zůstaly stejné, z plánované marže 74 milionů by zbyl přibližně jeden milion. Ke konci srpna měl projekt navíc nasmlouvána pouze 2 % plánovaných tržeb.
Podobné komplikace provázejí další horské projekty. U Bukovky, připravovaného apartmánového komplexu s hotelovým zázemím přímo u sjezdovky v Červené Vodě v Orlických horách, v září stále chybělo stavební povolení. Původně měla výstavba začít už ve druhém čtvrtletí 2026, nové memorandum však zahájení posouvá na rok 2028. Ve Filipovicích v Jeseníkách se zase připravuje rozšíření prvorepublikového Hotelu Stará Pošta na horský resort s apartmány a wellness. Další stavební práce tam byly pozastaveny a řešila se legalizace stavby. Naopak druhý bytový dům na brněnské Příční a rezidenční projekt u Kraví hory na Žižkově ulici jsou už v pokročilé fázi výstavby. Současné portfolio tedy zahrnuje úspěšně dokončené projekty i ty, u kterých se bude na peněžní výsledek čekat déle.
Nízké zadlužení fondu neukazuje celý obrázek
Jednou z předností, díky kterým DOMOPLAN uspěl v našem srovnání, bylo i zadlužení. LTV fondu ve výši 8,2 %, které zohledňuje také bankovní financování podkladových nemovitostí, ale nezachycuje všechny formy zadlužení ani postavení jednotlivých věřitelů. A skupině DOMOPLAN není cizí ani financování prostřednictvím dluhopisů.
Samotný DOMOPLAN SICAV měl na konci roku 2025 cizí zdroje za 269 milionů korun a v roce 2026 splatil dluhopisy za dalších 50 milionů. Dluhopisové financování využívá také hlavní developer DOMOPLAN a.s., kterého si DOMOPLAN SICAV a ostatní spřízněné fondy najímají na své developerské projekty a jehož vydané dluhopisy během roku 2025 vzrostly z 58 na 272 milionů korun. Jde o samostatnou společnost, kterou vlastní Tomáš Vavřík ve svém „ekosystému“ odděleně a jejíž závazky nelze přičítat k dluhu fondu. Její finanční kondice je však pro fond důležitá právě proto, že zajišťuje výstavbu projektů, na jejichž dokončení a prodeji závisí návratnost jeho investic. Nízké bankovní LTV tak bezpochyby zůstává předností fondu, ale samo o sobě nevystihuje celou finanční strukturu skupiny ani rizika, kterým je fond vystaven.
Za nemovitostmi stojí především pohledávky
Pohled do rozvahy ukazuje ještě jednu zvláštnost. A nejde o to, že sám DOMOPLAN SICAV přímo nevlastní žádnou nemovitost. To není ve světě realitních fondů ničím neobvyklým, fondy běžně drží své investice prostřednictvím samostatných společností.
V případě DOMOPLANu je však zajímavější něco jiného. Až 63 % jeho majetku totiž tvoří poskytnuté úvěry, dalších téměř 15 % připadalo na akcie sesterských fondů a přibližně 21 % na podíly v projektových společnostech. Významná část financování přitom směřuje do subjektů ovládaných stejným vlastníkem, Tomášem Vavříkem. Expozici mimo vlastní dceřiné společnosti jsme při kombinaci dostupných údajů z různých dat odhadli na přibližně 1,59 miliardy korun, tedy téměř tři čtvrtiny fondového kapitálu.
A od těchto pohledávek za spřízněnými fondy se odvíjí také vykazovaný výnos. Za rok 2025 si fond ze svých úvěrů zaúčtoval úroky ve výši cca 160 milionů korun, ale „na účet“ mu podle výkazu cash flow přišlo jen zhruba něco přes polovinu. Zbytek však nutně nemusel znamenat nezaplacené úroky: část se mohla vypořádat zápočtem nebo ve splátkách zachycených jinde. Kolik z těch 160 milionů už fond skutečně dostal zaplaceno a kolik mu zatím zůstává v pohledávkách, ale z veřejných výkazů nezjistíme.
Ochranný polštář od zakladatele pomáhá. Ale co likvidita?
Jednou z předností DOMOPLANu je také způsob, jakým rozděluje výnosy a případné ztráty mezi investory. Prioritní akcie PIA totiž chrání výkonnostní akcie VIA, které ztráty nesou jako první. Tento mechanismus se osvědčil například v roce 2022, kdy fond prodělal 117 milionů korun, ale majitelé PIA přesto dosáhli zhodnocení 7,43 %. Velikost tohoto ochranného polštáře se však v průběhu let změnila. Zatímco v roce 2021 tvořily VIA ještě 57 % fondového kapitálu, v polovině roku 2026 už představovaly jen přibližně pětinu. Ochrana tedy funguje, ale v čase se postupně ztenčuje.
Další otázkou je dostupnost peněz. Ke konci června 2026 měl fond v likvidním majetku pouze 23,8 milionu korun, tedy přibližně jedno procento svých aktiv. Na druhou stranu zatím dokázal požadavky investorů na odkupy vypořádávat a podle prospektu proběhly řádně a včas i odkupy v březnu a červnu letošního roku. Fond je však při vyplácení investorů do značné míry závislý na tom, kdy mu přijdou splátky z developerských projektů nebo se podaří získat další kapitál. Určitý časový prostor mu dávají samotné podmínky odkupů. Investor do akcií PIA totiž může na vyplacení svých peněz čekat téměř rok.
Co tedy první místo znamená?
Své vítězství DOMOPLAN SICAV v našem kvantitativním srovnání neztrácí. Nízké zadlužení na úrovni fondu, dlouhá historie, dokončené projekty i skutečné peněžní příjmy zůstávají objektivními přednostmi, které fondu zcela přiznáváme. Podrobnější prověrka ale ukázala, proč je potřeba hodnotit i realitu za reportovanými čísly. Tedy finanční situaci projektových společností, pořadí věřitelů, kvalitu úvěrových pohledávek nebo pravidla, podle kterých se portfolio dále mění.
Základní srovnání může totiž dobře ukázat, které fondy stojí za pozornost. U developerského fondu však neodpoví na všechny otázky o tom, kdy a za jakých podmínek se peníze investorům skutečně vrátí. V případě DOMOPLANu je rozdíl mezi oběma pohledy zvlášť názorný.
Co obsahuje kompletní analýza?
Ve veřejném článku jsme představili jen část výsledků naší prověrky. Kompletní analýza DOMOPLAN SICAV se na více než třiceti stranách podrobně věnuje hospodaření jednotlivých projektů a sesterských fondů, struktuře úvěrových pohledávek, oceňování majetku i finančním vztahům mezi společnostmi Tomáše Vavříka.
Samostatně jsme zkoumali také vývoj ochranného kapitálu VIA a pomocí vlastních stresových testů spočítali, jak velké ztráty portfolia by ještě dokázal pokrýt. Součástí analýzy je rovněž podrobný rozbor dluhopisového programu, jeho ochranných podmínek a změn, které přinesl poslední dodatek prospektu. Vše doplňují konkrétní účetní údaje, výpočty a odkazy na zdroje, ze kterých naše hodnocení vychází.
