Bondshow: UNICAPITAL (CREDITAS)

V prvním pololetí letošního roku jsme se dočkali dluhopisových programů od dvou různých emitentů ze stejné skupiny. V březnu od UNICAPITAL Invest VIII a v červnu od CREDITAS Invest I. Obě ze skupiny UNICAPITAL vlivného podnikatele Hubáčka.

Skupinu UNICAPITAL zastřešuje nizozemská investiční společnost UNICAPITAL N.V.. Její firmy podnikají v oblasti realit, developmentu, energetiky nebo zemědělství. Dohromady tvoří skupinu UNICAPITAL, která je ze 100% ovládána Pavlem Hubáčkem, a to prostřednictvím dalšího holdingové společnosti se sídlem v Nizozemsku, CREDITAS B.V.. Ta vlastní také sesterskou společnost Banku CREDITAS. Dříve byla sestra také realitní divize CREDITAS Real Estate B.V., které jsme v minulosti také věnovali analýzu. Její aktiva ale od 13. června letošního roku přešly pod firmu LEDRICA TRADING a.s., v lednu přejmenovanou na CREDITAS Real Estate, která patří do skupiny UNICAPITAL.

Pavel Hubáček je s osobním majetkem 11,7 miliard korun řazen mezi nejbohatší Čechy. Počátkem formování skupiny byl v roce 2013, kdy byla UNICAPITAL založena. V roce 2015 pak Hubáček získal majoritní podíl v nynější Bance CREDITAS a o pět let později (v roce 2020) byla založena holdingová společnost CREDITAS B.V., která propojila všechny podnikatelské aktivity tohoto podnikatele do jednoho holdingového celku a byly do ní převedeny majetkové podíly v Bance CREDITAS, investiční skupině UNICAPITAL a společnosti CREDITAS Real Estate. Hubáček je také výrazně napojen na politickou sféru v Česku.

Skupina UNICAPITAL působí především v oblasti energetiky, realitního trhu a zemědělství. Mezi další investice patří v omezené míře start-upy zaměřené na vývoj digitálních vzdělávacích materiálů. Dle množství investovaného kapitálu je rozložení portfolia následující:

• real estate (64,7 %)
• energetika (21,1 %)
• zemědělství (6,3 %)
• ostatní (7,9 %)

Real estate:

Realitní segment v rámci skupiny UNICAPITAL zastřešuje CREDITAS Real Estate a.s.. Jednou z dcer je česká developerská společnost V INVEST, která se sice na trhu řadí k těm menším, ale funguje už přes třicet let. Na konci roku 2022 ji skupina UNICAPITAL plně ovládla poté, co zvýšila svůj vlastnický podíl z původních 92 % na aktuálních 100 %. Tím došlo k dokončení procesu integrace skupiny V Invest do skupiny CREDITAS.

Skupina UNICAPITAL má v portfoliu několik výnosových nemovitostí, které jí generují pravidelné cash flow. Jde o dvě administrativní budovy a zdravotnická střediska. Dále se věnuje rezidenčnímu developmentu právě přes V Invest.

Výnosové nemovitosti:

Kanceláře:

Skupina vlastní dvě kancelářské budovy. Jednou je sedmipatrová S9 Florenc (3 000 m²) na Florenci v Praze. Projekt vlastní společnost Pereta Estates s.r.o., která měla na konci 2021 bilanční sumu za 318 milionů korun (vlastní kapitál byl 28 milionů), tržby ve výši 27 milionů a zisk 64 tisíc korun. Druhou nemovitostí je sedmipatrová kancelářská budova o ploše 3 385 m² na tř. Svobody v centru Olomouce. K dubnu 2023 byla budova plně obsazena. Tento projekt vlastní BONUM reality s.r.o., která měla na konci 2021 bilanční sumu 168 milionů korun (vlastní kapitál 29 milionů), tržby 21 milionů a zisk 9 milionů.

Ostatní:

Společnost AC IMMO s.r.o. získala po fúzí sloučením v minulém roce jako nástupnická společnost do svého vlastnictví nemovitosti v různých městech České republiky, které slouží k pronájmu jako sociálně zdravotnické zařízení pro seniory a zdravotně postižené osoby. Přes firmu LEMANT Finance s.r.o. pak skupina UNICAPITAL vlastní areál v Letňanech o rozloze 10 hektarů, který v současné době pronajímá. Do budoucna by na něm chtěla stavět rezidenční projekty. A podle prospektu má UNICAPITAL vlastnit ještě Grandhotel Pupp v Karlových Varech, jehož historie sahá až do roku 1701. Firmy GRANDHOTEL PUPP Karlovy Vary, akciová společnost a GRANDHOTEL PUPP s.r.o. ale nevlastní CREDITAS Real Estate.

Rezidenční development:

Druhá část realitního segmentu představuje rezidenční development, kterému se věnuje právě V INVEST. Vznikla už v roce 1991 a zpočátku se věnovala inženýringu (vytváření projektů na míru v souladu se zákonnými požadavky). První developerský projekt postavila v roce 1999 a nyní má v portfoliu přes tisíc obytných jednotek v desítkách projektů. Má velké plány v oblasti nájemního bydlení. Během následujících několika let chce vybudovat široké portfolio nájemních bytů a zařadit se mezi přední poskytovatele nájemního bydlení v Česku. Soupeřit tak bude třeba s Finepem nebo Trigemou, které také ohlásily plány stavět nájemní byty. V INVEST začala v tomto roce, kdy dokončila první projekt nájemního bydlení s názvem LOOX v Praze na Proseku. Celkem hodlá investovat 27 miliard korun do stavby 5500 bytů z v projektech nejen v Praze, ale i v Plzni, Kladně nebo Klecanech. Z nich tisícovka bude určena nájemnímu bydlení. Ty se budou nacházet v pěti projektech, které má společnost naplánované.

Aktuální projekty výstavby bytů k prodeji:

Projekt Jinonický dvůr nabídne celkem 46 unikátních bytů od 1+kk až po 4+kk. Projekt má několik různých etap, přičemž nedávno firma dokončovala druhou. Vlastní jej společnost DIFESA a.s., která měla na konci roku 2021 bilanční sumu 397 milionů korun (vlastní kapitál -14 milionů), tržby 140 milionů a zisk 32 milionů.

Další rezidenční projekt vyroste v Plzni a jmenuje se Nová Valcha. V únoru u něj firma dokončila 6. etapu z celkových jedenácti. Celkem by měl projekt zájemcům o bydlení nabídnout 1 150 bytů v rodinných i bytových domech. Celkově se tato výstavba bude rozprostírat na 41 hektarech území, jedná se tedy o celou novou čtvrť. Projekt vlastní Valcha Property Development a.s.. Ta měla na konci roku 2021 bilanční sumu 604 milionů korun, vlastní kapitál -27 milionů, tržby 160 tisíc a ztrátu -7,9 milionů korun.

Dalších 161 bytů staví v Kladně v projektu Rezidence Nové Boroviny. Půjde o byty od 1kk 28 m² do 4kk se 106 m². Projekt má být dokončen v prosinci roku 2023. Která firma vlastní tento projekt ale také nikde není.

Aktuální nájemní projekty:

Dalším projektem je Loox Prosek Apartments dokončený na začátku tohoto roku. Jde o první nájemní projekt skupiny UNICAPITAL. Na trh přinese 85 nájemních jednotek doplněných o pět kancelářských a pět komerčních jednotek.  Která firma vlastní tento projekt není uvedeno.

Dalším nájemním projektem je také bytový dům v jedné z nejstarších částí Prahy na adrese U Milosrdných na Praze 1, který nabídne 27 bytových jednotek. Projekt je nyní v přípravě.

Nájemnímu bydlení je věnována rovněž IV. etapa výstavby projektu Jinonický dvůr, která nabídne přes 140 bytů. V současné době má projekt stavební povolení.

Energetika:

Energetický investiční segment představují aktivity společnosti UECD. Ta je jedním z největších distributorů energie v Česku. Vedle distribuce se zaměřuje i na výrobu elektřiny a tepla. Minulý rok uskutečnila několik velkých akvizic. V lednu 2022 koupila teplárnu na biomasu EC Biowatt v Kutné Hoře od společnosti Redwood Capital.[1] a posléze také paroplynovou elektrárnu v Prostějově (UCED Elektrárna Prostějov) s instalovaným výkonem 58 MW spalující zemní plyn. UCED s.r.o. měla na konci roku 2021 bilanční sumu 91 milionů korun, vlastní kapitál 11 milionů, tržby 133 milionů a dosáhla ztráty -2,5 milionu (z důvodu tvorby rezerv v objemu 18,8 mil. Kč).

Segment zemědělství:

Skupina vlastní společnost MORAVAN Mléčná farma a.s. – zemědělskou farmu, jejíž činnost je zaměřena na rostlinnou i živočišnou výrobu. V rostlinné výrobě převažuje pěstování krmivové základny pro dojný skot, a to především kukuřice na siláž a jetelotrávy na senáž a také pšenice. V živočišné výrobě se farma zaměřuje na chov mléčného skotu holštýnského plemene za účelem produkce mléka a prodeje mléka jako komodity a také na chov telat do půl roku věku. Farma se nachází v oblasti Moravskoslezského kraje a hospodaří na cca 3 400 hektarech půdy. Ekonomická činnost je představována prodejem pěstovaných plodin, případně chovaných zvířat a prodejem mléka, jehož denní produkce činí okolo 28 000 litrů. Společnost měla na konci roku 2021 majetek za 461 milionů korun, vlastní kapitál 63 milionů, tržby 146 milionů zisk 6 milionů.

Ostatní aktivity

V omezené míře investuje UNICAPITAL také do start-upů, především těch vytvářejících digitální vzdělávací materiály. Nejdůležitějším start-upem je společnost Lifeliqe Inc., která se zabývá vzděláváním a rekvalifikacemi ve virtuální realitě. Společnost sídlí v San Francisku v USA, svoji vývojovou část má v České republice. Další venture-kapitálovou společností je inovativní vzdělávací firma Corinth s.r.o., která se rovněž zaměřuje na školní výuku pomocí rozšířené a virtuální reality, přičemž spolupracuje i s některými světovými univerzitami. Dlouhodobým cílem společnosti je získání pozice přední platformy pro interaktivní 3D obsah dostupný odkudkoli a na jakémkoliv zařízení. Pokud jde o segment zdravotnictví, jedná se již pouze o provozování výše popsaných zdravotnických center.

Organizační struktura skupiny UNICAPITAL:

Dluhopisy:

V březnu vydala skupina UNICAPITAL nový dluhopisový program na 3 miliardy korun. Vydává jej další dluhopisové SPV UNICAPITAL Invest VIII. Na program zatím vyšly dvě emise. První emise je na dvouleté dluhopisy s ročním výnosem 8,3 % a druhá na tříleté dluhopisy s výnosem 8,8 %. Každá emise je na 200 milionů korun. Jeden dluhopis může investor pořídit za 100 tisíc Kč. Bondy distribuuje a administruje Banka CREDITAS, která sice stojí mimo holding, ale má stejného konečného majitele. Z kovenantů se v novém prospektu dočkáme pouze „povinnosti nezřídit zajištění a zákazu půjčování peněz třetím osobám“. Nějaké zajištění pak chybí úplně.

Kompletní přehled dluhopisových emisí naleznete zde.

Další, kdo ve skupině nedávno vydal dluhopisy, je CREDITAS Invest I a.s.. Firma, která vznikla v prosinci 2021 a další firma, která pro skupinu jen sbírá kapitál. Tato firma už v květnu minulého roku jeden prospekt vydala. Šlo o prospekt na její první dluhopisový program na celkem 1,5 mld. korun, na který vyšlo 19 emisí. Objem nabízených dluhopisů činil 1,25 mld korun, z toho upsala celkem 183 milionů korun. 31 milionů je splatných již tento rok.

V červenci 2023 jí byl schválen druhý dluhopisový program opět na půl druhé miliardy. Na ten vyšly zatím čtyři emise. Dluhopisy jsou určeny pro retailové investory a poslouží skupině na spolufinancování projektů především v energetice a developmentu, účel použití ale v emisních podmínkách není konkrétně popsán. Ošetření rizik je zde identické jako u UNICAPITAL Invest VIII. Tedy chybějící zajištění a pouze dva kovenanty: „povinnosti nezřídit zajištění“ a „zákaz půjčování peněz třetím osobám“.

Dluhopisy skupiny UNICAPITAL kupuje i spřízněná Banka CREDITAS, která podle účetní závěrky za 2022 vlastnila na konci minulého roku bondy této skupiny za 1,26 mld. korun. Úrokové výnosy z dluhopisů pak činily 27,9 mld. korun. Pokud se ptáte, proč banka CREDITAS kupuje dluhopisy této firmy namísto toho, aby jí poskytla standardní bankovní úvěr, odpověď zní, že bankovní úvěr by musel být poskytován za mnohem přísnějších podmínek. Skupinu by tak příliš omezoval v možnosti přibrat si další cizí zdroje.

Banka CREDITAS zároveň v loňském roce obdržela půlmilionovou pokutu od České národní banky. Podle ČNB totiž banka v roce 2019 distribuovala dluhopisy firmy UNICAPITAL Invest III před pečlivým vyhodnocením, jestli jsou pro konkrétní klienty vhodné, a zároveň je přirovnávala ke standardním spořícím produktům. Týkalo se to také dluhopisů firmy REDSTONE.

Ekonomika:

Dluhopisy skupiny UNICAPITAL vydává 9 účelových prázdných schránek (UNICAPITAL I až VIII a CREDITAS Invest I) bez vlastního majetku. Majetek emitenta nejnovějšího prospektu (UNICAPITAL Invest VIII) tvořil k 31.12.2022 pouze základní kapitál ve výši 2 milionů korun. CREDITAS Invest I. na tom byla dost podobně, akorát už měla pohledávky za skupinou ve výši 90 milionů z dluhopisů z prvního programu.

Jak ukazuje diagram organizační struktury, skupinu UNICAPITAL tvoří téměř 100 různých společností. Investor ale nemá k dispozici žádné konsolidované výkazy. Mateřská firma UNICAPITAL N.V. sídlí v daňově přívětivějším Holandsku (stejně jako její matka CREDITAS B.V.) a k jejím výkazům se tak český investor nedostane. Chybí tak ucelené informace o hospodaření skupiny jako celku. Z oficiálních webových stránek se dozvíme akorát to, že skupina UNICAPITAL v minulém roce hospodařila s majetkem 16 mld korun a dosáhla na zisk 3,5 mld. korun. Širší skupina CREDITAS, do které spadá třeba i Banka CREDITAS, pak dosáhla zisku přes 5 miliard korun. Největší podíl na loňském zisku měla právě Banka CREDITAS se ziskem 1,6 miliardy korun a energetická divize UCED se ziskem přesahujícím 2 miliardy.

Každý nový prospekt navíc skupina UNICAPITAL vydává na novou SPV firmu (s výjimkou CREDITAS Invest. I.), čímž v praxi obchází aktualizaci informací o minulých emitentech formou prospektu. Nemáme tak například informace o minulých úpisech, abychom věděli, kolik skupina reálně dluží na nesplacených dluhopisech (kolik se upsalo), protože konsolidované výkazy také chybí. Tím, že dluhopisy ve skupině UNICAPITAL nevydává jen jedna entita, věřitelům předchozích dluhopisových emisí rovněž chybí aktualizované hospodářské výsledky, které by se dočetly v navazujících prospektech právě kdyby dluhopisy emitovala jedna, a ne osm firem. Nejen že z prospektu se investor dozví mnohem více než z účetní uzávěrky, ale někteří minulí emitenti z UNICAPITAL své aktualizované účetní závěrky často ani nezveřejňují, stejně jako mnoho dalších firem ve skupině, které zde naopak figurují jako příjemci výtěžku z dluhopisů a zmíněným emitentům dluží velké peníze. Příjemcem peněz navíc nejsou jen české firmy, ale podle některých účetních závěrek emitentů i holandská matka UNICAPITAL N.V.. A jak již bylo řečeno, k jejím výkazům se český investor dostane jen těžko. Každý z emitentů navíc vydal samostatný dluhopisový program na 3 až 5 miliard, firma má tak z dluhopisů napůjčováno opravdu hodně peněz.

Závěr:

UNICAPITAL se na první pohled i díky dobrému marketingu jeví jako finančně silná skupina firem, která má ale nepřehlednou a netransparentní strukturu. Dluhopisy vydává přes 9 firem, kdy každá má obrovské dluhy. Peníze často končí v matce UNICAPITAL N.V., k jejímž výkazům se investor nedostane. Dluhopisy této skupiny pak kupuje i spřízněná Banka CREDITAS, která je zároveň distribuuje, za což už dostala pokutu od ČNB, když je před klienty přirovnávala ke spořícím produktům.

Z pohledu finančního výkaznictví jde o další velice netransparentní skupinu firem, která by investorům měla nabídnout konsolidované výkazy jak UNICAPITAL B.V., tak CREDITAS B.V.. I z tohoto důvodu jsou dnes její dluhopisy rizikové. Příliš neoslní ani emisní podmínky, na kterých by měla do budoucna ještě zapracovat. Inspirovat by se mohla například zde. Vzhledem k nízké prodejnosti loňských emisí dluhopisů by investorům měla nabídnout dvojciferný výnos a vyšší míru ochrany před riziky.

[1] https://forbes.cz/miliardar-hubacek-koupil-za-stovky-milionu-korun-teplarnu-na-biomasu/

Martin Dočekal

Analytik serveru Dluhopisář.cz. V minulosti připravoval či řídil dluhopisové emise za jednotky miliard korun. Je tedy spíše praktikem, než teoretikem.